Juegos Asiáticos de Guangzhou 2010... ¿Qué pasará con el alquiler en Guangzhou?
Desde el punto de vista actual, esta es la primera vez que aparecen alquileres a corto plazo para los Juegos Olímpicos en China. Para este mercado especial, no existe ninguna experiencia exitosa en la industria de la cual aprender. Históricamente, había muy pocos hoteles en Atlanta y Sydney, y la mayor parte de la demanda de alquiler de los turistas fue absorbida por los alquileres. Por lo tanto, los precios de las viviendas en estos dos lugares se quintuplicaron durante los Juegos Olímpicos. Pero en Beijing sólo los hoteles económicos tienen más de 20.000 habitaciones, y el número de otros hoteles y pensiones los supera con creces.
En el segundo trimestre, debido a los "precios inflados", comenzaron a aparecer los "efectos olímpicos negativos" del mercado de alquiler a corto plazo. Los analistas de mercado aquí analizaron que las expectativas de alquiler de los propietarios de casas eran demasiado altas, los intermediarios firmaron contratos para viviendas olímpicas a precios elevados y los hoteles económicos comenzaron a hacer reservas olímpicas a gran escala.
Estas situaciones me recuerdan a los Juegos Asiáticos de Guangzhou 2010, dos años después.
Surgió el mercado del alquiler a corto plazo.
"Efectos negativos de los Juegos Olímpicos"
Desde agosto del año pasado, el número de agencias dedicadas al negocio de alquiler a corto plazo de los Juegos Olímpicos en Beijing ha aumentado rápidamente a docenas, y muchos propietarios se han unido bajo la tentación de los alquileres elevados. La competencia de los intermediarios por la vivienda ha convertido los alquileres a corto plazo en un hábito de fijación de precios unidireccional de los propietarios. La atmósfera sobrecalentada ha provocado un aumento de los precios de las viviendas de alquiler a corto plazo.
Un ejemplo extremo es que el alquiler mensual de un apartamento de alta gama en la Villa de los Juegos Asiáticos es de solo 5.000 yuanes, y el precio de alquiler a corto plazo más alto es de 654,38 millones de yuanes, que ahora se ha reducido a 80.000. yuan. Hay que admitir ahora que tanto los propietarios como los agentes tienen altas expectativas de demanda y precios para alquileres a corto plazo.
Los expertos de la industria dicen que el número de turistas nacionales y extranjeros durante los Juegos Olímpicos será mucho menor de lo estimado inicialmente. Este año, se construyeron cientos de hoteles de negocios en Beijing, lo que aumentó considerablemente la capacidad de recibir turistas, lo que provocó directamente el desvío de turistas. Lo que empeora aún más los alquileres a corto plazo es que los hoteles de negocios también están lanzando un gran número de habitaciones con descuento y habitaciones preferenciales. El alquiler diario de una gran cantidad de habitaciones es de solo 300 yuanes y sus capacidades de servicio profesional son difíciles de igualar. Anteriormente, Xiong, subdirector y portavoz de la Oficina Municipal de Turismo de Beijing, dijo que durante los Juegos Olímpicos, la tasa promedio de reservas en hoteles de cinco estrellas fue del 77,69%, mientras que la de los hoteles de cuatro estrellas fue sólo del 40%. "Beijing tiene suficientes recursos de alojamiento".
Según información de varias agencias inmobiliarias de Beijing, hace dos meses, el alquiler mensual promedio para alquileres a corto plazo de dos habitaciones en la región olímpica de Asia era de aproximadamente 60.000 yuanes, sin embargo, debido al período de alquiler a corto plazo, Rent carece de clientes y la relación oferta-demanda es de 10:1. Ante el desierto mercado olímpico de alquileres a corto plazo, los propietarios tomaron la iniciativa de pedir a las empresas intermediarias que redujeran los precios para cerrar el trato. Actualmente, el precio de las viviendas de alquiler a corto plazo ha caído un 50%, pero la tasa de desocupación de las viviendas de alquiler a corto plazo todavía alcanza el 80%.
Desde principios de este año, un gran número de propietarios residenciales alrededor de las áreas olímpicas y áreas populares de Beijing han comenzado a perder los estribos y están ansiosos por alquilar sus casas a extranjeros y a extranjeros que vienen a ver el Juegos Olímpicos para obtener altos beneficios. Algunos de ellos "invitan" a los clientes de alquiler a largo plazo y reservan julio, agosto y septiembre para la demanda de alquiler a corto plazo. Sin embargo, el esperado mercado de alquiler a corto plazo no llegó. Al contrario, las pérdidas por desocupación aumentaron día a día. Sólo entonces la gente se dio cuenta de que los apartamentos de negocios, las propiedades comerciales y residenciales de primer nivel, los hoteles económicos, etc., habían sido como peces cruzando el río de la noche a la mañana, y todos estaban mirando a los Juegos Olímpicos sin excepción. En una competencia tan feroz, es realmente difícil para casas con configuraciones mediocres, edificios antiguos y una atmósfera comercial circundante insuficiente obtener alquileres altísimos. Por lo tanto, alrededor del 70% de los propietarios de comunidades cambiaron a alquileres ordinarios a largo plazo por alquileres a corto plazo para los Juegos Olímpicos poco después de cotizar en bolsa.
Sin embargo, aunque hay una oferta adecuada de hoteles y pensiones en Beijing durante los Juegos Olímpicos, las casas en zonas residenciales de alta calidad alrededor de las sedes pueden proporcionar a los inquilinos un entorno de vida elegante, donde pueden entretenerse. familiares y amigos de forma fácil y tranquila, lo que también tiene ciertas ventajas. Las viviendas de alquiler a corto plazo complementarán eficazmente las necesidades de alquiler dispersas y específicas. Según las transacciones de Jialian Real Estate, las ofertas de apartamentos de alquiler a corto plazo y residencias de Clase A han sido sólidas desde junio, con pocos cambios de un mes a otro.
Experiencia de alquiler a corto plazo en la Feria de Cantón
A diferencia de Beijing, Guangzhou, que celebra dos Ferias de Cantón cada año, tiene una comprensión más madura del mercado de alquiler a corto plazo.
Generalmente, el coste del alquiler a corto plazo en la Feria de Cantón es entre un 25% y un 60% más alto que el del alquiler a largo plazo. Según lo entendido por el periodista, el Sr. Chen, propietario de un edificio en Binjiang East, Guangzhou, compró un apartamento de una habitación hace cuatro años. El alquiler mensual actual de esta propiedad es de 1.800 yuanes, mientras que el alquiler a corto plazo de la Feria de Cantón durante 15 días se puede alquilar por 3.600 yuanes. "El alquiler de medio mes a corto plazo equivale a dos meses de alquiler". Los propietarios como el Sr. Chen, que obtuvieron ganancias durante la Feria de Cantón, están ubicados en Chigang-Xingang West, Binjiang East y Zhujiang New Town. Varias propiedades más nuevas cerca de Pazhou incluso tienen "alquileres profesionales a corto plazo". Sólo la Feria de Cantón que se celebra dos veces al año puede representar 20.000 yuanes. Incluyendo los alquileres a corto plazo durante otras exposiciones, los ingresos alcanzan los 20.000-30.000 yuanes.
En materia de arrendamiento específico, muchos propietarios toman una vía profesional, decorando las casas y atendiendo a los inquilinos en base a instalaciones hoteleras para reforzar su competitividad. Por ejemplo, el Sr. Deng, propietario de Yajun Garden, es uno de los propietarios que se especializa en el mercado de alquileres a corto plazo. Decoró la casa de acuerdo con las instalaciones del hotel, diseñó cada habitación como una habitación estándar para dos personas y contrató trabajadores por horas para limpiarla todos los días. El servicio no es peor que el de un hotel.
Además, está adyacente al Centro de Convenciones y Exposiciones de Pazhou y tiene una ubicación estratégica, por lo que los expositores de la Feria de Cantón lo reservaron con antelación.
En los últimos años también han aparecido en Guangzhou "apartamentos de alquiler a corto plazo". El modelo de negocio consiste en alquilar un grupo de propiedades o incluso una casa a nombre de la empresa, realizar una gestión unificada de la decoración y luego alquilarla por un corto período de tiempo. Se puede alquilar por día, medio mes o mensual, con varias modalidades, el precio es más asequible que el de un hotel económico y el servicio es más completo que el alquiler individual de corta duración.
Es una sección específica de la Feria de Cantón para inversiones de alquiler a corto plazo. La sección oeste de Chigang-Xingang es la carretera principal que conduce al Centro de Convenciones y Exposiciones. La Línea 2 del Metro conecta con la Sala de Exposiciones Liu Hua. , y la línea 3 del metro llega al distrito comercial de Tianhe. Con su absoluta ventaja geográfica en el centro de la ciudad, Tianhebei es un área importante para el mercado de alquiler a corto plazo de la Feria de Cantón. Los edificios de Tianhebei son principalmente edificios de alta gama, a menudo de menos de 10 años. Es la antigua sala de exposiciones de la Feria de Cantón. El elemento de exposición siempre ha apoyado el mercado circundante de alquiler de viviendas de segunda mano, y cerca hay un mercado mayorista profesional maduro.
Preparación inteligente para los Juegos Asiáticos de Guangzhou 2010
Aprendiendo de la experiencia del alquiler a corto plazo en los Juegos Olímpicos de Beijing y la Feria de Cantón, los inversores pueden comprender algunas ideas sobre el corto plazo. -mercado de alquiler a plazo para los Juegos Asiáticos de Guangzhou 2010 dos años después. Principios de inversión relacionados.
En términos generales, el alquiler en alquileres a corto plazo será aproximadamente entre un 50% y un 100% más alto que en alquileres a largo plazo. Sin embargo, las viviendas de alquiler a corto plazo no deberían desviarse del valor de alquiler normal. Los inquilinos que se desvían demasiado del precio de mercado no las aceptarán, especialmente en vista del frío del mercado causado por los Juegos Olímpicos de Beijing: los alquileres son de cinco a ocho veces más altos. de lo habitual". Precios razonables. Muy importante. Los expertos de la industria sugieren que se pueden consultar los precios de los hoteles del mismo período, ubicación y categoría para establecer precios razonables en función de la categoría de la propiedad, el grado de decoración y los servicios prestados. En términos generales, siempre que las propiedades pequeñas sean aproximadamente un 10% más baratas que los hoteles económicos, pueden atraer a muchos inquilinos a corto plazo.
A juzgar por la experiencia de los Juegos Olímpicos de Beijing, es probable que liberar alquileres a corto plazo sólo para un evento deportivo compense las ganancias y pérdidas. Y los alquileres a corto plazo no pueden depender únicamente de la Feria de Cantón que se celebra dos veces al año. En otras ocasiones, si la propiedad está desocupada, la tasa de rendimiento no está garantizada. También existen en el mercado diversas necesidades que generarán clientes de “alquiler de corta duración”, como formación de corta duración para empresas, alojamiento para familiares y amigos, etc. Existe una demanda constante de “alquileres a corto plazo”. Para garantizar una base de clientes suficiente, la mejor manera es mantenerse en contacto con la agencia inmobiliaria para garantizar la fuente de clientes de alquiler a corto plazo. Otro método es mantenerse en contacto con antiguos clientes de "alquiler a corto plazo" y hacer una oferta; cita para el próximo alquiler.
Recientemente, Lotus Bay, el primer proyecto de viviendas comerciales en el sector de los Juegos Asiáticos, se ha presentado oficialmente a un bajo precio de 4.680 yuanes/metro cuadrado, atrayendo a un número considerable de compradores de viviendas orientados a la inversión y compradores de viviendas de clase trabajadora. De hecho, los desarrolladores inmobiliarios incluyen Poly, Agile, China Merchants, Meili, Xinye, etc. Todos están dirigidos a la Villa de los Juegos Asiáticos con antelación y el potencial de apreciación es enorme.
Para invertir de forma más inteligente en alquileres a corto plazo, los expertos del sector recuerdan a los propietarios que se registren para alquileres a corto plazo, porque los alquileres a corto plazo también son una actividad de alquiler. Registrar su contrato de arrendamiento adecuadamente garantiza que el propietario no se verá implicado en actos delictivos causados por los inquilinos. Además, además del alquiler, también debes prestar atención a las tarifas de Internet, facturas de teléfono y otros gastos. Generalmente, el acceso a Internet y los teléfonos se alquilan a corto plazo. Para evitar disputas causadas por el acceso a Internet por horas extras y los altos cargos telefónicos de larga distancia, los propietarios pueden exigir a los inquilinos que paguen un depósito antes de mudarse, que será reembolsado después de que se liquiden todas las tarifas, o pueden controlarlo limitando el tiempo de Internet. bloqueo de funciones telefónicas de larga distancia, etc. Tarifas totales.