¿Qué es la "práctica de Beijing"? El primer proyecto surgió después del primer lote de suministro centralizado de tierras en Beijing.
A finales de julio de 2021, la Comisión de Planificación Municipal de Beijing anunció el plan para el terreno 3005-02 en la aldea de Xiaodian, municipio de Jinzhan, distrito de Chaoyang, Beijing. Este es el primer lote de suministro de tierra. proyectos en Beijing después de la oferta centralizada de tierras Informe la parcela de tierra para la planificación.
A la hora de conseguir terrenos, la excelencia es la clave. A la hora de solicitar normas, la excelencia seguirá ocupando el primer lugar. Sólo hubo dos cortos meses entre los dos procesos. En mayo de 2010, Bonjour adquirió la parcela de tierra de Jinzhan por 3.927 millones de yuanes más un 13% de propiedad gubernamental, pero el desarrollo posterior también tuvo altibajos. Un periodista del National Business Daily se enteró de que a principios de agosto, la parcela de tierra de Jinzhan dará a conocer oficialmente el nombre del caso, pero el número de comerciantes ha cambiado de uno a tres.
El 22 de julio, según la agencia de noticias Xinhua, Zhang, director del Departamento de Supervisión del Mercado Inmobiliario del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, dijo: "Debemos trabajar duro para establecer un mercado inmobiliario mecanismo de vinculación y promover las prácticas de Beijing para limitar los precios de la vivienda, controlar los precios de la tierra, mejorar la calidad, establecer un sistema de revisión de calificaciones para las empresas de compra de tierras y establecer un mecanismo de revisión y reembolso del fondo de compra de tierras".
Hay muchos Historias detrás de la trama de Jin Zhan. Después de ser catalogadas, suspendidas y planificadas, las viviendas comerciales con derechos de propiedad finalmente se vendieron con éxito en la primera oferta de terrenos centralizada, y luego se introdujeron nuevos comerciantes en el juego de varias empresas inmobiliarias.
Los giros y vueltas de esta trama reflejan perfectamente "el enfoque de Beijing".
Mejorar la orientación residencial
El 10 de mayo, para obtener la parcela de Jinzhan, Zhuoyue regresó a Beijing después de muchos años y mostró un gesto de no ahorrar mucho dinero. En ese momento, Bonjour la adquirió por 3.927 millones de RMB más una participación gubernamental del 13%. También compiten por parcelas de tierra Xuhui, Shoukai, Gongjian, Golden Mediterranean, Bonjour, Jinmao y otras empresas inmobiliarias. Como empresa inmobiliaria del sur de China con pocos proyectos en Beijing, realmente sorprendió a la industria que se atreviera a ofrecer un precio tan bueno.
No solo eso, en la primera subasta de terrenos centralizada de Beijing que duró dos días, Bonjour se asoció con Beijing Capital, China Communications Construction y otras compañías inmobiliarias para * * * ganar cuatro terrenos, convirtiéndose en una estrella absoluta real. empresa inmobiliaria.
A finales de julio, un periodista del National Business Daily visitó la parcela 3005-02 en la aldea de Xiaodian, municipio de Jinzhan. Aunque este lugar está muy cerca de la línea de metro Capital Airport Line, no hay ninguna estación. Actualmente, la estación de metro más cercana es la estación Sunhe de la línea 15. Si tomas el autobús, más el tiempo caminando, tardarás unos 40 minutos.
En la actualidad, la parcela de Jinzhan ha sido completamente cerrada y se han completado los trabajos de demolición. Todavía son árboles verdes y malas hierbas. De vez en cuando, puede ver a algunos miembros del personal de camino a la comunidad. Hay muchas ventas de automóviles, mantenimiento, parques de carreras y otros negocios relacionados.
La situación actual de la parcela de tierra de Jinyu fue fotografiada por el periodista Wang Jiafei.
Al este del terreno se encuentra el río Wenyu, y no muy al sur se encuentra el momento de apertura del nuevo proyecto. El proyecto es una casa mejorada con un precio total de más de 8,5 millones. Cuando el periodista vino aquí como comprador de una casa, el vendedor dijo que no quedaban muchas casas. "A juzgar por los precios de la tierra de varios proyectos en el norte, el potencial de apreciación aquí es muy grande". Parece que el precio de transacción de la parcela de tierra de Jinzhan ha dado una gran confianza a los productos competidores circundantes.
De hecho, cuando China Shipping y el First Development Consortium adquirieron el terreno, el precio base era de 4.600 millones de yuanes y el precio mínimo era de 46,5438+0,0000 yuanes/metro cuadrado, 65,438 yuanes menos que el precio inicial. precio mínimo de la parcela Jinzhan +0,0000 yuanes/metro cuadrado.
Fuente: Captura de pantalla de la Comisión Municipal de Inspección Disciplinaria de Beijing
Según el plan de anuncio público, la parcela 3005-02 en Xiaodian Village, el municipio de Jinzhan tiene solo 6 pisos sobre el suelo, un piso relación de superficie de 1,3.482 hogares y una superficie de construcción residencial de 73.818,54 metros cuadrados, con una superficie unitaria media de unos 153 metros cuadrados. Calculado sobre la base del precio de venta máximo de 76.000 yuanes por metro cuadrado, incluso si no se tienen en cuenta los derechos de propiedad en poder del gobierno, el precio de venta de cada unidad es de más de 6,543,8 millones de yuanes. En conjunto, no hay duda de que el proyecto se posiciona como una residencia mejorada.
El diseño del terreno adyacente a BBMG fue fotografiado por el reportero Wang Jiafei.
El número de comerciantes ha cambiado de uno a tres.
El proceso de transacción después de que Youtu adquiriera el terreno también estuvo lleno de giros y vueltas.
Inicialmente, Bonjour adquirió el terreno de forma independiente, pero pronto hubo rumores de que Bonjour quería presentar inversores estratégicos. Se informa que Shoukai y Xuhui ingresarán al proyecto junto con los comerciantes; también hay noticias de que Sunac también podría ingresar al juego, pero Sunac rápidamente negó esta afirmación.
Sin embargo, la empresa que solicita la planificación esta vez se llama "Beijing Zhuokai Xutai Real Estate Development Co., Ltd." Esta empresa, llamada Excellence, Pioneer y Xuhui, parece insinuar algunos detalles de la trama. Pero según la estructura accionarial mostrada por Qixinbao, esta empresa todavía es propiedad de Excellence.
La persona relevante a cargo de Xuhui en el norte de China le dijo al reportero del National Business Daily: "Bonjour trajo a Xuhui para transacciones conjuntas y * * * desarrollo conjunto el 10 de mayo. El nuevo nombre del proyecto se anunciará en mayo. 10." Publicado el 10 de octubre.”
Al mismo tiempo, a juzgar por el nombre del caso anunciado, el terreno es operado conjuntamente por Bonjour, Shoukai y Xuhui.
En cuanto a por qué se eligió la transacción conjunta, el responsable antes mencionado respondió: "La cooperación * * * es la estrategia de CIFI. Siempre nos hemos adherido a una actitud abierta hacia la cooperación y hemos logrado alianzas sólidas a través de alianzas complementarias. ventajas."
Guo Yi, analista jefe de Heshuo Institution, dijo a los periodistas: “Puede ser que las empresas de bienes raíces adquieran una gran cantidad de terreno a la vez, lo que ha traído grandes desafíos a todas las líneas de negocios de empresas de toda la región.
Por lo tanto, es normal que las empresas dividan adecuadamente el capital de algunos proyectos, busquen fusiones y luego comercialicen algunas propiedades en las que se dedican principalmente. "
"De hecho, las transacciones conjuntas son relativamente comunes en Beijing. Por un lado, es relativamente difícil que en Beijing encuentren recursos para cooperar y obtener lo que necesitan". Guo Yi dijo: "Por supuesto, esto también refleja que salir de Beijing ha atraído una gran atención por parte de las empresas de bienes raíces y la competencia por la adquisición de terrenos es feroz. Desde una perspectiva empresarial, cada vez es más difícil obtener tierras de alta calidad y los márgenes de beneficio están disminuyendo. ”
Los márgenes de beneficio de las empresas inmobiliarias se están reduciendo.
La parcela 3005-02 en Xiaodian Village, municipio de Jinzhan, puede reflejar el pensamiento de Beijing sobre la regulación del mercado inmobiliario. de las empresas inmobiliarias están siendo exprimidas.
Inicialmente, el 28 de febrero de 2020, la Comisión Municipal de Inspección Disciplinaria de Beijing publicó un anuncio sobre la transferencia de los derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal para el segundo R2. Proyecto de terreno residencial de clase media en Xiaodian Village, municipio de Jinzhan, distrito de Chaoyang, con un precio inicial de 63,6100 millones de yuanes, lo que equivale a un precio unitario inicial de aproximadamente 51.002 yuanes/metro cuadrado.
Sin embargo, poco más de un mes después, las dos parcelas fueron "descontinuadas por algún motivo".
Desde entonces, la parcela 3005-08 en Xiaodian Village, municipio de Jinzhan, se ha retirado por separado, junto con las parcelas renovadas del barrio de chabolas de Haidian Shu. Aunque estas parcelas son de calidad de propiedad de lujo, se utilizan. Por primera vez para poner a prueba la "participación de los derechos de propiedad de los productos básicos en poder del gobierno". Cuando el precio de licitación alcance el límite superior razonable del terreno, ya no se aceptarán ofertas más altas al proceso de licitación in situ.
Pero después de múltiples ajustes, el 9 de febrero de 2021, se anunció nuevamente la suspensión de las transacciones en la parcela No. 3005-08 de Xiaodian Village, en el municipio de Jinzhan. La razón es: "Con el fin de implementar los requisitos de no especulación del gobierno central para viviendas asequibles y garantizar la estabilización de los precios de la tierra, los precios de la vivienda y las expectativas, los requisitos de venta y gestión para este tipo de viviendas se están mejorando aún más de manera integral. considerando las opiniones y sugerencias de todos los sectores de la sociedad. ”
Desde entonces, en el primer lote de listas de suministro de tierras centralizadas en Beijing, la parcela 3005-02 en Xiaodian Village, municipio de Jinzhan, también se ha convertido en la parcela de “participación gubernamental de los derechos de bienes raíces comerciales”. Este tipo de compra de vivienda Si una persona ha obtenido el certificado de título de propiedad inmobiliaria durante menos de cinco años, la parte de los derechos de propiedad de la casa comprada no se transferirá si el comprador de la casa ha obtenido el certificado de título de propiedad inmobiliaria durante más de cinco años. años, la participación de los derechos de propiedad en poder del comprador de la vivienda se puede transferir al precio de mercado y la participación de los derechos de propiedad en poder del gobierno se puede transferir juntos. El gobierno solo puede obtener el precio de compra multiplicando el precio de venta. de este tipo de vivienda cuando aparece por primera vez por la participación del gobierno en los derechos de propiedad comercial.
El objeto de transferencia cumple con la política de restricción de compra de viviendas comerciales de Beijing. Los hogares, el objeto de transferencia obtienen el 100% del. derechos de propiedad.
Es decir, el comprador de la vivienda sólo tiene que pagar el 87% del precio de compra.
Los beneficios de las empresas inmobiliarias son cada vez más reducidos. área de 3005-02, Xiaodian Village, Jinzhan Township, que es de 73.818,54 metros cuadrados, el precio de venta máximo es de 76.000 por metro cuadrado y el precio de compra máximo es de aproximadamente 5.600 millones de yuanes Excluyendo el 13% en poder del. gobierno, sólo quedan alrededor de 4.600 millones de yuanes, lo que está muy cerca del precio de la tierra de 3.927 millones de yuanes.
En este contexto, es fácil entender que las empresas inmobiliarias opten por unir fuerzas, y esto. Incluso se ha convertido en la norma. El responsable relevante de Xuhui en el norte de China dijo: "Siempre hemos insistido. Con una actitud abierta hacia la cooperación, hemos llevado a cabo una cooperación estratégica multinivel y multicampo con muchas empresas líderes dentro y fuera. la industria en el mercado de Beijing. ”
Guo Yi también dijo: “En Beijing, no solo las empresas buscan cooperación, sino que algunas empresas de desarrollo pueden cambiar, aumentar o disminuir después de adquirir tierras en conjunto. Esta situación es muy común.
”