¿“Todos los propietarios de las ciudades de primer nivel son filántropos”? ¿Qué opinas de esta vista?
Permítanme hablar primero de la conclusión. Frente a los intereses, nadie es filántropo.
Un propietario que compra una casa y la alquila es un inversor, cuyo objetivo es maximizar los beneficios.
Compare los bienes raíces en ciudades de primer nivel con una acción con buen desempeño. El alquiler es el dividendo mensual de esta acción y es un dividendo mensual estable.
¿Es una acción de este tipo algo que todo el mundo está buscando? ¿El precio aumentará hasta que la tasa de rendimiento (dividendos/precio de la acción) alcance un valor crítico y el número de compradores y vendedores sea igual? , el precio se estabilizará.
Si el rendimiento sigue cayendo por debajo del valor crítico y más gente vende, el precio bajará y el rendimiento aumentará, volviendo al valor crítico.
Este rendimiento se denomina ratio alquiler-venta en el mercado inmobiliario, a juzgar por la situación actual, aún no ha alcanzado ese valor crítico. Es decir, los propietarios consideran que los precios inmobiliarios en las ciudades de primer nivel todavía tienen margen para seguir subiendo. Es por eso que estos propietarios están dispuestos a utilizar esta relación alquiler-venta para alquilar propiedades. Esperan aprovechar los beneficios del aumento de los precios de la vivienda.
La relación alquiler-venta actual es del 1,2% Supongamos que un año después, el alquiler permanece sin cambios y los precios de la vivienda aumentan un 10%. Luego, un año después, la relación alquiler-venta llega a ser del 1,1%, pero los ingresos del propietario son del 11%. Luego, el propietario tiene que juzgar si la relación alquiler-venta del 1,1% alcanza el valor crítico. Si lo hace, venderá la propiedad por dinero en efectivo. Si no lo hace, seguirá manteniéndola. .
El valor crítico de la relación alquiler-venta es la tasa de rendimiento esperada, que debe ser mayor que la tasa de interés real esperada. Tasa de interés real esperada = tasa de interés nominal esperada – tasa de inflación esperada.
Suponiendo una tasa de interés nominal esperada del 4% y una tasa de inflación esperada del 5%, si la relación alquiler-venta es superior al -1%, el propietario no realizará el efectivo. En otras palabras, el propietario prefiere dejar la propiedad vacía que venderla.