Un año después de la promulgación de los “Tres y Cuatro Niveles”, ¿qué cambios vale la pena ver en la industria inmobiliaria?
La "tercera línea y la cuarta marcha" tienen una influencia de gran alcance.
“El mejor período de ventana para el desarrollo de la industria ha pasado, y la era en la que las empresas de bienes raíces dependían del apalancamiento financiero para tomar atajos se acabó para siempre”. Esta es una entrevista TOP10 realizada por ejecutivos de empresas de bienes raíces de China Consumer News. ' juicio sobre la nueva situación en el sector inmobiliario. La razón para decir esto, en su opinión, es enteramente porque la introducción de la política de "tercer y cuarto nivel" ha traído profundos impactos y cambios a la industria.
Los llamados “tres niveles y cuatro niveles” hacen referencia al simposio realizado por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Central sobre empresas inmobiliarias clave en agosto de 2020, con 12 inmobiliarias. empresas participantes. En la reunión se propusieron tres requisitos reglamentarios, a saber, las "tres líneas rojas": el ratio activo-pasivo excluidos los pagos anticipados no debe ser superior al 70%, el ratio de deuda neta no debe ser superior al 65.438+000% y el corto -El ratio de pasivo en efectivo a plazo no será inferior a 65.438+ 0 veces. Las autoridades reguladoras dividen a las empresas inmobiliarias en cuatro niveles de gestión: rojo, naranja, amarillo y verde según el número de "tres líneas rojas". Por cada grado rebajado, el límite superior de la tasa de crecimiento de los pasivos que devengan intereses aumenta un 5%. Incluso para las empresas inmobiliarias en una posición verde, la tasa de crecimiento anual de los pasivos que devengan intereses no debería exceder el 15%. Cuantas más veces se pongan en riesgo, mayor será la presión sobre las empresas inmobiliarias para reducir el apalancamiento. De acuerdo con los requisitos reglamentarios, a partir del 65438 de junio + 1 de octubre de este año, las empresas inmobiliarias entraron oficialmente en el período de prueba de reducción de apalancamiento. Antes de finales de junio de 2023, los indicadores de las "tres líneas rojas" de las 12 empresas inmobiliarias piloto deben cumplir los estándares. Para finales de 2023, todas las empresas inmobiliarias deben cumplir los estándares. Se consideró que esta medida había subvertido la lógica subyacente del desarrollo pasado de la industria inmobiliaria y había causado una gran conmoción en la industria.
El analista de estrategia de RealData, Jia Shasha, dijo a un periodista de China Consumer News que, de acuerdo con los requisitos para la escala de crecimiento de los pasivos que devengan intereses del "tercer y cuarto nivel", solo los 60 principales bienes raíces cotizados Se espera que las empresas aumenten los pasivos que devengan intereses en aproximadamente 9.371 mil millones de yuanes por año. Esto beneficiará enormemente el funcionamiento estable de la industria inmobiliaria, evitará eficazmente los riesgos financieros sistémicos y optimizará la asignación de recursos en toda la sociedad.
El efecto de control se acelera.
Ha pasado un año desde que se introdujo la política de "tres y cuatro niveles" y el efecto regulatorio es bastante significativo. La situación financiera de muchas empresas inmobiliarias ha mejorado. No sólo se ha controlado el crecimiento del total de pasivos que devengan intereses, sino que la estructura de la deuda se ha optimizado significativamente y algunas empresas han caído rápidamente al nivel amarillo o incluso al nivel verde.
Un informe publicado recientemente por Core Research Center muestra que, según el estado financiero de 99 empresas inmobiliarias clave monitoreadas por Core Research Center, tanto el índice de deuda en efectivo a corto plazo como el índice de deuda neta han mejorado significativamente. en comparación con el primer semestre de 2020. En particular, el ratio de deuda neta promedio cayó 55 puntos porcentuales en comparación con el primer semestre de 2020.
En cuanto a los diferentes grados de color, las empresas de viviendas de calidad verde se han expandido significativamente en comparación con el 13% a mediados del año pasado, la proporción aumentó en 22 puntos porcentuales hasta el 35%; La proporción ha disminuido, 6 puntos porcentuales desde mediados del año pasado hasta el 45%. Además, la proporción de empresas con stands naranjas y rojos también ha disminuido, hasta el 9% y el 11% respectivamente;
En general, desde la introducción de la política de "tercer y cuarto nivel", 41 empresas de vivienda de muestra han sido rebajadas con éxito, de las cuales 24 han regresado con éxito al nivel verde. Entre las empresas de vivienda que fueron rebajadas, 35 fueron rebajadas al primer nivel y 5 fueron rebajadas al segundo nivel. Hay una empresa de bienes raíces que logró rebajar el precio de su propiedad en tres grados, pasando directamente de una empresa de grado rojo a una empresa de grado verde. Además, algunas empresas inmobiliarias que pisaron la línea en 2020 han propuesto un calendario de degradación y la mayoría planea esforzarse por alcanzar las "tres líneas rojas" en los próximos tres años.
El banco central reveló que a finales del segundo trimestre de 2021, el saldo de préstamos inmobiliarios era de 50,8 billones de yuanes, un aumento interanual del 9,5%, 2,8 puntos porcentuales menos que el tasa de crecimiento de varios préstamos, y 2,2 puntos porcentuales menos que la tasa de crecimiento a finales del año pasado. Jia Shasha le dijo a un periodista de China Consumer News: “Por un lado, la tasa de crecimiento de los préstamos inmobiliarios continúa disminuyendo, por otro lado, la tasa de crecimiento de los préstamos industriales a mediano y largo plazo continúa aumentando, y el crecimiento; La tasa de préstamos verdes se acelera, lo que indica la importancia de los recursos financieros en la división social del trabajo. Ha logrado un mejor equilibrio y ha sentado una base financiera sólida para el desarrollo de alta calidad de toda la economía social”.
Esto obliga a las empresas inmobiliarias a centrarse en las actualizaciones de productos.
En el pasado, el desarrollo de la industria inmobiliaria se basaba principalmente en la financiación para impulsar la inversión, y dependía en gran medida de la financiación. La política de "tercer y cuarto nivel" es sin duda una de las políticas más importantes de los últimos años para las empresas inmobiliarias que tienen un desarrollo a largo plazo de "alto financiamiento, alto endeudamiento y alto apalancamiento".
Chen Zhi, subsecretario general de la Asociación de Vivienda de Beijing, dijo a un periodista de China Consumer News que los "tres y cuatro niveles" son un ajuste importante en la regulación de la industria inmobiliaria desde el lado de la demanda. del lado de la oferta, y se convertirá en un efecto a largo plazo de las medidas importantes del mecanismo. Se espera que en la futura etapa de implementación, el alcance de aplicación y las dimensiones de los indicadores de la política sean "más amplios y profundos", y la aplicación de la reglamentación sea "estricta pero no laxa".
En 2021, las políticas de control inmobiliario serán más precisas y de mayor frecuencia, y las políticas se complementarán, se influirán entre sí y formarán una sinergia. A corto plazo, la presión sobre las empresas inmobiliarias se duplicará, pero a largo plazo se acelerará la transformación y modernización de las empresas inmobiliarias y se harán esfuerzos para encontrar un posicionamiento adecuado y oportunidades de desarrollo.
Fang Ling, analista del Centro de Investigación Kerui, dijo a un periodista de China Consumer News que para las empresas de bienes raíces, la escala de desarrollo y el escalón en el que se encuentran serán relativamente fijos, dejando que las empresas hagan curvas en el La vía tradicional tiene cada vez menos oportunidades de adelantar y la tasa de tolerancia al error en la adquisición de terrenos será cada vez más baja. La mayoría de las empresas inmobiliarias optarán por centrarse en su negocio principal. Especialmente en las ventas, es más importante recaudar el dinero lo antes posible. Esto obligará a las empresas de bienes raíces a estandarizar y perfeccionar la gestión de las operaciones del proyecto, prestar más atención a la calidad del proyecto y actualizar e iterar los productos se convertirán en la clave.
El sector inmobiliario está atravesando una profunda reestructuración. Combinado con la dirección estratégica del "14º Plan Quinquenal" de China, las empresas inmobiliarias pueden buscar mayores oportunidades de desarrollo en áreas más subdivididas como el mercado de alquiler, servicios de administración de propiedades, atención comunitaria, renovación urbana, economía digital, etc., y Diseñe el nuevo crecimiento para la curva de la empresa.