Cambios en las ventas residenciales en 35 ciudades: Chongqing, Chengdu y Zhengzhou se ubicaron entre las tres primeras, y Xi'an alcanzó un nuevo mínimo de 12.

Basándose en el "Anuario estadístico de China 2021" publicado recientemente, los reporteros de China Business News clasificaron los datos de ventas de viviendas comerciales residenciales en 35 ciudades importantes en 2021 y descubrieron que en 2021, las cinco ciudades de Chongqing, Chengdu, Zhengzhou, Wuhan y Changsha superaron los 20 millones de metros cuadrados. A juzgar por los cambios de los últimos años, muchas ciudades han experimentado descensos importantes. Entre ellos, el área de ventas de edificios comerciales residenciales en Zhengzhou y Xi'an ha disminuido durante tres años consecutivos, y en Harbin se ha reducido a más de la mitad en cuatro años.

Vale la pena señalar que, desde la perspectiva de la etapa de desarrollo, antes de 2008, Shanghai y Beijing se ubicaban entre los primeros en ventas residenciales. Después de 2008, con la rápida transferencia de industrias costeras a las regiones central y occidental, la economía de las regiones central y occidental se desarrolló rápidamente y el volumen de transacciones residenciales de varias ciudades importantes de las regiones central y occidental se ubicó entre las mejores.

Cabe señalar que estas 35 ciudades incluyen municipios directamente bajo el gobierno central, capitales de provincia fuera de Lhasa y ciudades bajo planificación estatal separada, y no incluyen ciudades ordinarias a nivel de prefectura como Suzhou y Dongguan.

Chongqing, Chengdu y Zhengzhou se encuentran entre los tres primeros.

Los datos muestran que en 2021, la superficie de ventas de edificios comerciales residenciales en Chongqing, Chengdu, Zhengzhou, Wuhan y Changsha superará los 20 millones de metros cuadrados. Estas cinco ciudades son ciudades líderes en las regiones central y occidental, con una población permanente de más de 100.000 habitantes y una población urbana de más de 5 millones. Entre ellas, Chongqing y Chengdu son megaciudades, y Zhengzhou, Wuhan y Changsha son megaciudades. Estas ciudades tienen grandes agregados económicos, fuertes capacidades de radiación en las áreas circundantes, grandes flujos de población y una gran demanda de vivienda.

Tabla: Área de ventas de edificios residenciales comerciales en 35 ciudades en 2021

(Unidad: 10.000 metros cuadrados. Fuente: elaboración propia por reporteros de China Business News con base en datos del National Oficina de Estadísticas)

A juzgar por los datos totales de los últimos cinco años, el desempeño de las principales ciudades de las regiones central y occidental también ha sido muy rápido. Los datos muestran que de 2017 a 2021, el volumen total de ventas de edificios comerciales residenciales en Chongqing, Zhengzhou, Wuhan, Chengdu y Changsha superó los 654,38 mil millones de metros cúbicos, y la ciudad líder del noroeste, Xi'an, también superó los 90 millones de metros cuadrados. metros.

Por el contrario, entre las 35 ciudades, sólo tres ciudades costeras se ubicaron entre las diez primeras en términos de área de ventas acumulada en los últimos cinco años: Hangzhou, que ocupó el séptimo lugar, Qingdao, que ocupó el octavo lugar, y Qingdao, que ocupó el décimo lugar de Fuzhou. Las cuatro ciudades de primer nivel están fuera de los diez primeros.

Tabla: Datos del área de ventas de edificios comerciales residenciales en 35 ciudades en los últimos cinco años

(Unidad: 10.000 metros cuadrados. Fuente: compilado por reporteros de China Business News con base en datos de Oficina Nacional de Estadísticas)

Si se amplía a los datos de los últimos 20 años, las ventas residenciales en las grandes ciudades de las zonas costeras desarrolladas y en las ciudades centrales de las regiones central y occidental muestran diferencias de etapa evidentes. En general, el mercado inmobiliario en las ciudades costeras, especialmente en las dos fuertes ciudades de primer nivel, Beijing y Shanghai, se desarrolló antes. Antes de 2008, la superficie de venta residencial en estos dos lugares estaba entre las mejores.

Los reporteros de China Business News descubrieron que en los siete años comprendidos entre 2002 y 2008, Shanghai y Beijing se ubicaron entre los dos primeros en términos de datos de ventas residenciales totales. Entre ellos, de 2002 a 2006, Shanghai y Beijing estuvieron entre los dos primeros en términos de volumen de transacciones. Los datos muestran que la superficie de ventas de edificios residenciales comerciales en Shanghai alcanzó los 18,464 millones de metros cuadrados en 2002, y la de Beijing fue de 16,044 millones de metros cuadrados. Además, Guangzhou ocupa el quinto lugar y Tianjin el sexto.

En 2002, entre las 10 ciudades con mayores ventas de viviendas residenciales y comerciales, había 6 ciudades en la región costera oriental, incluida Dalian, una ciudad abierta en la costa noreste. Entre las diez primeras, sólo tres ciudades eran de las regiones central y occidental, a saber, Chongqing, Chengdu y Wuhan. Todas ellas eran ciudades que ocupaban un lugar destacado en términos de población urbana en ese momento. Chongqing, que ocupa el tercer lugar, tiene sólo 8.704 millones de metros cuadrados, menos de la mitad de Shanghai. Wuhan, que ocupa el séptimo lugar, tiene sólo 3.931.000 metros cuadrados, Changsha tiene sólo 2.078 millones de metros cuadrados y Zhengzhou tiene sólo 1.560 metros cuadrados.

Tabla: Datos de superficie de ventas de 35 edificios residenciales comerciales de 2002 a 2008

(Unidad: 10.000 metros cuadrados.

Fuente: compilado por reporteros de China Business News con base en datos de la Oficina Nacional de Estadísticas)

Sin embargo, a pesar de su comienzo tardío, estas ciudades líderes en las regiones central y occidental están creciendo relativamente rápido. Especialmente después de 2008, las industrias costeras orientales han acelerado su transferencia a las regiones central y occidental. El proceso de industrialización en las regiones central y occidental se ha acelerado enormemente y la tasa de urbanización también ha aumentado considerablemente. Las provincias y municipios poderosos de las regiones central y occidental se han convertido en el foco de la afluencia de población. La demanda de vivienda en estas ciudades ha aumentado significativamente y el mercado inmobiliario se ha desarrollado rápidamente. En cambio, las ciudades costeras, especialmente las de primer nivel como Beijing, Shanghai y Guangzhou, han mantenido una tendencia relativamente estable o incluso decreciente.

Zhang Bo, director de la sucursal del Anjuke Real Estate Research Institute, analizó China Business News. Beijing y Shanghai obviamente han entrado en un mercado dominado por la vivienda usada, y el volumen de transacciones de vivienda de segunda mano es mucho mayor que el de vivienda nueva. Por lo tanto, la oferta y la demanda del mercado en general no solo deben considerar el nivel de casas nuevas, sino también el volumen de transacciones de una casa de segunda mano para representar la demanda real de vivienda en la ciudad.

Zhang Bo analizó que el volumen de ventas y los cambios de vivienda comercial en una ciudad se ven afectados por factores de oferta y demanda. La oferta de terreno determina el techo de la oferta de una ciudad. Es decir, cuántas casas puede vender una ciudad depende de la oferta de terreno. La afluencia de población de una ciudad es el techo de la demanda de una ciudad. En ciudades con baja afluencia de población, la demanda no será particularmente prominente.

Zhang Bo dijo que debido al alto nivel general de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel, un gran número de nuevos inmigrantes no resuelven sus problemas de vivienda comprando casas, especialmente casas nuevas. Muchos dependen del arrendamiento para resolver los problemas de vivienda, lo que también genera diferencias en las tasas de transacción y alquiler en diferentes ciudades.

Por el contrario, los precios generales de la vivienda en las principales ciudades de las regiones central y occidental son mucho más bajos, la relación alquiler-venta es menor y, por lo tanto, la presión para comprar una casa es menor. El área de transacción promedio de los edificios residenciales en estos lugares será mayor, por lo que el área total de transacción será mayor.

Xi'an alcanzó un nuevo mínimo de 12 y Harbin cayó más de la mitad en cuatro años.

Desde la perspectiva de la tasa de crecimiento, entre las 35 ciudades, ** hay 10 ciudades donde la tasa de crecimiento de las ventas de viviendas comerciales residenciales en 2021 supera el 10%, a saber, Hangzhou, Hefei, Beijing, Nanchang, Jinan. , Nanjing y Changsha, Guangzhou, Fuzhou y Urumqi, de las cuales la región oriental representa 6.

Entre ellos, el área de ventas de edificios comerciales residenciales en Hangzhou aumentó un 32,8%, ocupando el primer lugar. En 2021, el volumen de ventas de viviendas comerciales residenciales de Hangzhou fue de 195,43 millones de metros cuadrados, ocupando el primer lugar entre las ciudades costeras, superando a 2016 y estableciendo un nuevo récord en la historia de Hangzhou.

Al igual que Hangzhou, Fuzhou, situada en la costa sureste, también alcanzó un récord. Los datos muestran que en 2021, el área de ventas de edificios comerciales residenciales en Fuzhou alcanzó los 16.862.600 metros cuadrados, ocupando el séptimo lugar.

A juzgar por los cambios en los datos de los últimos años, el volumen de ventas de edificios comerciales residenciales en algunas ciudades ha mostrado una tendencia alta y a la baja. Entre ellos, el área de ventas de edificios comerciales residenciales en Zhengzhou en 2021 fue de 24,80001 millones de metros cuadrados, una disminución del 18,03% respecto al año anterior, mostrando una tendencia a la baja durante tres años consecutivos. Fue la primera vez en los últimos cuatro. años que cayó por debajo de los 30 millones de metros cuadrados, una disminución del 25,5% respecto a 2018.

Del mismo modo, la superficie de ventas de edificios residenciales comerciales en Xi'an en 2021 también ha disminuido durante tres años consecutivos, un 42,2 % menos que en 2018, estableciendo un nuevo mínimo desde 2010. En 2021, la superficie de ventas de edificios residenciales comerciales en Harbin fue de 5.170.700 metros cuadrados, cayendo por cuarto año consecutivo y un 52,5% menos que en 2017.

Tabla: Datos del área de ventas de edificios residenciales comerciales en 35 ciudades desde 2009

(Unidad: 10.000 metros cuadrados. Fuente: compilado por reporteros de China Business News con base en datos de la Oficina Nacional de Estadísticas)

De cara al futuro, ¿cuáles son las principales áreas de demanda en el mercado inmobiliario de China?

El informe "Previsión y perspectivas del mercado inmobiliario en 2023: un nuevo equilibrio entre oferta y demanda con la estabilidad como clave" publicado por Real Data el día 8 (en lo sucesivo, el "Informe") cree que en 2023, el mercado en las ciudades y áreas centrales habrá un crecimiento constante. El volumen general del mercado en todo el país es básicamente estable. Detrás de esto está la mayor diferenciación de la estructura regional, y el mercado líder ocupará una mayor participación. En los últimos tres años, el mercado ha seguido concentrándose en el delta del río Yangtze, la Gran Área de la Bahía, Beijing-Tianjin-Hebei, Chengdu y Chongqing y algunas ciudades centrales. En el pasado, estas ciudades tuvieron una gran afluencia neta de población y un rápido crecimiento de la demanda.

Sin embargo, la oferta de viviendas nuevas en algunas zonas centrales no puede mantenerse al día y todavía enfrentan una brecha entre la oferta y la demanda de viviendas.

Basándose en los "Datos del condado del censo de China de 2020" compilados por la Oficina del Grupo Líder del Séptimo Censo Nacional del Consejo de Estado, los reporteros de China Business News revisaron los datos de vivienda de los hogares en las principales ciudades y descubrieron que Shenzhen, Dongguan, Xiamen, En ciudades de primer y segundo nivel como Guangzhou, Foshan, Ningbo, Hangzhou, Shanghai, Beijing, Wenzhou, Kunming y Suzhou, la proporción de hogares que viven en viviendas de alquiler supera los 30, y Shenzhen llega al 76,8. y Dongguan hasta 76,8. Además, la proporción en Xiamen llega a 65.

En general, la demanda de vivienda en estas ciudades con altos ratios alquiler-venta será mayor. Además, el informe antes mencionado predice que, además de la diferenciación entre ciudades, la diferenciación dentro de las ciudades también continuará. Las áreas centrales tendrán un apoyo poblacional e industrial más sólido, y sus cuotas de mercado y tendencias de precios mostrarán una mayor resiliencia.