Reaparece la demanda de "pánico". ¿Cómo compran los compradores casas de forma racional?

Después del Festival de Primavera, el mercado inmobiliario en ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen está nuevamente en auge. Los "CD-ROM japoneses" aparecen con frecuencia en varios lugares. El mercado de viviendas de segunda mano de Beijing tiene un precio de mil yuanes... Los expertos han analizado que la compra de viviendas "por pánico" ha reaparecido en el mercado.

Según las estadísticas, del 22 al 28 de febrero de 2016, 2 acciones ingresaron al mercado en Beijing. Entre ellos, el Henghua Lake Mansion, un bungalow ubicado en el área de Mapo en Shunyi, se inauguró en el Edificio 16, con un total de 60 unidades que se agotaron en solo una hora después del lanzamiento. Otro, Xindi International Homes en Tongzhou, inauguró el Edificio 1 con 96-196 metros cuadrados, 2-4 dormitorios, con un precio promedio de 33.000 yuanes/metro cuadrado y buenas ventas.

Si observamos el mercado de viviendas de segunda mano, en Taobao, si ingresamos las palabras agencia de transferencias de Beijing, podemos encontrar muchas tiendas dedicadas a este negocio. En algunas tiendas con las mejores clasificaciones de transacciones, el volumen de transacciones mensuales es de docenas. La mayoría de las cuentas ordinarias rondan los mil yuanes y, si son urgentes, el precio es aún mayor. Muchas personas, tengan o no la necesidad de comprar una casa, están empezando a tener problemas con esta pregunta: ¿Deberían comprar una casa? Si no lo compras ahora, ¿no podrás comprarlo en el futuro? Si no vende hoy, ¿el precio volverá a subir mañana?

¿Qué es la demanda de compra de viviendas por "pánico"?

La compra de vivienda por "pánico" se refiere a un tipo de demanda de compra de vivienda causada por preocupaciones sobre el vencimiento de las políticas preferenciales, el aumento de los precios de la vivienda independientemente del precio y la ubicación, fuera del alcance de la demanda de compra de vivienda y ratios de préstamos anormalmente altos.

Desde la perspectiva del consumo, se refiere a acciones de compra impulsivas por parte de los consumidores debido a la asimetría de información y al miedo a que el producto deseado se agote o se dañe debido a aumentos de precios por alguna razón desconocida.

¿Cuáles son las características de la demanda de compra de vivienda por “pánico”?

La demanda de pánico es diferente de la demanda rígida y la demanda de inversión. Está en algún punto intermedio.

La demanda de pánico es extremadamente susceptible a influencias externas una vez que los precios de la vivienda dejen de subir, la demanda de pánico inevitablemente disminuirá significativamente. La demanda rígida significa que, independientemente de cómo cambie el mercado, siempre que esté dentro de su alcance, uno debe completar la compra de la propiedad en el corto plazo; la demanda de inversión es utilizar la preservación y apreciación del valor de la propiedad desde la perspectiva de la gestión financiera; Cuanto más activa sea la demanda, mayor será el precio de la vivienda. Cuanto más suba, más beneficioso será para este grupo de clientes.

¿Cuáles son las preocupaciones ocultas sobre la demanda de "pánico" en la compra de viviendas?

Al igual que el mercado de valores en 2007, cuando se produce la especulación bursátil nacional, no está lejos un colapso.

La "demanda de pánico por la compra de viviendas" también es una preocupación oculta. A medida que la proporción de alquileres y ventas del mercado inmobiliario continúa aumentando, también indica que la burbuja en los precios de la vivienda es cada vez más grande. En cuanto a la distribución de la propiedad, a medida que la demanda especulativa domina la corriente principal, la riqueza nacional rápidamente regresa a un pequeño número de personas ricas, lo que acelera de manera invisible la escalada de conflictos y confrontaciones entre diversas clases sociales.

¿Por qué se produce la compra de vivienda por “pánico”?

¿Qué causa la compra de una vivienda por “pánico”? ¿Quiénes son las fuerzas impulsoras detrás de la compra de viviendas por “pánico”? Zhang Hongwei, director del Departamento de Investigación de Tongce Consulting, resumió a los ocho principales promotores.

1. La superposición de múltiples políticas de “rescate” ha dado lugar a la frecuente aparición de “discos japoneses” en los puntos críticos.

Desde la anulación de las restricciones de compra en el mercado inmobiliario en la mayoría de las ciudades, la reducción de los pagos iniciales de primera y segunda vivienda, la reducción y exención de impuestos y tasas en las transacciones de vivienda de segunda mano, el banco central ha recortado las tasas de interés seis y cinco veces en todos los ámbitos, para préstamos de fondos de previsión y estándares residenciales ordinarios, los subsidios de vivienda, la exención del impuesto sobre escrituras y otros aspectos continúan siendo específicos y flexibles, impulsando en general el aumento de los precios de la vivienda.

2. Después de múltiples rondas de políticas de "rescate", la relación entre oferta y demanda se ha vuelto tensa y el ciclo de depuración ha disminuido, lo que ha llevado a las dos fuerzas de "mejorar la demanda ocupada por los propietarios" a entrar activamente en el mercado. mercado, lo que resulta en el surgimiento de un fenómeno de "disminución diaria" en las ciudades de primer nivel y en algunas ciudades de segundo nivel. Al mismo tiempo, la compra de viviendas por "pánico" y las "ventas de discos en oferta" han hecho que muchos compradores de viviendas se preocupen por la oferta insuficiente en la última etapa del mercado inmobiliario y el repunte de los precios de la vivienda, por lo que siguen temiendo entrar en el mercado. Esto ha llevado incluso a que surja una situación en algunos mercados en la que los compradores compran al alza y no a la baja.

3. La financiación extrabursátil, como los préstamos para el pago inicial, ha llevado a una entrada temprana en el mercado inmobiliario, acelerando la carrera por la vivienda en las ciudades calientes.

Iniciado por plataformas financieras de Internet, pequeñas compañías de préstamos establecidas por agencias inmobiliarias, etc., e incluso bancos involucrados, el producto "préstamo para el pago inicial" ofrece préstamos encubiertos para compradores de viviendas que pueden usarse para los pagos iniciales. .

De esta manera, el mercado inmobiliario ha fortalecido su apalancamiento y los compradores de viviendas pueden ingresar al mercado inmobiliario con anticipación con el apoyo de "financiamiento externo" para préstamos para el pago inicial. Esto incluye a algunos inversores que han detectado la oportunidad y utilizarán una pequeña cantidad de dinero para aprovechar un enorme apalancamiento, por lo que seguirán especulando con bienes raíces a través de diversos canales, lo que en última instancia conduce a la frecuente aparición de compras de casas "de pánico" y de disco. ventas.

4. Los "reyes de la tierra" aparecen con frecuencia en varios lugares y los precios mínimos aumentan rápidamente, impulsando el rápido aumento de los precios de la vivienda.

Desde la segunda mitad de 2015, los “reyes de la tierra” han aparecido con frecuencia en ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen. De hecho, el fenómeno de las altas primas en el mercado de la tierra y el fenómeno del "rey de la tierra" ha surgido en el contexto del repunte del volumen de transacciones en el mercado de la vivienda comercial y también ha contribuido al rápido aumento actual de los precios de la vivienda. Al mismo tiempo, ha generado el fenómeno del "pánico" en las compras de viviendas y las ventas cotidianas.

5. Fenómenos como "pequeñas cantidades y lotes múltiples", la renuencia a vender propiedades y las "propiedades de venta rápida" de segunda mano que monopolizan la oferta de viviendas promueven la compra de viviendas por "pánico".

"Pequeñas cantidades y lotes múltiples" pueden crear una situación en la que la oferta supera la demanda, lo que tiene un cierto efecto en la promoción del aumento de los precios de la vivienda. Además, la promoción de casas en lotes puede ayudar a equilibrar las ventas de diferentes; niveles de productos, para evitar la aparición de buenos precios. Una situación en la que las propiedades se agotan de inmediato y las malas no se pueden vender. A juzgar por los métodos operativos de algunos intermediarios de segunda mano, durante la etapa de mayor actividad del mercado, los intermediarios de segunda mano adoptan el método de "venta rápida de casas" para monopolizar la oferta de viviendas y aumentar los precios de las viviendas, lo que también crea una escasez de viviendas. oferta en cierta medida y promueve la compra de viviendas de "pánico".

6. Después de acumular clientes durante mucho tiempo en la etapa inicial, cuando se publique la política de "rescate", los desarrolladores aprovecharán el tiempo de publicación de la política para abrir el mercado.

Para las empresas inmobiliarias, aprovechar el momento de publicación de las políticas de "rescate" para crear "pánico" en compras de viviendas y ventas de discos se ha convertido en una herramienta de marketing para liberar rápidamente a los primeros clientes.

7. La política monetaria sigue siendo laxa y una gran cantidad de liquidez del mercado fluye hacia el mercado inmobiliario.

Desde la segunda mitad de 2014, el banco central ha recortado las tasas de interés seis veces y ha recortado los requisitos de reservas en todos los ámbitos cinco veces. Las tasas de interés de los préstamos han caído al nivel más bajo y la liquidez del mercado es relativamente suficiente. Además, el banco central emitió la versión 2015 del nuevo RMB a finales del año pasado y anunció medidas como promover pilotos de représtamo de activos crediticios, lo que significa que se avecina una nueva ronda de flexibilización cuantitativa al estilo chino.

8. Las necesidades de asignación de activos de un gran número de personas de alto patrimonio han dado lugar a un mercado inmobiliario de lujo en auge en las ciudades de primer nivel.

Desde la perspectiva de la dirección de asignación de activos de los inversores globales o de la clase rica, aunque comprar activos en dólares estadounidenses o aumentarlos se ha convertido en su mejor opción, en el contexto del mercado en el que las tasas de interés internas caen al más bajo, primera línea El mercado inmobiliario en las ciudades y algunas ciudades de segundo nivel ha entrado en un ciclo ascendente. Para los inversores o la clase rica, se ha convertido en su opción elegir bienes raíces en ciudades de primer nivel con mayor valor de inversión para los activos. asignación.

¿Cómo comprar una casa de forma racional ante la demanda de "pánico" por la compra de vivienda?

En primer lugar, ¿por qué compras una casa?

Para aquellos que simplemente lo necesitan, esta pregunta es fácil de responder. La primera es para la vida, y la segunda es para el trabajo. Por lo tanto, las instalaciones de apoyo y el transporte son fundamentales para determinar si una casa satisface sus necesidades. El siguiente paso es si tiene la capacidad de comprar una casa. El pago inicial puede durar mucho tiempo, pero si no planea pagar los pagos mensuales usted mismo en el futuro, le sugiero que no haga este viaje. . Las necesidades de mejora también son relativamente claras, pero también se ha tenido en cuenta la tolerancia a la experiencia. En cuanto a los inversores, es posible que necesiten tener una idea más clara de la dirección del mercado inmobiliario. Si son optimistas acerca de una casa, no conocen su potencial de apreciación, así que no la vendan fácilmente;

En segundo lugar, ¿realmente sabes cómo elegir la habitación?

Intenta hacerte esta pregunta: ¿entiendes todo, desde el tipo de propiedad hasta la selección de apartamento, el pago de impuestos y la transferencia? Aún necesitas seguir al intermediario o desarrollador y dejarte llevar por la nariz. Si no estás seguro, es mejor dedicar más tiempo a mirar la casa y tomar una decisión antes de tomar una decisión. No te dejes llevar por la locura del mercado inmobiliario;

Por último, ¿Te conviene comprar una casa ahora?

A la hora de realizar cada consumo debemos depender de nuestra propia situación, incluyendo nuestro estado laboral, estado de salud, estado emocional, etc., porque diferentes situaciones repercutirán en nuestro consumo. diferencia. Para los individuos, comprar una casa es sólo uno de sus muchos comportamientos de consumo. Por eso, antes de comprar una casa, debemos sopesar nuestra situación personal.

Se recomienda que los amigos que tienen empleos inestables, mala salud, crisis emocionales, etc. nunca compren una casa impulsivamente.

(La respuesta anterior se publicó el 29 de febrero de 2016; consulte las políticas de compra de vivienda actuales relevantes)

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