Análisis del impacto del impuesto empresarial a la reforma del impuesto al valor agregado en las empresas inmobiliarias de 2065438 a 2009
A partir de mayo de 2019, se lanzó plenamente en todo el país el programa piloto de sustitución del impuesto empresarial por el impuesto al valor añadido. Como la dificultad y el enfoque de esta reforma, la industria inmobiliaria ha llamado mucho la atención. La manera de deshacerse de este "hueso duro" afectará directamente la culminación sin contratiempos de toda la reforma y el desarrollo constante de la economía.
Bajo la reforma del impuesto empresarial al IVA, la definición de industria inmobiliaria es básicamente consistente con las disposiciones de las regulaciones del impuesto empresarial, lo que significa que el impuesto al valor agregado se aplicará a las empresas de venta y arrendamiento de bienes raíces. , y afectan a los principales tipos de bienes raíces, como edificios residenciales, edificios de oficinas, bienes raíces industriales, bienes raíces comerciales, etc. La industria inmobiliaria aplicará una tasa del impuesto al valor agregado del 11%, que es significativamente más alta que la tasa del impuesto comercial del 5%.
Shen, socio de impuestos indirectos de KPMG China, cree que el impuesto al valor agregado en realidad se basa en el impuesto diferencial (producción menos insumos), mientras que el impuesto comercial se basa en el impuesto completo (solo producción). Tiene sentido simplemente comparar la nueva tasa impositiva directamente con la antigua tasa impositiva. Además, la implementación de políticas de transición tendrá un mayor impacto en las tasas impositivas.
Aunque el algoritmo específico del impuesto al valor agregado inmobiliario y las políticas de apoyo relacionadas aún no se han publicado, el público está particularmente preocupado por la tendencia de los precios de la vivienda después de la reforma del impuesto al IVA. Dong Zhi, socio remunerado y agente fiscal certificado de Zhonghui Zhejiang Taxation, dijo en una entrevista con un periodista de la Bolsa de Valores de Shanghai que, dado que el IVA es un impuesto sobre los precios adicionales, los precios de la vivienda publicados por la Oficina de Estadísticas después del impuesto -La reforma del IVA son los precios de la vivienda tras la separación de precio e impuesto. En comparación con el mismo período, es seguro que los precios de la vivienda han "caído", pero el importe total pagado por los compradores de viviendas no necesariamente disminuirá.
Dio el ejemplo de una casa con un precio de contrato de 5 millones de yuanes antes de la reforma del impuesto empresarial al IVA. En las mismas circunstancias, después de la reforma del impuesto empresarial al IVA, las estadísticas actuales. el precio de la vivienda es: 500/(1+11%)= 4,5045 millones de yuanes; incluso si el precio de la vivienda si una empresa adopta el método de cálculo de impuestos simplificado, los precios de la vivienda seguirán bajando ligeramente: 500/(1+5%)= 4766438+ 0,900 yuanes.
"En el caso de la recaudación simple, la carga fiscal de las empresas inmobiliarias disminuirá ligeramente. Según el método de cálculo del impuesto general, la disminución de la carga fiscal de las empresas inmobiliarias depende de la gestión financiera y del proveedor. gestión de la empresa. Cuanto mejor y más poderosos sean los socios (grandes empresas, proveedores que utilizan métodos fiscales generales), más beneficioso será controlar la carga fiscal de las empresas inmobiliarias", afirmó Dong Zhi.
En opinión de Shen, la transición del impuesto a las empresas al impuesto al valor agregado será fluida y los precios de la vivienda no fluctuarán debido a la introducción de la política. Por ejemplo, si un particular vende una casa comprada hace más de 2 años (incluidos 2 años), el impuesto al valor agregado estará exento. Excepto en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, si un individuo vende una casa que ha sido comprada hace menos de dos años, el impuesto al valor agregado se pagará en su totalidad a una tasa del 5% si un individuo vende una casa; que haya sido adquirido por más de 2 años (inclusive), se pagará íntegramente el impuesto al valor agregado a razón del 5%. Exento de IVA. Esta política continúa las regulaciones del impuesto comercial y se aplica no solo a las viviendas individuales ocupadas por cuenta propia sino también a las viviendas de inversión. Esta política tiene un impacto importante a la hora de fomentar las tenencias inmobiliarias a largo plazo y desalentar la especulación.
Se informa que los departamentos pertinentes han estado estudiando políticas de apoyo relacionadas con el sector inmobiliario. En la actual política de impuesto empresarial al valor agregado, el impuesto al valor agregado se puede deducir al comprar bienes raíces, lo que es ampliamente interpretado por la sociedad como "la voz más fuerte para salvar los bienes raíces comerciales".
De acuerdo con las políticas pertinentes de sustitución del impuesto empresarial por el impuesto al valor añadido, los bienes inmuebles adquiridos después del 1 y contabilizados como activos fijos en el sistema contable, o los proyectos inmobiliarios en construcción adquiridos después del 1, se venderán. desde la venta dentro de los dos años siguientes a la fecha de adquisición. El impuesto soportado se deduce del impuesto sobre la partida, y el coeficiente de deducción es del 60% en el primer año y del 40% en el segundo año.
“El alcance de la deducción de impuestos para bienes inmuebles recién adquiridos es un beneficio importante para los bienes raíces comerciales y favorece las ventas de edificios de oficinas, tiendas y otros productos de las empresas inmobiliarias”.
Dado que la reforma del impuesto empresarial al impuesto al valor agregado favorece la reducción de existencias de bienes raíces comerciales, ¿aumentará el precio de los bienes raíces comerciales? El Viceministro de Finanzas, Shi Yaobin, ha declarado públicamente que, aunque los bienes inmuebles recién agregados se pueden utilizar como deducción del impuesto soportado, si no favorecen la producción y la operación, las empresas no comprarán grandes cantidades de bienes inmuebles con fines de deducción. Si una empresa invierte en bienes raíces, significa que espera expandir su negocio y ocupar un mercado más grande en el futuro. Esta es una cuestión de toma de decisiones de inversión para la propia empresa.
Dong Zhi cree que debido a los cambios en el impuesto al valor agregado, las empresas de bienes raíces fortalecerán la gestión de facturas especiales del impuesto al valor agregado en el proceso de adquisición, lo que impondrá mayores requisitos a los proveedores upstream. En el futuro, debido al método general de cálculo de impuestos, obtener más impuestos soportados puede reducir la carga fiscal de las empresas inmobiliarias. Para obtener el mayor impuesto soportado posible, las empresas inmobiliarias ajustarán su combinación de productos y lanzarán casas, electrodomésticos y otros tipos de productos mejor decorados.
Notas detalladas
Reemplazar el impuesto comercial por el IVA: acelerar la liquidación de existencias de empresas inmobiliarias
Dongming Petrochemical Group, ubicado en Heze, provincia de Shandong, ya ha planeado para utilizar su Nueva Ciudad de Gangwan La empresa de desarrollo inmobiliario está construyendo un área residencial de un metro cuadrado que cubre un área de 100 acres, pero el plan no se implementó hasta la reciente implementación completa de la reforma del impuesto al IVA.
Su, subdirector general de finanzas de Dongming Petrochemical Group, calculó una cuenta con los dedos: “Antes de la reforma del impuesto empresarial al IVA, este proyecto de infraestructura solo tenía impuesto empresarial y más de 30 millones de yuanes. Se tuvieron que pagar impuestos, lo que supone un gasto importante para las empresas locales de refinación de petróleo. Después de la reforma, los elementos deducibles y desechables, como las tasas de transferencia de tierras, se eliminan como ingresos antes de impuestos, lo que puede ahorrar directamente más de 100.000 yuanes en ingresos fiscales. y reducir directamente los ingresos fiscales en aproximadamente un 40%. La ocupación de los fondos de desarrollo empresarial se reduce considerablemente.
¡Se puede decir que la reforma del impuesto empresarial al impuesto al valor agregado nos ha decidido a hacer cosas tan buenas para los empleados de nuestra empresa! ”
Zhao Jiayuan, gerente general de Shandong Zhangqiu Jiangxiu Real Estate Co., Ltd., ha estado preocupado durante mucho tiempo por la política del impuesto comercial al impuesto al valor agregado y también hizo arreglos para que el personal financiero de la compañía dominara La política lo antes posible a través del aprendizaje y la capacitación. Dijo que la mayor ventaja ahora es cuando se pueden deducir los costos de venta de tierras al calcular el IVA.
“El costo de las tarifas de transferencia de tierras puede representar alrededor del 30%. los costos totales de desarrollo y construcción, y otros costos de construcción y decoración también se incluyen en el alcance de la deducción. Las empresas pueden reducir aún más los costos, que en última instancia se trasladarán a los compradores de viviendas a través de precios más bajos de la vivienda, lo que puede promover mejor la digestión del inventario en el mercado inmobiliario. "Dijo Zhao Jiayuan.
La deducción de los costos de la tierra y el impuesto soportado es sólo uno de los efectos reductores de la carga de la reforma del impuesto comercial al IVA en las empresas de desarrollo inmobiliario. Han, director de Zhangqiu La Oficina Nacional de Impuestos de Xiuhui dijo que después de la reforma del impuesto comercial al IVA, las empresas de bienes raíces pueden emitir facturas especiales del impuesto al valor agregado para sus locales comerciales de venta. Cuando los contribuyentes comunes compran bienes raíces, pueden deducir directamente el 11% del impuesto. impuesto soportado con la factura especial emitida por el desarrollador, lo que sin duda aumentará el deseo de compra de la empresa y el entusiasmo por la inversión. En opinión de Han, reducir el costo fiscal de la compra de bienes raíces puede estimular a las empresas a eliminar la antigua capacidad de producción, comprar activamente nuevas fábricas y nuevos equipos y mejorar la estructura industrial. Esta doble superposición de intereses de compra y venta promoverá la transformación y mejora de los contribuyentes y promoverá la reforma del lado de la oferta. Este es también el "gran sobre rojo" que aporta el impuesto empresarial al IVA. reforma: promoción a largo plazo de la estandarización y el desarrollo de la industria de la construcción. Acelerar la transformación
La industria de la construcción emplea a casi 45 millones de personas, y el desarrollo futuro de la industria después de la reforma del impuesto al IVA ha cambiado. ha llamado mucho la atención.
Algunos expertos y empresas constructoras están preocupadas por el inicio de la reforma del sector de la construcción, pero cree que hay malas noticias, en opinión de Liu Qiang, subdirector de la misma. Departamento de Finanzas de Anhui Construction Engineering Group, las empresas de construcción, especialmente las grandes empresas de construcción, deben comprender racionalmente la esencia de la implementación del país del impuesto empresarial a la reforma del impuesto al valor agregado. Puede haber pocos problemas, pero debemos creer que los departamentos nacionales pertinentes. considerará plenamente la situación actual de la industria de la construcción e introducirá medidas de mejora relevantes para que la industria pueda servir mejor a la construcción de la nueva urbanización.
Dio un ejemplo basado en la finalización de la producción y operación de Anhui Construction. Engineering Group, el impuesto al valor agregado a pagar es 65.438+68 millones de yuanes más que el impuesto comercial antes de la reforma, y la carga fiscal general ha aumentado en 654,38+0,5%, lo que resulta en una reducción total de ganancias de 065.438+07 millones de yuanes.
“En el entorno actual y las condiciones de implementación, no todos los gastos que involucran costos de construcción pueden obtener facturas de IVA especiales o tener deducciones de impuestos soportados más altos, como los costos salariales laborales. "Liu Qiang dijo que los materiales locales como la arena y la piedra están sujetos a restricciones de gestión y que es difícil para la mayoría de las empresas operativas obtener facturas especiales del impuesto al valor agregado. Además, los proyectos de construcción a menudo compran materiales esporádicamente a los pequeños contribuyentes o talleres de artesanía, y la cantidad y el monto de la compra son pequeños. Es difícil obtener facturas especiales con IVA, lo que hace que parte del costo se deduzca del impuesto soportado, lo que genera un aumento en la carga fiscal de las empresas constructoras. p>“Las empresas constructoras deben afrontar las reformas, superar la dependencia de la trayectoria y adaptarse a la nueva situación con una gestión estandarizada y operaciones honestas. El sistema tributario se basa en el mercado. Liu Qiang dijo que, a largo plazo, el reemplazo del impuesto comercial por el impuesto al valor agregado promoverá la transformación del modo de producción de la industria de la construcción, promoverá que las empresas constructoras fortalezcan aún más la gestión y el control internos y acelerará la transformación y la mejora. p>
Reemplazo del impuesto comercial al impuesto al valor agregado: una prueba de la gestión corporativa y la capacidad de manejo de detalles
Si se puede reducir la carga del impuesto corporativo, es importante si la gestión corporativa está implementada
Xiao Shengqing, director del Departamento de Finanzas del Grupo de Construcción de Energía de China Anhui Electric Power Construction Second Engineering Co., Ltd., sugirió que las empresas deberían dar gran importancia, fortalecer el estudio y analizar cuidadosamente los riesgos relacionados con los impuestos. bajo la guía de una gestión integral de riesgos, y comparar la estructura organizacional interna de la empresa, el modelo de gestión de proyectos, subcontratación, empleo laboral, finanzas, contratos, adquisiciones, etc. Clasificar y analizar el proceso de gestión para identificar puntos y vínculos de riesgo relacionados con impuestos que puede conducir a un aumento de la carga fiscal después de la reforma del impuesto empresarial al IVA y revisar rápidamente la estructura organizativa y el proceso de control.
En segundo lugar, calcular y seleccionar cuidadosamente los métodos de cálculo de impuestos a medida que avanza la construcción. El alcance del contrato, el método de liquidación y el método de suministro de materiales de cada proyecto son diferentes, la elección del método de cálculo de impuestos no se puede generalizar. Por lo tanto, la empresa calcula el costo fiscal de cada proyecto y elige el mejor método para garantizar la carga del impuesto corporativo. disminuye pero no aumenta.
Wang Jin, director de la Oficina Nacional de Impuestos de la ciudad de Heze, provincia de Shandong, cree que la base imponible pagada por las empresas piloto antes era relativamente simple y el método de cálculo era simple después. La reforma del IVA, el cálculo del IVA se ha vuelto más complicado, la contabilidad también es relativamente complicada. Evitar eficazmente los riesgos relacionados con los impuestos debería ser una cuestión clave para las empresas "Se recomienda que las empresas piloto en la reforma del impuesto empresarial al IVA. adaptarse activamente a los cambios en el sistema tributario, aprender proactivamente las políticas a fondo y mejorar activamente sus modelos de negocios en términos de construcción de cadenas industriales y gestión financiera. Mejorar los mecanismos de gobernanza y prevenir riesgos fiscales.
Wang Jin recordó que en el pasado, cuando los constructores elegían proveedores de materiales, generalmente elegían el que tenía el precio más bajo, lo que fácilmente podría conducir al fenómeno de que "los malos materiales expulsan a los buenos". Al seleccionar los proveedores de materiales, los constructores deben considerar detenidamente si pueden obtener facturas válidas del impuesto al valor agregado deducible. De esta manera, los grandes proveedores de materiales ya no estarán en desventaja en cuanto a precios, y el mercado de suministro de materiales de construcción también enfrentará reorganizaciones, transformaciones y mejoras. "A través de las facturas con IVA, se puede construir una cadena de crédito y una cadena de deducción completas, que pueden promover conjuntamente el desarrollo y el progreso de las empresas upstream y downstream.
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Wang Jin sugirió que algunas grandes empresas deberían realizar los procedimientos rápidamente y esforzarse por proporcionar a los compradores facturas con IVA lo antes posible. Algunos pequeños proveedores de arena, tierra y piedra también deberían incluirlos conscientemente en la normalidad. Gestión del IVA y de forma proactiva Es beneficioso para el país, proveedores y compradores emitir facturas especiales con IVA en nombre de las autoridades fiscales estatales y pagar impuestos al mismo tiempo.
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