Las ventas en el mercado inmobiliario pueden alcanzar los 14 billones de yuanes en 2022. La industria inmobiliaria ha pasado por altibajos y ha surgido una luz brillante.
En 2022, la industria inmobiliaria será extremadamente difícil. La industria predice que después de cinco años consecutivos de alcanzar más de 1.700 millones de metros cuadrados de nuevas transacciones de viviendas comerciales en todo el país, puede caer a alrededor de 1.400 millones de metros cuadrados en 2022, y se espera que las ventas caigan a alrededor de 14 billones de yuanes.
Este año, Zhengzhou disparó el primer tiro para rescatar a las ciudades de segundo nivel, 39 ciudades, incluida Hangzhou, relajaron las restricciones de compra y 111 ciudades, incluida Jinan, relajaron las restricciones de préstamos. ¿Se sucedieron una tras otra nuevas políticas para el mercado inmobiliario? ; en noviembre, "Financial 16", La introducción de políticas como la refinanciación y la reactivación ha ayudado a que la industria inmobiliaria marque el comienzo. Como industria pilar de la economía, la resiliencia de la industria inmobiliaria aún existe.
“Cuando la presión del mercado es relativamente alta, necesitamos generar confianza”. En la junta extraordinaria de accionistas celebrada recientemente por Vanke, Yu Liang, presidente de la junta directiva de Vanke, dijo que la intensidad y la amplitud. de las políticas bien orientadas superó el Se espera que inyecte vitalidad al desarrollo futuro de la industria, y el rayo de luz se está convirtiendo gradualmente en el amanecer.
Más de 1.000 nuevas políticas en más de 300 ciudades
Estabilizan las ventas y aumentan la confianza
Bajo el posicionamiento de “la vivienda es para vivir, no para especular” A lo largo de 2022, varias regiones "debido a que el espacio para la" política urbana "se está abriendo gradualmente. El núcleo es estabilizar las expectativas del mercado y lograr un aterrizaje suave para la industria, en lugar de estimular ciegamente la recuperación irracional del mercado.
Desde que Zhengzhou lanzó el "primer disparo" para rescatar a las ciudades de segundo nivel, se han introducido políticas relevantes una tras otra en varios lugares. Mirando hacia 2022, según las estadísticas del CRIC, 39 ciudades han relajado las restricciones de compra, y Ningbo y Foshan han cancelado por completo las restricciones de compra; el porcentaje de pago inicial mínimo para las primeras viviendas en más de 80 ciudades se ha reducido al 20%; la política de reconocimiento de viviendas pero no de préstamos para promover reposiciones; la demanda ha entrado en el mercado; 7 ciudades han relajado los límites de precios y Xi'an ha cancelado claramente el mecanismo de liberación de precios orientativos para las viviendas de segunda mano; para apoyar el mercado, incluida la reducción o exención de los impuestos a la transferencia de viviendas y la emisión de subsidios financieros para estimular la demanda de compra de viviendas, ¿243 ciudades han relajado los préstamos del fondo de previsión?
Según datos de seguimiento del Instituto de Investigación del Índice de China, desde entonces; Para 2022, más de 300 provincias y ciudades (condados) de todo el país han introducido más de 1.000 nuevas políticas del mercado inmobiliario y la frecuencia de optimización ha alcanzado su punto máximo en los últimos años.
“Desde principios de este año, muchas políticas de control inmobiliario se han combinado con políticas de talento, población, arrendamiento, etc., como el apoyo a la vivienda para familias con varios hijos, la compra de viviendas por parte de fondos de previsión para "una persona compra una casa para toda la familia", apoyo para romper los límites de compra en el arrendamiento, etc. Políticas como la compra centralizada de viviendas", dijo a un periodista Chen Wenjing, director de investigación de mercado de la División de Índices del Instituto de Investigación de Índices de China. del Securities Daily que estas políticas innovadoras se han extendido a las ciudades calientes después de haber sido popularizadas en ciudades de segundo y tercer nivel.
Además, la optimización y el ajuste de las políticas del lado de la demanda también incluyen relajar el sorteo de viviendas nuevas, fomentar la colocación de tickets de vivienda en las rehabilitaciones de cobertizos, etc. cobro de certificados de venta, flexibilización de la supervisión de los fondos de preventa, flexibilización de las condiciones para las subastas de terrenos y apoyo a la financiación corporativa de viviendas, etc.
Más importante aún, la Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada recientemente hizo hincapié en "garantizar la entrega de edificios, proteger los medios de vida de las personas y garantizar la estabilidad", lo que no sólo protege los medios de vida de las personas, sino que también protege las entidades del mercado, estabiliza las expectativas, y alivia las preocupaciones de los compradores de viviendas. El sentimiento, a su vez, impulsa la inversión empresarial para ampliar los balances.
“Hay margen para una mayor relajación de las políticas regulatorias en ciudades clave, como ajustar la propiedad de viviendas y las suscripciones de préstamos, relajar las restricciones de compra, reducir los índices de pago inicial, etc.” Centro de investigación de datos, dijo a un periodista de Securities Daily Se espera que en 2023 el mercado inmobiliario siga siendo principalmente estable, los efectos de las políticas laxas fermenten gradualmente y el mercado se recupere lentamente desde abajo.
Durante este período, todavía es necesario prevenir y resolver eficazmente los riesgos de las empresas inmobiliarias líderes de alta calidad y reducir el nivel general de deuda de la industria. Para lograrlo, los servicios financieros deben mantenerse al día.
"Tres flechas disparadas juntas" para estabilizar la financiación
Acelerar la liquidación de riesgos
En el próximo año 2022, los impagos de productos financieros, las extensiones de deuda, las ofertas de canje y Otros flujos seguirán ocurriendo de vez en cuando, y la presión general de pago de la deuda de la industria inmobiliaria continúa sin disminuir. Aproximadamente 40 de las 100 principales empresas inmobiliarias han incumplido con sus deudas. Los reguladores lo han mencionado repetidamente para prevenir eficazmente. y resolver riesgos en el ámbito inmobiliario.
En este contexto, las políticas de financiación inmobiliaria se han ido relajando gradualmente. Desde principios de año se aclaró que los préstamos para fusiones y adquisiciones ya no se incluirían en las "tres líneas rojas" de ChinaBond. aumento del crédito para respaldar la emisión de bonos por parte de empresas inmobiliarias. En septiembre, se ordenó a los bancos supervisores que agregaran 600 mil millones de yuanes en financiación inmobiliaria, y se permitió la financiación con acciones A para algunas empresas relacionadas con bienes raíces hasta octubre. La intensidad de los ajustes siguió aumentando y profundizándose.
“En el primer semestre del año, el flujo de caja de la empresa provino principalmente de devoluciones de ventas, una pequeña cantidad de efectivo obtenido de la realización de activos y otros canales, etc., y la proporción de financiación fue extremadamente bajo.
Una persona del departamento de financiación de una empresa inmobiliaria dijo a un periodista del Securities Daily que en la segunda mitad del año, gracias al apoyo político, el entorno financiero general de la industria ha mejorado. Sin embargo, está sujeto a estrategias prudentes. de las instituciones financieras y la mejora crediticia de los activos propios de la empresa y otras cuestiones todavía no es fácil ampliar los canales de financiación para llenar el flujo de caja
Según el seguimiento del Instituto de Investigación del Índice de China, de enero a. En noviembre de 2022, la financiación no bancaria total de las empresas inmobiliarias fue de 779,63 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 51,7%. La financiación no bancaria anual alcanzó aproximadamente 900 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 50%; % Lo que ha cambiado es la estructura de financiación de las empresas inmobiliarias.
“Los bonos de crédito representan la mitad de la financiación no bancaria, un aumento interanual de 22,5 puntos porcentuales; alcanzó más del 30%, un aumento interanual de 8,5 puntos porcentuales. "Liu Shui, jefe de investigación de la División Empresarial del Instituto de Investigación del Índice de China, dijo a un periodista del Securities Daily que la proporción de deuda extranjera y financiación fiduciaria ha disminuido significativamente, y que la deuda extranjera representa sólo el 2,3% interanual. disminución anual de 14,1 puntos porcentuales.
“Los bonos nacionales se han convertido este año en el pilar de la financiación no bancaria para las empresas inmobiliarias. ", dijo Guan Rongxue.
Xiao Yunxiang, analista senior del Instituto de Investigación Tongce, dijo a un periodista del Securities Daily que en la etapa inicial, las empresas de bienes raíces utilizaron canales de financiamiento diversificados, como ABS, bonos verdes, REIT de viviendas y parques industriales con alquiler garantizado, etc. Sin embargo, las empresas inmobiliarias privadas, principalmente empresas inmobiliarias de alta calidad, empresas estatales y empresas de inversión urbana, tienen dificultades para recaudar fondos en el país y en el extranjero. >Afortunadamente, la política cálida de finales de 2022 hará que la industria sea emocionante. En noviembre, hubo un cambio fundamental en la actitud hacia el apoyo a la financiación de las empresas inmobiliarias y la dirección del alivio cambió con respecto a la anterior "alta calidad". "proyectos" a "coexistencia de proyectos y empresas". Esto fue considerado por la industria como un importante punto de inflexión para que las empresas inmobiliarias superaran los días más oscuros y marcaran el comienzo del amanecer.
El 11 de noviembre, el el Banco Central y la Comisión Reguladora de Banca y Seguros de China emitieron los "16 Artículos Financieros" el 28 de noviembre, la Comisión Reguladora de Valores de China emitió los "5 Nuevos Artículos" para apoyar la financiación de capital inmobiliario el 21 de diciembre; Emitió otro documento, las empresas inmobiliarias calificadas pueden hacer "puerta trasera" a las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa. Durante este período, a nivel práctico, el crédito, los bonos y la financiación de acciones han sido "tres flechas". fondos proporcionados, el límite de crédito total para las empresas inmobiliarias supera los 4,8 billones de yuanes; 8 empresas inmobiliarias privadas han registrado y emitido bonos por valor de 121 mil millones de yuanes; más de 32 empresas inmobiliarias cotizadas han revelado intenciones o planes de financiación de capital y riesgos inmobiliarios; empresas como China Fortune Land Development también se encuentran entre ellas.
Se espera que muchos tipos de empresas inmobiliarias y empresas relacionadas upstream y downstream se beneficien de la reanudación de la financiación de capital y de las cotizaciones clandestinas después de muchos años. y personas relacionadas con empresas inmobiliarias expresaron puntos de vista similares a los periodistas del Securities Daily: "Por un lado, ayudará a reducir el nivel general de deuda y los costos financieros de la industria y mejorará el flujo de caja; por otro lado, las empresas de vivienda aseguradas. puede lograr aún más el objetivo de "garantizar la entrega de la propiedad" y la reestructuración de la deuda, y las empresas inmobiliarias ilesas pueden aliviar la presión de pago de la deuda, las empresas inmobiliarias de alta calidad abrirán oportunidades para adquirir y ampliar sus balances. ”
De cara a las perspectivas del mercado, se espera que más empresas inmobiliarias reestructuren sus negocios e intercambien activos para acelerar la eliminación de los riesgos de la industria. Además, a medida que las ventas se estabilicen, se espera que esto suceda. traerá una segunda oportunidad de crecimiento a la empresa. La concentración de la industria aumentará aún más, formando un nuevo panorama competitivo.
La era del desarrollo a gran escala ha terminado
Transición a un nuevo modelo de desarrollo<. /p>
En el futuro, los bienes inmuebles estables se incluirán en la "Prevención y resolución de importantes tareas económicas y financieras", frente a los enormes cambios actuales en la industria y el patrón de competencia restablecido de la industria después Cuando la industria se despeja en el futuro, los líderes de las empresas inmobiliarias también necesitan reestructurar sus estrategias y avanzar.
“Las dificultades de la industria han pasado y ha surgido la luz. De hecho, habrá algunos desafíos y presiones por delante. "El presidente de Vanke, Zhu Jiusheng, dijo en la junta extraordinaria de accionistas antes mencionada que, a mediano y largo plazo, Vanke tiene tres cosas que debe cumplir en el largo plazo: primero, debe operar de manera constante; segundo, debe mantener su negocio de desarrollo en el primer campo; en tercer lugar, realmente debe lograr un cambio del desarrollo inmobiliario al desarrollo, operación y servicios inmobiliarios, y completar decididamente la transformación
“Para Midea Real Estate, esto no es Es la primera vez que sentimos el frío y la limpieza de la industria es un proceso necesario y también contiene oportunidades. "Un miembro de la dirección de Midea Real Estate le dijo a un periodista del Securities Daily que en el futuro, la empresa ajustará su estrategia de desarrollo, ya no buscará solo la escala, reducirá la deuda, desacelerará y aumentará gradualmente los niveles de ganancias. Se centrará en la desarrollo de negocios en cadena y continuar promoviendo el sector inmobiliario". Negocios diversificados relacionados, profundizando las capacidades de tecnología inmobiliaria orientada al futuro, es decir, edificios inteligentes y prefabricados, manteniendo un impulso de crecimiento sostenido y estable
Detrás del establecimiento de nuevos Los objetivos de desarrollo de las empresas inmobiliarias estables indican que el sector inmobiliario debe acelerar una transición fluida hacia un nuevo modelo de desarrollo.
“La era del desarrollo a gran escala ha llegado a su fin. El número de '100 mil millones de empresas inmobiliarias' ha caído de 42 en su punto máximo a menos de 20 en la actualidad. empresas que dependen de "alta deuda, alto apalancamiento y alta rotación" La era de la expansión de los modelos de alta gama ha terminado y la exploración de nuevos modelos de desarrollo es la única manera de avanzar, por ejemplo, podemos considerar aumentar el diseño del alquiler a largo plazo. vivienda, vivienda asequible, renovación urbana y tecnología verde", dijo Yan, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House. Yuejin dijo a un periodista del Securities Daily que, lo más importante, China tiene el mercado de servicios residenciales más grande del mundo, Con una escala de más de 30 billones de yuanes, las empresas relacionadas pueden centrarse en este campo y seguir un camino de desarrollo diversificado.
“Este año casi no se ha adquirido ningún terreno, pero todavía se celebran reuniones de votación con mucha frecuencia porque la gente de las líneas de inversión y expansión está ocupada lanzando proyectos de construcción de agencias”, dijo a Securities la dirección de una empresa inmobiliaria. Daily El periodista dijo que esta es una de las líneas de negocio importantes que la empresa necesita expandir vigorosamente en el futuro.
“La demanda del mercado de agencias de construcción está generando nuevas demandas. Por ejemplo, los proyectos de empresas de inversión urbana y empresas de gestión de activos deben ser asumidos por empresas de agencias de construcción. El tamaño del mercado es enorme”. Xiao Yunxiang dijo que con el advenimiento de la era bursátil y la industria entrando en la era del desarrollo profesional, el enfoque de las estrategias comerciales de las empresas inmobiliarias está cambiando gradualmente de operaciones con muchos activos a operaciones con pocos activos. áreas clave para explorar nuevos modelos de desarrollo.
En opinión de Liu Shui, el nuevo modelo de desarrollo implica direcciones de activos ligeros como arrendamiento, gestión de propiedades, gestión comercial y construcción de agencias, así como renovación urbana para revitalizar el mercado existente. Además, la logística de almacenamiento. y los REIT de parques industriales y los fondos de inversión de capital privado inmobiliario también son áreas nuevas e importantes.
Vale la pena mencionar que el capital está ayudando a la industria inmobiliaria a avanzar hacia un nuevo período de desarrollo. Por ejemplo, inicialmente se ha creado un mercado de REIT con rentabilidades y riesgos entre el mercado de valores y el mercado de bonos. resultados obtenidos. Hasta el momento, se han incluido 4 REIT de oferta pública con alquiler garantizado. El 27 de diciembre se cotizaron los primeros REIT de parques industriales biomédicos y se aprobaron los primeros REIT de oferta pública de almacenamiento y logística de propiedad privada, lo que es enriquecedor. Los activos subyacentes de los REIT son propicios para la construcción de un nuevo modelo de desarrollo de viviendas que promueva tanto el alquiler como la compra.
Después de 2022, la industria ha marcado un verdadero punto de inflexión. De cara a 2023, lo que se puede esperar es que las empresas inmobiliarias con riesgos de seguros sigan liquidándose de forma ordenada y las operaciones corporativas. Se espera que gradualmente regresemos al camino correcto y aceleremos hacia un nuevo modelo de transformación para sentar una base sólida para el futuro desarrollo saludable de la industria inmobiliaria.