Aprenda a calcular la tasa de ocupación de una propiedad australiana en un minuto

Australia ha atraído mucha atención en la inversión inmobiliaria en el extranjero debido a su entorno de vida casi perfecto y su completo sistema legal inmobiliario australiano. A medida que la inversión inmobiliaria en Australia se vuelve cada vez más popular, surgen cada vez más problemas relacionados. Los inversores inmobiliarios australianos inteligentes no sólo se centran en el precio de una propiedad al crear su cartera, sino que también buscan los mejores ingresos por alquiler para maximizar sus rentabilidades. Por supuesto, lo que quizás quieras saber es cómo se calculan estos ingresos por alquiler. A continuación lo analizaremos por ti.

En primer lugar, en algunos aspectos, prestan más atención a algunos datos. El rendimiento del alquiler es un porcentaje calculado en función de los ingresos anuales por alquiler y el precio de venta o valor de mercado de la propiedad. A menudo denominada rentabilidad bruta del alquiler, es la medida más utilizada de rentabilidad de la vivienda en alquiler.

Como ejemplo sencillo, supongamos que compra un apartamento en un suburbio con una alta demanda de alquiler por 500.000 dólares australianos y el alquiler es de 550 dólares australianos por semana, entonces sus ingresos anuales por alquiler pueden llegar a 28.600 dólares australianos. La relación entre los ingresos anuales por alquiler de 28.600 dólares y 500.000 dólares es el rendimiento bruto del alquiler, que es un buen 5,7%. Sin embargo, si el valor de mercado de su propiedad luego salta a $600,000 y sus ingresos por alquiler siguen siendo los mismos, su rendimiento podría caer al 4,8 por ciento, por lo que debe utilizar el valor de mercado actual para calcular su rendimiento.

Por supuesto, conseguir el equilibrio es lo más importante. Para los inversores, la mejor combinación es aquella en la que los precios de la vivienda y los ingresos por alquiler crecen juntos. Un asesor principal de Home Buying Network Australia dijo que la gente debería evitar invertir únicamente para el crecimiento del capital, ya que sería una apuesta. Por ejemplo, el valor de los apartamentos en Gold Coast cayó un 17,9% entre febrero de 2008 y marzo de 2065. Algunas empresas inmobiliarias recomendaron 438+03 propiedades en esta zona a los inversores.

Un consultor senior de Australian Property Buying Network recomienda que todos los clientes presten mucha atención a la tasa de rendimiento del alquiler y a la tasa de desocupación al comprar propiedades de inversión. La tasa de disponibilidad de alquileres es una cifra muy útil porque refleja la relación entre la demanda de alquileres y el número de alquileres disponibles.

“Aconsejamos a los clientes que no esperen un crecimiento del capital, sino que consideren que los cambios fundamentales en la demografía de Australia son insostenibles”, dijo un consultor senior de Australian Home Buying Network. "También propusimos la regla 80-20, es decir, si se invierte en una zona así, el 80% de los inquilinos pueden pagar el alquiler. Si se quiere vender la casa, el 80% de la gente puede pagarla". /p>

Por supuesto, el consultor senior de AussieBuy.com añadió: “Básicamente, el 20 por ciento es la parte del mercado inmobiliario donde toda la atención se centra en los medios de comunicación, los peces gordos, los yuppies, los las celebridades, los aspirantes y las cenas. Es su propia apuesta en el futuro que algunos ganarán y muchos no ”

Factores que pueden afectar la rentabilidad del alquiler Las rentabilidades del alquiler a menudo se ven afectadas por la ubicación y. tipo de propiedad y la situación económica actual. Por ejemplo, los alquileres normalmente no aumentan y los precios no pueden aumentar al mismo tiempo, porque los aumentos de precios se basan en la demanda de los compradores de viviendas, no de los inquilinos. Simplemente significa que más personas buscan comprar una casa en ciertas áreas, especialmente en los suburbios más populares de Sydney y Melbourne.

Consulte la siguiente tabla para conocer las áreas urbanas con mayor rentabilidad por alquiler por estado:

Región

Tipo de vivienda

Precio medio de propiedad

Rendimiento del alquiler

Victoria

Anglesey

Casa

672.500

AUD

7,8%

Australia del Sur

Solomon Town

Villa

150.000

Australiano dólares

7,41%

Zhou Kun

Kingston

Villa

303.000

p>

Dólar australiano

6,01%

Nueva Zelanda

Kringira

Villa

343.000

AUD

5,88%

Distrito Norte

Woodroffe

Villa

475.500

Dólares australianos

5,56%

Tasmania

Langleig

Villa

317.500

AUD

5,55%

Australia Occidental

Wembley

Ping de

328.000

Dólares australianos

5,44%

Región Capital

Lyon

Piso

310.500

Dólares australianos

5,41%

Debido a esto, un consultor senior de Australia Housing Network dijo que cuando se invierte o se compra una casa, es importante tener en cuenta la relación entre los ingresos por alquiler y el crecimiento del capital, ya que a menudo se encuentran en extremos opuestos de una tendencia. Es casi imposible encontrar una casa con alto crecimiento y altos rendimientos de alquiler en una zona estable y de bajo riesgo. Por lo tanto, cuando los precios son estables y hay un mayor nivel de demanda de alquiler, normalmente se logran mayores retornos de alquiler. Por ejemplo, los datos de febrero de este año muestran que las mejores tasas brutas de alquiler en China son del 8% o el 9%, y el precio medio de la vivienda es inferior a 200.000 dólares australianos, no en los suburbios donde los precios de la vivienda se han disparado.

Por esta razón, un consultor senior de Australian House Buying Network dijo: "Si se diseña un almacén y un estacionamiento con buena iluminación y ventilación, se puede maximizar el retorno de la inversión. Las instalaciones adicionales son importantes". para obtener una mejor rentabilidad. Muy importante. Los propietarios suelen obtener buenos rendimientos si sus inquilinos pueden vivir cerca de cafeterías, transporte y cultura local. Para ello, recomendamos invertir en un suburbio seguro con un mercado local y un rendimiento superior al 4% y lo más cercano posible al 5%. Muchos expertos recomiendan que una tasa de retorno del alquiler del 4% al 5% sea el requisito mínimo para elegir una propiedad de inversión.

Los datos de las encuestas muestran que el éxito de los propietarios en el entorno circundante depende en gran medida del suburbio o zona en la que se encuentra la propiedad. Entonces, al examinar los datos, es clave observar lo que un suburbio en particular tiene para ofrecer, cómo son las calles e incluso el tipo de demanda de vivienda. Por ejemplo, los fuertes rendimientos del alquiler de apartamentos en Queensland dependen del costo de compra y de la demanda de alquiler en el suburbio. Como Surfers Paradise en Gold Coast.

Según datos de Real Estate Investar, el precio medio de un apartamento de un dormitorio es de 259.000 dólares australianos y el alquiler semanal es de unos 325 dólares australianos. Una propiedad de este tipo ofrece una buena tasa de rentabilidad del 6,5%.

El precio de un estudio o apartamento de un dormitorio en Manoora y Cairns es de sólo 95.000 dólares australianos, con alquileres semanales de hasta 185 dólares australianos. Eso es un enorme rendimiento del 10%. El Instituto de Bienes Raíces de Queensland dijo que la creciente economía de Cairns estaba estimulando nuevos empleos en el comercio minorista y el turismo.

El estándar para medir el valor de retorno de la inversión inmobiliaria en Australia es generalmente "ingresos por alquiler + apreciación del precio de la vivienda > costo de tenencia". Esta situación puede considerarse digna de inversión. Entonces, para los inversores, el rendimiento del alquiler es la clave para medir si invierten en esta ciudad. En ciudades como Sydney y Melbourne, debido a la gran demanda de alquileres, las bajas tasas de desocupación y, naturalmente, los altos ingresos por alquileres, el retorno general de la inversión inmobiliaria está muy garantizado.