¿Es posible que un "empleado de oficina" compre una casa con un ingreso mensual de más de 10.000 yuanes?
Realmente queremos saber, ¿es realmente posible comprar una casa en una ciudad de primer nivel sin el apoyo de los padres antes de los 30 años?
Tome la compra de una casa en Shanghai como ejemplo para estudiar cómo comprar una casa en una ciudad de primer nivel.
En Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, la primera prioridad al comprar una casa es "comprar primero el automóvil y luego negociar"; dentro de sus posibilidades, compre primero la primera casa y luego negocie. En el futuro, ya sea que los precios de la vivienda suban o bajen, habrá una base para el reemplazo. Sí, comprar una casa y decorarla es problemático, pero el concepto más importante al comprar una casa es "hacerlo bien en un solo paso"; de hecho, se puede acumular mucha experiencia en una sola compra y venta de bienes raíces. Es una pena que estas experiencias se desperdicien después de un solo uso, por lo que debes aprovecharlas.
En primer lugar, como asalariado, cuando compras una casa en una ciudad de primer nivel como Shanghai por primera vez, definitivamente te resultará extremadamente difícil comprar una casa; Es la primera vez que un asalariado común compra una casa en una ciudad de primer nivel. Al comprar una casa, debe abandonar la idea de "hacerlo en un solo paso": no está casado ni se acaba de casar, sino el. La necesidad de comprar una casa está determinada por tener un segundo hijo y que los mayores vengan a ayudar a cuidar al niño. ¿Crees que quieres vivir demasiado? El precio de 5 millones ya es una vivienda mejorada, no sólo una vivienda de necesidad (personas comunes y corrientes que compran una casa por primera vez).
Entonces, ¿cuál es la elección correcta? La respuesta es que se necesita con urgencia una vivienda por valor de 3 millones de yuanes.
Opción 1: Hay una gran cantidad de pubs sin ascensor de seis pisos con un precio total de aproximadamente 3 millones de metros cuadrados en el área central de Shanghai, todos los cuales fueron construidos antes del año 2000 (el Las casas llamadas "viejas y jóvenes" en realidad tienen una apariencia similar, y en varias rondas de proyectos de renovación integral de casas antiguas, básicamente se han reemplazado las tuberías y la decoración está rota o es pequeña).
Entonces, ¿cuáles son los beneficios de ser "viejo y joven"?
En primer lugar, por supuesto, el precio total es bajo. Alrededor del año 2000 (no se puede encontrar la fecha específica), el gobierno municipal de Shanghai emitió una opinión orientadora, que muchas personas quizá no conozcan, según la cual "en principio, no se construirán nuevas residencias pequeñas de menos de 55 metros cuadrados": El resultado directo de esta opinión es que las casas pequeñas del centro de unos 50 metros cuadrados en las zonas urbanas son básicamente "viejas y pequeñas", y casi no hay competidores para las casas pequeñas. De hecho, en el mercado inmobiliario de Shanghai en 2015, la tasa de transacción más alta fue para apartamentos pequeños en el área central de la ciudad por valor de más de 2 millones de yuanes (la casa correspondiente ahora es de 3 millones de yuanes). Esta es la "cotización rigurosa" para. los "nuevos shanghaineses" que se han establecido en Shanghai procedentes de otros lugares. Mientras no finalice el proceso de urbanización, no hay que preocuparse de que esas casas no se vendan. Además, el bajo precio total y la alta demanda determinan que la tasa de crecimiento de este departamento esté al menos por encima de la línea promedio (no crea la historia de que los departamentos “viejos y rotos” no se pueden comprar. El precio unitario de los apartamentos “viejos y rotos”) "Los apartamentos no son tan buenos como los nuevos desarrollos/nuevos desarrollos en el mismo sector, pero en términos del porcentaje de aumento, definitivamente está por encima de la línea promedio. El aumento más lento es en realidad las casas antiguas de gran altura con precios unitarios altos. rendimiento de bajo costo y las casas del marido con área grande y precio total alto).
El segundo son los elevados precios de las habitaciones. Dado que el área pública es mucho más pequeña que la sala del ascensor, la tasa de adquisición de viviendas para "jóvenes y mayores" suele ser muy alta, alcanzando generalmente más del 85%. Algunas casas reformadas de viviendas sociales pueden llegar incluso a 95 porque la cocina y el balcón ocupaban la mitad del área cuando se emitió el certificado de propiedad inmobiliaria, y es concienzudo obtener 75 por la nueva sala de ascensor. ¿Quiere 5 metros cuadrados más de superficie interior útil o un vestíbulo espacioso con ascensores dobles? Lo pesas tú mismo.
El tercero son los bajos impuestos y las bajas tasas de propiedad. En la situación actual del mercado, en la que los vendedores generalmente exigen "obtener el precio", "una compra de cinco o más" tiene la mayor proporción entre "jóvenes y mayores". Y como la comunidad es antigua, los gastos de propiedad suelen ser insignificantes.
El cuarto es, por supuesto, un viaje cómodo y unas instalaciones completas. Este punto es en realidad un complemento al área que se ha desarrollado durante las últimas décadas, por lo que no entraré en detalles.
Además de prestar atención al aspecto de la casa en sí y a si la propiedad de la comunidad es confiable, ¡lo más importante es elegir un buen agente! Por supuesto, los compradores primerizos quieren utilizar la política de vivienda por primera vez: pagar tres préstamos y siete préstamos, pedir prestado tanto fondo de previsión como sea posible y obtener tasas de interés preferenciales. Pero el mayor obstáculo para comprar una casa antigua es obtener un préstamo: muchos bancos tienen políticas crediticias muy estrictas para casas antiguas fuera de consideraciones de control de riesgos.
Por ejemplo, el precio de tasación es mucho más bajo que el precio de mercado y el préstamo es inferior a 70 (tenga en cuenta que el límite de préstamo del banco se calcula en base al 70 de su precio de tasación, no al 70 del precio de la transacción. Por ejemplo, si un La casa tiene un precio de transacción de 3 millones, la evaluación del banco es de 2,5 millones y la puntuación del préstamo es de solo 6.543.807.500, que en realidad es solo 6.543.807.500. Sin embargo, esta es la estrategia de control de riesgos interno del banco y es más flexible de implementar. Al mismo tiempo, el intermediario debe tener una buena relación con el banco para dar cabida a estos proyectos. Los compradores de viviendas reciben políticas relativamente preferenciales. Los intermediarios de Lianjia a gran escala tienen ventajas al tratar con bancos, como Lianjia (Lianjia ingresó a Shanghai a través de la compra integral de Deyou). Real Estate, que también se consideraba una de las tres principales agencias inmobiliarias de Shanghai en ese momento, Lianjia no es débil en recursos locales en Shanghai), y Zhongyuan y Xinyi suelen mantener buenas relaciones con los departamentos de crédito de varios bancos.
Por cierto, si le importan las tasas de interés de los préstamos del fondo de previsión y los préstamos comerciales, si desea pedir prestado más fondo de previsión, no se recomienda comprar viviendas "viejas y pequeñas". se completó antes de 1990 (inclusive) y tiene un área de menos de 55 metros cuadrados.
Opción 2: proyectos subnuevos cerca del anillo exterior, como Jiading New Town y Shangda District. p>
No hace falta decir que las ventajas de los nuevos proyectos cerca del anillo exterior son que las casas son nuevas, la apariencia es buena y, en general, hay más préstamos bancarios disponibles. Son muy adecuados para los jóvenes. personas que no tienen muchos ahorros, pero tienen un buen trabajo, un ingreso mensual alto y pagos elevados al fondo de previsión.
Por lo tanto, deben prestar atención a la hora de comprar una nueva propiedad cerca del anillo exterior. ? Es muy conveniente ver casas en la ciudad. No es necesario tomar el metro. Solo necesita planificar bien y visitar N suites en un día. Sin embargo, también es muy flexible ir al anillo exterior para mirar. Comprar una casa es muy doloroso. Si vas a áreas remotas como Jiading, Baoshan y Dachang para ver casas, tendrás que ir allí en un día. Además, si encuentras una buena casa en línea, contacta. El agente en el sitio, déjame decirte, la casa que te gusta se ha vendido y hay varias más similares. Sabes que las palabras del agente te han engañado y solo puedes dejarla ir. Si buscas, siempre lo verás. Por lo tanto, es mejor buscar casas adecuadas cerca del anillo exterior y no buscar otras por un retraso temporal.
En resumen, ciertamente no es fácil comprar una casa en una ciudad de primer nivel, pero no es tan difícil como cree. Los ejemplos anteriores son de personas comunes y corrientes que han comprado/cambiado una casa con éxito. En Shanghai (incluido yo mismo, por supuesto, primero debes tener un trabajo con un ingreso medio alto. En Shanghai, una familia con un ingreso mensual de 15.000 puede considerar un apartamento de una habitación de 2 millones de yuanes. un ingreso mensual de 25K puede considerar un apartamento de dos habitaciones de 3 millones de yuanes (en el caso de tarifas de vivienda más altas, un apartamento de una habitación de 40 metros cuadrados para una pareja y una pareja de dos habitaciones de 50 metros cuadrados. Un niño es suficiente): esta cifra puede considerarse un salario alto en ciudades de segundo y tercer nivel.
Lo más difícil es que el pago inicial es de unos 10.000, que es realmente un umbral difícil para un joven. Es difícil ahorrar 65.438 millones de yuanes en 2000, así que no te niegues obstinadamente a aceptar el apoyo de tus padres; no es vergonzoso comprar una casa en una ciudad de primer nivel y aceptar el apoyo de tu familia, porque en el contexto. Ante el aumento de los precios de la vivienda, aún puede conseguir un reemplazo decente en el futuro. Hagamos un cálculo sencillo (sin incluir impuestos por el momento): supongamos que tiene un pago inicial de 10.000 para su primer apartamento y un préstamo de 10.000 (la posibilidad de un préstamo de 70 para una persona de 2 millones de “viejos y jóvenes” Es relativamente pequeño, pero un préstamo de 50 no está mal). Después de cinco años, los ingresos de su familia aumentarán significativamente, podrá permitirse un préstamo más alto y estará listo para cambiar de casa. Se supone que el valor de las propiedades aumentará un 40% en estos cinco años. Los precios de la vivienda en Shanghai aumentaron un 18% en 2015 y un 10% en el primer semestre de 2016, especialmente en Beijing y Shenzhen. Pagaste el préstamo y obtuviste alrededor de 1,8 millones. Cambió 4,2 millones por una casa (suponiendo que la casa de dos habitaciones que valía 3 millones hace cinco años también aumentara en 40).
Finalmente, me gustaría enfatizar una vez más que bajo la situación actual en la que la tendencia de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel no se ha revertido, la estrategia para comprar una casa en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen es - No pienses en hacerlo bien en un solo paso, actúa según tu capacidad y súbete al coche primero.
Las personas que compran una casa tienen sus propios caminos, y las personas que no compran una casa pueden tener la misma razón: ¡pobreza! ! !