Con las "tres líneas rojas" en la parte superior, ¿cómo pueden Sunac y Yunnan City Investment salvarse de la crisis de liquidez?
El mercado inmobiliario todavía atraviesa un difícil período de transición.
Detrás del anuncio de Evergrande de un descuento del 30 % en todos los proyectos inmobiliarios en todo el país y su objetivo de ventas de 100 mil millones de yuanes está la presión de las “tres líneas rojas”. Según el Beijing Business Daily, en previsión de las "Tres Líneas Rojas", la financiación de las empresas inmobiliarias siguió aumentando. En los 20 días posteriores al simposio, las empresas inmobiliarias emitieron 65 financiaciones de bonos en el país y en el extranjero, con una financiación. En una escala equivalente a aproximadamente 55.490 millones de yuanes, el coste medio de financiación aumentó al 5,53%. Algunos analistas creen que algunas empresas inmobiliarias están intentando aprovechar la ventana de financiación final antes de que el impacto de las "tres líneas rojas" se refleje plenamente.
Información sobre bonos de capital privado de Yunnan City Investment
Anteriormente, según la Bolsa de Valores de Shanghai, el bono corporativo de 5 mil millones de yuanes de Yunnan City Investment fue aceptado el 27 de agosto. El bono era “Yunnan City Inversión "Emisión no pública de bonos corporativos del Grupo de Inversión en 2020", el tipo de bonos son bonos de colocación privada. El mes pasado, Yunnan Urban Investment Group publicó múltiples financiaciones: el 12 de agosto, la Bolsa de Valores de Shanghai reveló que se aceptó la emisión pública de bonos corporativos de Yunnan Urban Investment Group a inversores profesionales en 2020, con un monto de emisión planificado de 12 mil millones de yuanes en agosto; El 27 de enero, la Bolsa de Valores de Shanghai aceptó la emisión no pública de bonos corporativos de la compañía en 2020, con un monto de emisión planificado de 5 mil millones de yuanes.
Las dificultades de Yunnan Urban Investment se originaron en las "vigorosas adquisiciones" que comenzaron en 2016. Las adquisiciones de inversiones radicales provocaron que la deuda de Yunnan Urban Investment se disparara. Según el informe financiero, la deuda total de la empresa aumentó un 44,49% anual. interanual a 57,227 mil millones en 2016. ¡Yuan, y tres años después el valor alcanzó 83,325 mil millones!
En Dali, Yunnan Urban Investment invirtió un total de alrededor de 500 millones de yuanes a través de dos adquisiciones de capital para adquirir una proyecto llamado "Experiencia internacional de ocio y turismo de Dali Haidong" El proyecto inmobiliario turístico de alto nivel en el "distrito" se convirtió más tarde en el proyecto "Haidongfang" de Yunnan Urban Investment. El 28 de marzo de 2020, el Comité de Gestión de Desarrollo de Dali Haidong notificó el proyecto para realizar rectificaciones inmediatas debido al problema de las villas construidas ilegalmente. Entre ellas, se canceló el Haidong Sports Park (proyecto de golf) y se arrendó el terreno para el. El proyecto debe ser financiado por la empresa y construido en un parque ecológico. Afectado por esto, la inversión inicial del proyecto de Yunnan Urban Investment y el alquiler del terreno por un total de 215 millones son difíciles de recuperar. El informe anual de 2019 de Yunnan Urban Investment muestra que muchas de las principales sociedades holding de Yunnan Urban Investment sufrieron pérdidas el año pasado, entre las cuales Yunnan Urban Investment Haidong Investment Development Co., Ltd. ¡perdió 472 millones de yuanes!
El largo -efecto a plazo de "Haidongfang"
"La desgracia surge de Xiaoqiang"
En mayo del año pasado, Xu Lei, ex presidente de Yunnan City Investment, se entregó voluntariamente al caso de medidas disciplinarias. revisión e investigación de supervisión por sospecha de violaciones graves de disciplinas y leyes También fue a partir de ese momento que el monto de financiamiento de la empresa se redujo significativamente. Según información pública, el monto de financiamiento anual de Yunnan Urban Investment en 2019 se redujo en un 41% en comparación. ¡Con 2018!
"Las desgracias nunca llegan solas"
El desempeño de la inversión urbana de Yunnan también es insatisfactorio. En 2017, los ingresos operativos de la compañía aumentaron un 47,3% interanual hasta 14.391 millones. En 2019, los ingresos se redujeron a la mitad hasta 6.248 millones y su beneficio neto se desplomó un 865,9% interanual hasta -3.482 millones.
Informe semestral de 2020 de la empresa que cotiza en Yunnan
Debido a las continuas pérdidas, Yunnan Urban Investment ha vendido participaciones accionarias en muchas filiales este año. Entre ellos, Yunnan Urban Investment transfirió el 60% del capital de Kunming Xinjiang Heda Urban Construction, con un valor estimado de 491,25 millones de yuanes, y el precio final de la transacción fue de 491,25 millones de yuanes. Yunnan Urban Investment transfirió el 90% del capital de Dongguan Yuntou Real Estate; un valor estimado de 95,551 millones de yuanes, y el precio final de la transacción fue de 95,551 millones de yuanes, una subsidiaria de Yunnan City Investment transfirió el 80% del capital social de Xishuangbanna Aviation Investment Real Estate, con un valor estimado de 19,1606 millones de yuanes, y el valor final; El precio de la transacción fue de 19,165 millones de yuanes. Yunnan Urban Investment transfirió el 51% del capital social de Xi'an Yuncheng Real Estate, con un valor estimado de 82,8076 millones de yuanes y un precio final de transacción de 82,8076 millones de yuanes. Además, en 2020, Yunnan Urban Investment lanzará una importante reorganización de activos y planea transferir el capital de 18 filiales de Yunnan Urban Investment, incluida Tianjin Yinrun, al grupo. En la actualidad, la empresa y todas las partes están promoviendo activamente el trabajo de reorganización, y se está promoviendo activamente la auditoría y evaluación de los activos involucrados en esta reorganización.
¿Cómo puede salvarse Yunnan Urban Investment vendiendo terrenos y convirtiendo acciones?
El 29 de este año, el gobierno municipal de Yunnan Jinghong, Xishuangbanna Global Sunac Tourism Company y Yunnan Urban Investment's Jinghong Las tres partes de la compañía de inversión firmaron un acuerdo de cooperación estratégica, que involucra principalmente el proyecto "Lancang River International Ecológico Cultural Tourism Resort Lanxiba Dai Water Town Characteristic Town" El anuncio de cooperación publicado el 31 de julio reveló que Xishuangbanna Cangjiang Cultural Tourism, un. filial de Yunnan Urban Investment, el 100% del capital social y el 51% del capital social de Xishuangbanna Yunchen Real Estate se transfirieron a Xishuangbanna Sunac por un precio total de 500 millones de yuanes.
Ya el 17 de abril, Yunnan Urban Investment reveló dos anuncios de que planeaba transferir las participaciones accionarias de Cangjiang Cultural Tourism y Yunchen Real Estate. Los proyectos de cooperación mencionados anteriormente son los activos principales. En el informe de investigación del "China Times" sobre este incidente, un experto de Yunnan Urban Investment confirmó a los periodistas que "nuestra ventaja (de inversión urbana) es que tenemos una gran cantidad de recursos de tierra y procedimientos completos, frente a la presión financiera, Yunnan". Inversión Urbana La primera operación que pueden realizar los inversores debe ser la venta de suelo y la transmisión de patrimonio. Sun Hongbin, presidente de Sunac China, recientemente se ha interesado mucho en la industria del turismo cultural de Yunnan y ha visitado Yunnan muchas veces para realizar inspecciones in situ. Debido a que los recursos terrestres desarrollados por Yunnan Urban Investment Group tienen un alto valor de desarrollo, esta cooperación se logró con éxito. .
Escena de la ceremonia de firma
Mientras Yunnan Chengtou emitía bonos, vendía tierras y convertía acciones con frecuencia, Sunac, por otro lado, seguía atacando la ciudad. El informe de desempeño provisional de Sunac de 2020 muestra que Sunac China logró ingresos de 77,34 mil millones de yuanes, un beneficio neto atribuible de 10,96 mil millones de yuanes y un beneficio básico de 13,04 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 0,7%, 6,5% y 3,0%. Esta comparación muestra que la compañía es aún más fuerte. Sunac se verá más "tranquilo y tranquilo", pero al compararlo con el año pasado, podemos encontrar que en el primer semestre de 2020, el monto de ventas contratadas acumuladas de Sunac China y las ventas contratadas acumuladas. La superficie ha disminuido año tras año y el ritmo de adquisición de tierras se ha ralentizado.
En 2019, el índice de deuda neta de Sunac China fue del 172 %, su índice de activos y pasivos excluyendo los ingresos anticipados fue del 84 % y su índice de efectivo a deuda a corto plazo fue de 0,93, cruzando seriamente los "tres líneas rojas." A finales de junio de 2020, el índice de activos y pasivos de Sunac China era del 86,56 %, una disminución interanual de 4,3 puntos porcentuales; el índice de deuda neta era del 149 %, una disminución interanual de 23,3 puntos porcentuales.
Resultados provisionales de Sunac China 2020: rentabilidad
Resultados provisionales de Sunac China 2020: adquisiciones de tierras
Desde este punto de vista, Sunac China también se está salvando activamente
En el primer semestre de 2020, la gestión de propiedades y otros ingresos de Sunac China fueron de 3,29 mil millones de yuanes, lo que representa el 4,2%; la construcción de ciudades de turismo cultural y los ingresos operativos fueron de 980 millones de yuanes, lo que representa el 1,3%; En junio de 2020, Sunac había desplegado 12 ciudades de turismo cultural, 4 centros turísticos, 25 ciudades de turismo cultural y 8 centros de conferencias y exposiciones en China, cubriendo 49 parques, 48 empresas y casi 150 hoteles de alta gama. El ratio de ingresos desequilibrado está obviamente lejos de su visión del llamado "empoderamiento colaborativo".
Sun Hongbin comparó una vez la inversión en turismo cultural con "la poesía y la distancia". Puede que ya se haya dado cuenta de que el aumento de las propiedades inmobiliarias ralentizará el flujo de caja de la empresa, pero no se trata tanto de su amor por. la industria del turismo cultural, más bien, es su optimismo sobre los productos respetuosos con el medio ambiente y de baja densidad. Aunque Sunac tiene operaciones ricas y fondos abundantes, la industria del turismo cultural todavía tiene las desventajas inherentes de los proyectos de "ciclo lento" en comparación con el modelo tradicional de desarrollo inmobiliario: el consumo interno de inversión es demasiado alto y el retorno de efectivo es demasiado lento. La enorme deuda requiere que Sunac China mantenga una alta rotación y acelere los remanentes y las enajenaciones para garantizar que el flujo de caja se mantenga equilibrado.
Bajo la influencia de las "Tres Líneas Rojas", la tendencia de la industria inmobiliaria en el futuro será la integración continua. La única forma de sobrevivir es "devolver sangre" desde el exterior, ". "generar sangre" uno mismo, o soportar el dolor y "vender sangre". Es urgente.
A finales de 2019, solo Yunnan Urban Investment Group posee 22 proyectos de reserva de bienes raíces en 8 ciudades y 7,389 acres de tierra, además de comprar tierras o transferir capital, ¿cómo puede cultivar Yunnan Urban Investment Group? ¿Beneficios sostenidos? La capacidad merece más atención.
En cuanto a Sunac China, ¿cómo obtener "más dinero, dinero más barato, dinero más largo, dinero que pueda viajar a través de ciclos", como dijo Sun Hongbin, debe considerarse entre los proyectos de turismo cultural y los negocios residenciales? Cómo hacer concesiones.