En mayo, las tendencias del mercado inmobiliario en más de 40 ciudades fueron: relajar las restricciones de compra, reducir los préstamos hipotecarios y activar la vivienda de segunda mano.
Según estadísticas incompletas de instituciones, desde mayo de este año, más de 40 ciudades han emitido más de 60 políticas relacionadas con el mercado inmobiliario, incluidas muchas ciudades de segundo nivel, como Hangzhou y Nanjing. Además, el número de ciudades que ajustan sus políticas aumenta día a día, y no es exagerado describirlo como una “explosión”.
Si las políticas de marzo y abril eran todavía tentativas de desregulación, entonces las políticas adoptadas desde mayo no sólo son numerosas en número, sino también poderosas. Específicamente, los ajustes de política han pasado de reducir ligeramente las tasas de interés hipotecarias y aumentar los montos de los fondos de previsión a una combinación de fortalecimiento de las restricciones de compra y venta en ciudades de segundo y tercer nivel. Algunas ciudades volverán a la ronda anterior de regulación y control. Políticas como las restricciones a la compra de Dongguan y el impuesto al valor agregado de viviendas de segunda mano volverán a 2020.
En este sentido, Poly Investment Research Institute cree que la reciente relajación gradual de las políticas del mercado inmobiliario en varios lugares tiene tres características: relajar las calificaciones para la compra de viviendas, activar el mercado de segunda mano y reducir el umbral de las hipotecas. Si se analizan los efectos de la flexibilización de las políticas en las ciudades de todo el país, es difícil que una única y limitada flexibilización de las políticas tenga un impacto sustancial en el mercado. Se necesita una combinación integral de políticas tales como restricciones a las compras, restricciones a las ventas, restricciones a los préstamos, fondos de previsión y optimización de los impuestos y tasas para impulsar la confianza del mercado e impulsar su recuperación.
Relaja las restricciones de compra en diversas modalidades.
La política de restricción de compras se implementa en China desde hace más de 10 años y siempre ha sido una política regulatoria necesaria en las ciudades cálidas. Luego, en esta ronda de desregulación, muchas ciudades han reducido el alcance de las restricciones de compra, como Nanjing, Wuxi, Hefei y Zhongshan. Entre ellos, Nanjing relajó las restricciones de compra dos veces en un mes, y el área donde se levantaron las restricciones de compra se expandió a todo Jiangbei y la mayoría de las áreas de Jiangning. Algunas ciudades de tercer y cuarto nivel han cancelado directamente las políticas de restricción de compras. Entre ellas, Jurong ha cancelado explícitamente las restricciones de compra para residentes extranjeros.
Los ajustes en la política de restricción de compras también se centran en flexibilizar la certificación de la seguridad social para los compradores registrados no domiciliarios. Por ejemplo, el requisito de registro de hogares no locales en Wuxi se ha reducido de 2 años a 6 meses, mientras que el requisito de registro de hogares no locales en Suzhou también se ha reducido a 6 meses consecutivos en 3 años.
Además, algunas ciudades han aumentado el número de compras de viviendas para grupos específicos, lo que implica talentos y el cuidado de personas mayores. Las familias con muchos hijos pueden aumentar el número de compras de viviendas. Por ejemplo, las "Tres Medidas de Hangzhou" lanzadas por Hangzhou estipulan que el número de unidades de vivienda compradas por familias elegibles con tres hijos se incrementará en uno. Al participar en la lotería pública para comprar una casa, también pueden referirse a la prioridad. Lotería para "familias sin casa".
Bajo determinadas condiciones, algunas ciudades también han relajado la aprobación de límites de compra. En Chengdu, las propiedades en los suburbios exteriores no están incluidas en el límite de compra para hogares en el centro de la ciudad. Las casas antiguas en Zhongshan, Guangdong, y las casas existentes en alquiler en Changsha, Hunan, no están dentro del alcance de las restricciones de compra de hogares.
Activación de viviendas de segunda mano a partir de la flexibilización del impuesto sobre el valor añadido y restricciones de venta
En la activación de transacciones de viviendas de segunda mano, la más evidente es el IVA "5 a 2". Entre ellos, a partir del 1 de mayo, el período de exención del impuesto al valor agregado para transferencias de viviendas personales en Wuxi se ajustará de cinco a dos años.
Según un análisis del Poly Investment Research Institute, en 2021, Hangzhou y Dongguan introdujeron sucesivamente la política del impuesto al valor agregado "2 a 5", que se ha relajado durante aproximadamente un año.
La relajación de las restricciones de venta en varios lugares también ha activado en cierta medida el mercado de la vivienda de segunda mano, permitiendo que algunas propiedades se coticen con antelación. Por ejemplo, Sanming, Fujian, ha cancelado las restricciones de ventas, Jinhua, Zhejiang, ha acortado el tiempo de restricción de ventas de 3 años para la certificación a 3 años para la firma en línea, y Taizhou, Jiangsu, ha acortado el tiempo de restricción de ventas de 2 años a 1. año... Esta política ha logrado el objetivo de apoyar las necesidades de reemplazo y mejora. Efecto de liberación.
Cabe mencionar que en algunas ciudades se ha reducido el umbral para la compra de viviendas de segunda mano. Por ejemplo, los requisitos de seguridad social/impuestos individuales para casas de segunda mano compradas por residentes extranjeros en Hangzhou se han reducido de 48 meses en 4 años a 12 meses en 0 años. Esto no sólo tiene como objetivo relajar las restricciones de compra, sino también estimular las transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano.
Muchas ciudades han reducido el umbral para los préstamos hipotecarios.
Entre las políticas locales, bajar el umbral hipotecario es la más común y la más poderosa.
El Instituto de Investigación Poly Investment cree que, en general, las tasas de interés hipotecarias en algunas ciudades del país han caído a niveles bajos. El 15 de mayo, el banco central anunció que el primer conjunto de tipos de interés sería el LPR-20BP más bajo. Esto también significa que la mayoría de las ciudades todavía tienen margen para realizar ajustes a la baja.
En varios lugares, el índice de pago inicial para las primeras viviendas se ha reducido en diversos grados, especialmente en ciudades sin restricciones de compra donde el pago inicial para las primeras viviendas es tan bajo como el 20%. En general, se han implementado zonas de tráfico no restringido en Zhongshan y Jiangmen.
Además, la reducción del umbral hipotecario también se refleja en la flexibilización de las cuotas iniciales para segundas viviendas. Entre ellos, Yangzhou y Changchun "reconocen el préstamo pero no la casa". El primer conjunto de préstamos se ha liquidado y el segundo conjunto de préstamos puede implementar el primer conjunto de políticas.
Más ciudades han aumentado los límites de préstamos de los fondos de previsión y reducido los índices de pago inicial. Por ejemplo, Jinhua y Jiaxing han aumentado los límites de sus préstamos de fondos de previsión para vivienda; el índice de pago inicial para viviendas sin préstamos se ha ajustado del 50% al 40%, y el índice de pago inicial para viviendas con préstamos se ha ajustado del 80%. al 50%; en Changshu, el porcentaje de pago inicial para las primeras hipotecas se ha reducido del 30% al 20%; el porcentaje de pago inicial mínimo para las segundas viviendas en Shenyang se ha reducido del 50% al 40%.
Además, algunas ciudades utilizan subsidios de vivienda para atraer talentos. El más típico es Hebi, Henan. Se aclara que en 2022, el 50% del subsidio del impuesto de escritura se otorgará para la compra de viviendas comerciales nuevas, y el 100% del subsidio del impuesto de escritura se otorgará a quienes tengan títulos profesionales y técnicos intermedios y superiores o una licenciatura. o superior.
A juzgar por el contenido de las subvenciones, las formas y los grupos destinatarios también son diferentes.