La ola de la "nueva economía" detona la inversión en activos: diferenciación regional de los mercados comerciales en las ciudades de primer nivel
Después del período de ajuste, el mercado comercial en las ciudades de primer nivel comenzará a mostrar un punto de inflexión en 2021 y seguirá calentándose. En 2021, el volumen total de transacciones inmobiliarias comerciales de China alcanzó los 225.300 millones de yuanes, entre los cuales los proyectos de logística y ciencias biológicas ocupan una posición importante en la lista de deseos de los inversores institucionales. El caso más reciente es que CapitaLand, que se ha centrado en la inversión en bienes raíces comerciales, adquirió un paquete de activos inmobiliarios logísticos por 1.700 millones de yuanes a finales de 2021.
Pan, director ejecutivo de CapitaLand Investment (China), reveló que para expandir continuamente la escala de activos bajo administración, CapitaLand está implementando nuevas industrias económicas.
La fuerte recuperación del mercado comercial en las ciudades de primer nivel se debe a la diversificación de los tipos de inquilinos. En el entorno de mercado con gran oferta, especialmente en los distritos comerciales no centrales, la tasa de desocupación se ha reducido efectivamente. y se ha apoyado el crecimiento del alquiler.
Mientras se recupera, la diferenciación del mercado también es evidente. Aunque los activos de oficinas siguen dominando el volumen de transacciones en las ciudades de primer nivel, la gran cantidad de nueva oferta en áreas no centrales también ha contribuido a la divergencia de la inversión.
En general, Shanghai todavía está a la vanguardia del mercado de inversión en bienes raíces comerciales de China, con un volumen total de transacciones que representa aproximadamente la mitad del total del país. Con su excelente entorno empresarial, la fuerte demanda del mercado y la preferencia de los inversores por rendimientos estables, Shanghai seguirá siendo favorecida por el mercado de inversiones. De cara al 2022, las instituciones de inversión estarán más segmentadas y la capacidad de maximizar el valor de los activos se convertirá en la clave para futuras adquisiciones.
Hace más calor tras la ola de frío
Son múltiples los factores responsables de la recuperación del mercado comercial en las ciudades de primer nivel.
En primer lugar, tanto la oferta como la demanda están en auge. Además del aumento de la oferta, las ciudades de primer nivel también han experimentado una absorción récord el año pasado. Por ejemplo, la absorción neta anual de edificios de oficinas comerciales en Beijing alcanzó los 6,5438 millones de metros cuadrados, un récord; la tasa de desocupación anual fue del 17,1%; A excepción de Wangfujing, que quedó desocupado debido a la consolidación de inquilinos, y Zhongguancun, Wangjing, Tongzhou y Shijingshan, que se vieron afectados por nueva oferta, las tasas de desocupación en otros distritos comerciales importantes han disminuido en diversos grados. Impulsada por la fuerte demanda, la tasa de desocupación cayó 0,8 puntos porcentuales interanualmente.
Es un hecho que la demanda reprimida o retrasada en las ciudades de primer nivel durante la epidemia se ha liberado por completo este año. Beijing TMT y la industria contribuyeron con el 60% de la nueva demanda de arrendamiento durante todo el año, de la cual más del 60% provino de empresas líderes.
En términos del mercado de inversión, el volumen total de transacciones de Beijing superó los 60 mil millones de yuanes, y la actividad del mercado y la liquidez continuaron aumentando. Las principales transacciones del cuarto trimestre fueron los dos proyectos de centros de datos de Tower y Dr. Peng.
Sun Ling, director de inversiones y mercados de capitales de Jones Lang LaSalle en el este de China, señaló que en la segunda mitad de 2021, los inversores del mercado comercial de Shanghai prestarán más atención a proyectos de inversión alternativos. Por ejemplo, el año pasado, el sector Zhangjiang de Shanghai, basándose en condiciones de mercado favorables y fuertes efectos de agrupación de submercados, * * * realizó seis transacciones de activos. Los compradores provienen principalmente de inversores institucionales locales e internacionales, incluidos usuarios finales y compañías de seguros.
En segundo lugar, en el contexto del desarrollo de la economía digital, las necesidades de expansión de las empresas líderes en alta tecnología se han convertido en una de las principales fuerzas impulsoras del mercado de oficinas. En Shenzhen, el volumen total de transacciones del mercado de comercio masivo superó los 20 mil millones de yuanes, y los principales compradores fueron empresarios de tecnología, liderando el aumento de las transacciones de activos. La demanda en el campo tecnológico ocupó el primer lugar, representando el 47,8% de la nueva demanda de arrendamiento, de la cual más del 90% provino de empresas tecnológicas de Internet, seguida por el campo financiero.
Si observamos el mercado de oficinas de Shenzhen, basado en el impulso dual de TMT y las finanzas y el desarrollo multinivel de diversas industrias, el volumen de absorción neta en 2021 superará los 13.000 metros cuadrados, más del doble. que en 2020.
Finalmente, hay un repunte de las actividades de capital extranjero. En 2021, el mercado de inversión en bienes raíces comerciales se recuperará en su conjunto, y el volumen total de transacciones de Beijing superará los 60 mil millones de yuanes, el segundo valor más alto en los últimos cinco años, solo superado por los 80 mil millones de yuanes en 2019 antes de la epidemia. En comparación con el año pasado, la actividad de transacciones a gran escala ha aumentado significativamente * * * registró casi 60 transacciones, y el volumen total de transacciones fue un 35% mayor que el año pasado. El impulso de la inversión en oficinas continúa sin cesar y representa aproximadamente el 56% de la facturación anual. El caso con el mayor volumen de transacciones fue el Edificio SK, que se vendió por 9.060 millones de yuanes en el segundo trimestre. Casos famosos también incluyen la adquisición de Yuehui Vanke Plaza por parte de Brookfield.
Pang Shudong, jefe de negocios de inversión y mercados de capital de Jones Lang LaSalle en China, dijo que en la era posterior a la epidemia, la actividad y la liquidez del mercado de inversión en bienes raíces comerciales de Beijing han mejorado significativamente. Al cierre de 2021 aún quedan muchas transacciones en etapa de negociación. Los sólidos fundamentos de Beijing han impulsado la confianza del capital. Se espera que en 2022 entren en el mercado más propiedades de alta calidad y que las transacciones en el mercado se vuelvan más activas.
Vale la pena señalar que a medida que las empresas inmobiliarias se vuelvan cada vez más urgentes en la financiación, se liberarán al mercado más oportunidades de inversión de alta calidad, lo que brindará más oportunidades de adquisición y recaudación de capital.
Gu, jefe del Departamento de Inversiones y Mercados de Capitales de Shenzhen de CBRE, señaló que debido al alto y continuo nivel de nueva oferta y al impacto de los ajustes de las políticas macro en el flujo de capital de algunos desarrolladores, es Se espera que el mercado se venda en su totalidad durante el próximo año. El número de proyectos de oficinas aumentará.
Desde el punto de vista de la demanda, por un lado, los inversores han estado prestando atención activamente al mercado de oficinas de Shenzhen en busca de proyectos con precios adecuados, por otro lado, gracias a múltiples políticas favorables, una plataforma de desarrollo urbano que vincula los mercados nacionales y extranjeros; Shenzhen, una buena cadena ecológica de la industria tecnológica, continúa atrayendo a un gran número de compradores de uso de oficinas para invertir. A medida que haya más propiedades disponibles para la venta en el mercado, se espera que el margen de negociación sobre los precios de transacción de oficinas aumente hasta cierto punto, atrayendo así la demanda de compra tanto de los propietarios-ocupantes como de los compradores de inversión.
Como señaló Ji Gang, jefe del departamento de inversiones y mercados de capitales de CBRE Norte de China, los inversores prestan cada vez más atención al nivel actual de rentabilidad de los alquileres y a los ingresos en efectivo del objetivo de la transacción, y han expresado su preocupación. sobre las capacidades de gestión de activos del operador del proyecto.
Además, el avance constante de los REIT públicos proporcionará más financiación y canales de salida para parques industriales, logística de almacenamiento, centros de datos, apartamentos de alquiler a largo plazo y otros activos con edificios de oficinas de I+D como cuerpo principal. y se espera que atraiga a más inversores en 2022. Muchos inversores prestan atención.
Las diferencias
son todas de oferta de mercado incremental, pero hay diferencias obvias en el nivel de nueva oferta, las tasas de desocupación del mercado y los niveles de alquiler en las ciudades de primer nivel.
En términos de nueva oferta, la tendencia de crecimiento es diferente a la de las otras tres ciudades. Aunque en 2022 habrá alrededor de 740.000 metros cuadrados de edificios de oficinas de alta calidad en Guangzhou, es un 21% menos que en 2021.
En términos de tasa de desocupación, los datos de JLL muestran que la fuerte demanda del mercado en Beijing, dominada por la industria nacional de TMT, ha promovido la rápida venta de proyectos, y la tasa de desocupación general del mercado ha vuelto a ser anterior a la epidemia. niveles para finales de 2019. . La tasa de desocupación de Guangzhou ha alcanzado su nivel más alto en cinco años. La tasa general de desocupación alcanzó el 11,9% a finales de año, un aumento interanual de 2,9 puntos porcentuales.
En términos de alquileres, los alquileres en Beijing y los cinco principales distritos comerciales continuaron su tendencia ascendente en el tercer trimestre, volviendo al mismo período del año pasado, con 337,6 yuanes y 389,4 yuanes por metro cuadrado al mes, respectivamente. , un 1,7% y un 1,2% más que el trimestre anterior. Sin embargo, algunas áreas como Lufthansa, el Olympic Sports Center y East Second Ring Road todavía tienen presión a la baja.
En Shanghai, la confianza de los propietarios en el mercado ha aumentado, lo que a su vez ha impulsado el aumento de los alquileres. En el cuarto trimestre de 2021, los alquileres en el distrito central de negocios aumentaron ligeramente un 1,0% intertrimestral y un 1,7% interanual. La demanda activa de arrendamiento durante todo el año hizo que el alquiler general en Puxi CBD aumentara un 3,3% interanual. El alquiler en Pudong CBD se mantuvo estable durante todo el año y el alquiler en el mercado fuera del CBD aumentó un 6,4% interanual. en el año. Llama especialmente la atención el comportamiento del alquiler en sectores como el de Qiantan.
Sin embargo, en el cuarto trimestre de 2021, los alquileres de oficinas comerciales en Guangzhou cayeron un 0,7% intermensual y un 1,2% interanual. Sin embargo, los alquileres medios comenzaron a estabilizarse en el cuarto trimestre.
Vale la pena mencionar que la demanda de edificios ecológicos por parte de los inquilinos está aumentando debido a la atención generalizada a los criterios ESG. En 2020, el 57% de las empresas encuestadas tiende a elegir edificios ecológicos. Para 2021, la proporción aumentará al 93%, y el 17% de las empresas encuestadas cree que el hecho de que un edificio sea ecológico afectará directamente las decisiones de arrendamiento.
Los datos de investigación de CBRE muestran que en las principales ciudades de primer y segundo nivel de China, la tasa de degradación anual de los edificios con certificación LEED en los cuatro trimestres posteriores al brote aumentó en 2,3 puntos porcentuales en comparación con los cuatro trimestres Antes del brote, los edificios sin certificación LEED cayeron un 1 punto porcentual. CBRE cree que el atractivo de los edificios ecológicos aumentará aún más a medida que más inquilinos implementen programas ESG. Tomando a Shanghai como ejemplo, el alquiler de los edificios de oficinas con certificación ecológica es un 20% más alto que el de los edificios de oficinas no certificados.
En 2022, el mercado en ciudades de primer nivel seguirá aumentando. Zhang Jisu, director del departamento de arrendamiento de oficinas de CBRE North China Advisory and Transaction Services, cree que en el corto plazo, con la liberación de la demanda reprimida durante la epidemia y la disminución de la nueva oferta, se espera que la absorción neta retroceda. en 2022, pero seguirá siendo superior al promedio histórico. Impulsado por el "Decimocuarto Plan Quinquenal", el vigoroso desarrollo de la economía digital, las industrias de alta tecnología y las industrias de servicios modernas promoverán la diversificación de la demanda del mercado e inyectarán nuevo poder de la nueva economía y la nueva vía. Con la oferta y la demanda equilibradas, se espera que la renta general del mercado se estabilice el próximo año, pero ciertos submercados aún enfrentarán una presión a la baja debido a la concentración de nueva oferta.
En medio de la volatilidad e incertidumbre general del mercado, las propiedades de oficinas en ciudades de primer nivel siguen siendo la primera opción para los inversores. Entre las grandes transacciones, Beijing y Shanghai están dominadas por compradores de inversión, mientras que Guangzhou y Shenzhen están dominadas por compradores de uso propio.
Desde la perspectiva de instituciones como Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle y CBRE, en el corto plazo, los servicios financieros, la tecnología, la medicina biológica, etc. seguirán siendo el principal motor de la demanda del mercado. . De cara al 2022, el mercado de oficinas de Grado A en las ciudades de primer nivel seguirá beneficiándose del desempeño activo de las industrias de finanzas, tecnología, servicios profesionales, comercio minorista y otras industrias. Especialmente en Shanghai, la industria de las ciencias biológicas y las empresas manufactureras y comerciales en constante actualización se convertirán en nuevos puntos de crecimiento de la demanda.
Las nuevas industrias económicas, como la fabricación avanzada y el nuevo comercio minorista, impulsarán aún más la demanda general, y las empresas con sede buscarán oportunidades generales de arrendamiento o inversión en edificios de oficinas unifamiliares en distritos comerciales no centrales. Se espera que los alquileres sigan aumentando en el corto plazo, pero se prevé que una gran oferta en el futuro restringirá el crecimiento de los alquileres e incluso generará una presión a la baja.