La “oferta puntual de suelo” rompe el cuello de botella del suelo para el turismo rural
¿Qué es la "oferta de terreno puntual"?
El "terreno puntual" puede entenderse como: el área del proyecto se divide en terreno de construcción permanente y terreno ecológico reservado, de los cuales terreno de construcción permanente Se proporciona la mayor cantidad posible, el resto solo se puede expropiar y el terreno se proporciona a los propietarios del proyecto mediante arrendamiento, asignación, administración fiduciaria, etc.
La oferta de tierras puntual es una nueva forma de adquisición de tierras, que se compara con la oferta de tierras única original. (Por ejemplo, si un desarrollador compra un terreno al gobierno basándose en la "oferta de terreno en bloque" con un área de 10,000 metros cuadrados y una proporción de área construida de 2, entonces el desarrollador solo puede construir edificios con un área de no más de 20.000 metros cuadrados.) El suministro de terrenos tipo punto es El área del proyecto se divide en terrenos de construcción permanente y terrenos de construcción permanentes se proporcionarán en la mayor medida posible, y el resto solo podrá ser requisado y. utilizado por el propietario del proyecto mediante arrendamiento, asignación, administración fiduciaria, etc. En términos generales, en un terreno grande, cuántos indicadores de terreno se utilizan y cuánta proporción de área de piso se calcula, el terreno para la construcción se suministra a través de puntos o franjas dispersas, mientras que otros terrenos circundantes se pueden obtener mediante arrendamiento.
En comparación con el modelo tradicional de oferta general de tierras, la "oferta puntual de tierras" tiene las siguientes características:
II
¿Por qué se necesita la "oferta puntual de tierras"?
En los últimos años, impulsado por las políticas de revitalización rural y la demanda del mercado, el turismo rural se ha desarrollado a una velocidad y escala inesperadas, y la contradicción entre el desarrollo industrial y el uso de la tierra se ha vuelto cada vez más tensa. La tierra es uno de los factores de producción más básicos e importantes para el desarrollo del turismo rural y está directamente relacionada con los objetivos de desarrollo industrial y los beneficios sociales.
En el proceso de propuesta y promoción de la estrategia de revitalización rural, el problema de la tierra en el desarrollo del turismo rural se ha vuelto cada vez más evidente. El desequilibrio insumo-producto sin "indicadores de tierra turística" y "tierra turística". "Los indicadores" se han convertido en una limitación para el turismo. Cuestiones fundamentales para el desarrollo industrial. A juzgar por las condiciones objetivas actuales, es difícil fragmentar la oferta de suelo en las zonas rurales.
En primer lugar, en los proyectos de ocio rural, el método tradicional integrado de suministro de tierras tiene problemas como una gran ocupación de tierras, una gran escala de uso de la tierra, una baja proporción de superficie construida, una escasa oferta de tierras por parte del gobierno e indicadores de equilibrio para la ocupación de tierras agrícolas. y compensación.
En segundo lugar, para los proyectos de turismo rural, en términos generales, desde la perspectiva del medio ambiente y la construcción del paisaje, el diseño de las instalaciones es relativamente pequeño y disperso. El método tradicional de proporcionar terrenos en bloques resultará en un enorme desperdicio de terreno, lo que no es rentable ni para los promotores ni para el gobierno.
En tercer lugar, el método tradicional de suministro de tierras requiere demasiado capital y los proyectos de turismo rural tienen un largo ciclo de retorno, por muy ricos que sean los inversores, inevitablemente se sentirán vacilantes y enredados. Por tanto, la oferta de suelo puntual es más realista y propicia para el desarrollo de proyectos de ocio rural.
En cuarto lugar, la oferta de tierras al contado es más propicia para revitalizar los activos inmobiliarios. Casi todos los proyectos dejan tras de sí “residuos de tierra”. La oferta de tierras por puntos puede llevar estas tierras al mercado, revitalizar la reutilización de la tierra, liberar la presión de la gestión de la tierra, recaudar los costos de la tierra de manera oportuna y complementar adecuadamente los ingresos fiscales.
En quinto lugar, según la experiencia pasada, los inversores que traen capital al campo tratan principalmente con colectivos o aldeanos para hacer negocios. Por lo tanto, inevitablemente surgirán problemas como dificultades en el financiamiento de hipotecas y morosidad de los agricultores. Las disputas con los aldeanos a menudo conducen a que los proyectos se abandonen a mitad de camino. El suministro de tierras punto a punto se obtiene convirtiendo primero los terrenos de construcción de propiedad estatal y luego vendiéndolos públicamente, de modo que los proyectos terminados tengan derechos de propiedad, evitando disputas con los aldeanos y garantizando la confiabilidad de la inversión del proyecto.
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La base política de la “oferta puntual de tierras”
Para resolver el “problema de la tierra”, especialmente el problema del desarrollo rural, desde 2015 , departamentos nacionales pertinentes Las políticas de desarrollo rural emitidas proporcionan un claro apoyo y orientación para el turismo rural. La prueba piloto y la promoción de "tierras turísticas" en algunos lugares han logrado grandes avances, y la "oferta puntual de tierras" se ha convertido en un camino de innovación más práctico.
2065438+A principios de 2008, el Gobierno Popular Provincial de Hainan propuso en las "Opiniones sobre un mayor fortalecimiento del macrocontrol de la tierra y una mejora de la eficiencia en la utilización de la tierra" que en la construcción de proyectos turísticos como cientos de ciudades y miles de aldeas y granjas, es necesario mantener el proyecto principal. Al mismo tiempo que conservamos la tierra original circundante, también exploraremos activamente el método descentralizado de "suministro puntual" para mejorar aún más el refinamiento, la precisión y la intensificación del uso de la tierra.
El 30 de junio de 2018, la Oficina General del Gobierno Popular Provincial de Zhejiang emitió "Varias opiniones sobre el desarrollo y utilización de colinas bajas y pendientes suaves para promover la construcción de pueblos y ciudades ecológicos en laderas" (en adelante denominadas "Opiniones").
Las "Opiniones" establecen claramente que "la implementación de la integración punto a área y el suministro diferenciado de tierras" significa que los proyectos de desarrollo y construcción implementan el suministro de tierras en el área del proyecto. Si el área del proyecto es una sola parcela, prevalecerá la parcela de construcción; el proyecto está ubicado en múltiples ubicaciones. Para terrenos, el terreno se proporcionará de acuerdo con la combinación de terrenos de construcción.
2065438+El 27 de julio de 2008, el gobierno provincial de Guangdong emitió el "Plan de implementación de la provincia de Guangdong para promover el desarrollo turístico de toda la región" (en adelante, el "Plan"), brindando apoyo político para el turismo. tierra, con el objetivo de resolver el problema de los problemas comunes de Guangdong que enfrentan las tierras turísticas. El "Plan" claramente apoya a las organizaciones económicas colectivas rurales para que aprovechen plenamente los edificios agrícolas y las granjas inactivas de acuerdo con las leyes y regulaciones, y transformen los B&B, los espacios de los creadores y otros lugares. El plan general de uso de la tierra del municipio (ciudad) puede reservar parte de la cuota de tierra de construcción planificada (que no exceda el 5%) para la construcción de instalaciones de turismo rural dispersas e independientes. Los indicadores requeridos para proyectos de turismo rural pertenecientes a nuevas industrias y nuevos formatos de negocios, así como tierras para medios de vida que cumplan con los requisitos de las políticas específicas de alivio de la pobreza, pueden resolverse a partir de los indicadores de tierras de nueva construcción de la provincia. Esta política no sólo alienta a las zonas rurales a participar activamente en proyectos turísticos, sino que también proporciona seguridad territorial para nuevos tipos de negocios. Por ejemplo, la construcción de B&B puede referirse a esta política de uso del suelo.
En octubre de 2018, el Comité de Desarrollo Turístico Provincial de Jilin emitió la "Orden sobre Hielo y Nieve", que incluye siete medidas prácticas que incluyen política territorial, política de apoyo, política de recompensas y política de beneficio para las personas. Entre ellos, la política agraria menciona específicamente que si la inversión en proyectos de turismo rural cumple con varios planes, quienes invierten en proyectos de turismo cultural pueden lograr una "suministro de tierras punto a punto" mediante arrendamiento primero y; luego transferir; no es permanente. Siempre que se llegue a un acuerdo con el usuario original del terreno para un proyecto de construcción no sexual, se puede construir directamente sin pasar por los procedimientos del terreno de construcción.
Además de Hainan, Zhejiang, Guangdong y Jilin mencionados anteriormente, algunas regiones de Anhui, Chongqing y Sichuan también han introducido políticas relevantes para apoyar la implementación del modelo de "suministro puntual".
Cuatro
¿Cuáles son los casos de "punto de suministro de tierra"?
En el contexto del apoyo político, muchas regiones han adoptado el método de "punto de suministro de tierra". "La oferta de suelo" para proyectos de turismo de ocio encuentra una salida. En los últimos años, el "método basado en el sitio" ha proporcionado nueva vitalidad a los proyectos de turismo rural y ha creado con éxito una serie de excelentes proyectos de ocio y turismo rural, como el valle de Chixin en la montaña Mogan, Hangzhou, la ciudad de Guiyuan en Wulong, Chongqing. , Panyu, Guangdong, etc.
Hangzhou Moganshan Naked Valley 1
El proyecto Zhejiang Deqing Moganshan Naked Castle adopta el método de "suministro de terreno punto a punto y desarrollo vertical", dividiendo el terreno del proyecto en terreno de construcción permanente. Y terrenos de reserva ecológica, de los cuales en la mayor medida posible se proporcionará terreno de construcción permanente, y el resto sólo podrá ser expropiado y utilizado por los propietarios del proyecto mediante arrendamiento, adjudicación, tutela, etc. Chixinbao solo agregó 12 acres de terreno de nueva construcción, y el 80% restante de los edificios se renovó mediante el alquiler de granjas locales. Los aldeanos han transferido más de 200 acres de bosque en el parque, manteniendo su apariencia original y ahorrando en gran medida cuotas de tierra.
2. Chongqing Wulong regresó a su ciudad original.
Guiyuan Town, ubicado en Fairy Mountain Town, Wulong, Chongqing, es un proyecto de ocio rural creado a través de terrenos dispersos. El proyecto tiene una superficie total de 1.163 acres e incluye principalmente 36 edificios de B&B, de los cuales 25 son B&B de nueva construcción y 11 fueron renovados a partir de casas de campo vacías originales. Se entiende que tres granjas vacías han sido renovadas y destinadas a estudios de montaña, centros de recepción y salones de té, mientras que las ocho restantes se transformarán en B&B, albergues juveniles y talleres de experiencia agrícola. La ciudad de Guiyuan es un caso exitoso de desarrollo territorial de un punto a otro y tiene el efecto de promover la implementación de una estrategia de revitalización rural de un punto a otro.
En vista de la particularidad de este proyecto, al igual que otras ciudades turísticas, Guiyuan Town también encontró problemas como dificultades en el suministro de tierras, incumplimiento de la planificación y falta de aprobación previa en la etapa inicial de el proyecto. Posteriormente, de acuerdo con el modelo de "uso puntual del terreno", se realizó la planificación puntual, la aprobación puntual y el suministro puntual de terreno en función del área de construcción del proyecto, el rango de media distancia del edificio y el terreno ambiental necesario. No solo redujo en gran medida el indicador de ocupación de la tierra, sino que también resolvió el problema del uso de la tierra del proyecto, aliviando la presión financiera sobre los inversores. Además, los propietarios de las casas de campo expropiadas arrendarán las tierras cultivadas y las tierras forestales alrededor de las casas de campo a la parte del proyecto a un alquiler de 600 yuanes/mu·año y 150 yuanes/mu·año respectivamente para la construcción de granjas. proyectos relacionados. El plazo del arrendamiento es de 12 años y los agricultores recibirán ingresos por alquiler cada año. Los agricultores locales también han participado en la operación y construcción de la ciudad de Guiyuan, proporcionando una gran cantidad de empleos y mejorando la calidad de vida de los agricultores.
3. Panyu, Guangdong
Para mejorar aún más la tasa de utilización de la tierra y satisfacer las necesidades de desarrollo de los lugares turísticos, Panyu, Guangdong implementa un suministro de tierra basado en puntos para resolver el problema. de construcción turística sobre la base de la cuestión del uso de la tierra de "tierra cultivada cero".
En terrenos no urbanizables, como "colinas bajas y pendientes suaves" fuera del área de planificación, en función de las necesidades de "diseño puntual y desarrollo vertical" de proyectos de construcción turística dispersos, como B&B y casas de campo, suministro de terreno puntual y construcción puntual se realizará y se utilizarán terrenos de construcción no urbanizables. El terreno ecológico reservado permanece intacto. Hasta ahora, el proyecto de construcción de vacaciones Xiaohai Lvwen en la ciudad de Tuci y el proyecto Kangfeng en el bloque Shenjiayang de la ciudad de Xianyao han cumplido las condiciones de planificación y diseño para el suministro puntual, ahorrando más del 60% de la cuota de terreno de construcción.
En general, la "oferta puntual de tierra" es una medida innovadora y un nuevo intento de desarrollar el turismo rural, revitalizar las casas rurales ociosas, aumentar los ingresos de los agricultores y promover la revitalización rural. En cuanto a los dividendos o efectos negativos que traerá el desarrollo y la implementación posteriores, esperemos y veremos.
Cinco
"Dos problemas principales" y "tres estrategias principales"
En el proceso de poner a prueba y promover el "uso puntual de la tierra", se deben resolver dos problemas principales. Problemas que deben evitarse:
En primer lugar, el proyecto de que el capital vaya al campo es una política "lateral". Un beneficio del "uso puntual de la tierra" es que no sólo reduce la cuota de uso de la tierra, sino que también reduce la inversión inicial del proyecto, lo que reduce la presión financiera sobre los inversores. Por lo tanto, algunos proyectos financiados con fondos rurales pueden quedar "marginados" por la política de "uso puntual de la tierra" y obtener ilegalmente terrenos de construcción bajo la etiqueta de terrenos agrícolas de instalaciones o terrenos temporales.
El segundo es el tiempo y precio del arrendamiento de los terrenos de reserva ecológica. Por un lado, el período de arrendamiento de las tierras cultivadas y forestales para el proyecto de la ciudad de Guiyuan es de 12 años, pero los derechos de propiedad de las casas construidas en el terreno de construcción son de 40 años. El período de arrendamiento de la tierra reservada ecológica es incompatible con el período de arrendamiento. el período de transferencia del terreno de construcción, lo que significa que Guiyuan Town El funcionamiento general del proyecto no se puede garantizar durante mucho tiempo y es difícil eliminar los problemas causados por diferentes derechos de propiedad. Por otro lado, aunque la parte del proyecto consideró la cuestión de la compensación y el alquiler de los aldeanos y pagó el alquiler a los agricultores según lo acordado en el contrato, los aldeanos carecieron del espíritu del contrato. A medida que avanzaba el proyecto, los aldeanos locales plantearon demandas de compensación y alquiler que excedieron los nuevos niveles, lo que provocó que el proyecto no pudiera avanzar según lo previsto.
Al implementar la política de "spot land", se deben implementar las siguientes tres estrategias:
El suelo turístico es un tema central relacionado con el desarrollo sostenible y de alta calidad de la industria turística. . Como industria pilar estratégica para la transformación y mejora económica de China en la nueva era, el turismo tiene motivos para recibir apoyo especial en términos de acuerdos del sistema de uso de la tierra, como la industria y la agricultura. La prueba piloto y la promoción de la política de “suministro de tierras punto a punto” son medidas importantes para desarrollar el turismo. Una nueva ronda de optimización y ajuste de los estándares y la gestión de las tierras turísticas basada en la "oferta de tierras punto a punto" es un requisito previo necesario para avanzar en la reforma de la oferta turística de mi país. Empoderará a la industria del turismo y aumentará significativamente su atractivo para el país. capital, talentos y otros factores.