"En profundidad" El edificio más alto sin terminar en Bama, Guangxi: los pequeños promotores del condado se enfrentan al mismo problema.
Este proyecto de desarrollo inmobiliario, conocido como "Bama Business Center", no tiene rival en el área local en términos de ubicación y escala.
Sin embargo, 8 años después, este proyecto estrella no sólo se ha retrasado una y otra vez, sino que cada vez más personas se han visto atrapadas en él: los constructores persiguen el pago del proyecto, los compradores de la vivienda colectivamente Exigen la entrega de la casa, y el promotor del proyecto, Yang Guanglong, todavía se encuentra en el centro de detención tras ser acusado de "tomar ilegalmente depósitos públicos".
Hoy en día, los precios de la vivienda en Bama han superado con creces los de los condados circundantes, pero el estancamiento en el "Bama Business Center" no se ha superado.
Interface News descubrió que lo que finalmente arruinó este proyecto estrella fueron una serie de accidentes. Esto incluye tanto cambios de política como cambios repentinos en la dirección del crédito. Este es también el mismo problema que enfrentan muchos pequeños desarrolladores en los condados.
El 7 de febrero de 2020, un reportero de 65438 Jiemian News se enteró por el abogado defensor de Yang Guanglong de que el caso de Yang Guanglong de “absorción ilegal de depósitos públicos” había sido devuelto al Tribunal Popular del condado de Bama para un nuevo juicio.
El distrito comercial más grande de Bama
En la avenida Shouxiang de Bama, los cuatro altos edificios grises del Bama Commercial Center son llamativos y abruptos. Como el proyecto nunca se completó, la valla aún no ha sido demolida.
“Debería haberse construido hace mucho tiempo, pero no ha habido movimiento durante tantos años”, dijo a Jiemian News el dueño de una tienda frente al Bama Trade Center.
Entre las 10 "ciudades natales de longevidad en el mundo" certificadas por el Instituto de las Naciones Unidas sobre el Envejecimiento, el condado autónomo de Bama Yao es la primera región en anunciar "turismo de la industria de la salud".
El clima cálido y húmedo durante todo el año es decenas de veces mayor que el de las ciudades del interior, lo que atrae cada año a un gran número de entusiastas de la salud.
También hay muchos promotores inmobiliarios que se han enamorado de esta "tierra del tesoro del feng shui", y Yang Guanglong es uno de ellos.
Desde 2005, Yang Guanglong, propietario de Yizhou Jinlong Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, Yizhou Jinlong Company), ha construido sucesivamente la "primera comunidad comercial y residencial" local en Bama. La primera comunidad de ascensores de Ma.
“Las casas son muy populares y los fondos se retiran rápidamente”. Yang, el hijo de Yang Guanglong, recordó que el desarrollo exitoso de los dos proyectos hizo que Yang Guanglong tuviera más confianza en los proyectos inmobiliarios de Bama.
En 2012, Yang Guanglong compró el centro de negocios Bama en el centro del condado por 85 millones de yuanes. Según el plan, el proyecto tendrá una altura máxima de 32 pisos e incluirá 700 casas y 200 locales comerciales. Una vez finalizado, no sólo será el edificio más alto de Bama, sino que también se convertirá en el distrito comercial más grande de Bama.
"Según el plan de mi padre, después de tomar el terreno, usaré los fondos restantes para la construcción y solicitaré un préstamo al banco usando el proyecto como garantía. Después de obtener el certificado de preventa, Pasará por la preventa. Devolverá los fondos y continuará la construcción hasta su finalización. Si todo va bien, se podrá terminar y entregar en hasta tres años".
El ajuste crediticio desencadenó un efecto mariposa.
Lo que Yang Guanglong no esperaba era que este proyecto aparentemente infalible tardara tres años en comenzar oficialmente.
El 13 de octubre de 2012, la Oficina de Tierras y Recursos del condado de Bama y la Compañía Jinlong firmaron el "Contrato de transferencia de derechos de uso de tierras de construcción de propiedad estatal", que estipula que la Oficina de Tierras y Recursos entregará las tierras transferidas. a Jinlong Company antes del 30 de mayo de 2012. El propósito es la construcción comercial y residencial.
Sin embargo, la Oficina de Tierras y Recursos del condado de Bama no realizó ventas de tierras en línea antes de confiar la subasta, y la entrega de las tierras se retrasó durante 273 días.
"Muchas cosas han cambiado", dijo Yang.
Siguieron señales de peligro y el banco rechazó el préstamo de Yizhou Jinlong Company. "Cuando adquirimos el terreno, tres bancos de Bama tomaron la iniciativa de preguntarnos sobre nuestras necesidades de préstamos. Sin embargo, después de que obtuvimos los cinco certificados, los bancos dijeron que las políticas crediticias eran más estrictas y que no estaban dispuestos a prestarnos."
Según informes de noticias financieras, el 20 de junio de 2012, el banco central aumentó el índice de reservas de depósitos en RMB para los bancos en 0,5 puntos porcentuales, y el índice de reservas de depósitos para las instituciones financieras grandes y medianas alcanzó un máximo del 21,5%. . Esta es una señal obvia de que el crédito inmobiliario se está reduciendo. Debido a la restricción del crédito, a las pequeñas y medianas empresas les resulta cada vez más difícil obtener financiación, y muchos lugares han suspendido el negocio de hipotecas inmobiliarias de las empresas de préstamos privadas.
"Esos dos años fueron los más difíciles para las pequeñas y medianas empresas a la hora de obtener financiación. Muchas sólo podían depender de préstamos privados para sobrevivir, y algunas empresas murieron debido a una cadena de capital rota." Chen Qide, investigador del Instituto Chino de Investigación Financiera. El informe de investigación inmobiliaria de Guotai Junan muestra que en 2012, el déficit de financiación de las empresas inmobiliarias alcanzó los 1,35 billones de yuanes.
Durante el proceso de construcción, quedó varado muchas veces.
El camino hacia el crédito bancario quedó bloqueado, por lo que Yang Guanglong recurrió a los préstamos privados.
Aunque Yang Guanglong, de 62 años, solo tiene educación secundaria, ha trabajado en la industria de la construcción durante muchos años y tiene muchos socios comerciales.
Alrededor de 2012, Yang Guanglong hipotecó su propiedad a 47 amigos para obtener préstamos. "Aún queremos hacer un buen trabajo en el proyecto y podremos sobrevivir a la pérdida temporal de varios millones en intereses", dijo Yang Dui. La sentencia de primera instancia demostró que estos acreedores habían interactuado previamente con Yang Guanglong. Lan Jun, un ex socio comercial, dijo que él y Yang Guanglong se conocen desde hace más de diez años. En 2012, debido a que Yang Guanglong dijo que estaba invirtiendo en el proyecto del Centro de Negocios Bama, la rotación de capital fue limitada. Después de una investigación in situ, Lan Jun le prestó sucesivamente a Yang Guanglong 130.000 yuanes.
Sin embargo, fueron estos préstamos privados los que se convirtieron en la razón por la que Yang Guanglong fue acusado de "absorber ilegalmente depósitos públicos".
Después de que la Oficina de Recursos y Tierras del condado de Bama entregó el terreno, el proyecto quedó estancado en el permiso de planificación de ingeniería de construcción. En junio de 2015, Yang Guanglong se enteró por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del condado de que la planificación se reajustaría y la proporción de superficie se reduciría de 8,0 a 6,5. Del edificio de 32 pisos originalmente planeado sólo se podrán construir 21. "Según el nuevo plan, nuestra tarifa de transferencia de tierras aumentará y también se reducirá el número de casas comerciales disponibles para la preventa".
Meng Shaoxing, director de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del condado de Bama, dijo a Jiemian News que en ese momento el gobierno de la Región Autónoma de Guangxi reformuló el plan de planificación de control para los proyectos en construcción en Bama. "No fue el condado el que tuvo la última palabra".
2065438+En mayo de 2005, el Centro de Negocios Bama, que necesitaba fondos urgentemente, vendió más de 80 millones de yuanes a la vez.
Yang dijo que en ese momento, el déficit de financiación para todo el proyecto había superado los 100 millones, y todavía había una gran cantidad de dinero del proyecto que no se había pagado, y los intereses del prestatario debían pagarse. al mismo tiempo.
Al final, sólo 40 millones de yuanes de los 80 millones de yuanes se utilizaron para pagar el proyecto.
Los pasivos a largo plazo finalmente abrumaron a Yizhou Jinlong Company. Cuando se construyó el Centro Comercial Bama hasta el piso 16, la cadena de capital de Jinlong Company se rompió nuevamente. Debido a que Yang Guanglong no pudo pagar los 80 millones restantes de los honorarios del proyecto, la parte constructora, Guangxi Construction Engineering Group Construction Engineering General Contracting Co., Ltd. (en adelante, la empresa contratista general de construcción), detuvo la construcción y presentó una solicitud ante el tribunal. para sellar las casas en construcción en el Centro Comercial Bama.
Posteriormente, Yang Guanglong comenzó a buscar socios para * * * completar la construcción con inversión. Pero lo vergonzoso es que las pequeñas empresas inmobiliarias no pueden permitirse tanto dinero y a los grandes promotores inmobiliarios no les gustan este tipo de proyectos y no están dispuestos a invertir.
En 2016, Yang Guanglong intentó todos los medios, pero aún así no pudo evitar el cierre completo del proyecto Bama Business Center.
Después de muchas comunicaciones fallidas, Yang Guanglong demandó a la Oficina de Tierras y Recursos del Condado de Bama, exigiendo que la Oficina de Tierras y Recursos del Condado de Bama pagara daños y perjuicios por la entrega atrasada de la tierra y devolviera la tarifa de transferencia de la tierra por reducir el piso del edificio. relación de área. Al final, el Tribunal Popular Intermedio de Hechi dictaminó que la Oficina de Tierras de Bama debería devolver 6,5438 millones de yuanes + 0,986 millones de yuanes. Pero no fue hasta 2019, después de que la Oficina de Tierras y Recursos de Bama perdiera la segunda instancia, que el dinero se liberó oficialmente.
“Esta es una situación común que enfrentan los pequeños desarrolladores del condado, debido a que tienen poca resistencia al riesgo, pueden fracasar fácilmente sin políticas y apoyo financiero”. Investigación financiera.
La "pajita que salvó la vida" se convirtió en un golpe fatal
Debido al retraso en la entrega de la casa, el pago del proyecto no se ha liquidado y el Bama Business Center se ha convertido en el blanco de la crítica pública.
En 2018, el gobierno del condado de Bama emitió el "Aviso sobre la gestión de edificios sin terminar en el centro de negocios de Bama de conformidad con la ley" y estableció un grupo de trabajo del centro de negocios de Bama encabezado por el magistrado adjunto del condado para coordinar y manejar la situación. El aviso también anunció el inicio de un procedimiento de quiebra para Yizhou Jinlong Company.
Esto significa que el proyecto estrella de seis años de Yang Guanglong terminará en un fracaso. En ese momento, apareció Liao Tuanfang, un jefe de Nanning que afirmaba tener 80 millones de capital de trabajo, y Yang Guanglong lo consideró como la gota que colmó el vaso.
Las dos partes firmaron rápidamente un acuerdo y Liao Tuanfang registró y estableció Guangxi Fanjun Investment Co., Ltd. (en adelante, Guangxi Fanjun Company) para ser totalmente responsable de la construcción continua de Bama Business. Proyecto del centro. Las dos partes acordaron que Guangxi Fanjun Company será responsable de la continuación del proyecto y recibirá un retorno de inversión fijo de 30 millones de yuanes durante este período. Otros ingresos del proyecto pertenecerán a Yizhou Jinlong Company.
Sin embargo, Guangxi Fanjun Company, con un capital registrado de sólo 2 millones de yuanes, enfrentó el problema de fondos insuficientes después de más de dos meses de liquidación y cambió con frecuencia de unidades de construcción.
Durante este período, Guangxi Fan Jun Company estableció un equipo de ventas para recaudar depósitos de propiedades a precios que oscilaban entre 6,5438 millones y 200.000.
La Oficina de Tierras y Recursos del condado de Bama compensó 6,543,8 millones de yuanes, de los cuales 7 millones de yuanes también se asignaron a la unidad de construcción contratada por Guangxi Fan Jun Company. Esto provocó un gran descontento con Yang Guanglong. La cooperación entre las dos partes fue difícil y el Centro Comercial Bama quedó completamente paralizado.
"Absorción ilegal de depósitos públicos"
El proyecto no se ha completado y la presión va en aumento. "Cada Festival de Primavera, un grupo de personas viene al condado para conversar", dijo a Jiemian News Tian Hanlu, magistrado ejecutivo adjunto del condado de Bama y líder del grupo de trabajo del proyecto Bama Business Center.
Tian Hanlu dijo que fue la falta de cooperación tardía de Yizhou Jinlong Company lo que llevó al estancamiento de hoy. Pero al hablar de la situación específica, Tian Hanlu se negó a ser entrevistado.
El 3 de abril de 2019, Yang Guanglong fue detenido penalmente por la Oficina de Seguridad Pública del condado de Bama bajo sospecha de almacenamiento ilegal de explosivos. El magistrado adjunto del condado, Tian Hanlu, dijo en una entrevista con un periodista del Beiqing Daily que ya en 2016 descubrieron el problema de la posesión privada de explosivos por parte de Yang Guanglong, pero para promover el proyecto del Centro de Negocios Bama, no lo siguieron en profundidad. "En 2065438 + abril de 2009, arrestamos y detuvimos a Yang Guanglong y a su otro hijo, Yang Qingzhong, de acuerdo con la ley. Nuestro objetivo final es esperar que pueda cooperar (con la construcción del proyecto), entregar su sello oficial y llevar a cabo la gestión financiera. y cumplir con los acuerdos pertinentes "
En marzo de 2020, la fiscalía del condado de Bama procesó a Yang Guanglong ante el Tribunal Popular del condado de Bama por almacenamiento ilegal de explosivos y absorción ilegal de depósitos públicos.
Según el veredicto de primera instancia, el fiscal acusó a Yang Guanglong de comprar una cantera cercana por 6,5438 yuanes + 8.000 yuanes para satisfacer las necesidades de construcción del proyecto del Centro de Negocios Bama. Durante el período, retiró los impagos. Detonadores eléctricos del antiguo almacén Enviar para almacenamiento.
Además, Yang Guanglong utilizó arbitrariamente casas y tiendas comerciales como hipotecas, con tasas de interés mensuales que oscilaban entre el 3% y el 5%, para absorber fondos de préstamos con intereses altos de forma encubierta provenientes de grupos no especificados de la sociedad, y Los utilizaba para operaciones de proyectos de la empresa y para el pago de préstamos con intereses elevados. La cadena de capital se rompió debido a los préstamos con intereses elevados, lo que llevó a la suspensión del proyecto. Los derechos de los acreedores relevantes no pudieron realizarse y luego presentaron peticiones, lo que tuvo un impacto social negativo. Después de la identificación, de octubre de 2011 a febrero de 2018, Yang Guanglong * * * pidió prestados casi 817.700 yuanes a 47 personas.
Según el artículo 176 de la Ley Penal de la República Popular China, el delito de absorción ilegal de depósitos públicos se refiere a actos que violen las normas nacionales de gestión financiera, absorban ilegalmente depósitos públicos o absorban depósitos públicos de forma encubierta. y perturbar el orden financiero.
El 13 de diciembre de 2010, el Tribunal Supremo Popular emitió la "Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica de las leyes en el juicio de causas penales por recaudación ilegal de fondos", en cuyo artículo 1 se estipula que un El acto constitutivo del delito de absorción ilegal de depósitos públicos debe ser a la vez ilegal, social, publicitario y atractivo.
En el tribunal, uno de los acreedores, Meichuan, testificó que cuando Yang Guanglong estaba haciendo negocios en la Oficina de Administración de Bienes Raíces de Bama, "dijo delante de todos que quería pedir dinero prestado para construir el Bama". Proyecto de Centro de Negocios." El tribunal de primera instancia sostuvo que Yang Guanglong buscaba principalmente personas para pedir dinero prestado individualmente y también promovía préstamos con intereses altos en otras oficinas de la unidad. Dado que hay un gran número de prestatarios y no existen requisitos de confidencialidad ni medidas para restringir la difusión de información, se debe considerar la divulgación pública al público.
He Bing, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, dijo que simplemente afirmar verbalmente que el préstamo era en otras unidades no era suficiente para hacerlo público. Sólo 2 de las 47. Los prestatarios introdujeron los fondos prestados a través de otros prestatarios. Esto demuestra que Yang Guanglong tiene la intención de hacerlo público.
Al determinar si se debían cobrar depósitos de objetos no especificados, el tribunal declaró que, aunque la mayoría de los recaudadores de fondos eran amigos de Yang Guanglong, Yang Guanglong no limitó la identidad ni el número de participantes. Cualquiera que tenga dinero puede pedir prestado. Entonces decide no pedir dinero prestado a una persona específica.
He Bing cree que prestar no es un comportamiento determinista. El tribunal dijo que debería juzgar "considerando si se debe limitar el alcance de la no participación en la recaudación de fondos y si se debe limitar la identidad y el número de participantes". De hecho, exige que los individuos o empresas implementen estrictamente dichos planes. Pero, de hecho, tal requisito es completamente inconsistente con las características del comportamiento crediticio privado. Esta definición del Tribunal de Primera Instancia de Brasil no es realista ni operativa.
El 21 de julio de 2020, el tribunal del condado de Bama dictaminó que Yang Guanglong no era culpable de almacenamiento ilegal de explosivos, por violar las leyes y regulaciones nacionales sobre gestión financiera, absorber enormes cantidades de fondos del público y prometer reembolsar el principal en un plazo determinado. Pagar intereses y alterar el orden financiero constituyó un delito de absorción ilegal de depósitos públicos y fue condenado a cinco años y seis meses de prisión. El tribunal dictaminó que los ingresos ilegales de Yang Guanglong de casi 817.700 yuanes deben recuperarse y se le ordenó pagar una compensación a los participantes pertinentes en la recaudación de fondos.
Según la información proporcionada por Yang, antes de que Yang Guanglong fuera detenido, había pagado más de 654.380 millones de yuanes en capital e intereses, y aún quedaban pendientes más de 40 millones de yuanes. "Después de que mi padre entró, se volvió cada vez más difícil pedir dinero prestado, y rara vez lo devolvía después", dijo Yang.
En la actualidad, Yang Guanglong ha apelado ante el Tribunal Popular Intermedio de Hechi, solicitando que se revoque la sentencia de primera instancia y que sea absuelto.
Cada vez hay más casos de no fumadores
En 2019, un conjunto de datos publicados por el Tribunal Popular Supremo mostró que, de 2015 a 2018, los tribunales de todo el país recibieron 5.843 nuevos fondos ilegales. -Planificación de causas penales, 7.990, 8.480 y 9.183, un incremento interanual del 108,23% y 36 respectivamente.
He Bing, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, cree que debido a la crisis económica de los últimos años, muchas empresas privadas no tienen dónde prestar y sólo pueden tomar el camino de préstamos privados, y un número considerable de prestamistas en préstamos privados obtienen fondos mediante la recaudación de fondos, lo que objetivamente conduce a un aumento de las sentencias sin condena. Sin embargo, si las autoridades judiciales no distinguen con precisión entre la prohibición de fumar y los préstamos privados, será perjudicial para el desarrollo de las empresas privadas.
Chen Qide, investigador del Instituto de Finanzas y Economía de China, que lleva mucho tiempo preocupado por el desarrollo de la economía inmobiliaria del condado, dijo que los casos de recaudación ilegal de fondos en el campo inmobiliario son bastante comunes. La razón fundamental detrás de esto es que los pequeños promotores no tienen fondos propios suficientes y canales de financiación estrechos para encontrar dinero mientras desarrollan utilizando la economía apalancada. Una vez que se topan con riesgos, es fácil que se produzca un efecto dominó que, en última instancia, conduzca al fracaso del proyecto.
En 2015, su equipo realizó una encuesta entre pequeños desarrolladores en 12 condados de todo el país y descubrió que un tercio de los desarrolladores encontraron cambios de políticas y altos umbrales de crédito durante el desarrollo del proyecto.
Chen Qide cree que las instituciones financieras nacionales deben continuar mejorando el entorno financiero para las pequeñas y medianas empresas, y los gobiernos locales también deben garantizar la estabilidad y coherencia de las políticas en el desarrollo de proyectos inmobiliarios para atender a las pequeñas y medianas empresas. medianas empresas que realmente estén dispuestas a hacer las cosas.
Meng Shaoxing, director de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del condado de Bama, dijo a Jiemian News que todas las partes son responsables de los altibajos de un proyecto de alta calidad. "Desde el punto de vista del gobierno, si se derriba primero y luego se subasta, no implica el problema de retrasar la entrega de tierras. Tal vez el problema se haya resuelto ahora. Por lo tanto, también hemos aprendido una lección. Cualquier tierra que enumeramos más tarde Se garantiza que se encuentra en un terreno limpio. En venta."