Enfoque de la práctica de título profesional de contador junior 2018: inversión en bienes raíces
(1) Alcance de los bienes raíces de inversión
1.
(1) Los derechos de uso de la tierra en arrendamiento se refieren a los derechos de uso de la tierra obtenidos por empresas mediante cesión o transferencia y arrendados en forma de arrendamientos operativos.
(2) Los derechos de uso de la tierra mantenidos y preparados para su transferencia después de su apreciación se refieren a los derechos de uso de la tierra adquiridos por empresas mediante cesión o transferencia y preparados para su transferencia después de su apreciación.
Pensando en el problema, la empresa transfiere producción o se reubica, y algunos derechos de uso de la tierra cesan para uso personal. La junta directiva tomó una resolución por escrito y decidió continuar manteniendo esta parte de los derechos de uso de la tierra y transferirlos después de que aumente su valor para obtener ingresos por apreciación. Esta situación se clasifica como inversión inmobiliaria.
(3) Las casas de alquiler se refieren a casas y otros edificios propiedad de empresas que se alquilan en régimen de arrendamiento operativo.
Pensando en el problema: la empresa A y la empresa B firman un contrato de arrendamiento operativo. La empresa A alquila su casa con fachada de propiedad a la empresa B por un período de 5 años. Al principio, la empresa B utilizó esta sala para operar su propio restaurante. Dos años más tarde, debido a las continuas pérdidas, la empresa B subarrendaba el restaurante a la empresa C para ganar la diferencia del alquiler.
En este caso, para la empresa A, dado que los derechos de propiedad del escaparate pertenecen a la empresa A, es su propiedad inmobiliaria de inversión. Para la empresa B, dado que no tiene derechos de propiedad, no pertenece a sus bienes inmuebles de inversión.
2. No entra dentro del ámbito de la inversión inmobiliaria.
(1) Los bienes inmuebles de uso propio se refieren a los bienes inmuebles mantenidos para la producción de bienes, la prestación de servicios laborales o la gestión, como fábricas empresariales, edificios de oficinas, derechos de uso de la tierra para la producción y operación de empresas. etc.
(2) El inventario de bienes raíces se refiere a edificios comerciales y terrenos vendidos o en desarrollo por empresas desarrolladoras de bienes raíces para la venta. Esta parte del inmueble pertenece al inventario de empresas promotoras inmobiliarias.
Piensa en una pregunta
(1) ¿Parte de una determinada propiedad es para uso propio y otra parte se alquila? Una parte se utiliza para obtener rentas o plusvalías, y otra parte se utiliza para producir bienes, proporcionar servicios u operar la gestión. La parte que puede medirse y venderse por separado y utilizarse para obtener rentas o plusvalías se reconoce como inversión real. el patrimonio no puede medirse ni venderse por separado ni utilizarse en conjunto. La parte que genera renta o plusvalía no se reconoce como propiedad de inversión.
Por ejemplo, la empresa A tiene un edificio de oficinas en el centro de Beijing con el piso número ***16. El piso 16 se puede medir y vender por separado. En 2009, la empresa A arrendó todo el primer piso a la empresa A como supermercado, los pisos del segundo al décimo a la empresa B como espacio de oficinas y los pisos del 11 al 16 para oficinas personales.
¿Se pueden utilizar los pisos 1 y 2-10 como propiedades de inversión? seguro.
(2) ¿Hoteles y restaurantes propiedad de empresas y operados por ellas? Su objeto social es obtener ingresos por servicios mediante la prestación de servicio de habitaciones a los clientes, el cual no constituye un arrendamiento o inversión inmobiliaria si alquila todo o parte del hotel o restaurante, y la parte arrendada puede valorarse y venderse por separado; La parte arrendada puede reconocerse como inmueble de inversión.
Por ejemplo, la empresa A tiene un hotel de 5 pisos en el centro de Tianjin, que brinda servicios de alojamiento. El quinto piso se puede medir y vender por separado. Actualmente, todo el quinto piso está alquilado a la Compañía A como espacio de oficinas, mientras que los pisos 1 a 4 restantes todavía se utilizan como hotel para brindar servicios de alojamiento.
¿Se puede utilizar el quinto piso como propiedad de inversión? seguro.
(3) ¿Contador de alquiler?
Esta no es una propiedad de inversión. Porque las propiedades de inversión incluyen edificios que se alquilan, es decir, edificios que se alquilan en régimen de arrendamiento operativo, en lugar de mostradores de alquiler.
(4) ¿Casas desocupadas en manos de empresas para operación y arrendamiento?
Los "edificios vacantes" aquí se refieren a edificios que la empresa ha adquirido, construido o desarrollado recientemente pero que aún no han sido utilizados, así como a los edificios que ya no se utilizan para la producción diaria y las actividades comerciales. Se puede operar y alquilar después de haber sido resuelto. Sólo si la autoridad de gestión corporativa (junta directiva u organización similar) toma una resolución formal por escrito que indique claramente que se utilizará para arrendamientos operativos y que la intención de tenencia no cambiará en el corto plazo, se puede considerar como bienes raíces de inversión. incluso si no se firma un contrato de arrendamiento.
(5) Si una empresa alquila dormitorios a sus empleados y cobra alquiler, ¿se considera inversión inmobiliaria?
Los dormitorios alquilados por las empresas a los empleados, incluso si se cobra alquiler, no son bienes inmuebles de inversión. Esta parte del inmueble sirve indirectamente a la producción y funcionamiento de la propia empresa y tiene el carácter de inmueble de uso propio.
Entre los siguientes proyectos, ejemplos de inversión inmobiliaria son ().
A. Casas en venta desarrolladas por empresas inmobiliarias
B. Casas en alquiler desarrolladas por empresas inmobiliarias
C. en poder de empresas
D. Edificios arrendados por empresas mediante arrendamiento operativo.
"Respuesta correcta" b
"Análisis de respuesta" Las casas desarrolladas y vendidas por empresas inmobiliarias pertenecen al inventario de la empresa, los derechos de uso de suelo que posee la empresa para la construcción de viviendas son; activos intangibles; los derechos de propiedad de los edificios alquilados en régimen de arrendamiento operativo no pertenecen a la empresa, no son activos de la empresa y no pueden reconocerse como bienes inmuebles de inversión.
Entre los siguientes proyectos, ejemplos de inversión inmobiliaria incluyen ().
A. Hoteles propiedad de empresas y operados por ellas
B. Edificios de oficinas utilizados por empresas
C. Viviendas comerciales desarrolladas por empresas de desarrollo inmobiliario
D. La empresa posee derechos de uso de suelo que se transferirán después de la apreciación
"Respuesta correcta" d
Opción A de "Respuestas y análisis de casos", propiedad del hotel. y operado por la empresa pertenece a la empresa Los locales comerciales pertenecen a la opción C de activos fijos, las viviendas comerciales que está desarrollando la empresa de desarrollo inmobiliario pertenecen al inventario de la empresa;
Entre los siguientes elementos, los ejemplos que no son propiedades de inversión incluyen ().
A. Edificios arrendados por empresas
B. Las casas arrendadas han vencido y seguirán alquiladas después de ser recuperadas, pero permanecerán vacías temporalmente.
c. Edificios en poder de empresas inmobiliarias y preparados para su venta tras su revalorización.
D. Derechos de uso del suelo en poder de una empresa y destinados a ser transferidos después de aumentar su valor.
"Respuesta correcta" c
La opción c no es una propiedad de inversión y debe tratarse como inventario.
(2) Contabilización de los inmuebles de inversión bajo el modelo de costos
La medición posterior de los inmuebles de inversión tiene dos modalidades: costo y valor razonable. Por lo general, se debe utilizar el modelo de costo y se puede utilizar el modelo de valor razonable cuando se cumplen ciertas condiciones. Sin embargo, la misma empresa sólo puede utilizar un modelo para medir todos los bienes inmuebles de inversión en el futuro y no puede utilizar dos modelos de medición al mismo tiempo.
1. Bienes inmuebles de inversión adquiridos
Los bienes inmuebles de inversión adquiridos se medirán inicialmente de acuerdo con el costo real en el momento de la adquisición. El costo incluye el precio de compra, los impuestos pertinentes y otros. Costos directos: El gasto atribuible al activo. El tratamiento contable es:
Préstamo: inversión inmobiliaria
Préstamo: depósito bancario
2. Inversión inmobiliaria construida o desarrollada por la propia empresa.
El costo incluye los gastos necesarios incurridos antes de construir el activo para alcanzar la condición utilizable prevista, incluidos los gastos de desarrollo del terreno, gastos de construcción e instalación, gastos de endeudamiento que deben capitalizarse, otros gastos pagados y gastos indirectos asignados. esperar. , el tratamiento contable es el siguiente:
Préstamo: inversión inmobiliaria
Préstamo: empresa de construcción en general.
Costos de desarrollo de empresas inmobiliarias
3. Medición posterior de los inmuebles de inversión
(1) Depreciación o amortización de los inmuebles de inversión en el plazo previsto (mensual) , contabilidad El procesamiento es:
Débito: otros costos del negocio
Préstamo: depreciación acumulada de bienes inmuebles de inversión.
Amortización acumulada de bienes inmuebles de inversión
(2) Los ingresos por alquiler obtenidos se tratarán de la siguiente manera:
Débito: depósito bancario
Préstamo: otros ingresos comerciales
Débito: impuesto comercial y recargos
Préstamo: impuesto a pagar - impuesto comercial a pagar
(3) Inversión inmobiliaria está deteriorada Si Si existieran indicios, también se aplicarán las disposiciones pertinentes sobre deterioro de activos. Si se determina deterioro después de la prueba de deterioro, se harán provisiones por deterioro. Si se restituye el valor de los bienes inmuebles de inversión que hayan sido provisionados por deterioro, no podrá revertirse. El tratamiento contable es:
Débito: Pérdida por deterioro de activos
Préstamo: Provisión por deterioro de inmuebles de inversión
4. Las empresas pueden enajenar bienes inmuebles de inversión mediante venta o transferencia externa.
Débito: depósitos bancarios
Préstamo: otros ingresos empresariales
Débito: otros costes empresariales
Depreciación acumulada de bienes inmuebles de inversión (inversión Amortización acumulada de inmuebles)
Provisión por deterioro de inmuebles de inversión
Préstamos: inmuebles de inversión
Ejemplo (2010) Para inversiones que adoptan el modelo de costos para la medición posterior Para bienes inmuebles, los principios de medición posterior son los mismos que para los activos fijos o intangibles. ( )
"Respuesta correcta"√.
Ejemplo Una empresa utiliza el modelo de costos para medir la inversión inmobiliaria. No se consideran gastos como el impuesto empresarial. La información relevante es la siguiente:
En junio de 5438 + febrero de 65438 + agosto de 2009, la empresa A compró un edificio de oficinas. El costo de construcción del edificio de oficinas es de 500 millones de yuanes, la vida útil estimada del edificio de oficinas es de 40 años y el valor residual neto estimado del edificio de oficinas es cero. Se deprecian utilizando el método de línea recta.
Ese día, la empresa A y la empresa B firmaron un contrato de arrendamiento. La empresa A alquiló todo el edificio de oficinas a la empresa B por un plazo de 3 años y un alquiler anual de 20 millones de yuanes, que se pagó a. el comienzo de cada año. El período de arrendamiento comienza a partir del 5438 de junio + 365438 de febrero + 0 días de 2009.
"Respuesta correcta"
(1) Elaborar los asientos contables del edificio de oficinas subcontratado en el año 2009.
Préstamo: Inversión inmobiliaria-edificio de oficinas 50.000.
Préstamo: depósito bancario de 50.000 yuanes.
(2) Elaborar los asientos contables de los alquileres recibidos a principios de 2010.
Débito: depósito bancario 2000
Crédito: otros ingresos empresariales 2000
(3) Elaborar los asientos contables para la depreciación de 2010 de los inmuebles de inversión.
Débito: Otros gastos del negocio 1.250
Préstamo: Depreciación acumulada de inmuebles de inversión 1.250 (50.000÷40).
(4)¿Cuál es el monto de “bienes inmuebles de inversión” en el balance a finales de 2010?
Proyecto "Inversión inmobiliaria" = 50000-1250=48750 (diez mil yuanes)
(5) Suponiendo que se venderá por 600 millones de yuanes una vez que expire el plazo del arrendamiento, preparar el período de arrendamiento Asientos contables relacionados con la venta de edificios de oficinas una vez finalizados.
Débito: Banco 60.000 yuanes.
Préstamo: otros ingresos comerciales 60.000 yuanes
Débito: otros gastos comerciales 46.250
La depreciación acumulada de los bienes inmuebles de inversión es 3.750 (1.250×3)
Préstamo: 50.000 para inversión inmobiliaria.
Ejemplo (2010) La empresa A es una empresa de desarrollo inmobiliario, con un conjunto de viviendas comerciales en stock, con un costo de desarrollo real de 90 millones de yuanes. El 31 de marzo de 2009, la Compañía A entregó el edificio comercial a la Compañía B en régimen de arrendamiento operativo, con un plazo de arrendamiento de 10 años. La empresa A utiliza el modelo de costos para la medición posterior del edificio comercial y acumula depreciación con base en el método de vida promedio. La vida útil estimada es de 50 años y el valor residual neto estimado es cero. Suponiendo que no se tengan en cuenta otros factores, la siguiente afirmación sobre las partidas del balance de la empresa A al 31 de febrero de 2009 es correcta ().
R. El inventario es de 90 millones.
B. Activos fijos de 88,65 millones de yuanes
C. Inversión inmobiliaria de 88,2 millones de yuanes.
D. La inversión inmobiliaria es de 88,65 millones de yuanes.
"Respuesta correcta" d
"Análisis de respuesta" Esta pregunta pone a prueba la contabilidad de la inversión inmobiliaria bajo el modelo de costos. Depreciación acumulada de los bienes inmuebles de inversión de marzo a junio de 2009 5438 + febrero de 2009 = 9000/50 × (9/12) = 135 (diez mil yuanes), valor contable de los bienes inmuebles de inversión = 9000-135 = 8865 (diez mil yuanes) .
(3) Tratamiento contable de los inmuebles de inversión bajo el modelo de valor razonable
1. Bienes inmuebles de inversión adquiridos
Inversiones adquiridas medidas utilizando el modelo de valor razonable Sexual Los bienes inmuebles se medirán inicialmente con base en el costo real en el momento de su adquisición. La determinación de su costo real es consistente con el inmueble de inversión comprado medido utilizando el modelo de costo. El tratamiento contable es:
Debito: inversión inmobiliaria - costo
Préstamo: depósito bancario
2. modelo, la medición inicial debe basarse en el costo real en el momento de la adquisición. La determinación de su costo real es consistente con la de los bienes inmuebles de inversión de construcción propia medidos utilizando el modelo de costo. El tratamiento contable es:
Debito: inversión inmobiliaria - costo
Préstamo: construcción en curso.
Costos de desarrollo
3. Medición posterior de los bienes inmuebles de inversión
Si los bienes inmuebles de inversión se miden utilizando el modelo de valor razonable, se medirán a su valor razonable. en la fecha del balance, no se proporciona depreciación ni amortización.
(1) La diferencia entre el valor razonable de los bienes inmuebles de inversión y su saldo contable se calculará de acuerdo con el siguiente método:
Débito: Bienes inmuebles de inversión-variación en el valor razonable
Crédito: Ganancias y Pérdidas por Cambios en el Valor Razonable
Si el valor razonable es menor que su saldo contable, realice el asiento contable opuesto.
(2) Los ingresos por alquiler obtenidos se tratarán de la siguiente manera:
Débito: depósitos bancarios
Préstamo: otros ingresos empresariales
Débito: Impuesto comercial y recargos
Crédito: Impuestos por pagar - Impuesto comercial por pagar
4. Al momento de enajenar bienes inmuebles de inversión, el tratamiento contable es:
Debito : Depósitos bancarios
Préstamos: otros ingresos comerciales
Débitos: otros costos comerciales
Préstamos: inversión inmobiliaria - costo
- razonable Cambio de valor
Al mismo tiempo:
Débito: ganancias y pérdidas por cambios en el valor razonable
Crédito: otros costos comerciales
Por ejemplo, la empresa A es una empresa de desarrollo inmobiliario. La inversión inmobiliaria se mide utilizando el modelo de valor razonable. No se considera el costo del impuesto sobre las ventas. La información relevante es la siguiente:
(1) El 65 de junio de 438 + 1 de octubre de 2009, la Compañía A firmó un acuerdo con la Compañía AS para arrendar el edificio de oficinas desarrollado a la Compañía AS por un período de 3 años y alquiler anual 5 millones de yuanes, cobrado a principios de año, y la fecha de inicio del arrendamiento es junio de 2009 65438 + octubre de 2065435
El costo del edificio de oficinas es de 90 millones de yuanes y no se ha previsto ninguna provisión por deterioro. sido hecho. El alquiler se cobra el 65438 de junio + 1 de octubre de cada año.
(2) El valor razonable de los bienes raíces de inversión el 5438 de junio + 365438 de febrero + 0 días es 65438 yuanes + 20 millones de yuanes.
(3) El valor razonable de los bienes inmuebles de inversión es de 10, 12 y 31.000 yuanes.
(4) El contrato de arrendamiento vence en febrero de 2011 65438+31. Una empresa llegó a un acuerdo con la empresa para vender el edificio de oficinas por 200 millones de yuanes.
"Respuesta correcta"
(1) Elaborar los asientos contables relacionados con bienes inmuebles a la fecha de conversión de enero de 2009.
Préstamo: inversión inmobiliaria: cuesta 9.000 yuanes.
Préstamo: El coste de desarrollo es de 9.000 yuanes.
(2) Elaborar los asientos contables pertinentes por el alquiler recibido.
Débito: depósito bancario 500.
Préstamo: Otros ingresos empresariales 500
(3) Elaborar los asientos contables de junio de 2009 5438 + 31 de febrero para ajustar la inversión inmobiliaria.
Débito: Inversión inmobiliaria - variación del valor razonable 3.000.
Acreedor: Ganancia por cambios en el valor razonable 3.000 (12.000-9.000).
(4) Elaborar los asientos contables de ajuste de la inversión inmobiliaria a 31 de diciembre de 2012.
Débito: Inversión inmobiliaria - variación del valor razonable 5.000.
Acreedor: Ganancia por cambios en el valor razonable 5.000 (17.000-12.000).
(5) Elaborar asientos contables relacionados con la enajenación de bienes inmuebles de inversión el 31 de diciembre de 2011.
Débito: depósito bancario de 20.000 yuanes.
Préstamo: Otros ingresos del negocio 20.000.
Débito: Otros gastos del negocio 17.000.
Préstamo: inversión inmobiliaria: cuesta 9.000 yuanes.
Inversión inmobiliaria - variación del valor razonable 8.000.
Débito: Variación del valor razonable ganancia y pérdida 8.000.
Préstamo: 8.000 yuanes para otros gastos comerciales.
(4) Cambios en el modelo de medición posterior de los bienes inmuebles de inversión
Una vez determinado el modelo de medición de los bienes inmuebles de inversión, la empresa no podrá cambiarlo a voluntad. Si se cambia el modelo de costo al modelo de valor razonable, debe tratarse como un cambio en la política contable. Cuando se cambia el modelo de medición, la diferencia entre el valor razonable y el valor en libros se ajusta a las ganancias retenidas iniciales (utilidades no distribuidas). ). Los bienes inmuebles de inversión que hayan sido medidos utilizando el modelo de valor razonable no se cambiarán del modelo de valor razonable al modelo de costo.