[Derecho de preferencia del inquilino de la casa Noticias comerciales diarias] Derecho de preferencia de múltiples inquilinos
2013-08-11
Mire la “ley”
Moderador: Ye Genqin
As Con la mayor aceleración del desarrollo económico urbano, el número de trabajadores inmigrantes que llegan a la ciudad está aumentando, el alquiler de viviendas se vuelve cada vez más activo y las disputas por el alquiler también están aumentando. En el proceso de alquiler de una casa, las personas tienden a prestar más atención al alquiler, tiempo de pago, entrega, desocupación y otras cuestiones de la casa, pero generalmente tienden a ignorar “el arrendador tiene la obligación de informar al arrendatario que la casa está vendido durante el período de arrendamiento, y el arrendatario tiene el derecho de tanteo", etc. pregunta. Nuestros abogados realizarán ahora un análisis de caso sencillo sobre este tema.
En julio de 2011, Li trabajó en cierta unidad después de graduarse de la universidad. Como la unidad no proporcionaba dormitorios, Li alquiló una casa cerca de la unidad a través de una agencia de vivienda. Las dos partes acordaron que el plazo de arrendamiento de la casa es de 3 años. Pero en octubre de 2012, se firmó un contrato de venta de casa con Wang para vender la casa alquilada a Li a Wang. Después de que Li se enteró, planteó objeciones a Wang, creyendo que no había cumplido con su obligación de informarle antes de venderle la casa a Wang, y no preguntó si tenía el derecho de tanteo en las mismas condiciones. Solicitó rescindir el contrato de compraventa de la casa firmado con Wang. Venderle la casa en igualdad de condiciones. Pero las objeciones y peticiones de Li fueron ignoradas. Más tarde, Li demandó al tribunal, solicitando al tribunal que confirmara que el contrato de venta de la casa firmado con Wang no era válido y que confirmara su derecho a tener prioridad en la compra de la casa en las mismas condiciones.
Tras la audiencia, el tribunal sostuvo que según el artículo 230 de la Ley de Contratos: “Si el arrendador vende la casa arrendada, deberá notificarlo al arrendatario dentro de un plazo razonable antes de la venta, y el arrendatario venderá la casa en las mismas condiciones. "Li tiene el derecho de preferencia como arrendatario, y también tiene el derecho de preferencia en las mismas condiciones". Dado que Wu no cumplió con sus obligaciones legales como arrendador y violó las disposiciones obligatorias de la ley, según el artículo 52 de la Ley de Contratos: "Un contrato que viole las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos es inválido, el tribunal finalmente falló". que con El contrato de compraventa de la casa firmado por Wang no es válido. En las mismas condiciones, Li Zai tiene derecho de preferencia.
Nuestros abogados creen que a través de los casos y sentencias judiciales anteriores, según el artículo 230 de la Ley de Contratos, cuando un arrendador vende una casa durante el período de arrendamiento, el arrendador debe informar al arrendatario y respetar la intención del arrendatario. para vender la casa durante el período de arrendamiento. El derecho de prioridad para comprar una casa en las mismas condiciones. Sin embargo, en la práctica, existen ciertos riesgos y obstáculos legales para que el arrendador venda la casa durante el período de arrendamiento, como la obligación del arrendador de informar y respetar el derecho de tanteo del arrendatario, etc. ¿Cuándo debo ser notificado? ¿Notificar después de firmar un contrato de compraventa con un tercero, o después de llegar a un acuerdo verbal con un tercero? Si el aviso se da después de la firma del contrato, y el arrendatario ejerce el derecho de tanteo, el arrendador será responsable del incumplimiento del contrato ante otro comprador que firme el contrato si el contrato no se firma, en espera de la respuesta del arrendatario; Si ejerce el derecho de preferencia, el arrendador puede perder la oportunidad de negociar. Además, según las disposiciones legales, el arrendatario deberá ejercer el derecho de tanteo en las mismas condiciones. ¿Cómo entender la igualdad de condiciones? ¿Significa aquí "igualdad de condiciones" que sólo los mismos precios son iguales, o significa que las condiciones de pago son exactamente las mismas? .....Esto tiene diferentes interpretaciones y aplicaciones en la práctica. En consecuencia, cuando el arrendador venda la casa durante el período de arrendamiento, debe informar prontamente al arrendatario, especificar las condiciones específicas para la compra de la casa y exigirle que responda con prontitud si ejerce el derecho de tanteo. De esta manera, cuando el arrendador vende la casa durante el período de arrendamiento, no solo cumple con su obligación de informar al arrendatario, sino que también protege el derecho de tanteo del arrendatario y protege sus propios intereses de transacción para que no se vean perjudicados.
Lo anterior es la opinión personal de mi abogado.