¿Es realmente una buena oferta una casa con una gran "zona de robo"?

A la hora de comprar una casa en China, nunca se puede evitar una palabra: vivienda pública. Si observamos las principales economías del mundo, sólo mi país continental y Taiwán siguen utilizando este extraño método de fijación de precios para las transacciones inmobiliarias. ?

En comparación con Taiwán, China continental es mucho más feliz. La tasa promedio de adquisición de viviendas en Taiwán es sólo del 50-70%. Cuando se compra una casa, la mitad de ella es compartida. Para las casas nuevas construidas en los últimos 10 años, se comparte un promedio del 35% de la superficie.

Para aquellos que aún no han comenzado a comprar una casa, deben entender estos conceptos: ?

Área útil (área de alfombra) = área total de cada habitación?

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El área que realmente se puede utilizar para colocar muebles se llama "área de alfombras" en Hong Kong. Como sugiere el nombre, es el espacio en el suelo que se puede alfombrar (incluidas cocinas y baños). ). Generalmente no se incluyen alféizares de ventanas, terrazas y balcones abiertos. ?

Área interior (área útil) = área útil, espesor de pared, balcón?

El espesor de la pared se suma al área utilizable. Debido a que el área interior y el área de uso no son muy diferentes, a menudo se confunden. Al comprar una casa en Japón, se calcula en función del área interior del apartamento, pero no incluye el balcón. ?

Área del edificio = área compartida dentro del apartamento?

La llamada área compartida significa que el área pública total de todo el edificio se suma y se distribuye a cada hogar. ¿Cuánto es el área? Cada región del país tiene regulaciones diferentes sobre cómo se calculan los puestos públicos. Las escaleras, los vestíbulos y los huecos de los ascensores están incluidos en el espacio público. ?

En todo el país, a excepción de Chongqing, que calcula el área interna, todo se basa en el área de construcción. El estándar en el certificado de bienes raíces también es el área de construcción. ?

¿Por qué nos tomamos tantas molestias para crear estos sistemas que otros países del mundo encuentran engorrosos? Esto también se debe a los astutos promotores inmobiliarios de Hong Kong. ?

¿La creatividad infinita de los desarrolladores de Hong Kong?

Li Ka-shing y su grupo Cheung Kong a menudo reciben disparos inocentes debido a su condición de "hombre más rico". Hace algún tiempo, Li Ka-shing anunció su retiro. Un artículo en línea titulado "El inventor del" puesto público "se ha retirado, ¿cuándo se retirará el" puesto público "culpa directamente a Li Ka-shing?" se volvió a publicar en grandes cantidades. ?

De hecho, aunque Li Ka-shing tiene una gran influencia en el sector inmobiliario, no es el inventor del "puesto público". ?

1952: ¿Ventas de Strata?

Antes de esto, los edificios en Hong Kong e incluso en todo el mundo se vendían en su totalidad. Aquellos que podían permitírselo eran ricos o adinerados. En la empresa, la gente corriente sólo alquila casas y no puede permitirse comprar una casa fácilmente.

△Edificios de viviendas centrales en la década de 1950. La mayoría de los edificios de viviendas de la posguerra tenían cinco pisos, no tenían ascensores y cada edificio ocupaba un área muy pequeña.

International Red Star Investment. Wu Duotai del grupo sintió que los fondos de recaudación de alquileres a largo plazo tardaban en recuperarse, por lo que después de discutir con el abogado, tomó la iniciativa de dividir el edificio y venderlo. Un edificio de 5 pisos se dividió en 5 partes. promedio y vendidos a 5 personas respectivamente.

△Dr. Wu Duotai (1991-2005), quien fue presidente de Hong Kong International Red Star Investment Group Co., Ltd. y miembro del Comité Nacional de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino durante su vida

Debido a que este enfoque no tiene precedentes, registro En ese momento, 5 personas que compraron un edificio firmaron un documento con los derechos de propiedad. En aquel momento se trataba de un modelo totalmente innovador. Con este método, en 1952 dividió los dos edificios en 10 unidades y se agotaron en pocos días.

△ Nada menos que No. 56 ~ 58 Hillside Road, Tsim Sha Tsui, en la industria inmobiliaria "Siu Kong Village". La ubicación actual es un edificio nuevo renovado en 1982, pero aún puede serlo. visto que el terreno no es grande

Pero incluso si se venden por separado, estos apartamentos de 1000 pies cuadrados (casi 90 metros cuadrados) en cada piso tienen un precio de 20.000 dólares de Hong Kong, el salario mensual de un Hong común. La gente de Kong cuesta sólo entre doscientos y trescientos yuanes, por lo que es imposible pagar tanto dinero de una vez para comprar una casa. Al año siguiente, se produjo otro invento revolucionario en la pequeña y mágica tierra de Hong Kong. ?

1953: ¿Vender propiedades sobre plano?

Aunque las ventas de estratos han reducido el umbral para comprar una casa, sigue siendo muy cara. El público en general todavía no puede permitírselo. Compre una casa y el mercado inmobiliario no está de moda.

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En ese momento, Fok Ying-tung del Grupo Huo adquirió el terreno en la calle Sifang, Yau Ma Tei, y planeó construir más de 100 casas de vecindad de cinco pisos. También planeó venderlas. edificios por estratos. ?

Para acelerar la rotación de capital y reducir la presión financiera, después de una reunión con su abogado, decidió vender casas sobre plano al público antes de comenzar la construcción y apoyó el pago a plazos. un pago inicial de 10 a 30, y luego se hizo posible reservar un apartamento. Además, inventó el "folleto de ventas", lo que ahora llamamos un plano de planta, que se imprimió durante la noche y se distribuyó al público.

△Fok Ying-tung (1923~2006), un hombre de negocios patriótico, ex miembro del Comité Nacional de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino y la sexta persona más rica de Hong Kong según Forbes en 2006

Este tipo de enfoque que ahora creemos que es raro y común es precisamente el mundo de Huo Yingdong que causó sensación por primera vez ese año. El primer día que el proyecto de la calle Sifang salió a la venta, los compradores acudieron en masa y quienes compraron el espacio pudieron revenderlo fácilmente a un precio más alto. Más de 100 edificios de viviendas y más de 1.200 apartamentos se agotaron rápidamente. Desde entonces, la gente de Hong Kong ha denominado este método de vender propiedades sobre plano y pagar a plazos "vender propiedades sobre plano".

△Los ciudadanos de Hong Kong se apresuran a comprar propiedades sobre plano

Después de disfrutar de los beneficios de vender propiedades sobre plano, Fok Ying-tung construyó el Champagne de 8 pisos Building, que era el edificio más alto de Kowloon en ese momento. No sólo eso, también planea dividir cada piso en dos y venderlos por separado. ?

Como resultado, el área de cada hogar en cada piso es diferente. El método anterior de distribución equitativa de cada piso ya no es factible. El mantenimiento del ascensor y la modificación de la propiedad. arrendamiento son propensos a disputas. ?

Una vez que Huo Yingdong y el abogado británico lo calcularon juntos, de acuerdo con el formulario de "contrato público de ***", las personas en el edificio se distribuyeron según la superficie del terreno y diferentes números de hogares. Representaron diferentes proporciones. Adquirieron los derechos de propiedad de todo el edificio.

△Ahora el edificio Champagne se enfrenta a la amenaza de adquisición y demolición.

Desde entonces, se han sentado las bases para el formato de "puesto público". Debido a que los edificios en ese momento no se podían dividir y vender, equivalía a que todos se unieran para comprar la propiedad y, naturalmente, el área pública también necesitaba ser repartida. Se ha convertido en una tradición en el mercado inmobiliario de Hong Kong que las ventas de viviendas se calculen en función de la superficie construida.

1980-2010: ¿Fa Shui Lou?

Los cantoneses dicen "Fa Shui", lo que significa que si compras dos kilogramos de calamar, un kilogramo estará lleno de agua. ?

Hong Kong entró en un auge inmobiliario en la década de 1980. La gente podía comprar un automóvil con un solo pago inicial y las "casas fashui" comenzaron a generalizarse. El llamado "edificio productor de agua" significa que el área de la casa está gravemente inundada y se gastó mucho dinero en la casa. Los ciudadanos se quejan sin cesar, pero los promotores inmobiliarios ganan mucho dinero.

△En comparación con la contracción real del edificio fashui de 57,2 pies

¿A qué se debe esto? ?

El gobierno limita el límite superior del área de construcción de cada terreno. Por ejemplo, un terreno que cubre un área de 1.000 metros cuadrados solo puede construir un edificio de hasta 5.000 cuadrados. metros. De esta forma el edificio no se construirá demasiado alto. ?

Pero esta regulación dejó una puerta trasera: en ese momento, los espacios de estacionamiento en Hong Kong eran reducidos y había pocos espacios públicos para las actividades de los residentes, por lo que los estacionamientos y clubes de cada edificio no se contaron en el cuota. ?

Sin embargo, los promotores inmobiliarios se han aprovechado de este “trato preferencial” gubernamental. Construyeron muchos estacionamientos y clubes grandes, que disfrazados aumentaron el área que se podía vender por dinero, y luego los calcularon todos en el área de la piscina.

△En la década de 1980, City One, Shatin, conocido como uno de los "originales del edificio Fat Shui", estuvo entre los primeros edificios con diseño de ventanales.

No sólo Eso es, las empresas de diseño de Hong Kong también fueron pioneras en el alféizar de la ventana saliente (ventana salediza). ?

Los alféizares de las ventanas y los balcones no están incluidos en la cuota de construcción de los promotores inmobiliarios, pero sí en el área práctica, lo que equivale a que los ciudadanos de Hong Kong gasten dinero para comprar alféizares de las ventanas. ?

La propiedad inmobiliaria más exagerada, en una habitación, el área del ventanal es más grande que el área de la habitación, y el ventanal solo se puede usar como cama.

△La última generación del edificio Fa Shui era famosa por sus ventanales que eran más grandes que las habitaciones. Los medios de Hong Kong lo llamaron "barato hasta la muerte".

△El ataúd. El balcón de tamaño grande de Yue Huafeng todavía se considera práctico.

△La inútil plataforma del estanque de flores y el balcón del ataúd también se incluyen en el área utilizable

El aprendizaje y la innovación del continente en la reforma inmobiliaria de China. , incluidos los derechos de propiedad de 70 años, son todos aprendidos en Hong Kong.

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Inicialmente, considerando que todos los terrenos en China son de propiedad estatal, si el arrendamiento del terreno expira y es necesario recuperarlo, todas las áreas públicas se descontarán juntas en función del área de construcción de cada hogar. compensar. ?

Por lo tanto, el modelo de valoración del área de construcción se introdujo desde Hong Kong a Guangdong junto con todo el sistema de transacciones de bienes raíces, y luego se desarrolló aún más y también se combinó con las condiciones nacionales para desarrollar el "área de robo". Características chinas. ? Los llamados puestos públicos cero no significan que realmente no existan puestos públicos, sino que están formados por "zona de robo". Robar área no es un descubrimiento de conciencia de los desarrolladores, es simplemente otra forma de ganar dinero.

△La experiencia de los ventanales como área de robo también se ha traído a China, pero afortunadamente nuestros ventanales no se cuentan en el área práctica

El significado de robar área es hacer trampa la ley Para hacerle espacio, cree algunos espacios como ventanales, puestos de flores, plataformas de equipos, etc. que no estén incluidos en el área de construcción, o agregue un balcón que solo cuente la mitad del área, que se puede sellar una habitación más tarde. ?

La razón para hacer esto es exactamente la misma que la razón por la cual los desarrolladores de Hong Kong "hacen olas": construir más área vendible dentro del área de construcción prescrita. ?

Además, los desarrolladores deben pagar varias tarifas según el área de construcción. Robar el área es en realidad el desarrollador que se ahorra dinero. Para las casas toscas, robar el área aumentará mucho el costo de la decoración. ?

Además, el algoritmo del puesto público es diferente en cada lugar: por ejemplo, en algunas ciudades, el puesto solo necesita estar ubicado en el área pública del edificio; incluso las garitas de guardia son obligatorias. Todas están incluidas en la piscina pública. ?

Los tipos de casas con la misma superficie en cada área no se pueden comparar en absoluto. ?

En algunos lugares, se puede utilizar un área de construcción de 120 metros cuadrados para construir un apartamento de cuatro habitaciones, pero en otros lugares, solo se puede usar una superficie de construcción de 120 metros cuadrados. para construir un pequeño apartamento de tres habitaciones.

△ Los balcones con balcones escalonados en pisos pares e impares también son producto del robo de área.

Por ejemplo, hay muchos apartamentos en Chengdu con balcones escalonados en pisos pares e impares, porque De acuerdo con las regulaciones de Chengdu, el balcón de arriba tiene más de 2 pisos de altura, sin contar el área del edificio. ?

Este tipo de apartamento está hecho para robar espacio porque siempre hay una habitación bloqueada por el balcón, la iluminación es muy pobre y la experiencia de vida real no es buena. ? Algunas de las propiedades finamente decoradas de Poly en el sur tendrán una gran cantidad de puestos de flores (en realidad, vigas). Durante la decoración, el balcón se convierte en una habitación y el puesto de flores se convierte en un balcón. El área libre real cuando se entrega la casa puede llegar a 1/3.

Se regala la mitad de la parte azul y se regala toda la parte roja. Dos de los dormitorios se regalan por completo.

De hecho, no hay ningún dicho en China. que las residencias deben basarse en el "área de construcción" Para la venta, las regulaciones son muy vagas. Se puede utilizar el área de construcción o el área utilizable, y los detalles pueden estipularse según el área local. ?

Para los promotores, naturalmente es más ventajoso fijar el precio en función de la superficie de construcción. Cuando el precio de venta es exactamente el mismo, el precio de venta por metro cuadrado será más barato según el "área de construcción" que el "área utilizable". ?

El método de cálculo de la superficie de construcción también ha afectado a la industria de la decoración. La primera renovación general se cotizó en función de la superficie del edificio que figura en el certificado de propiedad inmobiliaria desde el principio. Por lo tanto, los servicios de renovación actuales deben cobrarse en función de la superficie del edificio. De lo contrario, si también se cotizan en función de los metros cuadrados. parecen ser más caros que otros. ? En 1996, Beijing intentó cobrar a las viviendas comerciales según el área utilizada, pero no se implementó. Chongqing, por otra parte, estipuló explícitamente en 2002 que los precios debían calcularse en función del área dentro de la propiedad, y el área de construcción ya no se utiliza en transacciones inmobiliarias. ?En esta materia, comprar una casa de segunda mano es más "realista" que una nueva. Los intermediarios más grandes marcarán en la información del listado de viviendas de segunda mano tanto la superficie de construcción como la superficie útil. Además, las casas de segunda mano también se venden en conjunto. La superficie de construcción es sólo un número simbólico escrito en el libro de la casa.

¿Es fácil volver al mundo humano? ?

Actualmente, sólo China continental y Taiwán todavía utilizan el concepto de superficie de construcción en las transacciones inmobiliarias. ?

En la mayoría de los países del mundo, los derechos de propiedad de los apartamentos no solo se calculan en función del área utilizable, sino también principalmente en función de la orientación y el piso de todo el apartamento. No existe un método de cálculo de "unidad". precio por metro cuadrado × superficie de la casa".

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En Suecia no sólo se calcula la superficie útil a la hora de comprar una casa, sino que tampoco se excluyen los armarios (W.I.C.) y los armarios. ?

En Hong Kong, el lugar de nacimiento de los "puestos públicos", los "puestos públicos" también han sido cancelados. A partir de 2013, el concepto de superficie edificable quedó completamente abolido en las transacciones inmobiliarias. De ahora en adelante, al vender una casa en Hong Kong, solo se permite informar el área utilizable y no el área de construcción. ?

Hoy en día, los jóvenes en Hong Kong se han adaptado completamente a esto. Sólo la generación mayor todavía pregunta habitualmente: "¿Cuál es la tasa de adquisición de viviendas?", mientras que la mayoría de las vendedoras se quedan sin palabras y no les importa. Conozca la superficie construida de cada hogar. ?

Hong Kong ha regresado al mundo humano, y hay un ejemplo en Chongqing. Bajo la política de "viviendas para vivir, no para especular", ¿cuánto tiempo podrá sobrevivir el método de "precios compartidos" del continente? ? Esperemos y veremos.

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