Siete agencias inmobiliarias fueron notificadas de los riesgos de comprar y vender ilegalmente casas de segunda mano.
Las unidades ilegales incluyen principalmente:
——Shanghai Deyou Real Estate Brokerage Co., Ltd. no informó verazmente la información hipotecaria.
——Yichang Shuangcheng Real Estate Marketing Co., Ltd. falsificó formularios de contacto fiscales.
——Henan Shengli Real Estate Consulting Co., Ltd. actúa ilegalmente como agente de ventas.
——Hangzhou Yiju Chen Xin Real Estate Brokerage Co., Ltd. actúa ilegalmente como agente para alquilar viviendas asequibles.
——El caso de cargos por contratación comercial ilegal por parte de personal intermediario del Departamento de Información de Aijia, distrito de Xiling, ciudad de Yichang.
——El intermediario de Beijing Ding Qiyuan Rental Company participó ilegalmente en el caso de casas de "alquiler grupal".
——Shenzhen Shengdean Real Estate Co., Ltd. y otros intermediarios no presentaron el caso de acuerdo con las regulaciones.
Cosas a las que debes prestar atención a la hora de comprar y vender casas de segunda mano
Paso 1: Revisa los derechos de propiedad antes de vender la casa.
El miedo a comprar una casa con derechos de propiedad defectuosos es una de las principales razones por las que los compradores de viviendas no se atreven a realizar transacciones independientes. Pero si nos preparamos lo suficiente, este problema no será un problema.
En primer lugar, revise cuidadosamente el certificado de propiedad del propietario y preste atención a las firmas de varias personas en el certificado de propiedad. Si hay dos personas, sus nombres deben estar en la parte posterior al firmar el contrato; en segundo lugar, al comprar una casa, busque pruebas relevantes, como facturas de compra de la casa, facturas de impuestos sobre la escritura, etc. , como prueba auxiliar para confirmar inicialmente la propiedad del inmueble.
Recordatorio de riesgos: El mayor riesgo en este enlace son los defectos de los derechos de propiedad, por lo que antes de pagar el depósito, asegúrese de revisar el archivo y obtener una respuesta clara. La casa que le gusta puede estar en estado hipotecario o puede estar en estado de embargo debido a disputas de deuda. Una vez que haya un problema con los derechos de propiedad de la casa, la transacción será declarada inválida.
Paso 2: Paga el depósito y firma el contrato.
Después de ver la casa y confirmar los derechos de propiedad, naturalmente deberá pagar un depósito. Pero no ignores este pequeño enlace. Hay consejos para pagar un depósito. La casa vale un millón y el monto del depósito de 5 puede alcanzar los 50.000 yuanes. Entonces, cuando la transacción llegue a esta etapa, preste más atención.
Si la casa que te gusta todavía está hipotecada, lo mejor es no entregar el depósito directamente al propietario, sino entregárselo a un tercero para que lo supervise. Si tanto el comprador como el vendedor tienen un tercero confiable, pueden firmar un acuerdo simple que acepta pagar un depósito al vendedor después de que se complete la ejecución hipotecaria y establece: "Si se entrega al tercero para que supervise, el vendedor será Se considerará que ha recibido el depósito. Si el vendedor se niega a ejecutar el contrato por no haber recibido el depósito, se considerará incumplimiento del contrato." Sin un tercero confiable, los depósitos deberían ser supervisados por el banco. El método específico es el siguiente: el comprador y el vendedor pueden acudir al banco para firmar un acuerdo de supervisión y acordar transferirlo a la cuenta del vendedor después de completar los procedimientos de entrega en el centro comercial.
En general, se firmará un contrato de venta de reserva cuando se pague el depósito. El texto de muestra se puede descargar del sitio web de la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda de Shenzhen. El contrato debe estipular al menos la dirección de la propiedad, el monto de la transacción, el tiempo de entrega, la indemnización por daños y perjuicios, la responsabilidad por incumplimiento de contrato, etc. Consulte el texto del modelo para obtener terminología específica.
Advertencia de riesgo:
1. Si el precio de la propiedad aumenta actualmente y el comprador quiere evitar que el vendedor incumpla con la venta, puede pagar un depósito completo o acordar un máximo. indemnización por daños y perjuicios para aumentar el costo del incumplimiento del contrato. Sin embargo, el depósito o la indemnización por daños y perjuicios no podrán ser superiores al 20% del monto de la transacción.
2 El vendedor puede rescindir el contrato y vender la casa alegando que el depósito no se ha obtenido durante la supervisión. Por tanto, en el contrato de compraventa de la reserva se deberá indicar "se considerará firme cuando bajo control de un tercero la haya recibido el vendedor";
3. Para evitar que el propietario incumpla el pago. Antes de entregar el edificio, debe firmar un acuerdo de depósito de entrega, acordando deducir un depósito de aproximadamente 6,5438 millones de yuanes del depósito. Tras comprobar el buen estado de los muebles y electrodomésticos, pagar los gastos de agua, luz y gestión de la propiedad, y entregar las llaves, se devolverá la fianza.
Paso 3: Canjear la propiedad.
Redimir un edificio es una gran cuestión.
Los diferentes métodos de reembolso tienen diferentes costos, diferentes plazos de hipoteca y diferentes riesgos. En términos generales, es responsabilidad del propietario rescatar el edificio. Hay dos formas de ejecutar una hipoteca: primero, el propietario pide un préstamo al banco a través de una compañía de garantía, lo que incurre en una comisión de garantía de 0,8 y un interés de ejecución hipotecaria a corto plazo de 0,4, y luego va al banco para obtener la hipoteca después del certificado de propiedad del comprador. en segundo lugar, el comprador pide dinero prestado al banco a través de una empresa de garantía. Haga una hipoteca con el banco y el banco pagará el rescate al vendedor. Solo se requiere la tarifa de garantía, pero el comprador debe pagar la hipoteca. avance.
“Debido a consideraciones de riesgo, es mejor para los compradores utilizar el primer método para canjear el edificio. A través del segundo método, se puede ahorrar el interés de ejecución hipotecaria a corto plazo de 0,4, pero si la transacción se realiza. terminada, el vendedor se arrepentirá de no haber vendido o si la casa tiene problemas con el título, el comprador quedará en una posición pasiva", dijo Wang Qing, director del departamento de hipotecas de Midland Property.
También hay algunos consejos: si vuelve a hipotecarse a través de un par, las tarifas anteriores son esenciales, pero puede ahorrar mucho tiempo. Además, la sociedad de garantía tiene una relación de acoplamiento con el banco. Por ejemplo, los bancos correspondientes a una sociedad de garantía sólo podrán ser el ICBC y el Bank of China. Si no sabe cómo elegir una compañía de garantía, puede consultar el banco donde planea otorgar un préstamo hipotecario. De lo contrario, elegir una compañía de garantía primero puede ser en vano.
Advertencia de riesgo: El riesgo que conlleva una ejecución hipotecaria es mayor en este enlace. No es aconsejable que el comprador canjee el edificio en efectivo ni obtenga un préstamo de un banco a través de una sociedad de garantía. Si la transacción se rescinde por motivos inesperados y la casa es embargada, el comprador correrá con el riesgo. Varios expertos del departamento de intermediación hipotecaria entrevistados por el periodista coincidieron en que "los dos fondos se utilizan para rescatar la propiedad", es decir, el propio propietario pide prestado al banco a través de la sociedad de garantía.
Paso 4: Pagar el pago inicial y supervisar los fondos
Además de los derechos de propiedad, la segunda preocupación importante de las transacciones independientes es la supervisión del capital. De hecho, la supervisión del capital se ha convertido ahora en un sistema. Los compradores y vendedores siguen regulaciones establecidas con poco riesgo. Independientemente de la transacción, el pago inicial debe ser supervisado por el banco.
La operación específica es: el comprador y el vendedor firman un acuerdo de supervisión de capital en el banco y luego abren una cuenta en el banco y acuerdan pagar el pago inicial al vendedor una vez que el comprador completa el pago. traspasa y obtiene un nuevo certificado inmobiliario. Si la transacción se completa con éxito, el banco pagará el dinero al vendedor; si hay un problema a mitad del camino y se cancela la transacción, el pago inicial se devolverá al comprador. Cuando los bancos brindan este servicio, generalmente cobran una tarifa única de supervisión de aproximadamente 500 yuanes, pero si utiliza fondos de supervisión bancaria para hipotecas, puede ahorrar esta tarifa.
En aras de la justicia, el banco exigirá que el comprador y el vendedor firmen una carta de préstamo antes de firmar el acuerdo de supervisión, de modo que el comprador y el vendedor no necesiten ir al banco en persona al pedir prestado. Y también puede evitar los problemas causados por la falta de cooperación del comprador con el préstamo.
Advertencia de riesgo:
1. El comprador debe asegurarse de que el pago inicial sea supervisado por un tercero independiente para evitar riesgos financieros. Usar un pago inicial al vendedor para canjear la casa es más riesgoso.
2. Si la carta de préstamo no se firma con anticipación, el vendedor debe instar al comprador a liberar el pago inicial de manera oportuna después de que el comprador complete la transferencia para evitar "después de cenar".
Paso 5: Firma el contrato de compraventa.
Durante el proceso de pago del depósito, el reportero le ha informado de antemano que para transacciones independientes, primero puede firmar un "acuerdo escrito", que es muy similar al contrato de intermediación de un intermediario ordinario. excepto que carece de la parte intermediaria. Para conocer su formato, puede consultar el contrato de intermediación del intermediario o ir directamente a la sección de descargas relacionadas con la administración de bienes raíces de la columna "Divulgación de información" del sitio web de la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda Municipal de Shenzhen para descargar el "Shenzhen Second Contrato de venta y servicio de intermediación de reserva de casa a mano (texto modelo 2008) "como se refiere.
Al firmar un acuerdo escrito, lo más importante es prestar atención a cuatro aspectos, a saber, los derechos de propiedad, el precio total de la vivienda, los impuestos sobre las transacciones y la fecha. Lo que hay que tener en cuenta es el acuerdo escrito. debería aclarar cómo se asignan los impuestos a las transacciones. También son importantes las fechas, como el momento de pagar la fianza, transferir la propiedad y entregar la casa. Una vez confirmada la fecha, la transacción puede realizarse sin problemas. Por ejemplo, estipula que la ejecución hipotecaria debe completarse dentro de los 45 días y el pago inicial debe ser supervisado por el banco dentro de los 7 días posteriores a la firma del contrato.
(La respuesta anterior se publicó el 7 de junio de 2016. Consulte la política de compra actual).
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