¿Será 2017 la ola de compras más fuerte desde 1949?
A través de dos historias cortas,
podemos vislumbrar el mercado inmobiliario chino de este año
Las características de "Hielo y Fuego"
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El 1 de junio y el 1 de marzo, el gobierno municipal de Shenyang en la provincia de Liaoning anunció una nueva política inmobiliaria que conmocionó al mundo exterior: los graduados universitarios pueden disfrutar de una política de "pago inicial cero" cuando comprar una casa en Shenyang. La atribulada ciudad del noreste ha estado atrapada en un ciclo de reducción de ganado durante más de dos años y ha caído en la desesperación. Como resultado, el New Deal sólo duró ocho horas y se convirtió en una broma.
Shenyang no es una ciudad de lucha. Detrás de esta ciudad del noreste hay cientos de ciudades pequeñas y medianas de China que están atrapadas en el atolladero de la reducción de ganado.
En febrero, el día de la venta de una propiedad propiedad de una empresa de bienes raíces en Hangzhou, los ladrones de casas se apresuraron al frente e incluso rompieron la puerta. Alguien lo describió como "loco como un zombie". Creo que a nadie le resultará extraña la siguiente escena.
En 2016, en ciudades estrella de segundo nivel como Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou y Nanjing, asistimos a una avalancha de aumentos de precios de la vivienda, como una carrera de relevos, con Shanghai y Shenzhen a la cabeza, seguidas por Xiamen, Suzhou, Hefei, etc. La ciudad siguió de cerca, y luego Wuxi, Jiaxing, Zhongshan, Huizhou y otras ciudades también tomaron el control, hasta que más de una docena de ciudades tomaron el control juntas durante el Día Nacional, 59666.86886866666
Al igual que hace cuatro años, una ola de fuerte control de lluvias Después de eso, la mano visible y la mano invisible se enfrentaron y nadie se atrevió a actuar precipitadamente. Eso es lo que estamos viendo ahora.
Lo que más preocupa al mundo exterior ahora es: ¿cómo le irá al mercado inmobiliario en 2017? 2017 ¿"Las casas son para vivir, no para especular" es una promesa o una palabra vacía? En 2017, ¿seguirá haciéndose realidad o se hará añicos el mito de que "al mudarse al norte, a Shenzhen, los precios de la vivienda siempre subirán"? El tipo de cambio del RMB está cerca y la depreciación no se puede detener. ¿Es una bendición o una maldición para el mercado inmobiliario?
01, Diferenciación interna en ciudades de tercer y cuarto nivel
En 2016, la diferenciación existía principalmente entre ciudades de primer y segundo nivel y ciudades de tercer y cuarto nivel. con las primeras en auge y las segundas deprimidas en 2017, la diferenciación continuará, solo dentro de las ciudades de tercer y cuarto nivel.
A finales de año, la Conferencia Central de Trabajo Económico afirmó que el próximo año "nos centraremos en resolver el problema del inventario inmobiliario excesivo en las ciudades de tercer y cuarto nivel". Se puede decir que el mercado inmobiliario en las ciudades de tercer y cuarto nivel ha marcado el comienzo de oportunidades de desarrollo.
Si la prosperidad del mercado inmobiliario en las ciudades de primer nivel en 2016 se debió a los dividendos de capital, entonces los dividendos políticos serán la fuerza impulsora para la reducción de existencias en las ciudades pequeñas y medianas el próximo año.
Después de la Conferencia Central de Trabajo Económico, los think tanks de alto nivel no se olvidaron de brindar sugerencias para la venta de casas en ciudades de tercer y cuarto nivel al interpretar la reunión. Wang Yiming, subdirector del Centro de Investigación para el Desarrollo del Consejo de Estado, dijo que "se anima a los trabajadores agrícolas migrantes a comprar viviendas comerciales en ciudades de tercer y cuarto nivel", sugirió Pan Shengzhou, subdirector de la Oficina Central de Investigación de Políticas. "establecer bancos de política residencial en ciudades de tercer y cuarto nivel".
Debe saber que en el entorno de mercado con características chinas, cuando la gente está decidida a reducir existencias, suele ser una señal de aumento de precios: los precios del acero, el carbón y el cemento han aumentado durante todo el año. 2016, lo que está en línea con el Está relacionado con la “reducción de existencias” impulsada de arriba hacia abajo.
Sin embargo, no todas las ciudades pequeñas y medianas tienen la oportunidad de convertirse en ganadoras. Si la industria está en recesión y la población continúa emigrando, esa ciudad estará en un cubo donde no se podrá hacer nada y el gobierno no podrá abofetearla sólo a aquellas ciudades pequeñas y medianas donde las industrias pilares todavía son competitivas y jóvenes; las personas que están dispuestas a quedarse pueden tener historias que contar.
El "efecto de diferenciación" fermentará aún más, y puede incluso ser el último billete para las ciudades de tercer y cuarto nivel.
El "Informe del Índice Nacional de Juventud Urbana de 2016" muestra que las cinco primeras ciudades en el índice de juventud de las ciudades de tercer nivel son Liuzhou en Guangxi, Guiyang en Guizhou, Jinhua en Zhejiang, Changde en Hunan y Yancheng en Jiangsu. Las cinco ciudades principales en las ciudades de cuarto nivel son Kaifeng en Henan, Zhuzhou en Hunan, Leshan en Sichuan, Chenzhou en Hunan y Deyang en Sichuan. La movilidad de la población y el ascenso y caída de la economía son vibraciones * * *, y estas ciudades tienen una mayor probabilidad de convertirse en las ganadoras en 2017.
Además, las ciudades de tercer y cuarto nivel alrededor de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen también podrían convertirse en beneficiarias. Langfang en el área metropolitana de Beijing-Tianjin-Hebei, Nantong y Jiaxing en el área metropolitana del delta del río Yangtze, y Huizhou y Zhongshan en el área metropolitana del delta del río Perla son nodos importantes en la estrategia del área urbana. No están lejos de los talentos, fondos y datos centrales, y tienen un margen de desarrollo considerable. Los promotores inmobiliarios también tienen historias que contar.
02, la diferenciación entre la primera mitad y la segunda mitad.
El sector inmobiliario sigue siendo la industria pilar de la economía de China. Detrás de la diferenciación económica está la diferenciación regional de los precios inmobiliarios. El aumento de las políticas regulatorias en junio y octubre también está relacionado con riesgos financieros de alto apalancamiento. Por lo tanto, que las políticas endurezcan o aflojen la garganta de la industria inmobiliaria depende en última instancia del desarrollo económico y de las condiciones financieras locales.
En los tres primeros trimestres de 2016, el sector inmobiliario contribuyó con un 8,02% al crecimiento económico, un nivel históricamente alto. Southwest Securities incluso señaló que, considerando las numerosas industrias upstream y downstream, la tasa de contribución real de los bienes raíces al crecimiento económico llega al 20%-30%. La economía de China no experimentó una caída abrupta en los primeros tres trimestres, y el sector inmobiliario de hecho contribuyó.
Sin embargo, después de vivir el control más estricto de la historia desde junio de 5.438+10 meses, todavía hay suspenso sobre qué impacto tendrá la desaceleración de la inversión inmobiliaria en la economía china. Después de todo, la tasa de crecimiento del área de ventas de viviendas a nivel nacional y el monto de las ventas en 165.438+ octubre fue 18,5 puntos porcentuales y 26,9 puntos porcentuales menos que en octubre respectivamente, lo que fue como un fuerte golpe.
En 2017, nadie sabe si la economía china, que tiene la ardua tarea de "mantener el crecimiento", podrá soportar esta poderosa medicina. Una vez que estalle el "efecto PIB", su impacto será asombroso.
UBS Securities recordó recientemente en un informe: "Se espera que la tasa de crecimiento de las nuevas construcciones inmobiliarias iniciadas se desacelere al 0-2% en 2017, y la tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria se desacelere por debajo del nivel bajo de alrededor del 6% este año. La presión a la baja causada por el ajuste inmobiliario desacelerará el crecimiento del PIB real”.
Si la economía de China no puede depender de un nuevo impulso e infraestructura para estabilizarse. primer semestre, no se puede descartar que algunas ciudades adopten medidas regulatorias flexibles en el segundo semestre.
Actualmente, Guangzhou, Guangzhou y Shenzhen tienen las medidas de control más estrictas, mientras que ciudades como Suzhou, Wuxi, Tianjin, Chengdu, Zhengzhou, Jinan, Wuhan y Zhuhai tienen controles ligeramente más débiles. Si se relajan las restricciones de compra y préstamo, comience por las áreas más débiles. El más rápido, quizás en la segunda mitad del año.
03. La popularidad de las “ciudades que evitan el smog” está aumentando.
Para los norteños, casi todos los años en junio se encontrarán con una pesadilla de desastre: el smog. El smog está ahuyentando a la gente: algunos estudiantes asmáticos de escuela primaria van a estudiar a Guangzhou y Shenzhen, algunos jubilados vuelan a la isla de Hainan de vacaciones y algunos y sus esposas van a Zhangjiakou Chongli para lavarse los pulmones.
Basado en datos de hoteles de Ctrip. Durante la peor semana de smog, el total de reservas de hoteles relacionadas con la etiqueta "evitar el smog" casi se triplicó con respecto a la semana anterior. Los habitantes de Beijing son los que más aman Sanya y Xiamen. Las reservas de hoteles en Sanya, Lijiang y Xiamen aumentaron más del 80% año tras año.
El smog persiste cada año, por lo que no podemos descuidar la protección de vidas. Cuanta más atención preste la gente a su salud, mayor será su motivación para escapar del smog. Cada año, miles de norteños van a Hainan para ver y comprar casas. Una razón importante es que el aire en Hainan es bueno.
(La respuesta anterior se publicó el 18 de febrero de 2017. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).
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