* * *¿Cómo firmar un acuerdo de promoción de inversiones?
1. Principio de legalidad
(1) El contratante debe ser jurídico.
En principio, el comité de gestión del condado (ciudad), distrito * * * o zona de desarrollo donde se ubica el proyecto debe ser la parte firmante del acuerdo de cooperación de inversión del proyecto (contrato principal). Si un proyecto importante de promoción de inversiones involucra políticas relevantes o asuntos relacionados con la coordinación prometidos por el Gobierno Municipal, el Gobierno Municipal firmará un acuerdo marco de cooperación con el inversionista. Durante el proceso de firma, es necesario tener en cuenta los siguientes puntos:
Primero, los contratos especiales como los contratos de transferencia de tierras y los contratos de franquicia no pueden ser reemplazados por contratos de inversión; además, los contratos de inversión deben cumplir con las disposiciones pertinentes; de estos contratos especiales.
En segundo lugar, en circunstancias normales, los acuerdos de inversión los firman principalmente la empresa matriz del inversor y * * *, y la implementación del proyecto la realizan principalmente empresas locales. Por lo tanto, se debe prestar atención a la inclusión de las obligaciones del inversor en el contrato de inversión, es decir, las obligaciones pertinentes prometidas por la empresa matriz también deben ser vinculantes para la empresa del proyecto.
(2) ***El compromiso es legal.
Primero, los comités de gestión del condado (ciudad), del distrito * * * y de la zona de desarrollo no pueden exceder su autoridad y reemplazar los compromisos asumidos por las autoridades superiores o las autoridades superiores (como el suministro de tierras, las reducciones y exenciones de tarifas, incentivos fiscales, etc.) ;
En segundo lugar, cuando los servicios públicos prestan servicios (como agua, electricidad, gas, comunicaciones, etc.), * * * sólo pueden acordar coordinar, no organizar todo;
En tercer lugar, cuando se trata de la relación entre inversores y terceros, * * * no debe prometer fácilmente asumir todas las responsabilidades (por ejemplo, en algunos proyectos, * * * promete que durante el proceso de construcción del proyecto , todas las disputas sobre relaciones adyacentes serán resueltas por * * para garantizar la inversión. La persona no asume ninguna responsabilidad, etc.);
(3) El método de apoyo debe ser legal.
Es necesario comprender la diferencia entre políticas de apoyo fiscal y políticas fiscales preferenciales, como reducciones y exenciones de impuestos, devoluciones de impuestos y devoluciones de impuestos, y utilizar políticas de apoyo fiscal tanto como sea posible y políticas fiscales preferenciales tanto como sea posible. lo menos posible.
2. Principio de restricción bidireccional
La "restricción bidireccional" es un conjunto de mecanismos de gestión eficaces que la ciudad de Hefei ha explorado y resumido durante las actividades de promoción de inversiones. manera de mejorar la tasa de éxito de los proyectos de promoción de inversiones. Uno de los medios eficaces. En los últimos años, en los contratos de inversión de proyectos importantes firmados por condados (ciudades), distritos y zonas de desarrollo, el mecanismo de "restricción bidireccional" se ha implementado como un contenido importante a través de términos contractuales específicos. Por un lado, dentro del alcance permitido por las leyes y políticas nacionales, se brindan al máximo diversas políticas preferenciales y políticas de apoyo a los inversores; por otro lado, los inversores están estrictamente restringidos a cumplir concienzudamente los términos del contrato y cumplir el proyecto; obligaciones de inversión y construcción, y cumplir diversos compromisos de indicadores económicos. La práctica ha demostrado que no sólo es factible sino también necesario implementar plenamente el mecanismo de "restricción bidireccional" en los contratos de inversión de proyectos importantes.
3. Principio de reparación
Por un lado, es necesario garantizar la validez de todos los términos del contrato y, al mismo tiempo, es necesario garantizar que una vez que se produzca el incumplimiento. Si una parte incumple el contrato, la parte incumplidora puede ser perseguida efectivamente por incumplimiento de contrato mediante litigio, arbitraje y otros canales de responsabilidad. Desde esta perspectiva, los contratos de inversión deberían intentar evitar estipular algunos indicadores vagos, no cuantificables o inexactos.
(4) Comprender y aplicar las disposiciones clave pertinentes del acuerdo de cooperación en materia de inversiones en el texto modelo.
El "Acuerdo de Cooperación en Inversiones" es el acuerdo más importante y central entre los tres acuerdos involucrados en el texto modelo. Está firmado por * * * o el Comité de Gestión de la Zona de Desarrollo y el inversionista. Esta parte se centrará en tres aspectos: terrenos de construcción del proyecto, políticas de apoyo al proyecto y mecanismos de restricción bidireccionales.
1. Terreno de construcción del proyecto
(1) Cómo obtener derechos de uso de suelo
Disposiciones sobre la transferencia de derechos de uso de suelo de propiedad estatal mediante acuerdo (Orden N° 21 del Ministerio de Tierras y Recursos) estipula que si solo hay un usuario previsto de la misma tierra, los departamentos administrativos de tierras y recursos del pueblo municipal o del condado pueden transferirla mediante acuerdo de acuerdo con las regulaciones; Se excluyen los terrenos de entretenimiento y los terrenos para viviendas comerciales. Si dos o más personas tienen la intención de utilizar la misma parcela de tierra, los departamentos administrativos de tierras y recursos populares del municipio o del condado transferirán los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización de acuerdo con las disposiciones sobre licitación, subasta y listado.
El "Reglamento sobre la Transferencia de los Derechos de Uso de Terrenos de Construcción de Propiedad Estatal mediante Licitación, Subasta y Cotización" (Orden N° 39 del Ministerio de Tierras y Recursos) estipula que los sectores industriales, comerciales, turísticos , entretenimiento, residencial comercial y otros terrenos comerciales estarán en el mismo terreno. Si hay dos o más terrenos pretendidos, se transferirán mediante licitación, subasta o cotización.
De acuerdo con las regulaciones anteriores, en la mayoría de los casos, los terrenos de construcción para proyectos de inversión (incluidos proyectos de fabricación, proyectos de la industria de servicios y otros proyectos operativos) deben proporcionarse mediante licitación, subasta y cotización. Por lo tanto, debe estipularse claramente en el contrato de inversión que los terrenos del proyecto se obtendrán mediante licitación, subasta y cotización de conformidad con los procedimientos prescritos, y que el suministro de terrenos no podrá negociarse.
(2) Revisión preliminar de la escala de uso de la tierra
Durante la etapa de intención de inversión, los departamentos de tierras y recursos de los condados (ciudades) y las zonas de desarrollo deben intervenir con anticipación. De acuerdo con el principio de uso frugal e intensivo de la tierra, se llevará a cabo un examen previo de la escala de uso de la tierra basado en la situación de inversión, las perspectivas del mercado, la tecnología de los productos, las expectativas impositivas, las expectativas de uso de la tierra y la clasificación en la industria. El parque de desarrollo completa el "Formulario de revisión preliminar de tierras del proyecto industrial de Hefei" y lo envía a la Oficina Municipal de Tierras y Recursos para su revisión. La Oficina Municipal de Tierras y Recursos presenta sus opiniones e informes a los líderes de la Oficina Municipal de Tierras y Recursos. para su aprobación, y luego firma el "Acuerdo de Entrada al Parque y Área" (es decir, el "Acuerdo de Cooperación en Inversiones").
La planificación relevante, el valor de producción (ingresos comerciales principales) y las restricciones fiscales y tributarias en el "Acuerdo de admisión al parque" y el "Área" deben estar escritos en el contrato de transferencia de tierras. El examen previo de la escala del terreno sirve como base para la disposición (plan) del terreno del proyecto. Debe planificarse de manera uniforme de acuerdo con el ciclo y la secuencia de construcción del proyecto, cuánto se construirá en fases, cuánto se suministrará y cómo. Se arreglarán muchas cosas.
(3) Precio del suelo
El precio del suelo es un contenido sensible en el contrato de inversión. El acuerdo de cooperación en materia de inversiones se firma antes de que se lleven a cabo los trabajos de licitación propiamente dichos. En este momento, el precio final de oferta de tierra no se ha determinado y es ilegal vender tierras por debajo del precio de referencia o incluso a un precio cero. Por lo tanto, el texto modelo estipula que los inversores deben obtener los derechos de uso del suelo del terreno de construcción del proyecto mediante licitación, subasta y cotización de conformidad con la ley. La naturaleza de los derechos de uso de la tierra es la transferencia de tierras industriales (comerciales, residenciales). Si los derechos de uso de la tierra se transfieren mediante cotización, el precio de cotización no será inferior al precio mínimo de cotización estipulado por Hefei ***. El precio de cotización específico se establece en el "Acuerdo complementario", y en el "Acuerdo complementario" se estipula que si el inversor tiene éxito en la oferta, deberá firmar de inmediato el "Contrato de transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal" con Hefei. Oficina Municipal de Tierras y Recursos, y el precio de la tierra será el precio que prevalecerá. De esta manera, los inversores deben obtener terrenos mediante licitación, subasta, cotización, exclusión de la lista, etc. La parte en la que el precio de la transacción es superior al precio de transferencia previsto solo puede resolverse mediante otras políticas de apoyo, en lugar de reducir directamente la tarifa de transferencia o directamente dando paso al precio del suelo.
(4) La valoración del precio de transferencia de terrenos se apega al principio de legalidad y cumplimiento.
La parte comercial propia, la parte comercial en venta y la parte residencial deben clasificarse y evaluarse de manera integral al evaluar los precios del suelo. La parte autosostenible del negocio debe clasificarse y evaluarse según el tipo de negocio. El método del costo se puede utilizar para evaluar el precio de la tierra de la parte comercial autosostenible, es decir, el área con un precio de referencia de la tierra no debe ser inferior al precio de referencia de la tierra, y el área sin un precio de referencia de la tierra no debe ser inferior al precio de referencia de la tierra. menor que el costo de adquisición del terreno.
El precio de referencia y el precio mínimo de cesión de terrenos se determinan colectivamente por el Comité Municipal de Ordenación del Territorio.
(5) Restricciones a la transferencia de derechos de uso de la tierra
Se requiere claramente que el terreno de construcción del proyecto obtenido por el inversionista solo pueda usarse para la construcción del proyecto estipulado en este acuerdo. A menos que ambas partes lleguen a un acuerdo y sean aprobados por el departamento de planificación y gestión de recursos territoriales, el inversor no transferirá los derechos de uso de la tierra de ninguna manera (incluida la transferencia indirecta a través de inversiones en derechos de uso de la tierra y la transferencia de capital de la empresa del proyecto). Si por cambio de circunstancias es necesario enajenar todo o parte del bien, el cesionario sólo puede ser un tercero designado por * * * o * * *. El mecanismo de restricción bidireccional en el texto modelo también estipula medidas restrictivas, incluida la exigencia de la devolución de los fondos de apoyo realizados, la cancelación de las políticas de apoyo no cumplidas y hasta que se recupere la tierra. En la práctica, es raro que los inversores transfieran tierras directamente. En la mayoría de los casos, se transfieren indirectamente mediante la transferencia del capital de la empresa del proyecto o cambiando el uso de la tierra.
¿Qué es una sociedad de inversión? Las zonas de desarrollo establecidas por los gobiernos locales (o gobiernos locales) atraen inversiones (principalmente inversores no locales). La promoción de inversiones se originó en las zonas de desarrollo establecidas por China debido a su política abierta. Al principio, se centró principalmente en absorber inversión extranjera directa (IED) en la industria manufacturera. Los efectos de demostración causados por la promoción de inversiones en las primeras zonas de desarrollo costero de China (crecimiento del agregado económico local, crecimiento de los ingresos fiscales locales, aumento del empleo local, aumento de la inversión en infraestructura local y aumento de la proporción de ascensos de funcionarios locales) fueron descubierto por funcionarios locales Posteriormente, China estableció en todos los niveles Se ha establecido una gran cantidad de zonas de desarrollo y se ha llevado a cabo un trabajo de promoción de inversiones. Atraer inversiones alguna vez se convirtió en la principal tarea de los gobiernos locales en todos los niveles, apareciendo en informes y planes de trabajo en todos los niveles.
La promoción de inversiones se refiere al comportamiento de ventas de la * * * local (zona de desarrollo) basada en el entorno de inversión de una región, principalmente en la forma de persuadir a los inversores para que transfieran tierras o arrienden fábricas.
La promoción de inversiones en varios lugares implica principalmente absorber inversión extranjera hasta absorber inversión nacional y extranjera al mismo tiempo, y desde absorber inversión en la industria secundaria hasta absorber la industria terciaria y la industria primaria al mismo tiempo. . [Editar este párrafo] Formulario de promoción de inversiones general 1, con proyectos especiales ->; buscando fondos
2. todavía proyectos Y fondos->Encontrar un lugar para establecerse;
4. Tener proyectos, tecnología y marca->Encontrar fondos;
5. , sin fondos -> transferencia de terreno. [Editar este párrafo] El efecto de introducir inversión extranjera es 1. Compensa la falta de fondos corporativos y promueve el crecimiento y el desarrollo económicos
2. de la productividad de China;
3. La calidad integral de los productos ha mejorado significativamente y la competitividad internacional ha mejorado significativamente;
4. El nivel de gestión de las empresas chinas ha mejorado. y se ha acelerado la transformación del mecanismo económico de las empresas estatales;
5. Utilizar tecnología avanzada local para introducir fondos y promover la transformación de la ciencia y la tecnología en productividad.
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Después de ser atraído por * * *, el proyecto fue detenido por * * * Legalmente hablando, si hay evidencia, * * * puede ser procesado, pero en la práctica, es no sólo una pérdida de trabajo y muchos problemas. Entonces, en este caso, solo puede admitir que tiene mala suerte, prestar más atención en el futuro y luego dar publicidad negativa a la población local en algunas ocasiones, influir en la promoción de sus inversiones y generar espíritus malignos.
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El acuerdo modelo de promoción de inversiones tiene como objetivo desarrollar la economía regional, implementar el plan de promoción de inversiones de manera más efectiva y promover la cooperación económica entre la provincia de Zhejiang y el distrito de Shangjie, ciudad de Zhengzhou.