Cambios en 2020|La industria del alquiler de apartamentos a largo plazo está despertando después de experimentar un constante "crecimiento bárbaro".
Debido a la amplia gama de pisos de alquiler a largo plazo y su gran impacto social, muchas autoridades reguladoras han emitido documentos que regulan la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo.
“Este es un año crítico para la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo. Debido a conflictos internos y externos, los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo se enfrentan a ajustes de dirección estratégica. El incidente de Danke Apartment también expuso la necesidad. Para políticas regulatorias más completas en la industria de apartamentos de alquiler a largo plazo, se espera que las políticas relevantes sean más completas el próximo año, y se espera que el apoyo y la supervisión de las políticas se perfeccionen aún más", dijo Wang Xiaoyu, analista de Zhuge Housing. Centro de Investigación de Datos.
Durante el año, más de 30 padres alquilaron apartamentos.
Afectada por factores como la epidemia, la tasa de disponibilidad de alquileres ha aumentado en muchas ciudades este año, y algunas instituciones de apartamentos de alquiler a largo plazo han caído en una crisis financiera debido a una intensificación de la escasez de liquidez.
Según datos de la versión profesional de Tianyancha, existen alrededor de 170 empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo en todo el país que han sido canceladas o canceladas, lo que representa el 15% del total de empresas relacionadas.
Esta situación se da con frecuencia no sólo en las pequeñas y medianas empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo, sino también en algunos grandes operadores de apartamentos en alquiler a largo plazo.
Al mismo tiempo, en mayo también salió a la luz la noticia de que las empresas líderes en el alquiler de apartamentos a largo plazo estaban cómodas y tenían cadenas de capital estrechas. Muchos propietarios se han pronunciado diciendo que exigirán a los propietarios que reduzcan el alquiler, de lo contrario rescindirán unilateralmente el contrato. Hu Jinghui, economista jefe de Jinghui Think Tank, señaló una vez: "La razón principal por la que Ziroom contactó al propietario para reducir el alquiler fueron los problemas de flujo de caja".
La situación en Danke Apartment es aún más grave. En el primer semestre de este año, la empresa estuvo expuesta repetidamente a limitaciones financieras y, en el segundo semestre de este año, el problema se intensificó. De junio a octubre de 5438, los socios de Danke Apartment acudieron a muchos lugares para cobrar deudas. 165438+El 6 de octubre, CCTV expuso a Danke Apartments por su nombre, revelando que estaba "profundamente involucrado en una crisis de liquidez".
Cuestionar el modelo de negocio detrás de la cuestión de capital
El modelo anterior requiere que las empresas operativas sigan creciendo, introduciendo continuamente nuevos inquilinos y manteniendo los alquileres aumentando para ser sostenibles. Una vez que el mercado cae, el número de inquilinos disminuye y los alquileres aumentan lentamente, este modelo no puede sostenerse.
“La expansión radical y el impacto de la epidemia han puesto de relieve aún más la escasez de capital de los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo”, afirmó Dong Hao, analista jefe del CRIC.
Ke Rui señaló en un informe de investigación que, como plataforma empresarial de alquiler de apartamentos a largo plazo, después de que la popularidad del mercado de capitales disminuye, si su capacidad hematopoyética es débil, cuanto mayor sea la expansión de escala, más fácil será causar pérdidas corporativas.
Tomemos como ejemplo Qingke Apartment. Su situación financiera ha sido preocupante en los últimos años. De 2017 a 2019, la empresa sufrió pérdidas durante tres años consecutivos, con pérdidas de 245 millones de yuanes, 499 millones de yuanes y 498 millones de yuanes respectivamente. El informe financiero de Qingke Apartment para el primer semestre de 2020 muestra que, al 31 de marzo, la pérdida neta de la compañía fue de aproximadamente 4,168 mil millones de yuanes, un aumento de 1,153 mil millones de yuanes con respecto al mismo período del año pasado, y la pérdida se expandió aún más.
Danke Apartments había estado perdiendo dinero durante tres años consecutivos antes del incidente de este año. El folleto y el informe financiero de Danke muestran que las pérdidas netas de 2017 a 2019 y el primer trimestre de 2020 fueron de 272 millones de yuanes, 1,37 millones de yuanes, 3.447 millones de yuanes y 12,34 millones de yuanes, respectivamente. Los flujos de caja netos de la industria de actividades operativas fueron de 115 millones de yuanes, -1164 millones de yuanes, -191,1 millones de yuanes y -121 millones de yuanes respectivamente.
En cuanto a los problemas financieros que enfrentan los apartamentos de alquiler a largo plazo, Dong Hao dijo que los proveedores de servicios de alquiler institucionales tienen una mayor presión de costos inicial y hay un desfase desde que reciben la casa hasta que la alquilan. otros costos deben pagarse por adelantado, lo que hace aún más prominente el desajuste entre los ingresos y los costos de las empresas en la etapa de expansión. Una vez que este modelo enfrente un flujo de caja ajustado, la empresa enfrentará una enorme presión financiera.
Crerry señala en el citado informe que los pisos de alquiler de larga duración aún se encuentran en fase de desarrollo, y la mayoría de los participantes son empresas de nueva creación, así como un pequeño número de intermediarios y empresas inmobiliarias. . En la etapa de competencia a escala, las empresas emergentes utilizan el pensamiento de Internet para expandirse de manera más activa y subsidiar ciegamente a gran escala. Una vez que el capital se va, es fácil meterse en problemas por falta de fondos.
“En el futuro, el panorama competitivo de la industria se estabilizará y debemos confiar en las capacidades hematopoyéticas propias de la plataforma para mantener el crecimiento. La industria debe volver a centrarse en los activos a largo plazo. "Lógica de términos y gestión refinada. Al mejorar el valor agregado de los servicios y desarrollarse hacia una plataforma, combinar apropiada y racionalmente el pensamiento de Internet puede mejorar la propia capacidad hematopoyética", dijo Dong Hao.
Deberíamos pasar del "crecimiento bárbaro" a operaciones refinadas
Para los operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo, la forma de resolver la situación actual, los conocedores de la industria creen que debería abordarse desde ambos analizar perspectivas internas y externas.
Chen Xiao, analista del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, cree que desde la perspectiva de las propias empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo, con la creciente concentración de la industria y el impacto de la epidemia, el modelo de La expansión brutal ya no es adecuada para la situación actual del mercado.
Externamente, existe una necesidad urgente de fortalecer la regulación y supervisión de esta industria.
En respuesta al reciente fenómeno de liquidación y fuga de apartamentos de alquiler a largo plazo, recientemente se han emitido múltiples avisos que exigen una supervisión especial sobre el alquiler cobrado por las empresas de arrendamiento de viviendas y los fondos obtenidos de los préstamos de arrendamiento de viviendas. y sobre la "estabilización de los alquileres".
Entre ellas, las políticas de Xi'an, Hangzhou, Chongqing y Shenzhen son principalmente fortalecer la gestión de fondos de la plataforma, evitar la malversación de fondos y prevenir la recurrencia de las políticas explosivas de apartamentos de alquiler a largo plazo; Shijiazhuang, Chengdu, Hefei y Nanjing incluyen principalmente Fortalecer la supervisión de los contratos de arrendamiento de plataformas y estandarizar el comportamiento de la industria.
“Estas medidas son una respuesta positiva de los departamentos pertinentes a la cuestión de los apartamentos de alquiler a largo plazo, lo que demuestra la determinación del gobierno de regular el orden del mercado de alquiler de viviendas y tapar las lagunas en la supervisión de los apartamentos a largo plazo. apartamentos de alquiler. La estabilización del alquiler puede convertirse en una dirección importante de la regulación ", dijo Chen Xiao.
Li Wenjie, presidente de la Asociación de la Industria de Agencias Inmobiliarias de Beijing, dijo en público que con la mejora adicional de varias regulaciones institucionales y la introducción de políticas de fomento y protección de la industria, se espera que haya una plataforma. empresas para mejorar en el futuro los estándares y la experiencia del consumidor, promoviendo así la mejora de toda la industria.