El concepto de "vivir, no especular" se mantiene sin cambios, y las antiguas comunidades se transforman en nuevos focos de urbanización.
El 22 de mayo se inauguró la tercera sesión del XIII Congreso Nacional del Pueblo, Li Keqiang, Primer Ministro del Consejo de Estado de la República Popular China, entregó un informe sobre la labor del gobierno. En este informe de 10.000 palabras, sólo hay 200 palabras relacionadas con el sector inmobiliario, que son de gran importancia, entre ellas: insistir en el posicionamiento de que las casas son para vivir, no para especular, implementar políticas específicas de la ciudad para promover la estabilidad y desarrollo saludable del mercado inmobiliario; iniciar la renovación de 39.000 zonas urbanas antiguas, instalar ascensores de apoyo y desarrollar servicios comunitarios diversificados, como catering y limpieza.
Por primera vez, el "Informe sobre la labor del gobierno" de este año no estableció un objetivo específico para la tasa de crecimiento económico anual. El primer ministro Li Keqiang señaló que esto se debe principalmente a la gran incertidumbre de la epidemia mundial y a la situación económica y comercial, y que el desarrollo de China enfrenta algunos factores impredecibles. Enfatizó que ya sea para proteger el empleo, proteger los medios de vida de las personas, lograr objetivos de alivio de la pobreza o prevenir y resolver riesgos, se debe apoyar el crecimiento económico y la operación económica estable influye en la situación general.
Dos años después, reitero que “la vivienda no es especulación”
Después de dos años se ha vuelto a mencionar “la vivienda es para vivir, no para especular”, lo cual tiene relación con Los recientes esfuerzos de los gobiernos locales para estimular el mercado inmobiliario se toman con frecuencia.
El posicionamiento de "vivienda para vivir, no para especular" en el mercado inmobiliario apareció por primera vez en la Conferencia Central de Trabajo Económico en febrero de 2016. Posteriormente, algunas regulaciones como "ya no utilizar los bienes raíces como corto plazo" "Medios a largo plazo para estimular la economía", se propuso el argumento. Muchos lugares han introducido sucesivamente y mejorado continuamente políticas de control del mercado inmobiliario, y los efectos del control se han vuelto cada vez más significativos, sentando las bases para el desarrollo relativamente estable del mercado inmobiliario en los últimos años.
Como parte importante de la economía nacional, mantener la estabilidad del mercado es la aspiración del pueblo y la tendencia general. Sólo cuando el desarrollo inmobiliario tenga en cuenta los medios de vida de la gente y obedezca al desarrollo general del país podrá lograr un desarrollo estable y de largo plazo.
"Vivienda no para especulación" apareció en el informe de trabajo del gobierno de 2018, pero estuvo brevemente ausente en 2019. Aunque el informe de entonces pedía "implementar las responsabilidades de las entidades urbanas", este año, a medida que la epidemia de COVID-19 se ha contenido efectivamente, las empresas inmobiliarias han reanudado sus trabajos y el desarrollo y las operaciones inmobiliarias se han reanudado gradualmente.
Según datos de abril publicados por la Oficina Nacional de Estadísticas, el índice de ventas de viviendas comerciales de 50 de 70 ciudades aumentó mes a mes en el índice de ventas residenciales de segunda mano, tres de primer nivel; Las ciudades también han saltado al top ten, a través del sector inmobiliario. Esto se puede ver al estimular el desarrollo económico.
Después de dos años, se ha vuelto a mencionar que "la vivienda es para vivir, no para especular" Recientemente, los gobiernos locales han tomado con frecuencia medidas para estimular el mercado inmobiliario, pero la mayoría de estas políticas terminaron siendo "una sola". -excursiones de un día". El 4 de marzo, se suspendieron las políticas del gobierno municipal de Guangzhou relacionadas con la relajación del mercado inmobiliario; el 5 de marzo, la política de estabilización del mercado inmobiliario de 17 años emitida por el gobierno municipal de Zhumadian fue eliminada del sitio web oficial. Guangzhou y Zhumadian han retirado sucesivamente de los estantes documentos relevantes, despertando una vez más la atención del público sobre la tendencia de la regulación del mercado inmobiliario.
Ding Song, subdirector del Comité de Expertos en Economía Urbana de China, dijo a un periodista de China Business News: “La vivienda para vivir y no para especular es la política central de la regulación del mercado inmobiliario del país. La reciente epidemia ha provocado una relativa recesión económica, el énfasis en la vivienda no es incompatible con la no especulación con la vivienda".
Pan Helin, director ejecutivo del Instituto de Economía Digital de la Universidad de Economía y Derecho de Zhongnan, "Bajo el impacto de la epidemia, tanto los ingresos de la tierra como los bienes raíces se verán afectados. Para rescatar a las empresas, los gobiernos locales sienten la necesidad de relajar las políticas inmobiliarias. Sin embargo, desde una perspectiva de política macro, el gobierno central Todavía se adhiere al principio de que "la vivienda es para vivir, no para especular". El apalancamiento actual del mercado inmobiliario ha alcanzado un cierto nivel y puede reducirse aún más una vez que se relaje la política. Las políticas de control de bienes raíces son más sensibles”.
La declaración de este informe sobre la labor del gobierno sobre bienes raíces es bastante diferente del pasado, y claramente requiere “promover profundamente la nueva urbanización y aprovechar plenamente su papel”. Las ciudades y aglomeraciones urbanas desempeñarán un papel integral en el cultivo de industrias y el aumento del empleo. Nos adheriremos al posicionamiento de que las casas son para vivir, no para especular, e implementaremos políticas específicas para las ciudades para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. y hacer la ciudad más habitable.
”
Jiang Han, investigador senior de Pangu Think Tank, cree: “Una vez más enfatiza que las casas son para vivir, no para especular, pero también aclara el tono principal de las políticas inmobiliarias basadas en la ciudad. . Por un lado, garantiza el suministro estable del mercado inmobiliario; por otro, mediante el papel impulsor integral de las aglomeraciones urbanas, promueve la descentralización de las funciones urbanas, aliviando así la excesiva presión inmobiliaria causada por las aglomeraciones. "
Este año está previsto disponer 3,75 billones de yuanes en bonos especiales de los gobiernos locales, un aumento de 1,6 billones de yuanes con respecto al año pasado, aumentando la proporción de bonos especiales que pueden utilizarse como capital de proyecto. El presupuesto asignará 600 mil millones de yuanes en inversiones. Apoyo clave La construcción "dos nuevas y una importante" que no solo promueve el consumo y beneficia el sustento de las personas, sino que también ajusta la estructura y aumenta la resistencia incluye principalmente: fortalecer la construcción de nueva infraestructura y desarrollar nueva. Generar redes de información, ampliar las aplicaciones 5G, construir pilas de carga y promover vehículos de nueva energía. Estimular la nueva demanda de consumo y promover la modernización industrial.
Fortalecer la construcción de nuevas urbanizaciones, mejorar vigorosamente las instalaciones y las capacidades de servicio del condado.
Liu Ce, director de estrategia, satisfacerá las crecientes necesidades de empleo y asentamiento de los agricultores en los condados. de Caesars Group, dijo: “Se espera que la regulación inmobiliaria no se relaje mucho este año, pero también podemos ver que el gobierno no la relajará mucho. El informe menciona la nueva urbanización y la antigua renovación urbana, que serán de gran importancia. gran beneficio para el campo de la renovación urbana. ”
Resolver el problema de la renovación de antiguas comunidades
La lógica del desarrollo inmobiliario en la era bursátil es diferente a la del pasado.
El proceso de urbanización es sin duda una principal fuerza impulsora del desarrollo inmobiliario. 2019 En 2016, la tasa de urbanización de la población permanente de China superó los 60 por primera vez.
Con la aceleración de la urbanización, la industria inmobiliaria ha entrado en la primera mitad del siglo. Era de "desarrollo incremental". Pasando gradualmente a la segunda mitad marcada por la "gestión de stock", la renovación urbana ha recibido cada vez más atención.
La lógica del desarrollo inmobiliario en la era de stock es diferente a la anterior. En el pasado, “La era incremental puede haber estado dominada por el desarrollo residencial, con casas construidas y vendidas, pero ahora la situación ha cambiado. En el futuro se prestará más atención a la realización y operación de proyectos. En esta etapa, los proyectos rentables que puedan generar suficiente flujo de caja son muy importantes, y los proyectos de renovación urbana cumplen con este requisito. ”
La nueva urbanización será una de las prioridades de inversión de este año. Un informe de la China Index Academy muestra que desde principios de este año, el gobierno central ha enfatizado repetidamente en reuniones importantes la necesidad de fortalecer la economía. renovación y mejora de viviendas existentes En este "Informe de labor del gobierno", se afirma claramente que se construirán y renovarán 39.000 antiguas comunidades urbanas, en las que participarán casi 7 millones de hogares, lo que supone el doble de la intensidad del año pasado. ' condiciones de vida, también puede ampliar la demanda interna y promover la inversión efectiva
Según el análisis de RealData, según datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, 17.000 antiguas zonas residenciales atraerán 5 billones. yuanes de inversión. Calculado de forma proporcional, se espera que las 39.000 zonas residenciales promovidas esta vez atraigan aproximadamente 1,2 billones de yuanes de billones de yuanes.
No es fácil renovar las comunidades antiguas, y eso es problemático. A menudo surgen problemas difíciles de ajustar, como conflictos de intereses entre los pisos altos y bajos de los ascensores y conflictos de intereses entre automóviles y automóviles durante la renovación de los estacionamientos.
El representante del Congreso Nacional del Pueblo, Yu, cree que durante la renovación. En el proceso de transformación es muy importante hacer un buen trabajo de comunicación y coordinación en todos los aspectos. “De hecho, la principal dificultad es la comunicación y la coordinación. Los líderes son muy importantes, incluidos los comités de propietarios o los comités de vecinos, quienes deben desarrollar plenamente su papel de coordinación. Además de la coordinación formal, lo más importante es la coordinación entre vecinos y propietarios. "
Considerando que muchas comunidades antiguas se enfrentan a una población "envejecida", Jiang Ming, representante del Congreso Nacional del Pueblo, sugirió: "En la renovación de las comunidades, se pueden aprovechar de 200 a 500 metros cuadrados de espacio. para las personas mayores, el gobierno apoya las operaciones orientadas al mercado y los hogares compran servicios. "
En el proceso de renovación de las antiguas comunidades, Wang Yuzhi, representante del Congreso Nacional del Pueblo y director del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de la provincia de Shandong, sugirió que el diseño y la financiación de alto nivel Se debe aumentar el apoyo y se deben introducir mecanismos de servicio a largo plazo. "Introducir creativamente algunas políticas, como la política agraria". Shandong tiene una política que integra orgánicamente el uso de la tierra de baja eficiencia, que se utiliza principalmente para la construcción de instalaciones de servicios de apoyo para la renovación de antiguas áreas residenciales.
Otra es la política de planificación, que puede liberalizarse moderadamente sin violar las normas de planificación obligatorias. ”
Según las estadísticas de RealData, más de la mitad de las 50 principales empresas inmobiliarias han realizado negocios de renovación urbana, incluidas Country Garden, Vanke, Evergrande, Poly, etc. Sin embargo, en la actualidad, la renovación urbana y proyectos de renovación La distribución espacial es obviamente desigual y todavía hay mucho espacio para que las empresas inmobiliarias inviertan en esta área
Normalización de la regulación inmobiliaria en la era bursátil
Además del contenido relevante de este "Informe de labor del gobierno", cuestiones como cuándo se aplicará el impuesto sobre bienes inmuebles. se introducirá y la tasa de interés de financiación de las empresas inmobiliarias también ha atraído mucha atención.
p>Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que el año pasado, la inversión nacional en desarrollo inmobiliario fue de 13.2194 millones de yuanes. un aumento del 9,9% interanual. Entre ellos, la inversión residencial fue de 9,7071 millones de yuanes, un aumento del 13,9% en comparación con 2018.
En mayo de 2018, el Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la aceleración". "La mejora del sistema económico de mercado socialista en la nueva era", que mencionaba "el avance constante de la legislación sobre impuestos sobre bienes inmuebles". Chen, analista de Great Wall Securities, cree que esta vez "Trabajo gubernamental" El informe no menciona los impuestos sobre bienes inmuebles. Esta es la primera vez en tres años que el “Informe de trabajo del gobierno” del año pasado propuso que el impuesto a la propiedad “promueva constantemente la legislación sobre impuestos a la propiedad” y que el proceso del impuesto a la propiedad pueda ralentizarse
“El impuesto a la propiedad es. un ajuste importante en los ingresos fiscales de nuestro país. Con un gran número de casas nuevas en el mercado, la financiación del suelo en la era del stock inmobiliario es insostenible, y gravar el gran número de propiedades que ya poseen los residentes es la tendencia futura. "Ding Song señaló que, bajo la incertidumbre económica actual, puede ser difícil de implementar en los últimos años, pero como tendencia importante, el país ha estado mejorando y gestándose, y se estima que puede haber un gran avance en 3-5 años.
“El propósito de la legislación sobre impuestos inmobiliarios es cambiar el status quo de los impuestos existentes que enfatizan la circulación y descuidan el mantenimiento, y lograr el efecto de optimizar el sistema de impuestos inmobiliarios. Por un lado, el actual impuesto sobre el volumen de negocios restringe las transacciones de viviendas y reduce encubiertamente la oferta de viviendas existentes; por otro lado, el impuesto que debería soportar el vendedor se traslada fácilmente al comprador, lo que encubre un aumento de los precios de la vivienda; . "58 Zhang Bo, presidente de la sucursal del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Anjuke, señaló que una vez que se promulgue el impuesto sobre bienes inmuebles, será más razonable que quien lo posea pague impuestos. Sin embargo, debido a que el impuesto sobre bienes inmuebles en sí implica un Con muchos vínculos e impactos, su proceso de promoción requiere no solo garantías a nivel institucional, sino que también debe combinarse con el desarrollo inmobiliario nacional.