Perspectivas de arrendamiento en 70 ciudades
Pero mirándolo desde otro ángulo, la serie de señales enviadas por el sector inmobiliario ahora hacen que las acciones de Li Ka-shing parezcan un poco "eclipsadas".
Los datos del Centaline Real Estate Research Institute muestran que, hasta principios de septiembre, el número de controles del mercado inmobiliario a lo largo del año ha superado las 420 veces, una media de 50 veces al mes. Las medidas se centran en controlar el aumento de los precios de la vivienda, limitar los precios de la vivienda de segunda mano, la oferta de suelo, el arrendamiento intermediario y tomar medidas enérgicas contra la especulación inmobiliaria en los distritos escolares. Siguiendo esta tendencia, existe un fuerte impulso para actualizar los registros históricos de los últimos años.
Además, el experto Liang Zhonghua publicó un informe que dice que, a juzgar por la tendencia de los precios de la vivienda de segunda mano en 70 ciudades, en julio, el precio de la vivienda aumentó en las ciudades de primer, segundo y tercer nivel. cayó del 1,3% a principios de año al 0,4% y del 0,4% al 0,2%, cayendo del 0,3% al -0,1%, convirtiéndose en un crecimiento negativo.
Al observar los últimos dos años, no es difícil descubrir que, ya sea por la reanudación del trabajo en varios lugares bajo la epidemia o por las tendencias normales del mercado, el rebote del mercado en las ciudades de primer nivel es significativamente mejor. que eso en otras ciudades, pero no olvides que ciudades de primer nivel Solo hay cuatro, y por muy buena que sea la situación de las ventas, no se puede entregar a miles de condados en cientos de ciudades de todo el país. Desde este punto de vista, el mercado inmobiliario y los precios de la vivienda en la mayoría de las ciudades del país han "dejado de subir".
Los datos de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen muestran que las transacciones locales de viviendas de segunda mano alcanzaron un nuevo mínimo. El volumen de transacciones en agosto fue de sólo 2.043 unidades, un descenso interanual del 77,28%, el más bajo en diez años. En Hangzhou, las transacciones de viviendas de segunda mano cayeron mes a mes en julio, alcanzando un nuevo mínimo en los últimos dos años.
Aunque las casas de segunda mano representan el sentimiento real del mercado, las transacciones de casas nuevas también son un indicador de referencia de la popularidad del sector inmobiliario. No es exagerado decir que se están congelando rápidamente.
Según datos de RealData, el volumen de transacciones de los mercados de viviendas nuevas en 66 ciudades de todo el país siguió disminuyendo en agosto. En cuanto a las diferentes ciudades, solo las ciudades de primer nivel mantuvieron una tasa de crecimiento del 20%, y el volumen de transacciones en las ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel no fue tan bueno como en el mismo período del año pasado. En comparación con el mismo período de 2019, casi el 80% de las tasas de crecimiento en las ciudades de segundo y menor nivel fueron inferiores al 30%.
En opinión de Fang Shuo, ya sea una casa nueva o una casa de segunda mano, el volumen de transacciones representa la liquidez de los bienes raíces. No importa cuán altos sean los precios de la vivienda, el volumen de transacciones no puede aumentar, lo que significa que el mercado no tiene base para subir. De los datos anteriores sobre transacciones de viviendas de segunda mano se desprende claramente que, aunque el volumen de transacciones en las grandes ciudades no aumenta, al menos la demanda de viviendas se está liberando constantemente y los precios pueden mantenerse. Para la mayoría de las ciudades de tercer y bajo nivel, el futuro entorno de supervivencia del mercado será aún más difícil.
A finales de agosto, Vanke Zhu Jiusheng dijo sin rodeos que los desarrolladores tienen actualmente muy poco margen de manipulación en el mercado y que obviamente no es poco realista depositar sus esperanzas en medidas relajadas. En la reunión de desempeño de mitad de año de Shimao, el presidente Xu Shitan anunció públicamente que en la segunda mitad del año aumentaría las concesiones de precios e implementaría una gestión dinámica. Sunac Sun Hongbin dijo con franqueza que el mercado puede estar difícil en la segunda mitad del año y que las ventas y los préstamos serán difíciles.
A partir de las palabras de los promotores inmobiliarios, no es difícil descubrir que la regulación actual del mercado es estricta, que se han formado silenciosamente expectativas a la baja y que las empresas parecen tener planes para salvarse. No sólo ya no fantasean con medidas laxas, sino que además declararon públicamente que quieren "vender casas a precios más bajos".
Es posible que muchas personas no sepan que el número que aparece en el tablón de anuncios del Tribunal Popular es el 1. Hasta el 23 de agosto, 260 empresas inmobiliarias se habían declarado en quiebra durante el año. En segundo lugar, a mediados de agosto, más de 38 bonos relacionados con la vivienda entraron en default, por un monto de 58.720 millones de yuanes, un aumento del 82,4% con respecto al año pasado. En tercer lugar, cuando se trata de financiar medidas regulatorias para empresas inmobiliarias, algunas empresas inmobiliarias han pisado al menos una línea roja. En otras palabras, la financiación y los préstamos de las empresas inmobiliarias seguirán viéndose afectados en distintos grados en el futuro.
Para decirlo sin rodeos, la reorganización entre las empresas inmobiliarias se acelerará gradualmente. Entre las 90.000 empresas inmobiliarias de todo el país, sólo las fuertes seguirán siendo fuertes, mientras que las débiles pronto serán eliminadas. El economista Ma Guangyuan dijo una vez que en el futuro, sólo el 20% de los promotores inmobiliarios y sólo el 20% de las ciudades chinas podrán comprar el 20% de las casas. Después de comprender los tres antecedentes, se puede comprender vagamente de dónde proviene el pesimismo de las empresas inmobiliarias.
No es difícil descubrir que en el entorno cada vez más severo de regulación del mercado inmobiliario, el sector inmobiliario puede provocar una "lluvia de recortes de precios" en septiembre. Ya sean los precios del mercado o las transacciones, o el pesimismo y la situación actual de las empresas inmobiliarias, todos indican que la tendencia del mercado está cambiando.
Algunas personas pueden decir que se trata de cambios en el entorno macro, y la gente corriente es completamente irrelevante y no puede entender ni sentir que el mercado está cambiando. Pero no podemos ignorar que el "dumping de leche" puede volver a ocurrir: hace más de 100 años, los productos lácteos tenían un exceso de capacidad y la demanda estaba significativamente deprimida. Para asegurar ganancias, los agricultores prefieren verter leche al río para digerir el inventario que reducir los precios.
Cien años después, el National Business Daily informó que Staffordshire, la principal zona productora de leche del Reino Unido, no podía transportar leche fresca a tiempo debido a la escasez de camioneros y al aumento de los precios de los productos lácteos. Los granjeros se enfrentaron a deshacerse ellos mismos de la leche fresca. El dilema de los senos. Preste atención a algunas palabras clave: ventas lentas y costos de transporte elevados. Se puede ver que para los bienes de consumo que son difíciles de almacenar durante mucho tiempo, cuando la demanda es insuficiente, el crecimiento del inventario y los costos de almacenamiento son altos, puede ser más conveniente deshacerse de ellos directamente.
Lo mismo ocurre con la vivienda. El pago mensual de la hipoteca, la depreciación, los gastos de agua y electricidad de la propiedad, decoración y mantenimiento de la casa.
Si vive en su propia casa, puede afrontar sus desplazamientos diarios, una vida de alta calidad, educación, pensión y otros beneficios al mismo tiempo. Naturalmente vale la pena el dinero. Si usted es propietario de varias suites basándose en la especulación, hoy en día hay casas por todas partes, la demanda de viviendas ha disminuido y los promotores se enfrentan a diversas presiones financieras. El fenómeno del "vertimiento de la leche" se está produciendo claramente.
Por ejemplo, China tiene más de 330 ciudades, regiones, prefecturas autónomas y alianzas a nivel de prefectura. En los últimos 10 años, la población de 184 ciudades aumentó y la población de 149 ciudades disminuyó, lo que representa el 44,7%. Las mayores disminuciones demográficas se produjeron en Gansu, Sichuan y otros lugares del noreste y de las regiones central y occidental. Por ejemplo, hay 50 ciudades en todo el país con precios de vivienda inferiores a 5.000 yuanes, entre las cuales Hegang tiene el precio de vivienda más bajo, con un precio promedio de sólo 2.133 yuanes/metro cuadrado.
Además, a finales de julio, el inventario inmobiliario nacional en términos generales alcanzó los 3.804,41 millones de metros cuadrados. Guiyang, Shenyang, Tangshan y Shijiazhuang por debajo del segundo nivel tenían más de 10.000 metros cuadrados. El inventario de Zhuzhou, Nanchang, Cangzhou, Taiyuan, Yueyang, Harbin y Foshan también ha alcanzado más de 80 millones de metros cuadrados.
Obviamente, en estas ciudades con alto inventario y pocas adquisiciones, los bienes raíces no pueden aumentar de valor, y los costos de depreciación, agua y electricidad de la propiedad, pagos mensuales, etc. no disminuirán entre semana. Esto significa. que la casa está en la mano. Cuanto más dinero tienes en tu bolsillo, menos dinero tienes en tu bolsillo.
Según esta tendencia, el mercado inmobiliario podría repetir lo ocurrido en 2014.
El economista Liang Zhonghua publicó un informe que dice que de 2010 a 2016, los precios de la vivienda en ciudades grandes, medianas y pequeñas no aumentaron ni un centavo. La razón es que con frecuencia se construyen nuevas ciudades en varios lugares y hay casas por todas partes. A finales de 2014, la superficie de viviendas en venta en todo el país alcanzó los 700 millones de metros cuadrados. Si no fuera por la reforma habitacional y los subsidios financieros que se lanzaron más tarde, sería difícil imaginar el futuro de la gran cantidad de ciudades pequeñas y medianas. Se puede decir que las condiciones actuales del mercado son exactamente las mismas que en 2014. A medida que la reforma de los barrios marginales avanza cada vez más, si el mercado inmobiliario de la ciudad y el condado no puede encontrar un sucesor, me temo que el efecto deficitario de la tenencia de bienes raíces seguirá ampliándose.
Fang dijo: tienes algo que decir, pero al final es imposible repetir la débil situación de 2021. Hay tres razones: la antigua reforma ha comenzado a reemplazar la vigorosa construcción de alquileres asequibles; vivienda y regulación de la especulación. Las tres condiciones también crearon un entorno en el que la tendencia del mercado es básicamente clara. Sumado a las siguientes tres noticias, es seguro que en los próximos 10 meses de septiembre la tendencia de las inmobiliarias a intercambiar precio por volumen irá aumentando paulatinamente.