Informe de investigación de bienes raíces comerciales de Xining de 2007

1. Descripción básica

1.1 Introducción a Xining

Xining, la capital de la provincia de Qinghai, se encuentra entre el norte y Montañas del sur del valle de Hehuang en la meseta Qinghai-Tíbet. Entre ellas, pertenece a las montañas Qilian. El río Huangshui, afluente del río Amarillo, atraviesa el área urbana de oeste a este. La ciudad tiene una superficie total de 7.665 kilómetros cuadrados, con una superficie urbana de 350 kilómetros cuadrados y una superficie edificada de 75 kilómetros cuadrados. Es el centro de la política, economía, cultura, educación, ciencia y educación, transporte y comunicaciones de la provincia. La población total de la ciudad es 2.127.300 habitantes y la tasa de urbanización es del 59,59%. Gobierna cuatro distritos: Este, Central, Oeste y Norte, y tres condados: Datong, Huangzhong y Huangyuan. Además de la Zona de Desarrollo Económico y Tecnológico (Nacional) de Xining, el Nuevo Distrito de Chengnan y el Nuevo Distrito de Huhai en construcción.

Xining es una típica ciudad de inmigrantes, donde se reúnen múltiples grupos étnicos y coexisten múltiples religiones. Xining está ubicada en la unión de la meseta de Loess y la meseta de Qinghai-Tíbet, áreas agrícolas y áreas de pastoreo, y las culturas Han y tibetana. Es la única ciudad central en la meseta de Qinghai-Tíbet con una población de más de un millón. con una población inmigrante de 6,5438 millones. Hay 34 grupos étnicos, incluidos los han, hui, tibetanos, tu, mongoles y salar, incluidas 54 minorías étnicas. 360.000 personas, lo que representa el 25,55% de la población total. Con la aceleración del desarrollo occidental y la construcción de transporte moderno, se ha formado una red de transporte centrada en Xining. Las carreteras nacionales 315 y 109 recorren todo el territorio, autopistas y autopistas de primera clase se extienden en todas direcciones y los ferrocarriles se extienden en todas direcciones. , con un kilometraje total de 1.300 kilómetros. La finalización y apertura del ferrocarril Qinghai-Tíbet ha convertido a Xining en el eje central del ferrocarril de la meseta Qinghai-Tíbet.

Xining es una ciudad abierta del interior designada por el Consejo de Estado y ha establecido relaciones de cooperación económica y comercial y de intercambio cultural con muchas ciudades y regiones nacionales y extranjeras. Festivales como el "Festival Yu Scholar", la "Feria de Qingqi" y la "Carrera ciclista internacional en ruta del lago Qinghai" que se celebran cada año en Xining han ampliado aún más su popularidad e influencia en el país. En 2006, el PIB regional alcanzó los 28.161 millones de yuanes, un aumento del 1,4% con respecto al año anterior; la inversión en activos fijos de toda la sociedad fue de 1.410,4 millones de yuanes, un aumento del 21,98%; los ingresos del presupuesto general local fueron de 14.150 millones de yuanes; un aumento del 20,1%; el ingreso per cápita de los residentes urbanos fue de 9.334,63 yuanes, un aumento del 11,16%; el ingreso neto per cápita de los agricultores fue de 2.950,99 yuanes, un aumento del 13,82%; fue de 11.951 millones de yuanes, un aumento del 14,5%.

Xining tiene una alta prioridad en la provincia. La población representa el 38,84% de la provincia, el PIB representa el 43,93% de la provincia, la inversión en activos fijos representa el 33,61% de la provincia, los ingresos del presupuesto general local representan el 33,5% de la provincia y las ventas minoristas totales de bienes de consumo representan el 66,35% de la provincia. Durante el período del "Undécimo Plan Quinquenal", propusimos convertir a Xining en una ciudad empresarial con un entorno de inversión excelente, una ciudad habitable con buena ecología y una ciudad pionera en reforma y apertura, guiados por la Perspectiva Científica sobre el Desarrollo y con el objetivo de construir una sociedad armoniosa. Una ciudad cultural con ricas connotaciones, una ciudad central regional moderna armoniosa y estable en la meseta Qinghai-Tíbet.

1.2 Descripción general de la situación actual del sector inmobiliario

Según datos estadísticos, los tres indicadores principales de inversión, área de construcción y área de ventas del desarrollo inmobiliario en la ciudad de Xining en 2006 debería ajustarse periódicamente. En 2007, los factores políticos, el aumento de los costos, el inicio del desarrollo de nuevos distritos y la renovación de las ciudades antiguas impulsarán una nueva ronda de inversión en desarrollo inmobiliario:

1 2 . La inversión en desarrollo inmobiliario disminuyó año tras año, y el uso de la vivienda y la proporción estructural se mantienen relativamente estables, y el desarrollo inmobiliario se encuentra en un año de ajuste gradual y está listo para el desarrollo.

(1) La inversión total disminuyó año tras año:

En 2006, la inversión total en desarrollo inmobiliario en la ciudad de Xining fue de 2.480 millones de yuanes, año tras año. Una disminución del 3,9%, y el área total de desarrollo de viviendas comerciales fue de 3,75 millones de metros cuadrados, una disminución interanual de 3,75 millones de yuanes. Una disminución del 9,6%, de los cuales 3.654,38 millones de metros cuadrados fueron residenciales, que fue básicamente lo mismo. como el mismo periodo del año pasado, representando el 82,5% del volumen total de desarrollo. Los edificios de oficinas fueron 6,5438+7 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 39,3%, lo que representa el 4,5% del volumen total de desarrollo; los edificios comerciales fueron 500.000 metros cuadrados, una disminución interanual del 15,3%, lo que representa el 13% del volumen total de desarrollo.

(2) Las ventas en el mercado inmobiliario están creciendo rápidamente:

Las ventas en el mercado inmobiliario de Xining están creciendo rápidamente y el volumen acumulado de transacciones de viviendas comerciales (incluidas las viviendas en preventa) en todo el año alcanzó 6.5438+34,59 millones de metros cuadrados un incremento interanual de 654,38+0,734%.

(3) El precio de venta de la vivienda comercial aumentó en oleadas:

De junio a septiembre de 2006, el precio de venta de la vivienda disminuyó 0,1 puntos porcentuales en comparación con el mismo período del año pasado. El precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción aumentó interanualmente un 2,3% y el aumento retrocedió 0,1 puntos porcentuales. Desde marzo, la temporada alta para las ventas de viviendas, los precios de las viviendas comerciales de nueva construcción se han recuperado, mostrando una tendencia de aumento primero y luego de caída, especialmente de marzo a mayo, que aumentaron un 6,0%, 6,1% y 5,6% respectivamente, y retrocedieron de junio a septiembre Aumentos del 3,2%, 6,5438+0,2% y 0,7% respectivamente. Entre los distintos tipos de residencias, el precio medio de las residencias ordinarias aumentó un 3,3% interanual, entre las cuales el precio medio de las residencias de varios pisos fue de 1.933 yuanes/metro cuadrado, un aumento del 4,5% interanual. y el precio medio de las residencias de gran altura fue de 2.370 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual del 2,1%, con un aumento del 1,6% respectivamente y 0,6 puntos porcentuales. El crecimiento de los precios no residenciales retrocedió año tras año. De enero a septiembre aumentó un 0,2% interanual y el aumento cayó 1,7 puntos porcentuales interanual. Entre ellos, los precios de los edificios de oficinas aumentaron un 0,2%, una disminución de 2,5 puntos porcentuales, y los precios de las viviendas comerciales y de entretenimiento aumentaron un 0,2%, una disminución de 0,6 puntos porcentuales. En el cuarto trimestre, el crecimiento de los precios volvió a aumentar. El precio de venta residencial promedio en Xining fue de 1.940 yuanes por metro cuadrado, un aumento interanual de 213 yuanes, o 10,99%. El volumen de ventas de viviendas comerciales para todo el año fue de 2.152 millones de yuanes, y el precio medio de las viviendas comerciales fue de 2.022 yuanes por metro cuadrado, de los cuales el precio residencial fue de 1,94 yuanes, un aumento interanual de 1,45 yuanes y 21,3 yuanes respectivamente.

1 . 2 . 2 En 2007, las políticas de Xining, el crecimiento de los ingresos de los principales consumidores y otros factores provocaron una corriente subyacente.

(1) La Administración Estatal de Impuestos emitió la Orden No. 138 para imponer el impuesto al valor agregado de la tierra, lo que aumentó los costos de los desarrolladores inmobiliarios.

La industria inmobiliaria de Xining es básicamente; una industria fomentada por la inversión local, por lo que en años anteriores, el impuesto al valor agregado de la tierra para los desarrolladores estaba exento o diferido. La implementación de la orden 138 este año ha causado diversos grados de tensión entre los promotores de Xining. Algunos promotores incluso propusieron deshacerse de su inversión si la aceptaban. Las cadenas de capital de muchos promotores ya son muy estrechas y puede existir el riesgo de que algunas empresas quiebren debido a expropiaciones a gran escala. Algunos promotores inmobiliarios han comenzado a aumentar los precios de la vivienda con los costos adicionales. Durante la investigación y la visita, aprendimos que la Villa Internacional desarrollada por Zhongfang Yinchuan Company, Jianhui Jiayuan desarrollada por Jianhui Real Estate Company, Wuyi Jiayuan desarrollada por Gansu Xinsha Real Estate Company, Xinyuan Community y Wuhuan Community desarrollada por Qinghai Telecom Real Estate Development Company Los edificios comerciales de Wuhuan en el sector inmobiliario han experimentado aumentos de precios en diversos grados (el aumento oscila entre 50 y 100 yuanes por metro cuadrado).

(2) Ajuste de las tarifas de apoyo a la construcción urbana:

Las nuevas tarifas de apoyo urbano de Xining se han introducido oficialmente, cancelando las categorías de tarifas de apoyo e implementándolas de manera uniforme a 60 yuanes/cuadrado. metro cuadrado, en comparación con los 25 yuanes/metro cuadrado originales para terrenos de primera clase, se ha más que duplicado. El precio medio de las residencias Taihexiang Garden recién inauguradas (a largo plazo) de Hemu Real Estate es de 2.700 yuanes/metro cuadrado, y el precio medio de los edificios de oficinas es de 3.430 yuanes/metro cuadrado. La segunda fase (de varios pisos) de Shangri-La desarrollada por Jiangsu Yewei también está ajustando su precio de apertura.

(3) Crecimiento de los ingresos de los principales consumidores:

Los principales consumidores de bienes raíces en Xining son agencias e instituciones gubernamentales, algunas empresas estatales altamente eficientes, empleados jubilados de instituciones de propiedad estatal y personas que trabajan por cuenta propia. Entre ellos, las agencias gubernamentales y las instituciones estatales son la fuerza principal en las compras de viviendas "de alto nivel" de Xining. El año pasado, las instituciones públicas de Xining en general ajustaron los salarios y las expectativas de compra de viviendas aumentaron, lo que llevó a muchos promotores inmobiliarios a esperar aumentos de precios. Se estima que los precios aumentarán significativamente durante la temporada alta de ventas de propiedades en Xining (marzo-junio).

(4) Cambios en la estructura de la vivienda y los conceptos de consumo:

La reforma de comercialización del sistema de vivienda de la ciudad de Xining no ha provocado que las empresas e instituciones se retiren por completo del campo de la inversión en vivienda personal. El grado de comercialización de la estructura de vivienda No es alto. El año pasado, con el continuo fortalecimiento de las políticas inmobiliarias nacionales, los conceptos de consumo de vivienda de los residentes urbanos comenzaron a cambiar y los individuos se convirtieron gradualmente en los principales compradores de viviendas comerciales. Las empresas de desarrollo inmobiliario de Xining se convertirán gradualmente en los principales proveedores de viviendas comerciales sociales. La inversión residencial en bienes raíces seguramente reemplazará a las empresas e instituciones como el principal cuerpo de inversión residencial urbana. A medida que cambie el concepto de consumo de vivienda, la base de demanda potencial de vivienda seguirá aumentando, lo que desempeñará un papel catalizador en el aumento de precios y la demanda de cantidad de viviendas comerciales en Xining este año.

1.2.3 Con apoyo económico y políticas sólidas, las perspectivas de desarrollo de la industria inmobiliaria son prometedoras.

La creciente inversión del país en industrias basadas en recursos (petróleo, fertilizantes potásicos, metales no ferrosos y energía hidroeléctrica) en la región occidental, especialmente en Qinghai, ha promovido el desarrollo rápido y sostenido de la economía de Xining y ha sentado una base sólida. base para el desarrollo inmobiliario de Xining. En 2006, se espera que el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos de la ciudad de Xining aumente en más de un 65.438+05%. El aumento del ingreso disponible per cápita ha aumentado su capacidad de consumo residencial y ha traído enormes oportunidades comerciales a la industria inmobiliaria de Xining. Además, el marco urbano en expansión del nuevo distrito de Huhai ha creado un amplio espacio de desarrollo para los bienes raíces de Xining. La reconstrucción de la ciudad antigua ha promovido el rápido desarrollo de los bienes raíces de Xining y ha marcado el comienzo de raras oportunidades de desarrollo para los bienes raíces de Xining. Se espera que el área de construcción y nueva construcción continúe aumentando este año, las nuevas propiedades continúen aumentando y el volumen total de desarrollo continúe expandiéndose.

2. Investigación empresarial

La antigua tienda "Grand Cross Department Store" y los emergentes "Xidan y Wangfujing Department Store" se han convertido en los centros comerciales más prósperos de Xining. Como calle principal del principal distrito comercial, West Street tiene muchas tiendas de marca a ambos lados y un gran flujo de compradores. Es la primera opción para comprar para la gente de Xining. Con el suave avance de la planificación urbana, el ritmo de la migración comercial general hacia el oeste de la ciudad se ha acelerado gradualmente. Creo que en un futuro próximo, Shengli Road reemplazará a West Street y se convertirá en la calle comercial número uno en Xining.

2.1 Mapa de distribución de proyectos comerciales

2.2 Resumen de datos de la encuesta de proyectos

A través del estudio de propiedades comerciales existentes en Xining, los datos estadísticos se resumen de acuerdo con Anotaciones del mapa en la siguiente tabla:

Nº 1

Nombre del proyecto comercial: materiales de construcción, formatos y distribución comercial, distribución de alquiler de parcelas.

Huitong Fenghuang Xining Wusi West Road Edificio complejo comercial y residencial de 30 pisos, de los cuales 1-5F son edificios comerciales con un área de construcción de un solo piso de 4000 m2, 6-30 pisos son residenciales. y 4-5F son para 5 este año -Edificios de oficinas entregados en junio.

Hable sobre 1-3F Home Furnishing City

Clase ejecutiva: rango medio

Estado de operación:

No abierto

Si otra información sobre el proyecto se difunde y se vende por separado

El precio unitario de venta es 1f: 10.000 yuanes/m2.

2f: 7.000 yuanes/metro cuadrado

3f: 5.000 yuanes/metro cuadrado

Precio medio: 1-3f: 7.600 yuanes/m2.

Observaciones: La mitad del piso 4 y todo el piso 5 se han vendido como edificios de oficinas.

Para residencias superiores al 6F, el precio inicial es de 2.040 yuanes/m2, aumentando a 35 yuanes/m2, hasta un máximo de 2.950 yuanes/m2.

(Nota: 1-3F Home Furnishing City está hablando)

Segundo

Nombre del proyecto comercial: materiales de construcción, formatos y distribución comercial, distribución de alquiler de terrenos.

El edificio comercial en el cuarto piso en la intersección de Huayuan North Street y Dongguan Street en la ciudad de Xining, Yiwu Trade City, con un área total de construcción de aproximadamente 16.000 metros cuadrados 1F: hombres y mujeres. zapatos de cuero 2F: Electrodomésticos, grandes almacenes y papelería.

3P: Ropa barata 4P: Cortinas y ropa de cama.

1f: 220 yuanes/metro cuadrado*mes

2f: 300 yuanes/metro cuadrado*mes

3f: 150-180 yuanes/metro cuadrado*mes

4f: 80-100 yuanes/metro cuadrado*mes

Grado comercial: grado medio y bajo

Estado operativo:

Bueno

Otra información sobre el proyecto es si se vende por separado

Precio unitario de venta

Nota: El contrato de propiedad expiró en 2008. Según el propietario de Yidong Commercial City, el gobierno planea construir un hotel. El empresario del centro comercial negó que el contrato de arrendamiento pudiera renovarse después de 2008. 1f: tienda interna de 7㎡, depósito de tienda de 5.000 RMB, tarifa de transferencia de 50.000 RMB, tarifa de transferencia de 1.500 RMB, alquiler de tienda de 4.700 RMB por trimestre e impuesto de 200 RMB después de la transferencia.

Tercer lugar

Nombre del proyecto comercial: materiales de construcción, formatos y distribución comercial, distribución de renta de suelo.

Un edificio comercial de 4 pisos en la intersección de Huayuan South Street y Dongguan Street, Xining City, Yidong Trade City, con un área total de construcción de aproximadamente 14,000㎡1F:

2F:

3F:

4F:

Clase ejecutiva: grado medio y bajo

Estado operativo:

Bueno

Otra información sobre el proyecto es si se vende por separado

Precio unitario de venta

Observaciones: El plazo del contrato es de 20 años y la gestión La tarifa por cada piso 1-4F es de 160 yuanes/mes durante los primeros cinco años (los primeros tres años libres de impuestos), el aumento anual máximo después de 5 a 10 años no excederá los 20 yuanes/mes y se determinará después de 10 años. años. La tarifa de transferencia es de 6.000 a 7.000 yuanes por atraque, y el atraque general es de 7 a 8 metros cuadrados.

Cuarto lugar

Nombre del proyecto comercial: materiales de construcción, formatos y distribución comercial, distribución de alquiler de parcelas.

Wuxi Street, Huitong Shopping Plaza, Xining City está adyacente a Traffic Alley, con un área de construcción total de 12,600 metros cuadrados y un área de construcción única de -1f-4f 4,000 metros cuadrados - 1f-3f: Supermercado Hualian de Beijing.

4P: Catering y entretenimiento

Clase ejecutiva: gama media a alta

Estado operativo:

Bueno

Otra información sobre el proyecto es si se vende por separado

Precio unitario de venta-1F: pendiente

1F: 12000/㎡

2F: 6000/ ㎡

3F: 4000/㎡

4F: 3880/㎡

Observaciones: El promotor proporciona una rentabilidad fija anual de 65.438+00% antes de impuestos de 65.438 +00%, con rentabilidad única el primer año y rentabilidad anual a partir de entonces.

Quinto lugar

Nombre del proyecto comercial: materiales de construcción, formatos y distribución comercial, distribución de renta de suelo.

La calle Wushi, ciudad de Xining, la capital provincial de Li Meng, está cerca de la vía principal de tráfico -1f-3f son edificios comerciales con una superficie de un solo piso de 3.000 metros cuadrados. -1f: Electrodomésticos Suning.

2-3F: Ropa y muebles para el hogar

Clase ejecutiva: gama media a alta

Estado de operación:

Bajo operación de prueba

Otra información sobre el proyecto es si se vende por separado

Precio unitario de venta: 1F Precio de tienda en la calle: 25.000 yuanes/m2.

Atraque interior: 13.000 yuanes/metro cuadrado

Observaciones: Suning se llevó 6.000 metros cuadrados (arrendamiento por 10 años) y el contrato estipulaba que no debería haber grandes -Local comercial a escala similar a los electrodomésticos del centro comercial. El promotor lo vende en régimen de arrendamiento, quedándose con 3000 m2 y el resto se puede vender.

Sexto lugar

Nombre del proyecto comercial: materiales de construcción, formatos y distribución comercial, distribución de renta de suelo.

Wantong Shopping Plaza en Wusi Street, Xining City está adyacente a Traffic Alley. Es un edificio comercial con un área de construcción de -2f-4f. Se trata de un gran centro comercial con una superficie de construcción de 50.000 metros cuadrados.

Grado comercial:

Estado operativo:

Cerrar

Si otra información sobre el proyecto se vende por separado

Precio unitario de venta 1f: 20000/㎡.

2F:10000/㎡

3F:8000/㎡

4F:6000/㎡

Nota: Cuando abrió en 2005 , El desarrollador proporciona un rendimiento de arrendamiento posterior del 65.438+02%, 9,8% antes de impuestos en los primeros tres años, 65.438+00% en los próximos tres a seis años y 65.438+065.438+0% en los próximos siete a seis años. Debido a que el desarrollador no sabía mucho sobre las operaciones comerciales, sufrió una pérdida de 654,38 mil millones de yuanes a finales de 2006.

Séptimo lugar

Nombre del proyecto comercial: materiales de construcción, formatos y distribución comercial, distribución de renta de suelo.

La intersección de Wusi Street y Weibo Lane en Xining International Children's City es un edificio comercial de una sola planta con una superficie de construcción de 1.800 m2. Está previsto almacenar todos los artículos relacionados con los niños a 380 yuanes/m2*mes, tiendas interiores a 200 yuanes/m2*mes y alquiler de 2F a 160 yuanes/m2*mes.

Nivel de negocio: rango medio

Estado operativo:

No operado

Se desconoce si se vende otra información sobre el proyecto por separado.

Precio unitario de venta

Observaciones: Su formato comercial es único en Xining.

No. 8

Nombre del proyecto comercial: materiales de construcción, formatos y distribución comercial, distribución de renta de terreno.

El Hotel Jianguo (International) está ubicado en la intersección de Jianguo Road y Qiyi Road. Es un hotel con derechos de propiedad de 2 pisos subterráneos y 20 pisos sobre rasante, con un área total de construcción de. 30.244 metros cuadrados.

Nivel de negocio: hotel de cuatro estrellas

Estado de operación:

En operación de prueba

¿Se vende por separado otra información sobre el proyecto?

El precio de venta unitario es de 3.860 yuanes/metro cuadrado.

Observaciones: El único hotel con derechos de propiedad en Xining, rentabilidad estable durante 9 años, rentabilidad anual del 11,1%; 15 días sin cargo cada año y garantía de apreciación ilimitada durante 40 años. Los inversores pueden salir libremente después de un año y recibir capital e ingresos al mismo tiempo; quedarse gratis durante 15 días cada año, Huitong Group paga el alquiler según lo previsto y devuelve el alquiler de un año después de la compra después de nueve años de recuperar todos los costos y ganancias; , Huitong Group puede devolver el precio de compra original. Debido a la intervención del gobierno, el proyecto se suspendió después de que solo se vendió la mitad.

2.3 Resumen de los datos de la encuesta de las tiendas a lo largo de la calle

Nombre de la calle, área comercial, descripción del alquiler, tarifa de transferencia

Lado sur de West Street

Área de ropa de mujer: 100㎡ Alquiler: 300.000/año Tarifa de transferencia: 80.000.

Zona de trajes de hombre: 70㎡ Alquiler: 248.000/año Tarifa de transferencia: 70.000.

Área de monopolio de mezclilla: 60㎡ Alquiler: 200.000/año Tarifa de transferencia: 60.000.

Lado norte de West Street

Zona de ropa de mujer: 30㎡ Alquiler: 10.000/mes tarifa de transferencia: 70.000.

Zona de ropa de mujer: 30㎡ Alquiler: 14.000/mes Tarifa traspaso: 70.000.

Área de grandes almacenes del vestíbulo: 15㎡ Alquiler: 60 000-70 000 RMB/año sin incluir la tarifa de transferencia.

Nombre de la calle, área comercial, descripción del alquiler, tarifa de transferencia

Área de grandes almacenes de tabaco y licores en el lado sur de Shengli Road: 70 m2 Alquiler: 90 yuanes/m2* No mensual -transferible.

Área de monopolio Cordyceps: 75 m2 Alquiler: 80 yuanes/m2*mensual no transferible.

Superficie de grandes almacenes de tabaco y vinos: 20m2 Alquiler: 58 yuanes/m2*mensual no transferible.

Alquiler de ropa en el lado norte de Shengli Road: 70-80 yuanes/m2*mes, intransferible.

Zona de tabaco y alcohol: 265438+100㎡ Renta: 178.000/año, intransferible.

Alquiler del local: 70 yuanes/m2*mensual, intransferible.

2.4 Pequeño mercado de ropa profesional

Mercado callejero de Zhu Min:

Tiene un gran flujo de gente y se vende principalmente ropa de gama baja. El área promedio de atraque cerca del centro del mercado es de 120 metros cuadrados y el alquiler es de aproximadamente 35.000 al año. Un local bien ubicado cerca de la entrada y salida del mercado tiene una superficie de 6 metros cuadrados y un alquiler de unos 25.000 al año.

Mercado del callejón comercial:

Como calle de ropa estilo carril que conecta Shengli Road y Wusi Road, tiene un gran flujo de personas, un bajo nivel de gestión de la ropa y un ambiente deficiente. El área de importación y exportación, relativamente bien ubicada, tiene una superficie de 10 a 15 ㎡ y el alquiler es de 45 000 a 50 000 RMB al año; el taller intermedio tiene 135 ㎡ y el alquiler es de 200 000 RMB al año;

3. Investigación inmobiliaria

3.1 Mercado residencial

3.1.1 Estructura anidada

En 2006, el mercado de viviendas comerciales en Xining tenía 90, principalmente 144 metros cuadrados, lo que representa entre el 65 y el 70% de la oferta y demanda total del mercado, y el precio se ha mantenido básicamente en alrededor de 1.900 yuanes por metro cuadrado. La demanda del mercado de casas de menos de 90 metros cuadrados, especialmente aquellas de menos de 60 metros cuadrados, es muy pequeña. La mayoría de las casas de menos de 60 metros cuadrados en el mercado son apartamentos de gran altura, por lo que el precio promedio es relativamente más alto que el de otros apartamentos. (Tabla 3-1)

Número de unidades terminadas (unidades) que cubren un área (10,000 metros cuadrados).

Precio medio

(yuanes)

De acuerdo

Relación de preventa

(%)Realista

p>

Relación ventas-ventas

(%) Relación de aprobación de preventa

(%) Relación de ventas reales

( %)

≤60㎡ 3,62 2 1,99 1 557 4 439 3 2079

60-80㎡ 7,48 5 3,60 2 997 7 486 4 1871

80- 90㎡ 15.44 10 11.83 8 1754 13 1365 10 2085

90-100㎡ 16.33 11 19.92 13 1700 13 2095 15 1898

100-120㎡ 26 44,22 28 3548 26 4018 30 1798

120-144㎡ 41.37 27 44.07 28 3130 23 3379 25 1937

144-180㎡ 21.50 14 21.81 14 1394 11 1405 0 2054

>18 0 ㎡ 7,25 5 8,21 5 355 3 330 2 2515

Total 151,72 100 155,64 100 13435 100 13517 100 198.

Tabla 3-1: Xingtao residencial y tabla de estadísticas de precios de transacción promedio en 2006

3.1.2 Estructura de precios

A partir de la aprobación de preventa de viviendas comerciales de 2006 Situación Parece que el precio de oferta del mercado es principalmente de 2.000 a 3.000 yuanes por metro cuadrado, mientras que las transacciones reales del mercado son principalmente de 1.500 a 2.500 yuanes por metro cuadrado. En el rango de precios de 2.000 a 2.500 yuanes por metro cuadrado, la oferta y la demanda totales están relativamente equilibradas, mientras que la oferta total en el rango de precios de 1.000 a 2.000 yuanes por metro cuadrado es significativamente menor que el volumen total de transacciones, y el total La oferta en el rango de precios superior a 2.500 yuanes/metro cuadrado es significativamente mayor que el volumen total de transacciones, mientras que el rango de precios por debajo de 1.000 yuanes/metro cuadrado representa una proporción menor de la oferta y la demanda total. (Tabla 3-2)

& lt1000 1000-1500 1500-2000 2000-2500 2500-3000 ≥3000

Área de preventa aprobada 2,32 33,13 30,23 42,37 42,62

Área de ventas real 4,28 39,54 47,94 41,86 20,23 1,19.

El número de unidades de preventa aprobadas es 208 3230 2724 3600 3673

El número de ventas real es 14 335 3622 4239 3577 107.

Tabla 3-2: Estadísticas de precios de venta residencial y número de unidades en 2006

3.1.3 Estructura regional

A juzgar por el volumen de transacciones en 2006, Distrito de Chengxi El volumen de transacciones es relativamente grande, representando el 33% del volumen de transacciones de la ciudad, el volumen de transacciones del distrito de Chengdong y el distrito de Chengbei es básicamente el mismo, representando el 17% y el 18% respectivamente. El volumen de transacciones en el distrito de Chengzhong y la zona de desarrollo económico y tecnológico son básicamente los mismos, representando el 12%; el volumen de transacciones en el nuevo distrito de Chengnan es el menor, representando sólo el 8%; El precio medio de transacción en cada distrito es de 1.868 yuanes/metro cuadrado en el distrito de Chengdong, que está cerca del precio medio de la ciudad del nuevo distrito de Chengnan: 1.334 yuanes/metro cuadrado, el más bajo de la ciudad es de 2.193 yuanes/metro cuadrado. , el más alto de la ciudad, y el distrito de Chengzhong ocupa el segundo lugar. Debido a que estos dos distritos son principalmente edificios de gran altura con mejores infraestructuras e instalaciones ambientales que otros distritos urbanos, la demanda es relativamente fuerte y los precios de la vivienda son relativamente altos. Los precios promedio en el distrito de Chengbei y la zona de desarrollo económico y tecnológico son 1.609 yuanes/metro cuadrado y 1.489 yuanes/metro cuadrado respectivamente, ambos más bajos que el precio promedio de la ciudad.

(Tabla 3-3)

Proporción de área urbana

Distrito de Chengdong 26,06 17 2110 18

Distrito de Chengxi 52,10 33 4306 32

Chengnan Nuevo distrito 12,94 8 964 7

Distrito de Chengbei 27,55 18 2565 19

Distrito de Chengzhong 18,10 12 16 12

Zona de desarrollo económico y tecnológico 18,95438+0,12 1656 12< /p >

Tabla 3-3: Estadísticas sobre el número de áreas y unidades residenciales en 2006

3.1.4 Tipos de inversionistas

Según datos de estudios de mercado y bienes raíces visitas, los inversores en Xining pueden Dividido en las siguientes categorías:

La primera categoría son funcionarios públicos de altos ingresos con educación superior y elementos más racionales, que representan el 5%; la segunda categoría son los jubilados de prefectura y condado que; tener algún tipo de ingresos y los depósitos e inversiones se ven muy afectados por la publicidad. La proporción es del 15%; la tercera categoría son los pequeños propietarios en algunas industrias basadas en recursos (minerales de metales no ferrosos, especialidades locales, constructores, etc.) que se centran en los retornos de la inversión y los operadores están muy preocupados por el arrendamiento posterior para poder obtenerlos. proteger los intereses, que representan el 20%; la cuarta categoría es Ciertos tipos de propietarios de circulación comercial representan el 50-60%. Su inversión se utiliza principalmente para sus propios edificios comerciales, y básicamente eligen tiendas comerciales (tiendas callejeras) que sean propicias para sus propias operaciones comerciales para su propio uso. Este tipo de personas constituyen la gran mayoría de los edificios comerciales, y los inversores extranjeros también son este tipo de inversores.

3.2 Mercado de oficinas

Precio de alquiler (venta) de áreas designadas

Arrendamiento de áreas principales en el distrito comercial central del centro comercial Wangfujing: 30 yuanes/mes Tarifa de propiedad: 1,7 yuanes/m2*Ventas mensuales: 3.000 yuanes/m2.

Alquiler en la principal calle comercial cerca de la calle Wusi: 45 yuanes/mes.

Alquiler de proyectos cerca de Shengli Road: 27-28 yuanes al mes.

Con el aumento de la demanda y la instalación de empresas extranjeras, el mercado de alquiler de oficinas de Xining se ha vuelto cada vez más activo, con un crecimiento interanual del 1,7%. En comparación con el floreciente desarrollo del mercado residencial, la tasa de desocupación de los edificios de oficinas en Xining ha aumentado en el pasado, lo que ha resultado en un débil crecimiento de los precios de alquiler, y todavía se encuentra en un período de digestión y ajuste. Sin embargo, debido al aumento de la demanda, el mercado de oficinas de Xining aún puede mantener la recuperación siempre que el posicionamiento del desarrollo sea preciso, se eviten productos homogéneos en el mercado y se mejoren las instalaciones y servicios de software y hardware.

4. Bienes en venta

4.1 Propiedades residenciales

Nombre de la propiedad regional: Área de venta (metros cuadrados) Precio de venta promedio (yuanes/metros cuadrados) p>

Edificio Integral de Chengxi Shengli Road

Comunidad de Reasentamiento de Wantong

Jardín Empresarial Xianglong

Hermoso Jardín 2774.02

2367.46

1256.56

2698.22 1117

3809

1194

2116

Riverside en el jardín de la ciudad

Jardín Taikang

Corte Guanghe

Comunidad Jin Cuiyuan 132 438+0

1084.12

1227,72

4018,54 1601

1143

1305

1367

Jardín Chengdong Times

Villa Internacional

Edificio residencial y comercial Bayi

Comunidad Beiyuan

Comunidad Ruijingyuan 490,21

316,91

2437,59

176,48

373,82 1399

1804

1325

1299

1229

Comunidad Chengbei Kangning 3758.15 1651

4.2 Bienes raíces comerciales

Actualmente no hay propiedades puramente comerciales en construcción en Xining, que son principalmente comerciales y residenciales.

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