El día 18, la capital provincial emitió nuevas políticas para el mercado inmobiliario: los pagos iniciales en 5 ciudades son tan bajos como el 20%.
Casualmente, del 26 de abril al 10 de mayo, Shenyang emitió seis avisos consecutivos, que iban desde reducir el período de exención del impuesto al valor agregado en las transferencias de vivienda hasta cancelar la necesidad de que los no locales paguen seguridad social o gastos personales. impuestos al comprar casas y apoyo a la vivienda para personas mayores. Optimizar los controles políticos en términos de demanda y reducir el ratio de pago inicial para segundas viviendas.
En comparación con la mayoría de las otras ciudades, Jinan y Shenyang tienen una mayor frecuencia de regulación, lo que destaca la urgencia de la regulación de políticas. Esto también refleja la amplia cobertura y la gran pertinencia de las recientes nuevas políticas del mercado inmobiliario. Bajo el tono político de "vivienda para vivir, no para especular" y apoyar una demanda de vivienda razonable, varias localidades han implementado políticas específicas de la ciudad e introdujeron políticas de apoyo al lado de la demanda.
Hasta el 26 de mayo, según estadísticas incompletas del Centro de Investigación de Datos de Vivienda de Zhuge, desde este año, se han introducido políticas de apoyo más de 210 veces, cubriendo más de 120 ciudades, y el número de ajustes en Mayo llegó a 93 veces.
Entre las ciudades que han introducido nuevas políticas en el mercado inmobiliario, las capitales de provincia suelen ser las ciudades con mayores ventajas en población, industria y desarrollo económico de la provincia, y la demanda de compra de viviendas es relativamente fuerte. . Clasificar el contenido regulatorio de las capitales provinciales y los efectos regulatorios de las capitales provinciales representativas ayudará a profundizar la comprensión de esta ronda de regulación y proporcionará una referencia para una posible optimización de políticas futuras.
265438+ Según estadísticas incompletas de los reporteros del 20th Century Business Herald, desde marzo, al menos 18 capitales de provincia han introducido políticas de apoyo al mercado inmobiliario, incluidas Zhengzhou, Nanchang, Harbin, Fuzhou, Lanzhou, Kunming y Yinchuan. y Guiyang, Shenyang, Nanning, Changchun, Changsha, Haikou, Chengdu, Hangzhou, Wuhan, Taiyuan, Jinan.
¿Cuáles son los principales contenidos de las nuevas políticas para el mercado inmobiliario de la capital de provincia? ¿Cuál es el efecto de la regulación de políticas en ciudades clave? ¿Existe alguna posibilidad de incrementar la política de seguimiento?
Muchas capitales de provincia han relajado las restricciones de compra y venta.
Antes del 1 de marzo, las políticas de apoyo a la demanda en varios lugares eran principalmente subsidios a la vivienda, reducción de los ratios de pago inicial, reducción de las tasas de interés hipotecarias y aumento de los límites de los préstamos de los fondos de previsión. Las ciudades de liberación son principalmente ciudades de tercer y cuarto nivel con fundamentos de mercado deficientes.
El 1 de marzo, Zhengzhou publicó una nueva política para el mercado inmobiliario número 18, que cubre múltiples direcciones, como apoyar la demanda de vivienda razonable, mejorar la oferta del mercado inmobiliario y aumentar el apoyo al financiamiento crediticio. Entre ellos, las familias de edad avanzada pueden comprar una casa más, y el estándar de identificación para la primera casa se ha ajustado de "reconocer la casa y suscribir el préstamo" a "reconocer la casa pero no suscribir el préstamo", lo que hasta cierto punto En cierta medida, rompe el marco de política de límite de compras y préstamos original y la industria lo considera una veleta.
“Políticas similares también han inspirado a otras ciudades de China, debido al aumento de la liquidez crediticia y la reducción de los costos de capital, las políticas para las segundas viviendas serán más relajadas en el futuro”. Yuejin, del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo esto cuando se presentó el New Deal en Zhengzhou.
Después de la publicación del New Deal de Zhengzhou, cada vez más capitales de provincia se han sumado a la optimización de las políticas del lado de la demanda, y el contenido de las políticas se ha ampliado y ampliado aún más.
“Reconocer una casa pero no un préstamo” se ha convertido en una forma importante para que muchas capitales de provincia apoyen la demanda de viviendas mejoradas. Siete ciudades, entre ellas Zhengzhou, Lanzhou, Yinchuan, Guiyang, Changchun, Taiyuan y Jinan, han introducido las políticas correspondientes.
Changchun tiene regulaciones más detalladas al respecto. Para las familias que poseen una casa y han cancelado su préstamo para la compra de vivienda, no solo los bancos aplicarán la tasa de interés del primer préstamo hipotecario, sino que el Centro de Gestión del Fondo de Previsión también aplicará la tasa de interés del primer préstamo del fondo de previsión para la segunda solicitud de provisión de vivienda. financiar préstamos personales para vivienda.
Apoyar a familias de edad avanzada o familias con varios hijos para comprar más de una casa también se ha convertido en una nueva tendencia en la regulación de las capitales provinciales en los últimos años. Después de Zhengzhou, cinco ciudades, incluidas Lanzhou, Shenyang, Hangzhou, Wuhan y Jinan, han introducido políticas similares. Entre ellos, Jinan exige que los padres compren una casa nueva para las personas mayores, y deben cumplirse las condiciones para que los padres obtengan un permiso de residencia por más de 6 meses para frenar la inversión y la especulación inmobiliaria.
Además de permitir que los padres se unan a las familias de sus hijos, las familias con dos hijos y tres hijos pueden adquirir 1 apartamento nuevo. Wuhan también ha dejado claro que las familias registradas en Wuhan cuyos hijos vienen a Wuhan a vivir con sus padres pueden comprar una casa. Actualmente, esta política es poco común en otras ciudades.
Los expertos de la industria dijeron que apoyar las necesidades de cuidado de personas mayores y compra de viviendas no sólo puede satisfacer las necesidades de vivienda de los grupos correspondientes, sino también ampliar el poder adquisitivo real del mercado. Sin embargo, desde un punto de vista práctico, debido a que los grupos involucrados son relativamente pequeños, el impacto en el mercado general de la ciudad es limitado.
Las restricciones de compra y venta son una política regulatoria poderosa y el medio central para endurecer la regulación inmobiliaria. Recientemente, las restricciones de compra y venta en muchas capitales de provincia se han relajado en diversos grados.
En comparación, más capitales de provincia han ajustado las restricciones de compra. Además del aumento mencionado anteriormente en las calificaciones de vivienda para personas mayores y familias con muchos hijos, nueve capitales de provincia, incluidas Fuzhou, Yinchuan, Shenyang, Changsha, Chengdu, Hangzhou, Wuhan, Jinan y Taiyuan, han ajustado sus políticas de restricción de compras a diferentes grados.
Por ejemplo, Fuzhou estipula que las familias fuera de las cinco ciudades pueden comprar casas en las cinco ciudades sin proporcionar certificados de seguridad social o impuestos. Las casas compradas en la ciudad central de los condados suburbanos de Chengdu ya no se contabilizarán; el número total de casas a nombre de la familia comprando 5 casas en Hangzhou. No existe un requisito de período de pago de seguridad social para casas de segunda mano menores de 20 años, y los requisitos de seguridad social o impuestos personales para el registro de hogares no locales se reducen a 12 meses Changsha estipula que, como casa familiar, no está incluida en el número total de casas familiares alquiladas.
En términos relativos, Shenyang, Yinchuan y Taiyuan han realizado mayores ajustes en las restricciones de compra. Shenyang ha aclarado que las familias con residencia registrada no local no necesitan requisitos de seguridad social o impuestos personales para comprar casas en Shenyang; Yinchuan propuso que el número de casas compradas y los compradores no estén sujetos a restricciones de registro de hogares; sobre los nuevos ciudadanos y los jóvenes que compran su primera vivienda, y no es necesario presentar los certificados pertinentes para la compra de la primera vivienda.
Harbin, Yinchuan y Jinan han ajustado sus políticas de restricción de ventas. Harbin canceló la política de restricción de ventas, Yinchuan propuso que los contratos de venta de viviendas comerciales firmados por la ciudad no tengan límite en el período de transferencia, y Jinan acortó el período de restricción de ventas de dos años para certificados de bienes raíces a dos años para firmas en línea.
El gerente de operaciones regionales de una empresa de bienes raíces de marca dijo en una entrevista con un periodista del 21st Century Business Herald que para las familias necesitadas, el mayor costo de comprar una casa proviene del índice de pago inicial y presión crediticia, por lo que reducir el índice de pago inicial es importante para ellos. Este es un gran beneficio para las familias necesitadas.
Reducir el ratio de pago inicial o aumentar el límite de préstamo, especialmente el límite de préstamo del fondo de previsión, se ha convertido en una opción para cada vez más capitales de provincia. Once ciudades, entre ellas Nanchang, Lanzhou, Kunming, Yinchuan, Guiyang, Shenyang, Nanning, Changchun, Haikou, Taiyuan y Jinan, han introducido políticas pertinentes. Entre ellos, el porcentaje de pago inicial para la primera vivienda en Lanzhou, Yinchuan, Guiyang, Changchun y Taiyuan puede ser tan bajo como el 20%.
Además, varias regiones también han realizado ajustes de políticas personalizados en función de los mercados locales. Por ejemplo, Shenyang y Hangzhou han ajustado el período de exención del impuesto al valor agregado para las transacciones de vivienda de 5 a 2 años. Changchun continúa otorgando subsidios de vivienda a los talentos y los agricultores que se mudan a las ciudades. Los talentos que compran casas. La familia de tres hijos de Hangzhou se refiere a que las "familias sin hogar" tienen prioridad para participar en la lotería de nuevas casas.
Después de la publicación de la política, el desempeño del mercado en varias regiones varió
Del informe de trabajo del gobierno de este año, que propuso apoyar el mercado de viviendas comerciales para satisfacer mejor las necesidades de vivienda razonables de los hogares. compradores, tras el anuncio del PCC a finales de abril La reunión del Buró Político del Comité Central del PCC dejó en claro que apoyará a varias localidades para mejorar las políticas inmobiliarias de acuerdo con las condiciones locales y apoyará las rígidas y mejoradas necesidades de vivienda en la reciente Asamblea Nacional. En la reunión del Congreso Popular, el gobierno central ha emitido repetidamente señales políticas positivas.
Este año, varias regiones han introducido con frecuencia políticas de apoyo a la demanda, con más de 90 controles en mayo. Desde marzo, al menos 18 capitales de provincia han emitido 26 pólizas. Sin embargo, todavía está por determinar en el mercado hasta qué punto se ha satisfecho la demanda razonable de vivienda mediante diversos controles políticos del lado de la demanda.
En conjunto, según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, los precios de la vivienda en 70 ciudades no mostraron signos de recuperación en abril. Los precios de la vivienda en las ciudades de primer, segundo y tercer nivel en general cayeron mes a mes. intermensual y continuó cayendo año tras año. En términos de transacciones, la superficie de ventas de viviendas comerciales cayó un 25,4% de junio a abril y la disminución del volumen de transacciones se amplió. A finales de abril, la superficie de viviendas comerciales en venta aumentó un 14,8%.
Desde la perspectiva del mercado inmobiliario nacional, el efecto de la regulación política no es obvio. Sin embargo, los mercados urbanos están claramente diferenciados y las respuestas de las políticas de las capitales provinciales al mercado también varían de una ciudad a otra.
Tomemos Zhengzhou, la primera ciudad en publicar políticas de apoyo desde marzo, Harbin, la primera ciudad en levantar las restricciones a las ventas, Shenyang, Hangzhou y Chengdu, que han publicado intensamente políticas de apoyo, como ejemplos para observar la situación del mercado después se publica la política. Cinco Entre las ciudades, Hangzhou tiene el efecto regulatorio más significativo.
“En la última semana del New Deal, el mercado inmobiliario de Hangzhou ha mostrado signos de recuperación y el efecto de promoción ha sido obvio”, dijo Shangguan Jian, presidente de Hangzhou RealData, al 21st Century Business Herald. reportero. Shangguan Jian dijo que a partir del 24 de mayo, después del New Deal, el número de clientes que visitaron la propiedad aumentó en un 81%, el número de listados de viviendas aumentó en un 72%, la oferta y la demanda aumentaron efectivamente y el volumen de transacciones aumentó ligeramente.
Shangguan Jian cree que este es al menos un buen comienzo para el actual mercado inmobiliario de Hangzhou. Desde la entrada inicial al mercado hasta su posterior finalización y sustitución, la sincronización puede movilizar ordenadamente la liquidez de toda la vivienda de segunda mano y también promover la transacción de viviendas nuevas, lo que favorece la restauración de un ciclo ecológico virtuoso en el Mercado inmobiliario.
En contraste, las políticas introducidas por Chengdu el 16 de mayo son relativamente suaves. Aunque las transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano también han aumentado después del New Deal, el mercado en general no ha cambiado mucho. Los datos básicos muestran que del 16 al 22 de mayo, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en Chengdu fue de 294.000 metros cuadrados, un aumento del 19% mes a mes, y estuvo en un nivel alto durante el año. Sin embargo, el mercado local es en general estable, según entrevistas con compradores, agentes inmobiliarios y promotores inmobiliarios locales.
Afectado por la epidemia y el desastre de las fuertes lluvias del "20 de julio" en Zhengzhou, el mercado de Zhengzhou todavía estaba operando en su nivel más bajo en marzo y abril, y el efecto de la política fue limitado. Recientemente, el mercado se ha recuperado ligeramente debido al impacto positivo de la reducción de los tipos de interés hipotecarios.
Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas y la Oficina Municipal de Administración de Bienes Raíces y Seguridad de la Vivienda de Zhengzhou, después de que se publicó la política, los precios de las casas nuevas y de segunda mano en Zhengzhou no dejaron de caer en En marzo y abril, el volumen de transacciones mejoró, pero en comparación con el año pasado todavía hay una gran brecha en comparación con el mismo período. En abril, los precios de las viviendas nuevas y de segunda mano en Zhengzhou cayeron un 0,3% y un 0,5% respectivamente. Se realizaron 6.898 transacciones de vivienda nueva y 6.011 transacciones de vivienda de segunda mano, un descenso del 67% y del 18% respectivamente.
Recientemente, las tasas de interés para préstamos para primera vivienda y segunda vivienda en Zhengzhou han caído al 4,25% y 5,05% respectivamente. Las inspecciones y transacciones de viviendas han mejorado y el mercado se está recuperando.
A pesar de la introducción intensiva de políticas, el mercado inmobiliario de Shenyang aún no se ha recuperado. A principios de mayo, los especialistas en marketing de las empresas inmobiliarias de la marca Shenyang dijeron a los periodistas que las transacciones del mercado inmobiliario de Shenyang todavía eran lentas y que aún haría falta un ciclo para que el mercado se recuperara. Los datos del Departamento de I+D de Shenyang Zhongyuan muestran que del 22 al 22 de mayo, tanto el volumen de transacciones como los precios en el mercado inmobiliario de Shenyang disminuyeron. Al 22 de mayo, el inventario de viviendas comerciales en Shenyang era de 16,33 millones de metros cuadrados y el ciclo de ventas es de aproximadamente 19 meses.
En comparación, entre las cinco ciudades, Harbin tiene la política más fuerte, y la política de restricción de ventas es uno de los medios clave para frenar la demanda de inversión y la especulación inmobiliaria. El 25 de marzo, Harbin anunció que planeaba cancelar la política de restricción de ventas y emitió oficialmente un documento el 23 de mayo.
Han Tao, subdirector general de E-House Harbin y director ejecutivo de la Asociación de la Industria de Gerentes Profesionales y Corredores de Bienes Raíces de Harbin, dijo a los periodistas que después de que se levantaron las restricciones a las ventas, un gran número de artículos de segunda mano Se añadieron casas al mercado en Harbin y el tipo de interés de los préstamos para la primera vivienda era tan bajo como el 4,25 %, pero el rendimiento de las transacciones de casas de segunda mano sigue siendo deficiente, lo que aumenta aún más la dificultad de las casas nuevas.
Hantao dijo que la epidemia es la razón principal que afectará al mercado de Harbin en el futuro cercano. Un informe del Centro de Investigación de Datos Inmobiliarios Harbin Kejun muestra que las principales oficinas de ventas en Harbin continuaron suspendiendo sus operaciones en abril y el volumen de transacciones cayó significativamente. En abril, el volumen de transacciones de viviendas comerciales fue de 96.700 metros cuadrados, una disminución intermensual de más del 67%.
Después de la publicación de las políticas del lado de la demanda, la respuesta del mercado en las cinco ciudades fue diferente. Por un lado, los cambios del mercado están relacionados con la fortaleza de las políticas y también es una capital provincial de moda. Después del New Deal en Hangzhou, los cambios en el mercado se hicieron más evidentes, principalmente debido a las políticas más estrictas en Hangzhou. Shangguan Jian dijo que el inventario de casas de segunda mano en Hangzhou es alto y la demanda del mercado es débil. El New Deal ha reducido considerablemente el umbral para la compra de viviendas, lo que puede liberar una gran cantidad de demanda en un corto período de tiempo y compensar la falta de compra de viviendas después del "85 New Deal".
Pero, por otro lado, los efectos de las políticas también están relacionados con los fundamentos urbanos. Por ejemplo, Hangzhou y Chengdu tienen industrias relativamente fuertes, un flujo continuo de población y un fuerte poder adquisitivo, mientras que Harbin ha continuado una salida de población, lo que hace más difícil eliminarlos.
Además, también se ve afectado por factores inesperados. Por ejemplo, Harbin no ha podido ver casas en línea durante mucho tiempo debido a la epidemia, lo que dificulta las transacciones. Zhengzhou se vio afectada por el desastre de las fuertes lluvias "7·20" y el mercado aún se está recuperando. Factores como la actual presión a la baja sobre la macroeconomía, la recuperación más baja y las bajas expectativas de la industria inmobiliaria, la incertidumbre de la epidemia y la inestabilidad del empleo y los ingresos personales también afectan la liberación de los efectos de las políticas.
En general, Meng Xinxin, analista de la División de Índices de la Academia de Índices de China, dijo a los periodistas que la optimización y el ajuste de políticas en ambos extremos de la oferta y la demanda en varias regiones seguirán aumentando este año, y esto ronda de regulación ayudará a promover la liberación de la demanda de vivienda razonable. Sin embargo, el mercado inmobiliario de muchas ciudades todavía enfrenta una tremenda presión de ajuste. Las mejoras en las políticas del lado de la demanda ayudarán a acelerar el ritmo de recuperación del mercado. En el futuro, se espera que más ciudades incrementen sus esfuerzos en el ajuste de políticas y aceleren el ritmo de introducción, especialmente las ciudades en el ciclo de ajuste.
(Autor: Sha Li Editor: Du Hongyu)