Notas sobre el Impuesto sobre el Valor Añadido de la Tierra en 2009 (2)

El impuesto al valor agregado territorial implementa una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles. La tabla de tasas impositivas es la siguiente:

La proporción del monto del valor agregado al monto. de elementos de deducción

Tasa impositiva

Factor de deducción rápida

1

Menos del 50% (inclusive)

Treinta por ciento

2

Más del 50% ~ 100% (inclusive)

40%

5%

Tres

100% ~ 200% o más (inclusive)

50%

15%

Cuatro

Más del 200%

60%

35%

Ejemplo, pregunta de opción múltiple A: Una empresa inmobiliaria tiene unos ingresos de 50 millones yuanes procedentes de la transferencia de edificios comerciales. Al calcular el incremento del valor del terreno, el importe del elemento de deducción permitido es de 42 millones de yuanes. La tasa impositiva aplicable es ().

A.30%

40%

Aproximadamente el 50%

D.60%

Responda una

Análisis de la proporción del valor agregado sobre el monto de los elementos de deducción = (5000-4200)÷4200×100% = 19%, se aplica la tasa impositiva de primer nivel, es decir, 30% .

Sección 4 Ingresos imponibles y deducciones (Familiar)

Los elementos que se permiten deducir de los ingresos por transferencia al calcular el aumento del valor del terreno se pueden dividir en los siguientes según su naturaleza del proyecto de transmisión Categorías:

Naturaleza de las partidas de transmisión

Partidas de deducción

(1) Transmisión de bienes inmuebles nuevos

1. Obtener derechos de uso del suelo Monto pagado;

2. Gastos de desarrollo inmobiliario

3. Impuestos relacionados con la transferencia de bienes raíces. /p>

5. Otros conceptos de deducción que establezca el Ministerio de Hacienda

(2) Transmisión de bienes inmuebles existentes,

1. Precio de tasación de viviendas y edificios.

Precio de tasación = precio de costo de reposición × nueva tasa de descuento

2. El precio de la tierra pagado para obtener derechos de uso de la tierra y las tarifas relacionadas pagadas de acuerdo con las regulaciones nacionales unificadas.

3. Impuestos pagados durante el proceso de transferencia.

(2) Transmisión de bienes inmuebles existentes,

1. Precio de tasación de casas y edificios.

Precio de tasación = precio de costo de reposición × nueva tasa de descuento

2. El precio de la tierra pagado para obtener derechos de uso de la tierra y las tarifas relacionadas pagadas de acuerdo con las regulaciones nacionales unificadas.

3. Impuestos pagados durante el proceso de transferencia.

1. Renta imponible

2. Determinación de las deducciones por conceptos de valor agregado

(1) Para bienes inmuebles de nueva transferencia se pueden realizar deducciones:

1. El monto pagado para obtener los derechos de uso de la tierra, incluyendo:

(1) El precio de la tierra pagado por el contribuyente para obtener los derechos de uso de la tierra;

(2) El monto pagado por el contribuyente para obtener el terreno. Las tarifas pertinentes se pagarán de acuerdo con las regulaciones nacionales unificadas al hacer uso del derecho.

2. Costos de desarrollo inmobiliario

Pregunta de ejemplo integral (2006) Una empresa con inversión extranjera se dedica principalmente al negocio de desarrollo inmobiliario. Las condiciones operativas relevantes en 2005 son las siguientes:

( 1) El 1 de febrero, se firmó un contrato de préstamo con el banco local propuesto, registrando un monto de préstamo de 20 millones de yuanes, un período de préstamo de 10 meses y una fecha de vencimiento de pago de 165,438 + octubre. 30.

(2) A mediados de febrero, se compraron 40.000 metros cuadrados de terreno no cultivado con un préstamo de 20 millones de yuanes y 8 millones de yuanes de fondos propios para el desarrollo de edificios de oficinas y viviendas comerciales. El contrato registra los derechos de uso del suelo por 60 años y a finales de febrero se tramitó el correspondiente certificado de propiedad.

(3) La primera fase del proyecto ("tres conexiones y una nivelación" y el desarrollo del primer edificio de oficinas) se completó el 30 de junio de 165438. Según el contrato, el contratista de la construcción era pagó 400 por las "tres conexiones y una nivelación" Diez mil yuanes, incluidos 72 millones de yuanes para la construcción de edificios de oficinas. El edificio de oficinas tiene una superficie de 12.000 metros cuadrados y una superficie de construcción de 60.000 metros cuadrados.

(4) A finales de junio de 5438 + 31 de febrero, se vendieron 50.000 metros cuadrados de edificios de oficinas a terceros y se firmaron todos los contratos de venta. El precio por metro cuadrado es de 3200 yuanes y los ingresos * * * son de 160 millones de yuanes. Según el contrato de compraventa, todo el dinero y el correspondiente certificado de propiedad del terreno se podrán recuperar el 65.438 de junio + 31 de febrero. De los 10.000 metros cuadrados restantes, 7.000 metros cuadrados se alquilan antes de venderse. El contrato de arrendamiento firmado el 30 de octubre de 165438 estipulaba que el plazo de arrendamiento se fijaba inicialmente en un año. El alquiler se calcula a partir del 65438 de junio + el 1 de febrero y el alquiler mensual es de 210.000 yuanes. El contrato * * registra el alquiler en 250.000. Otros 3.000 metros cuadrados se convertirán en inmovilizado corporativo para gastos de oficina. 165438 + El 30 de octubre, todas las áreas de vivienda destinadas a arrendamiento y uso propio han pasado por los trámites pertinentes de arrendamiento y transferencia de activos, y fueron entregadas para su uso el mismo día, a partir del 30 de febrero de 165438.

(5) Los gastos de venta incurridos en el proceso de venta y arrendamiento de casas son de 150.000 yuanes; los gastos de gestión (sin incluir el impuesto de timbre) son de 9 millones de yuanes (incluidos los gastos de entretenimiento de 800.000 yuanes).

(Nota: la tasa de deducción para los costos de desarrollo del impuesto al valor agregado de la tierra es del 10%)

Con base en la información anterior, calcule los asuntos fiscales relevantes de acuerdo con los siguientes números de serie, y calcular el total de cada pregunta.

(1) El monto que debe deducirse al adquirir derechos de uso de la tierra al recaudar el impuesto al valor agregado de la tierra.

(2) El monto de los costos de desarrollo que deben deducirse al recaudar; impuesto al valor agregado de la tierra;

(3) El monto de los gastos de desarrollo y otros elementos que deben deducirse al recaudar el impuesto al valor agregado de la tierra;

(4) El valor de la tierra- impuesto adicional pagadero en 2005.

Respuesta

(1) El importe que se debe deducir al cobrar el impuesto sobre el valor añadido del suelo = [(200800)×(12000÷40000)]×(50000÷60000 )= 700 (10.000 yuanes).

(2) El monto de los costos de desarrollo que deben deducirse al recaudar el impuesto al valor agregado del terreno = (7200×50000÷60000)+(400×12000÷40000)×(50000÷60000)= 6100 (.

(3) El monto de los gastos de desarrollo y otros elementos que deben deducirse al recaudar el impuesto al valor agregado de la tierra = (706100)×(10%+20%)= 2040 (10,000 yuanes )

(4 )Impuesto sobre el valor añadido del suelo pagadero en 2005

Valor añadido = 16000-(7061020416000×5%)= 16000-9640 = 6360 (10.000 yuanes)

Tasa de valor añadido = 6360 ÷ 9490× 100% = 65,98%

Impuesto sobre el valor añadido de la tierra a pagar = 6360×40%-9640×5% = 2544-482 = 2062 (10.000 yuanes)

3. Gastos de desarrollo inmobiliario: gastos del período, es decir, gastos de ventas, gastos de gestión y gastos financieros

(1) Los contribuyentes pueden. calcule y comparta los gastos por intereses en función del proyecto inmobiliario transferido y pueda proporcionar préstamos de instituciones financieras. Prueba:

Costo de desarrollo inmobiliario = interés + (tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra + costo de desarrollo inmobiliario) ×. menos del 5%

Tenga en cuenta dos puntos interesantes aquí:

①No puede exceder el monto calculado en base a la tasa de interés del préstamo bancario de un banco comercial para el mismo período.

②Excluidos los aumentos de intereses y los intereses de penalización.

(2) El contribuyente no puede transferir los bienes inmuebles. El proyecto calcula el gasto por intereses o no puede proporcionar certificados de préstamo de instituciones financieras. >Costo de desarrollo inmobiliario = (tarifa de transferencia de derechos de uso de suelo + costo de desarrollo inmobiliario) × 65438 + menos del 00%

4. Empresas de desarrollo: el capital nacional deduce "dos impuestos y una tasa" (impuesto comercial, impuesto a la construcción urbana, recargo educativo), y el capital extranjero deduce "un impuesto" (impuesto comercial)

Empresas de desarrollo no inmobiliario : El capital nacional deduce "tres impuestos y una tasa" (impuesto empresarial, impuesto de timbre, impuesto de construcción urbana, recargo educativo), y el capital extranjero deduce "dos impuestos" (impuesto empresarial, impuesto de timbre). , pregunta de opción múltiple (2005) Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario determina los elementos de deducción del impuesto sobre el valor agregado de la tierra, los tipos de impuestos que pueden deducirse por separado son ()

A.

B. .Impuesto sobre bienes inmuebles e impuesto de mantenimiento y construcción urbanística

C. Impuesto sobre empresas e impuesto de mantenimiento y construcción urbanístico

D. e impuesto de construcción

Respuesta c

5. Otros conceptos de deducción estipulados por el Ministerio de Hacienda

Los contribuyentes que se dediquen al desarrollo inmobiliario pueden agregar un 20% de deducción:

Tarifa de deducción adicional = (tarifa de transferencia de derecho de uso de la tierra + costos de desarrollo inmobiliario) × 20%

Ejemplo de pregunta de opción múltiple (2003) Una empresa de desarrollo inmobiliario vendió su local comercial recién construido vivienda en su conjunto. El pago de los derechos de uso de la tierra y los costos de desarrollo relacionados con la vivienda comercial ascendieron a 654,38+000 Diez mil yuanes; la empresa no calculó ni prorrateó los intereses de los préstamos bancarios en función del proyecto inmobiliario; estipula que al recaudar el impuesto al valor agregado de la tierra, el índice de deducción de los gastos de desarrollo inmobiliario se basará en el índice permitido por las regulaciones nacionales; los impuestos relacionados con la transferencia de este proyecto son 2 millones de yuanes; El monto de los gastos de desarrollo inmobiliario y "otras deducciones" que deben deducirse al pagar el impuesto al valor agregado de la tierra para proyectos de viviendas comerciales se calcula y confirma como ().

A.15 mil millones de yuanes B.2 mil millones de yuanes

C.25 mil millones de yuanes D.3 mil millones de yuanes

Respuesta d

Análisis de los gastos de promoción inmobiliaria a deducir y "otras deducciones" = 10.000 × 10% + 100.000 × 20% = 3.000 (diez mil yuanes).

(2) Si se transmiten bienes inmuebles existentes, se podrá deducir lo siguiente:

1. El precio de tasación de las casas y edificios.

El precio de tasación de casas y edificios antiguos se refiere al precio de costo de reposición evaluado por una agencia de tasación de bienes raíces aprobada por el gobierno multiplicado por la nueva tasa de descuento al transferir casas y edificios antiguos.

El costo de reposición se refiere al costo de construir nuevas casas y edificios de la misma área, mismo nivel, misma estructura y mismos estándares de construcción según los precios de los materiales de construcción y los costos de mano de obra al momento de la transferencia.

Precio de tasación = precio de costo de reposición × nueva tasa de descuento

2. El precio de la tierra pagado para obtener derechos de uso de la tierra y las tarifas relacionadas pagadas de acuerdo con las regulaciones nacionales unificadas.

3. Impuestos pagados durante el proceso de transferencia.

Ejemplo de pregunta de opción múltiple En 2007, una empresa manufacturera transfirió un edificio de oficinas construido a finales de la década de 1980, obtuvo ingresos por transferencias de 4 millones de yuanes y pagó impuestos y tasas relacionados por un total de 250.000 yuanes. El precio original de este edificio de oficinas era de 3 millones de yuanes. Si los costos de material y mano de obra se calculan de acuerdo con el precio actual del mercado, construir el mismo edificio de oficinas costaría 8 millones de yuanes. Después de la evaluación, el edificio de oficinas todavía es un 40% nuevo. El impuesto sobre el valor añadido del terreno pagado por la empresa al transferir el edificio de oficinas es de () millones de yuanes.

A.16.5

B.22.5

C.25.5

D.14.5

Responder a

La tasa de descuento para un edificio de oficinas nuevo es del 40%, es decir, si el edificio de oficinas es 40% nuevo, su precio tasado = 800 × 40%.

Cantidad de los elementos de deducción =-800× 40%+25 = 345 (diez mil yuanes)

Cantidad de valor añadido = 400-345 = 55 (diez mil yuanes)

Tasa de valor agregado = 55÷345×100% = 15,94%

El impuesto al valor agregado del terreno pagadero por la empresa por la transferencia del edificio de oficinas = (400-800×40%- 25)×30% = 16,5 (diez mil yuanes).