"Políticas específicas de la ciudad y orientación clasificada", el mercado inmobiliario en muchos lugares está experimentando ajustes.
Los expertos predicen que en 2019, el tono principal de la política de "viviendas para vivir, no para especular" no se revertirá sustancialmente, lo que significa que, si bien se respaldan las necesidades razonables de autoocupación de los residentes, los esfuerzos se mantendrán medidas para frenar la inversión y la demanda especulativa. A medida que el mercado inmobiliario continuó enfriándose en la segunda mitad del año pasado, también se espera que algunas ciudades y regiones vean un ajuste de las políticas regulatorias en 2019.
Muchos lugares han relajado las regulaciones en algunas ciudades y hay un ímpetu para la corrección de políticas.
Según el informe "Economic Information Daily", durante el último mes, muchas ciudades locales han relajado las políticas de restricción de compras o de ventas. La más explícita es la ciudad de Heze, provincia de Shandong, que propuso claramente levantar las restricciones a las ventas, lo que se entendió como "la primera oportunidad para relajar las restricciones en el mercado inmobiliario". Luego, muchas ciudades relajaron las restricciones a la compra de viviendas.
65438+El 10 de octubre, la ciudad de Zhuhai propuso acelerar la mejora del sistema de servicio público de empleo que cubre el desarrollo del personal de Hong Kong y Macao en Zhuhai, y explorar la flexibilización de las restricciones a la compra de viviendas por parte de los residentes de Macao. 65438+El 3 de octubre, la sucursal de la zona de alta tecnología de la Administración Municipal de Recursos Terrestres y Vivienda de Qingdao emitió un aviso suspendiendo la regla de "venta de casas por lotería". 2065438+A finales de febrero de 2008, 65438+2008, Guangzhou emitió las últimas regulaciones, permitiendo que los fondos de previsión se retiraran de otros lugares para comprar casas, casi al mismo tiempo, Foshan canceló las condiciones mínimas de acceso para la compra de viviendas;
Si echamos la vista atrás, en 2018, las políticas de control inmobiliario han pasado de ser más estrictas a más flexibles. En consecuencia, también ha habido cambios obvios en dos etapas en el nivel de políticas de los gobiernos locales: en los primeros tres trimestres, los objetivos regulatorios se mantienen sin cambios y la intensidad no se relaja. La política de cuatro límites sigue siendo de alta presión, la. se rectifica el orden del mercado y se aumenta la tasa de interés hipotecaria en el cuarto trimestre, supervisión Hay signos de una ligera relajación de las políticas; Algunas ciudades como Guangzhou, Wuhan y Nanning han relajado parcialmente las restricciones de precios y muchas ciudades han reducido el rango flotante de tasas de interés hipotecarias. Heze propuso claramente levantar la restricción de ventas.
En relación con el reciente levantamiento de las restricciones de ventas en Heze, algunos analistas creen que se espera que esta ronda de políticas regulatorias cambie y que más ciudades puedan seguir su ejemplo. En particular, es más probable que las ciudades con una alta presión de inventario relajen los controles.
Ouyang Jie, vicepresidente senior de Seazen Holdings, cree que actualmente, la disminución en el volumen de transacciones del mercado es la corriente principal del mercado residencial. "El propósito de las restricciones de compra es limitar la especulación. Ahora que los especuladores están en pleno declive, relajar las restricciones de compra se ha convertido en la primera opción para estabilizar los volúmenes de comercio. Por ejemplo, reducir las barreras de entrada, reducir las condiciones de seguridad social y reducir los estándares de talento aumentar el volumen de operaciones en el mercado."
En su opinión, la política de limitación de precios también muestra signos de relajación. "Cuando el mercado baja, algunas ciudades relajan los precios de las propiedades de alto nivel, liberan el mercado de precios altos y resuelven el problema del 'lago barrera' de las propiedades de alto nivel. La reducción de las tasas de interés hipotecarias en algunas primeras y Las ciudades de segundo nivel se han convertido en una pequeña tendencia, lo que también promoverá la recuperación del mercado residencial".
En cuanto a ¿dónde está el límite de la relajación de las políticas? Ouyang Jie cree que "las políticas de restricción de compras se relajarán en general, pero no se abolirán. Los límites relajados se centrarán en las condiciones para las restricciones de compra. Por ejemplo, los agricultores que compran casas en la ciudad pueden establecerse, los estudiantes universitarios pueden establecerse en las escuelas secundarias técnicas, y el período de seguridad social se puede reducir a medio año incluso menos "
"El mercado inmobiliario enfrenta la oportunidad de un ajuste anticíclico, y la relajación de las políticas es precisamente la pre. -Ajuste y ajuste del ajuste anticíclico". Ouyang Jie dijo que los gobiernos locales han relajado moderadamente los controles para atraer a las empresas inmobiliarias a comprar tierras. Las instituciones financieras redujeron las tasas de interés, todo lo cual está impulsando el calentamiento del mercado. . "Sin embargo, 'retener y no especular' sigue siendo un posicionamiento a largo plazo. En este sentido, relajarse no significa dejar ir y la regulación no se retirará".
Desde la perspectiva de la industria, Las ventas residenciales en varios mercados continúan enfrentando dificultades. El frío es la principal razón para la flexibilización de las políticas. La escala de las transacciones de viviendas comerciales en 2018 aumentó ligeramente en comparación con 2017, y el patrón del mercado urbano también experimentó cambios significativos. Especialmente con la implementación gradual de "gobernanza específica de cada ciudad y regulación clasificada", la diferenciación del mercado en ciudades de primer, segundo, tercer y cuarto nivel se ha vuelto cada vez más obvia, y los puntos críticos urbanos están ganando impulso.
Según el análisis del Kerui Real Estate Research Center, teniendo en cuenta que el mercado ha seguido siendo lento desde la segunda mitad de 2018 y el sentimiento de esperar y ver se ha extendido, algunos proyectos en terceros y Las ciudades de cuarto nivel han reducido los precios para salir corriendo. Se espera que la escala general de transacciones del mercado urbano disminuya en 2019, y la presión de la corrección de políticas se concentre principalmente en algunas ciudades de segundo nivel y en la mayoría de las de tercer y cuarto nivel con demanda de sobregiro y poder adquisitivo insuficiente.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación Inmobiliaria Yiju de Shanghai, dijo que recientemente se han producido ajustes de políticas en algunas ciudades de todo el país. "Esto demuestra que la flexibilización de las políticas tendrá en cuenta una gran cantidad de contenidos. Actualmente se encuentra en la etapa de prueba y es relativamente cauteloso". Yan Yuejin cree que "para los conceptos que involucran precios de la vivienda, orden de las transacciones de mercado, expectativas del mercado, etc., el La flexibilización de la política será relativamente cautelosa y no se relajará. En cuanto a conceptos como el volumen de transacciones del mercado, el inventario y la estructura de la propiedad, las políticas serán relativamente relajadas, lo que refleja la orientación de la "guía de clasificación de políticas""
Acabar con todo tipo de especulación inmobiliaria. Las políticas regulatorias en algunas ciudades todavía están "parcheadas"
Aunque algunas ciudades han emitido recientemente señales de "relajación" de las regulaciones inmobiliarias, algunas ciudades están endureciendo las políticas pertinentes.
Según el Economic Daily, el gobierno municipal de Haikou emitió recientemente un aviso para suspender la venta de viviendas comerciales a empresas, instituciones, grupos sociales y hogares industriales y comerciales individuales (excepto las viviendas aprobadas para la rotación de talentos corporativos). . Al mismo tiempo, fortaleceremos aún más la gestión de proyectos de construcción comerciales y de oficinas y revisaremos y aprobaremos estrictamente el uso del suelo y la planificación de propiedades. Las empresas de desarrollo inmobiliario tienen estrictamente prohibido cambiar el uso de los edificios de forma encubierta y no pueden modificarlos de acuerdo con el diseño de las unidades residenciales.
Hainan introdujo una política de restricción de compras a nivel regional en 2018, pero la política de restricción de compras solo está dirigida a las familias y no restringe a las empresas a la hora de comprar casas. Se puede ver que la suspensión de la compra de viviendas por parte de empresas es una "reparación" de la política anterior y pone fin al fenómeno de la especulación inmobiliaria en nombre de las empresas.
Anteriormente, algunas ciudades habían introducido políticas para prohibir o restringir la venta de casas a empresas. Algunas ciudades ya no permiten explícitamente que empresas e instituciones compren casas. Por ejemplo, Shenzhen 2065 438+08 a finales de julio suspendió explícitamente la compra de viviendas comerciales por parte de empresas, instituciones, organizaciones sociales y otras entidades legales en Shenzhen, y detuvo los procedimientos de firma en línea para que empresas, instituciones y organizaciones sociales compraran viviendas comerciales nuevas y viviendas de segunda mano; 2065438+junio de 2008, Xi'an suspendió explícitamente la compra de viviendas por parte de empresas e instituciones para evitar la especulación inmobiliaria en nombre de empresas en junio de 2018, Hangzhou suspendió explícitamente la venta de viviendas ( incluidas viviendas comerciales y viviendas de segunda mano) a empresas, instituciones y otras instituciones; 2065438 + junio de 2008, Changsha Se suspende la compra de viviendas comerciales por parte de empresas en áreas restringidas. La compra de viviendas comerciales debe obtener un certificado de propiedad inmobiliaria por cinco. años antes de que pueda ser transferido. Shanghai, por otro lado, ha adoptado algunas regulaciones restrictivas sobre la compra de viviendas por parte de empresas e instituciones: las empresas que compran casas comerciales también deben cumplir los requisitos de estar establecidas durante cinco años y tener un pago de impuestos acumulado de 6,5438 millones de yuanes en Shanghai. y tener 10 o más empleados.
Wang Feng, director del Centro de Investigación de Bienes Raíces de Shenzhen, dijo que algunos compradores con grandes cantidades de dinero compraron casas a través de empresas registradas, lo que redujo la demanda. Restringir las compras corporativas de viviendas ayudará a tapar las lagunas jurídicas y evitará que los individuos eludan la política de restricción de compras para especular con bienes raíces; en segundo lugar, ayudará a la equidad de la "lotería para comprar casas" y evitará que las empresas "compitan con la gente por las ganancias";
Los expertos de la industria analizaron que la Conferencia Central de Trabajo Económico a finales de 2018 continuó adhiriéndose al posicionamiento de "vivienda para vivir, no para la especulación", implementó políticas específicas de la ciudad y orientación clasificada, y consolidó los principales responsabilidad del gobierno de la ciudad. Sobre esta base, el tono principal de la política de "la vivienda es para vivir, no para especular" y las políticas específicas de la ciudad se mantendrán sin cambios en el futuro. Al tiempo que se apoyan las necesidades razonables de vivienda de los residentes, se harán esfuerzos para frenar las necesidades de inversión y especulación y aliviar la presión sobre el aumento de los precios de la vivienda en las ciudades calientes.
Al mismo tiempo, debe quedar claro que la principal responsabilidad de la regulación del mercado inmobiliario recae en los gobiernos locales. Diferentes ciudades enfrentan situaciones diferentes. La cadena de la industria inmobiliaria es larga y los gobiernos locales deben hacerlo. ajustar las políticas de manera oportuna en función de las condiciones del mercado y del desarrollo económico y social local.
En este sentido, Liu Hongyu, director del Instituto de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Tsinghua, dijo que los gobiernos locales deben combinar las realidades locales y establecer objetivos para el desarrollo de viviendas urbanas y la estabilidad del mercado mejorando la planificación del desarrollo de viviendas. Al mismo tiempo, se debería dar más autonomía regulatoria a los gobiernos locales, y la responsabilidad principal de la estabilidad del mercado inmobiliario debería implementarse verdaderamente a nivel local, evitando efectivamente el fenómeno de "talla única" de las políticas regulatorias, y realizando la transformación de los gobiernos locales de una regulación pasiva a una regulación activa.
Aún se espera que el desempeño de las diferentes ciudades difiera.
Según analistas del Centro de Investigación de Bienes Raíces de Kerui, considerando que el mercado actual se ha enfriado, la tasa de conversión de proyectos se ha reducido significativamente, y después de que políticas locales como Heze y Zhuhai se hayan relajado, las expectativas de La flexibilización regulatoria se ha fortalecido aún más. Sin embargo, una grave falta de poder adquisitivo es el mayor obstáculo para las transacciones en los mercados de tercer y cuarto nivel, y la mayoría de los mercados de tercer y cuarto nivel están destinados a entrar en un período de profundo ajuste. Se espera que el desempeño de diferentes ciudades siga siendo diferente en 2019.
Según el análisis y pronóstico del E-House Real Estate Research Institute, el área de ventas de viviendas comerciales en todo el país puede disminuir ligeramente en 2019, y se espera que caiga aproximadamente un 6% interanual. año, volviendo a caer después de cuatro años consecutivos de crecimiento. Por lo tanto, E-House predice que el mercado inmobiliario nacional continuará el proceso de enfriamiento que comenzó en agosto de 2019, y el mercado inmobiliario en la mayor parte del país se encuentra en un frío invierno.
Basándose en este análisis, la agencia señaló que “los departamentos pertinentes deben prestar mucha atención al ritmo y el alcance del enfriamiento, cambiar el pensamiento regulatorio y pasar gradualmente de más de dos años de regulación estricta a una regulación expansiva. La regulación debe centrarse en evitar que los precios de la vivienda caigan. Los altibajos han cambiado. Garantizar que el mercado inmobiliario nacional logre un "aterrizaje suave" y avance hacia un desarrollo estable y saludable."
En respuesta a la tendencia política de 2019, Yiju señaló que, bajo la premisa de que "la vivienda es para vivir, no para especular", los departamentos pertinentes y los gobiernos locales también prestarán atención a la presión a la baja ejercida por el sector inmobiliario. , incluido el volumen de ventas, el volumen de inversión y los precios, y luego surgirán varios contenidos de políticas. Desde la perspectiva de la relajación, algunas ciudades con mayor presión a la baja sobre el mercado inmobiliario seguirán la dirección general de "una ciudad, una política" y se relajarán parcialmente, especialmente en términos de estándares de vivienda ordinarios, identificación de préstamos para segundas viviendas, límites de precios, restricciones de venta, restricciones de compra, política de fondo de previsión, etc.
Vale la pena señalar que la Academia China de Ciencias Sociales también señaló en un informe publicado en febrero de 2018 que, teniendo en cuenta los múltiples impactos del ciclo del mercado inmobiliario, la liberación temprana de la demanda y la regulación de políticas, Se prevé que el mercado seguirá así en 2019. Si se mantiene la tendencia general de corrección general y liberación suave, la probabilidad de que continúen las perturbaciones y las fuertes caídas es pequeña. Sin embargo, la oferta y la demanda siguen siendo escasas en algunas regiones y mercados de alquiler, y se espera que el mercado tenga una buena presión al alza, con espacio para una mayor liberación de la demanda rígida y una mejora de la demanda.
El informe de la Academia de Ciencias Sociales predice que en el futuro, las ciudades de primer nivel pueden afinar las medidas de control y mantener políticas de control moderadas; las ciudades de segundo nivel pueden tener el mayor impulso para relajarse y tener; las condiciones para activar el mercado inmobiliario; las ciudades de tercer y cuarto nivel pueden utilizar la intervención para mantener la temperatura del mercado inmobiliario.