17.000 comunidades antiguas, que involucran a cientos de millones de residentes.
(Este artículo se publicó por primera vez en "Southern Weekend" el 4 de julio de 2019)
La renovación anterior y la renovación del cobertizo equivalen a entregar el dinero. y el otro recuperar el dinero.
La renovación de antiguas zonas residenciales ha alcanzado el nivel nacional, porque no es sólo un proyecto de sustento, sino también una medida muy eficaz para estabilizar la inversión y estimular el consumo de los residentes.
Es necesario promover a gran escala la renovación de las antiguas comunidades y las empresas inmobiliarias deben encontrar un modelo de rentabilidad sostenible en el mercado; de lo contrario, será un hueso duro de roer.
La reunión ejecutiva del Consejo de Estado del 19 de junio de 2019 dejó claro que se acelerará la transformación de las antiguas comunidades urbanas (en lo sucesivo, la antigua transformación).
Los objetos de renovación antigua se refieren a comunidades residenciales construidas antes del año 2000, con instalaciones públicas atrasadas, que afectan la vida básica de los residentes, y residentes con una gran voluntad de renovar.
De acuerdo con los requisitos del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, el objetivo del antiguo proyecto de renovación incluye la renovación y construcción de instalaciones de apoyo como agua, electricidad, carreteras y fibra óptica en la comunidad. Cuando las condiciones lo permitan, se pueden instalar ascensores, estacionamientos, instalaciones de servicios de asistencia y cuidado de personas mayores, instalaciones sin barreras de acuerdo con las condiciones locales y se pueden implementar renovaciones para ahorrar energía.
Se trata de un proyecto "de gran escala y de amplio alcance". Según estadísticas del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, actualmente hay 17.000 antiguas zonas residenciales urbanas que necesitan renovación en todo el país, en las que viven cientos de millones de residentes.
Tan pronto como se conoció la noticia, lo primero que despertó la imaginación de la gente sobre el mercado inmobiliario. La antigua reforma fue considerada como la reforma inmobiliaria moribunda en el relevo. Después de 2015, la reforma de los barrios marginales fue monetizada y reubicada, liberando 4 billones de yuanes en tres años. Esto no sólo eliminó el inventario en las ciudades de tercer y cuarto nivel, sino que también hizo subir los precios de la vivienda local.
Ahora bien, una vez que nazcan las viejas reformas, ¿qué cambios traerán?
Yongqingfang, calle histórica y cultural Xiguan, distrito de Liwan, Guangzhou, se ha transformado en la "calle más hermosa" que integra residencia y turismo mediante una pequeña renovación de la ciudad antigua. (Oriental IC/Foto)
Para los residentes que viven en comunidades antiguas, la renovación y la renovación del cobertizo pueden ser una alternativa.
Según las normas de definición de los documentos pertinentes del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y del Ministerio de Finanzas, los barrios marginales originalmente se referían a áreas con estructuras simples, alta densidad de edificación, larga vida útil, incompletas. funciones y mala infraestructura. A partir de 2012, también se incluyen en el ámbito de los barrios marginales conceptos como "aldeas urbanas" y la rehabilitación integral de casas antiguas.
El documento también aclara que los barrios de chabolas (residencias residenciales) que han sido incluidos o se prevé incluir en el plan de reconstrucción del barrio de chabolas urbanas, así como las zonas y pueblos de la ciudad donde los residentes construyen sus propias casas, no No pertenecen a comunidades antiguas.
Según las estadísticas de Li, investigador senior del Centro de Investigación Inmobiliaria de Shenzhen, hay muchas zonas residenciales antiguas en China. El 42% de las casas urbanas se construyeron antes de 2000, el 16% se construyeron antes de 1990, la proporción de bungalows urbanos de 2 o 3 pisos es del 21% y la proporción de casas urbanas sin cocinas ni baños llega al 16%.
El mercado se refiere colectivamente a estas antiguas comunidades como "viejas y pequeñas". El mal diseño de iluminación, el área pequeña, la dificultad para estacionar, los problemas estructurales y la falta de instalaciones comerciales comunitarias y de áreas verdes son problemas comunes en estas comunidades.
Un agente inmobiliario de alto rango en Shenzhen dijo a los periodistas de Southern Weekend que la mayoría de las casas construidas en la década de 1960 (1980-1990) en Shenzhen estaban hechas de arena marina, que tenía un alto contenido de sal e impurezas y una construcción deficiente. calidad. El antiguo barrio está ahora en ruinas.
A finales de 2017, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural lanzó proyectos piloto para la renovación de antiguas zonas residenciales urbanas en 15 ciudades, incluidas Guangzhou y Xiamen. Según estadísticas del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, entre 2018 y diciembre se han renovado 106 antiguas zonas residenciales en ciudades piloto, beneficiando a 59.000 hogares.
Sin embargo, un profesional de la renovación urbana de Guangzhou admitió francamente ante los periodistas de Southern Weekend que hay muchas comunidades antiguas en la ciudad listas para ser renovadas, pero relativamente pocas han sido o están siendo renovadas. Una de las razones del lento progreso es que todos los residentes deben pasar. La mayoría de las casas en las comunidades antiguas están construidas por unidades sin administración de la propiedad. Es difícil "obtener el consentimiento de todos" primero.
Otra razón muy importante es que los residentes necesitan gastar dinero para decorar y mucha gente no está dispuesta a hacerlo. Aunque una gran parte son subsidios financieros, por ejemplo, según datos del Departamento Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Guangzhou, las cinco comunidades piloto han asignado fondos financieros de 208 millones de yuanes, con un promedio de 40 millones de yuanes por comunidad.
A diferencia de los antiguos, la reconstrucción de los barrios marginales es un proyecto de demolición y construcción a gran escala, y los residentes de las casas demolidas pueden recibir reasentamiento físico o compensación monetaria.
Especialmente después de 2015, el reasentamiento monetario se ha convertido en la corriente principal de la reforma de los barrios marginales, y alrededor de 4 billones de fondos han llegado a manos de los residentes de los barrios marginales.
La reforma de la casa antigua y la reforma del cobertizo equivalen a que una entregue el dinero y la otra recupere el dinero. "En Shenzhen, el trabajo de renovación de viviendas con dinero avanza lentamente, por no hablar de la renovación de comunidades antiguas con dinero", dijo el agente inmobiliario de Shenzhen antes mencionado.
Un alto ejecutivo de una empresa de gestión de activos inmobiliarios en Shenzhen también dijo a los periodistas de Southern Weekend que en Shenzhen, la renovación de antiguas zonas residenciales puede ser diferente de las expectativas de muchos residentes. Antes de esto, muchos propietarios que compraron antiguos complejos residenciales en Shenzhen en realidad estaban esperando una nueva ronda de planes de renovación de viviendas, con la esperanza de "hacerse ricos de la noche a la mañana" después de recibir fondos de demolición.
Esto demuestra que el impacto de la rehabilitación antigua y la rehabilitación de barrios marginales en el mercado inmobiliario también es muy diferente.
La reforma de los barrios marginales libera dinero y crea y aumenta continuamente la demanda de bienes raíces por parte de la gente. La renovación de las antiguas comunidades mejora las condiciones de vida de las comunidades, pero retrasa o sacude la demanda de los residentes de comprar casas nuevas.
Al mismo tiempo, a medida que la renovación de comunidades antiguas se convierta en una nueva tendencia, la expectativa de compra de viviendas de "comprar comunidades antiguas y esperar la renovación y demolición de los barrios marginales" se revertirá gradualmente, lo que puede frenar la especulación en en cierta medida el mercado de la vivienda de segunda mano.
El 3 de junio de 2019, en el Foro 11 de Lujiazui, Guo Shuqing, presidente de la Comisión Reguladora Bancaria de China, dijo que la industria inmobiliaria actual está sobrefinanciarizada y que el índice de endeudamiento de los residentes representa un Una proporción considerable, e incluso la mitad de la inversión se invierte en el mercado inmobiliario. La historia muestra que si depende demasiado de los bienes raíces, eventualmente pagará el precio.
Aunque la antigua reforma es diferente de la reforma del cobertizo, el lanzamiento en este momento no es ajeno a la reforma del cobertizo.
Con la finalización de la tarea de “reducción de existencias” nacional y la determinación del gobierno central de frenar el rápido aumento de los precios de la vivienda, el 5 de abril de 2019, el Ministerio de Hacienda informó claramente que la reforma habitacional de 2019 El plan se reducirá de los 4,5 millones de unidades esperados. Se redujo significativamente a 2,85 millones de unidades, una disminución del 50,86% con respecto a 2018. Al mismo tiempo, se hizo más estricta la acomodación monetaria y la acomodación física volvió a ser habitual.
Según cálculos del Instituto de Investigación de Valores de Guojin, si la proporción de reasentamiento monetizado en las reformas de los barrios marginales se mantiene en el 35% en 2019, se espera que reduzca la tasa de crecimiento de las ventas de viviendas comerciales en un 12,82%, y El impulso directo a la inversión inmobiliaria será del -0,83%.
Al mismo tiempo, la tasa de crecimiento de la inversión en China ha disminuido. Los últimos datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de mayo a mayo de 2009, la inversión nacional en activos fijos fue de 21.755,5 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 5,6%, y la tasa de crecimiento fue 0,5 puntos porcentuales menor que en abril. .
La renovación anterior puede compensar la reducción de la inversión de capital debido a la retirada de la renovación del cobertizo. Según estimaciones de Qiu Baoxing, consejero del Consejo de Estado, la inversión total en comunidades antiguas que necesitan una renovación integral en todo el país puede alcanzar los 4 billones de yuanes. Si el ciclo de transformación es de cinco años, la nueva inversión anual alcanzará unos 800 mil millones de yuanes. Los 4 billones de yuanes destinados a la antigua reforma inmobiliaria equivalen a la cantidad de fondos liberados por la reforma inmobiliaria en el pasado.
El informe de investigación publicado por Founder Securities el 22 de junio también incluye estadísticas de fondos. Según los planes de renovación anunciados por algunas provincias y ciudades, el coste medio es de 700 yuanes por metro cuadrado. Según este cálculo, el coste neto de construcción del antiguo proyecto de renovación alcanzará los 2,8 billones de yuanes.
Según estadísticas incompletas de los reporteros de Southern Weekend, 9 provincias y ciudades de todo el país han anunciado los objetivos y planes detallados para la antigua reforma, a saber, Anhui, Hebei, Xiangyang, Jinan, Nanjing, Panzhihua, Xi'. An, Guangzhou y Xinxiang.
Tomemos a Guangzhou como ejemplo. Los dos últimos años pueden considerarse el año del estallido de la antigua reforma. Según el plan de renovación urbana de Guangzhou de 2018, hay 587 proyectos de microrenovación en antiguas zonas residenciales de Guangzhou entre los 201.4438 millones de yuanes de inversión planificada. Según el "Plan de construcción de proyectos clave de la ciudad de Guangzhou 2019", entre los 51 proyectos clave, 9 son microrenovación de comunidades antiguas, con una inversión total prevista de 10,25 millones de yuanes.
El 1 de julio de 2065, Huang Yan, viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, declaró en la sesión informativa periódica sobre políticas del Consejo de Estado que la renovación de antiguas áreas residenciales ha alcanzado el nivel nacional. , porque no es sólo un proyecto de medios de vida de la gente, sino que también es una medida muy eficaz para estabilizar la inversión. También puede estimular el consumo de los residentes y mejorar las instalaciones interiores de los residentes. "Esta es una tarea con múltiples objetivos".
Anteriormente, Qiu Baoxing también escribió que la transformación integral de las antiguas áreas residenciales urbanas puede, por un lado, eliminar la necesidad de ampliar el número de residentes llenando Por otro lado, la escasez de instalaciones de servicios como guarderías y pequeños supermercados también puede abrir nuevos modelos de consumo, como el consumo de plata, el consumo de niños, el desarrollo ecológico, la conservación de energía y la reducción de emisiones. crear un nuevo impulso para la economía nacional.
En comparación con la renovación de cobertizos, los antiguos proyectos de renovación comunitaria son más eficientes.
Muchas personas de empresas inmobiliarias dijeron a Southern Weekly que el ciclo de renovación promedio de un proyecto de renovación de cobertizos es de cinco años, y que los propietarios y las empresas inmobiliarias a menudo se encuentran en un punto muerto debido a disputas sobre la compensación por la demolición. La antigua renovación normalmente se puede completar en medio año y los beneficios marginales son obvios. Al compensar las "deficiencias" de las instalaciones de servicios, se puede estimular y ampliar eficazmente el consumo de los residentes.
Para cooperar con la tendencia de renovación urbana, un agente inmobiliario de Guangzhou dijo a los periodistas de Southern Weekend que muchos apartamentos construidos por su empresa después del año 2000 también están aprovechando la oportunidad para ofrecer renovación de barandillas de balcones y reparación de ascensores. , refuerzo de persianas de aire acondicionado, etc. Las actividades preferenciales atraen a los propietarios a participar por su propia cuenta.
Es necesario renovar 17.000 comunidades antiguas, con una inversión total de 4 billones. ¿De dónde viene el dinero?
Huang Yan, viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dijo en la sesión informativa antes mencionada que el proyecto se coordinará y promoverá de manera que "los propietarios sean el organismo principal, Las comunidades como líder, el gobierno como líder y todas las partes apoyan". Los fondos para la reconstrucción se pueden recaudar a través de varios canales, como "un punto, apoyo social y subsidios financieros".
Actualmente, la financiación local es la principal fuente de financiación para la renovación urbana.
El "Plan de acción trienal para la renovación de barrios residenciales antiguos (2018-2020)" anunciado por la provincia de Hebei el 23 de septiembre de 2018, muestra que las tareas totales de renovación de barrios residenciales a lo largo de tres años son 5.739 artículos, * * *se necesitan fondos de renovación 12,96 mil millones de yuanes. Entre ellos, la sociedad puede recaudar alrededor de 165438+700 millones de yuanes; las unidades de franquicia municipal pueden recaudar alrededor de 650 millones de yuanes; las unidades de propiedad comunitaria original pueden recaudar alrededor de 520 millones de yuanes; los residentes individuales pueden recaudar alrededor de 560 millones de yuanes. Los 1.123 millones de yuanes restantes serán recaudados por las finanzas de la ciudad y el condado.
Según 265438+20th Century Business Herald, una antigua comunidad en un condado del este de Hebei se sometió a un proyecto de renovación para ahorrar energía, que incluyó aislamiento de paredes exteriores y reemplazo de las ventanas de acero anteriores con ventanas de aleación de aluminio. por hogar era de 4.000 yuanes, mientras que los residentes locales decían: "Se dice que los fondos fiscales subsidian la mitad".
Chengdu, propietario de la comunidad de Angong en el nuevo distrito de Tianfu, dijo a los periodistas de Southern Weekend que en 2065438+a principios de 2009, se instalaron ascensores en cinco edificios residenciales de 6 pisos en su comunidad. Basado en 3.000 yuanes para el segundo piso, y cada piso Un aumento de 2.000 yuanes. Según el comité de industria comunitaria, la mayoría de los costes han sido subvencionados por el gobierno.
Lin Jiaxing, subdirector general del Guangzhou World Union Bank, dijo a los periodistas de Southern Weekend que la renovación de antiguas zonas residenciales en Guangzhou es principalmente una ley de bienestar social. Los fondos de renovación provienen principalmente de la garantía financiera especial anual. fondos de la ciudad y el distrito. Los niveles urbano y distrital se basan en la disposición de proporción 8: 2. El Banco Mundial de Guangzhou ha participado en una serie de proyectos de renovación de distritos antiguos a gran escala en Guangzhou, incluido el Parque Industrial Textil Tietong, el Área de Barcos Liwan Guangzhou Steel y Guangzhou, el Área de Tianhe Guangnitrogen, etc. , en forma de asesor inmobiliario.
“Nuestro país todavía tiene alrededor de 500 mil millones de fondos para reparación de viviendas, que deberían utilizarse activamente”.
Sin embargo, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo a los medios que una vez que la renovación de antiguas áreas residenciales se implementa a gran escala, los recursos financieros del gobierno son limitados. y no es realista depender únicamente de los subsidios.
El auge de la reforma inmobiliaria depende de la creación del PSL por parte del banco central en 2014. En forma de PSL, el banco central otorga bancos de políticas como el CDB, y luego estos otorgan préstamos especiales a los gobiernos locales, otorgando así subsidios monetarios a los residentes de los barrios marginales. Después de que el gobierno local demuele y vende el terreno, paga el préstamo bancario y el banco paga al banco central, formando un circuito cerrado de flujo de capital.
En la reunión ejecutiva del Consejo de Estado, se mencionó por primera vez aumentar el apoyo financiero para la reconstrucción antigua y se dejó claro que se asignarían fondos de subsidio central para la reconstrucción de las antiguas comunidades urbanas. en 2019, y se alentó a las instituciones financieras y a los gobiernos locales a explorar activamente.
“La financiación debe ser sostenible”. Huang Yan afirmó que una premisa es no invertir sin facturación y la otra es la prevención de riesgos para evitar el aumento de la deuda local. Bajo estas dos premisas se puede discutir cómo introducir empresas profesionales y orientadas al mercado para operar.
Lin Jiaxing, subdirector general del Banco Mundial de Guangzhou, enfatizó que el gobierno está promoviendo más capital social para participar en proyectos de renovación con ciertos retornos e influencia de marca corporativa, y explorando un mecanismo para residentes, empleadores y al gobierno a participar juntos. "Yongqingfang en Guangzhou es un buen ejemplo".
Vanke ganó la licitación para el proyecto de reconstrucción de Yongqingfang de 2016 en la sección central de Enning Road en Guangzhou. Esta área es una de las áreas de jurisdicción concentrada para casas en ruinas en Guangzhou. Tiene edificios residenciales antiguos y edificios con una historia y cultura únicas. Vanke participó en la planificación y operación de toda el área basándose en la protección de los edificios característicos locales. Además de renovar la zona antigua, la zona también se convertirá en un proyecto complejo cultural y creativo que integrará apartamentos para jóvenes, oficinas de coworking y bloques culturales y creativos.
Qiao, director ejecutivo del Departamento de Servicios de Consultoría del Sur de China de Colliers International y experto de la Asociación de Renovación de Guangdong Sanjiu, también expresó su aprobación al proyecto. "Por ejemplo, supongamos que los residentes de una antigua comunidad alquilan 30 yuanes por metro cuadrado, Vanke utiliza el precio unitario de 50 yuanes para renovar y decorar el contrato, entregárselo a su propia marca de apartamentos de alquiler a largo plazo, Yubo, y alquilarlo. Se vende por 80 yuanes. Este es un modelo", dijo al periodista de Southern Weekend.
Sin embargo, la cuestión de la rentabilidad aún está por resolver. Chen Houqiao dijo que si se quiere promover a gran escala la renovación de antiguas áreas residenciales, las empresas inmobiliarias deben encontrar un modelo de ganancias sostenible en el mercado, de lo contrario serán simplemente un "hueso duro".
Tomando a Yongqingfang como ejemplo, Vanke solo tiene 15 años de derechos de operación. Después de su vencimiento, no se ha decidido si devolver los derechos de operación al gobierno o continuar explorando nuevos modelos de cooperación. La persona a cargo del proyecto declaró sin rodeos en una entrevista con los medios que la inversión total en el plan de renovación de Yongqingfang es de aproximadamente 654,38 mil millones de yuanes, y el período de recuperación de los costos de construcción es de hasta 654,38+02,5 años. El tiempo para obtener verdaderamente beneficios es inferior a 3 años.
En Shenzhen, este "modelo Vanke" también se ha topado con un muro. Según un informe reciente de Jiemian News, una fuente cercana al "Plan de las Diez Mil Aldeas" de Vanke reveló que Vanke está negociando indemnizaciones por daños y perjuicios con los propietarios que firmaron contratos de renovación de aldeas urbanas de Shenzhen y renunciaron voluntariamente a algunas propiedades contratadas.
El "Plan de los Diez Mil Pueblos" es el diseño estratégico de Vanke para proyectos de microrenovación en pueblos urbanos de Shenzhen. Desde 2017, Vanke ha entrado en cientos de aldeas en Shenzhen, alquilando y transformando estas antiguas comunidades en su marca de apartamentos de alquiler a largo plazo "Yu Bo", con un período de arrendamiento promedio de 10 a 12 meses. Este modelo no sólo responde a la política de rehabilitación de antiguas zonas residenciales, sino que también construye un modelo de negocio para revitalizar los activos existentes.
Sin embargo, el incumplimiento proactivo de Vanke significa que las ganancias aún pueden ser inferiores a las esperadas y no se puede formar un ciclo de inversión virtuoso. En respuesta a este rumor, Vanke Shenzhen Company respondió a los medios que efectivamente encontró dificultades prácticas durante el proceso de promoción.
Cabe destacar que cada vez más empresas inmobiliarias propiedad de inmobiliarias se escinden y cotizan en bolsa, lo que indica la importancia de los inmuebles residenciales como escenario de consumo. En el futuro proceso de renovación de antiguas zonas residenciales, el objetivo de las empresas inmobiliarias puede ser unirse a la antigua renovación y realizar un desarrollo secundario y utilización de propiedades en términos de cuidado de personas mayores, atención médica, catering, limpieza y otros servicios.