Una empresa me alquiló una fábrica que había estado hipotecada al banco durante cinco años y se negoció el alquiler. Ahora la empresa está en quiebra y el banco quiere recuperar la fábrica. ¿Mi contrato de arrendamiento sigue siendo válido?

El contrato de arrendamiento es válido pero no contra una hipoteca registrada. Cuando el deudor hipotecario arriende un bien hipotecado, deberá informar al arrendatario que el bien arrendado ha sido hipotecado. Si el deudor hipotecario informa al arrendatario que el arrendamiento continúa en curso, la pérdida causada por la realización del derecho hipotecario será soportada por el arrendatario, en cambio, si el deudor hipotecario incumple la obligación de notificación y la pérdida causada por el arrendatario; La realización del derecho hipotecario al arrendatario correrá a cargo del deudor hipotecario.

Artículo 190 de la “Ley del Derecho de Propiedad” Si el inmueble hipotecado ha sido arrendado antes de la celebración del contrato de hipoteca, la relación de arrendamiento original no se verá afectada por el derecho de hipoteca. Si el bien hipotecado se arrendare después de constituida la hipoteca, la relación de arrendamiento no entrará en conflicto con la hipoteca inscrita.

2. Análisis: Las cosas se pueden alquilar primero y luego hipotecar, o se pueden hipotecar primero y luego alquilar. Sin embargo, cuando el acreedor hipotecario ejerce el derecho hipotecario, los cambios en el precio de la hipoteca tendrán un impacto en la relación de arrendamiento, por lo que es necesario coordinar la relación entre el derecho hipotecario y el derecho de arrendamiento. Habitualmente, el derecho de arrendamiento precede al derecho de hipoteca y puede oponerse al comprador del inmueble hipotecado de conformidad con el principio de "la compraventa no rompe el contrato de arrendamiento". Los derechos de arrendamiento de la propiedad hipotecada no se ven afectados por cambios de propiedad, y el comprador estará obligado por el contrato de arrendamiento que describe los derechos y obligaciones bajo el contrato de arrendamiento. Si el derecho hipotecario es anterior al derecho de arrendamiento, no afecta el ejercicio del derecho hipotecario. El contrato de arrendamiento no vincula al comprador de la garantía. Cuando el deudor hipotecario arriende un bien hipotecado, deberá informar al arrendatario que el bien arrendado ha sido hipotecado. Si el deudor hipotecario informa al arrendatario que el arrendamiento continúa en curso, la pérdida causada por la realización del derecho hipotecario será soportada por el arrendatario, en cambio, si el deudor hipotecario incumple la obligación de notificación y la pérdida causada por el arrendatario; La realización del derecho hipotecario al arrendatario correrá a cargo del deudor hipotecario.