Punto de prueba del análisis de casos de tasadores inmobiliarios de 2017: valoración de garajes de estacionamiento
Punto de prueba del análisis de caso del tasador inmobiliario de 2017: valoración de garajes de estacionamiento
Valoración de bienes raíces con fines especiales
La clave de los bienes raíces con fines especiales radica en la palabra " proposito especial". Lo llamado especial es que este tipo de inmuebles suele ir acompañado de una franquicia. En este apartado se analiza principalmente la valoración de aparcamientos y gasolineras.
Valoración de estacionamientos
Los estacionamientos incluyen principalmente estacionamientos con licencia y estacionamientos subterráneos. Los estacionamientos subterráneos son el tipo más común y generalmente están ubicados bajo tierra en áreas residenciales, comerciales y de oficinas. edificios, resuelve principalmente el problema del estacionamiento sobre el suelo y utiliza racionalmente el espacio subterráneo.
Debido a que el garaje es un tipo especial de inmueble, tiene su propia particularidad y valoración en comparación con otros inmuebles. A continuación se presentan y analizan principalmente las características de los estacionamientos subterráneos.
(1) Características de los aparcamientos subterráneos
(1) La propiedad es bastante especial. Generalmente existen dos situaciones diferentes en los estacionamientos subterráneos: ① El desarrollador tiene los derechos de propiedad exclusivos del garaje y puede ejercer libremente el derecho a obtener ingresos y disponer del garaje (2) Como parte * * *, el garaje subterráneo; Tiene una superficie construida asignada y el garaje no se puede vender por separado. La existencia de la situación anterior conduce a la operatividad de los aparcamientos subterráneos y también diversifica su rentabilidad. Además, habrá situaciones en las que los proyectos de defensa aérea civil se utilicen como garajes subterráneos.
(2) La unidad de medida es especial. Hay muchas unidades de medida para viviendas comerciales (suite, área de construcción, área de construcción dentro de la suite, área utilizable dentro de la suite, etc.), y los departamentos nacionales pertinentes también tienen regulaciones pertinentes sobre qué unidad de medida se debe utilizar para viviendas comerciales. unidades de venta. Sin embargo, para las propiedades de estacionamiento subterráneo, debido a la particularidad del uso de propiedades de estacionamiento subterráneo, los consumidores están de acuerdo con una sola regla: las plazas de aparcamiento. Al mismo tiempo, también existirá el problema de diferentes plazas de aparcamiento para el mismo edificio. área.
(3) La gestión y los servicios diarios son bastante especiales. Además de la función básica de aparcamiento, los aparcamientos subterráneos también pueden tener otras funciones. Por supuesto, esta función es principalmente para resolver problemas relacionados con los vehículos de motor y es un servicio de apoyo. Este servicio de soporte cubre una amplia gama de áreas, tales como: seguridad del vehículo, limpieza del vehículo, estacionamiento conveniente y confortable, reparación y mantenimiento, etc. Por lo tanto, la gestión diaria y el nivel de servicio de los estacionamientos subterráneos determinan el grado del estacionamiento hasta cierto punto.
(2) Características de los precios de los aparcamientos subterráneos
(1) El precio suele estar vinculado al número de coches. A diferencia de las viviendas comerciales ordinarias, el precio de venta de los estacionamientos subterráneos a menudo se refleja en la forma de "yuanes/espacio de estacionamiento", por lo que el precio de los estacionamientos subterráneos no está estrechamente relacionado con la inversión original.
(2)El precio unitario en la misma zona no cambiará significativamente. Debido al estatus y funciones especiales de los estacionamientos subterráneos, sus precios unitarios a menudo no son tan distintivos y únicos como los de otras propiedades. Los precios unitarios de los estacionamientos subterráneos en la misma área son relativamente consistentes.
(3) Los precios se ven afectados por el alquiler y venta de inmuebles de suelo. En comparación con los inmuebles sobre rasante, los aparcamientos subterráneos se encuentran en cierta medida en una posición subordinada y sus precios también se ven afectados por el alquiler y la venta de inmuebles sobre rasante. Es difícil imaginar que en un determinado terreno, si la situación de alquiler y venta de la parte aérea es extremadamente insatisfactoria, el estacionamiento subterráneo seguirá teniendo un buen impulso de alquiler y venta.
(3) Métodos comunes de tarificación y vías técnicas para los aparcamientos subterráneos.
En términos generales, la evaluación de precios de los aparcamientos puede adoptar el método de mercado, el método de ingresos y el método de costes. Al elegir un método de evaluación del precio de un estacionamiento, primero debe considerar su propiedad y determinar si se trata de un inmueble comercial. En segundo lugar, es necesario investigar la situación de alquiler y venta de propiedades similares en sus alrededores para decidir qué método de evaluación utilizar.
La elección del método de mercado depende de si hay una gran cantidad de transacciones de estacionamiento y el objeto de evaluación debe ser transferible. En el proceso de evaluación específico, se debe prestar atención a la selección de indicadores y la comprensión del rango de corrección al corregir factores regionales y factores individuales.
La elección del método de ingresos se basa principalmente en el hecho de que el objeto de valoración es una propiedad comercial con ingresos relativamente estables, como edificios de oficinas, hoteles, aparcamientos subterráneos de centros comerciales, etc. En el proceso de aplicación del método de los ingresos, también debemos prestar atención a la objetividad de los ingresos y gastos, y clasificar los objetos de evaluación para ver si son operaciones de alquiler o comerciales. Además, determinar la tasa de rendimiento es un punto difícil.
Bajo la premisa de que los dos primeros métodos no son aplicables, el método del costo también se puede utilizar como método de evaluación. Cuando se utiliza el método del costo, todos los costos deben, en principio, ser objetivos. El margen de beneficio se determinará en función del nivel medio de beneficio procedente del desarrollo de una propiedad de estacionamiento. La principal dificultad radica en la determinación de los costos de adquisición de tierras. Cuando aún no se hayan establecido las normas para el sistema de participación en los costos de adquisición de tierras, se puede adoptar el método de participación equitativa.