Un caso típico de venta de una casa y dos casas
1. Información básica de las partes
Demandante: Ye (segundo comprador, pero posesión real)
Demandado: ¿Huo (propietario)? Zeng Zhijie (el primer comprador)
Segundo, resuelva los hechos básicos del caso
El 20 de mayo de 2011, Huo le confió a Zeng Zhijie la venta de la casa y notario el poder de abogado.
El 3 de marzo de 2012, Zeng Zhijie y Huo firmaron un "Acuerdo de arrendamiento de casa", acordando alquilar la casa a Zeng Zhijie. El período de arrendamiento es del 12 al 13 de marzo de 2022 y el alquiler es de 1.000 yuanes al mes. (Zhijie no le pagó el alquiler a Huo según lo acordado en el contrato, ni tampoco lo alquiló).
El 20 de marzo de 2012, Huo y Zeng Zhijie firmaron un contrato de venta de la casa, con un pago total de 900.000 yuanes. Zeng Zhijie pagó el precio de compra de 31.000,00 yuanes el 20 de marzo de 2012 (pagado el mismo día), pagó el préstamo de 250.000,00 yuanes de la sucursal de Guihua del Banco de Comunicaciones (no pagado según lo acordado) y pagó alrededor de 50.000,00 yuanes. para el traspaso de la casa. Huo prometió cooperar con Zeng Zhijie para acudir a la Oficina de Bienes Raíces y encargarse de los procedimientos de transferencia antes del 20 de julio de 2012. Después de que la propiedad fue transferida a nombre de Zeng Zhijie, Zeng Zhijie pagó los 290.000 yuanes restantes a Huo. (No se pudo pagar según lo acordado)
? El 13 de marzo de 2065, el demandado Huo encomendó a Sun la firma de un contrato de venta de bienes raíces con el demandante Ye. El monto de la transferencia de la casa fue de 6,5438 millones de yuanes. El demandante pagó un depósito de 30.000 RMB el día de la firma del acuerdo. Después de que el banco retiró su capital y lo presionó, el demandante pagó 330.000 RMB. El saldo restante era de 640.000 RMB en el momento de la transferencia. En realidad, el demandante ocupó y utilizó la casa mencionada anteriormente a finales de marzo de 2013. Posteriormente, el demandante también pagó los derechos de propiedad.
El 26 de marzo de 2013, el demandante Sun, encargado por Huo, acudió a la Oficina de Administración de Bienes Raíces de Guilin para gestionar los procedimientos de transferencia de la casa antes mencionada y pagó el impuesto sobre la escritura y el impuesto sobre la renta personal. El mismo día, la Oficina de Administración de Bienes Raíces de Guilin aceptó la solicitud de transferencia y emitió un recibo después de confirmar que todos los materiales estaban completos y eran válidos.
En abril de 2013, Zeng Zhijie se enteró de que Huo le había vendido la casa a Ye, por lo que demandó a Huo ante nuestro hospital en abril de 2013 y solicitó confiscar la casa a nombre de Huo. Con base en la solicitud, nuestro tribunal emitió un aviso de asistencia en la ejecución el mismo día y tomó medidas procesales de preservación de la casa de acuerdo con la ley.
El 4 de abril de 2013, el demandante recibió una notificación de la Oficina de Administración de Bienes Raíces de Guilin, informándole que la propiedad para la cual se había aceptado la solicitud de cambio de registro había sido sellada por el tribunal. Así que apelé ante los tribunales.
En agosto de 2013, Zeng Zhijie se mudó a la casa y cambió las cerraduras de las puertas. Ye y Zeng Zhijie tuvieron una disputa sobre esto y reportaron el caso a los órganos de seguridad pública pertinentes. Los órganos de seguridad pública no manejaron el asunto basándose en que había una disputa civil entre las dos partes.
3. Los hechos del caso deben ser claros.
(1) ¿El contrato de alquiler de casa entre Huo y Zeng Zhijie tiene derecho de preferencia?
1. El contrato de arrendamiento no se ejecutó efectivamente.
El contrato de arrendamiento se firmó el 3 de marzo de 2012. Desde entonces, Huo no le ha entregado la casa a Zeng Zhijie y Zeng Zhijie no le ha pagado el alquiler a Huo.
2. El objeto real de este contrato de arrendamiento no es el alquiler de la vivienda.
Y el día 20 del mes en que se firmó el contrato de arrendamiento, Zeng Zhijie y Huo firmaron un contrato de venta de la casa. Se puede ver que el contrato de arrendamiento fue firmado por Zeng Zhijie y Huo para evitar que Huo "vendiera una casa y dos casas" cuando el registro de transferencia de propiedad de la casa en disputa en este caso aún no se había procesado. alquilar la casa.
3. Las condiciones son diferentes
El contrato de venta de la casa del demandante Ye tiene un precio total de 6,543,8 millones de yuanes, mientras que el contrato de venta de la casa de Zeng Zhijie tiene un precio total de 900.000 yuanes. En este caso, las dos personas compraron la casa en condiciones diferentes. Por lo tanto, en este caso, Zeng Zhijie no puede reclamar el derecho de preferencia para comprar la casa sobre la base del contrato de alquiler de la casa y, por tanto, reclamar la propiedad de la casa.
(2) Posesión.
1. Zeng Zhijie no constituye preferencia legal.
Zeng Zhijie tiene el contrato de arrendamiento de la casa. Sin embargo, a juzgar por los hechos encontrados en este caso, Zeng Zhijie en realidad no alquiló la casa después de firmar el contrato de arrendamiento, sino que la renovó en agosto. 2013. Dado que se mudó a ella durante el período, su posesión de la casa no constituye un derecho legal previo a la ocupación.
2. Después de firmar el contrato de compra de la casa, el demandante se mudó y comenzó a decorarla.
El demandante efectivamente ocupó y utilizó la casa antes mencionada a finales de marzo de 2013. Posteriormente, el demandante también pagó los derechos de propiedad.
(3) Vigencia de los dos contratos: Ambos contratos son válidos.
Es la típica 'una casa y dos en venta'. Ya sea el primer comprador Zeng Zhijie o el segundo comprador Ye, los derechos adquiridos sobre la base del contrato de venta son derechos de acreedor, lo que requiere que el vendedor transfiera la propiedad de la casa a sus propios derechos de acreedor. Los reclamos no son exclusivos ni preferenciales; son iguales. Por lo tanto, el comprador no objetará la validez del contrato entre el vendedor y otros compradores basándose en que sus derechos de acreedor se establecieron primero, ya sea el contrato de compraventa de la casa firmado por el demandante Ye o el contrato de compraventa de la casa firmado. por el acusado Zeng Zhijie, ambos están en Primera. Por lo tanto, a juzgar por la evidencia existente, los dos contratos en este caso fueron celebrados voluntariamente por ambas partes, ni la forma ni el contenido violaron las disposiciones imperativas de las leyes y reglamentos, por lo que deberían ser contratos legales y válidos.
(4) La validez del contrato no significa la ejecución del mismo.
? Según el artículo 110 de la Ley de Contratos de la República Popular China, si una parte no cumple con las obligaciones no monetarias, la otra parte puede exigir el cumplimiento, excepto cuando sea legal o fácticamente imposible de cumplir.
Debido a que la propiedad de la misma casa solo puede registrarse a nombre de un comprador, los requisitos de Ye y Zeng Zhijie para que Huo cumpla el contrato no se pueden cumplir al mismo tiempo. En realidad, solo pueden cumplir uno. contrato, pero la parte que no cumple el contrato puede hacer otro derecho.
4. ¿El foco de la disputa en este caso
? Bajo la premisa de que tanto el demandante Ye como el demandado Zeng Zhijie exigen que Huo realmente cumpla, qué contrato es más legal y razonable de cumplir y protege en mayor medida los derechos e intereses legítimos de las partes.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 10 de la "Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre las cuestiones jurídicas aplicables en el juicio de disputas contractuales de derechos de uso de tierras de propiedad estatal", el titular del derecho de uso de tierras, como cedente, ha celebrado múltiples contratos para la misma transferencia de derecho de uso de suelo. Si el contrato de cesión es válido y el cesionario solicita la ejecución del contrato, se tramitará por separado conforme a las siguientes circunstancias: (1) Si el cesionario que se ha ido. a través de los procedimientos de registro para el cambio de derechos de uso de la tierra solicita al cedente que realice la entrega de la tierra y otras obligaciones contractuales, se manejará en consecuencia (2) El cesionario que ha ocupado legalmente el terreno para inversión y desarrollo solicita primero al cedente que; cumplir con las obligaciones contractuales, como el registro de cambio de derecho de uso de la tierra, etc., debe ser respaldado (3) El cesionario que ha pagado la tarifa de transferencia de tierra por adelantado solicita al cedente Quienes cumplen obligaciones contractuales, como la entrega de tierra y el cambio de derecho de uso de la tierra; la inscripción debe ser respaldada; (4) El contrato aún no se ha ejecutado y el cesionario de un contrato anterior legalmente establecido solicita la ejecución del contrato, la cual debe ser respaldada.
En este caso, el objeto de la venta es una casa, pero tanto las casas como los terrenos son de naturaleza inmobiliaria y tienen muchas similitudes. Por lo tanto, este caso también puede referirse al espíritu de la interpretación anterior, considerar de manera integral factores como si las dos partes han registrado la transferencia de propiedad de la casa, si ocupan real y legalmente la casa, el monto y el orden del pago real del comprador. , el orden de establecimiento del contrato y otros factores, combinados con la situación real de este caso, se determinarán de manera justa y razonable.
Basado en este caso, la ejecución del contrato de venta de la casa entre Ye y Huo es más justa y razonable. Las razones específicas son las siguientes:
Primero, el cumplimiento del contrato por parte de Ye es significativamente mayor que el de Zeng Zhijie.
Después de firmar el contrato de venta de la casa, el demandante Ye pagó completamente el precio de la casa de 6,5438 millones de yuanes y pagó los impuestos y tasas correspondientes a la casa, lo que indica que cumplió con todas las obligaciones contractuales y produjo muchos resultados positivos. Sin embargo, Zeng Zhijie sólo ha pagado 310.000 yuanes por la casa hasta ahora y no ha pagado los impuestos ni tasas pertinentes. Por lo tanto, en términos de mantener transacciones normales completadas y reducir contratos, el desempeño del contrato de Ye es significativamente mayor que el de Zeng Zhijie.
En segundo lugar, la posesión previa de Ye era legal, pero Zeng Zhijie no constituía posesión previa legal.
A juzgar por los hechos encontrados en este caso, después de que el demandante Ye firmara un contrato de venta de la casa con Huo en marzo de 2013, realizó los procedimientos de registro ese mes y pagó la tarifa de administración de la propiedad de la casa. . A partir del próximo mes Decora la casa. Se puede ver que Ye se mudó legalmente a la casa en marzo de 2013, y Zeng Zhijie se mudó a la casa durante la renovación del demandante en agosto de 2013 y cambió las cerraduras de las puertas. Su posesión de la casa no constituye posesión legal prioritaria. Por lo tanto, desde la perspectiva de la primera posesión legal, la aplicación prioritaria del contrato de compraventa de la casa de Ye está más en línea con las disposiciones legales pertinentes.
En tercer lugar, aunque Zeng Zhijie firmó un contrato de venta de una casa y un acuerdo de arrendamiento de la casa antes que Ye y Huo, el contrato de arrendamiento no tuvo el efecto de restringir los derechos de compra (ver la Parte 1 de la Parte 3 arriba).
En tercer lugar, Huo ha cumplido con su deber de revisión y Ye ha cumplido con su deber necesario de revisión durante el proceso de compra de la casa.
Desde el 20 de marzo de 2013, cuando Huo firmó un contrato de venta de casa con Huo hasta el 11 de abril de 2065, 438, demandó a nuestro hospital por no verificar la situación durante más de un año y después de firmar; En un contrato de venta de casa con Huo, solo pagó la primera cuota de 310.000 yuanes, pero luego no cumplió con su obligación de reembolsar el préstamo bancario de 250.000 yuanes según lo estipulado en el contrato. La obligación de pago debe cumplirse antes de la transferencia de propiedad de la casa. Sin embargo, cuando el acusado Huo no registró la transferencia de propiedad de la casa, no pudo negociar con Huo sobre la continuación del contrato de venta de la casa. Además, en el caso Zeng Zhijie contra Huo y el contrato de venta de la casa aceptado por nuestro tribunal, la demanda original no requería que el demandado Huo ayudara en los procedimientos de registro para la transferencia de propiedad de la casa en este caso, y era Posteriormente cambió.
El demandante Ye ha cumplido con las obligaciones de revisión necesarias durante el proceso de compra de la casa y ha hecho los preparativos para la transferencia de la casa después de firmar el contrato de venta de la casa. Ha solicitado el registro de la casa al departamento de bienes raíces. transferencia de propiedad, y el departamento de bienes raíces ha sido aceptada su solicitud. Por tanto, desde este aspecto, es justo centrarse en el contrato de venta de la casa de Ye.