¿Cuánto vale una propiedad? Hay nuevas regulaciones sobre cómo fijar el precio de la tierra colectiva.
Para estandarizar aún más la evaluación de precios de las tierras colectivas rurales, resaltar el valor de los activos de recursos de tierras colectivas rurales y promover la construcción de un mercado unificado de tierras urbanas y rurales, el Departamento de Desarrollo de Recursos Naturales y Utilización del Ministerio de Recursos Naturales, Tasadores de Tierras y Agentes de Registro de Tierras de China. Las "Directrices Técnicas para la Evaluación Colectiva de Precios de Tierras Rurales" redactadas por la asociación (en lo sucesivo, las "Directrices Técnicas") se promulgaron e implementaron oficialmente el 22 de abril.
Los "Dictamenes de Orientación Técnica" aclaran que su ámbito de aplicación es la evaluación de precios de tierras colectivas rurales fuera de las zonas urbanas, incluidas tierras de construcción comerciales, viviendas, otras tierras de construcción y tierras cultivadas, y proporciona orientación sobre la Uso de tierras de construcción colectiva Precio de los derechos, precio de los derechos de gestión de contratos de tierras agrícolas colectivas y otras definiciones.
En general, la valoración del suelo es uno de los requisitos previos para que el suelo entre en el mercado inmobiliario. Esto ya no es un problema en el mercado de suelos de construcción de propiedad estatal. Al transferir terrenos de construcción de propiedad estatal, el departamento de tierras local determinará el precio de reserva del terreno en función de la valoración y otros factores.
La Ley de Gestión de Tierras revisada se implementará oficialmente a partir del 65438 de junio + 1 de octubre de este año. Esta revisión de la ley rompe las barreras legales para la entrada al mercado de suelos rurales de construcción colectiva. El artículo 63 estipula que los terrenos de construcción colectiva que hayan sido identificados como industriales, comerciales y otros fines comerciales en el plan general de uso de la tierra y en la planificación urbana y rural y registrados de conformidad con la ley pueden ser entregados por el propietario del terreno a unidades o individuos a través de cesión o arrendamiento de uso.
Aunque los obstáculos legales para la entrada de tierras agrícolas al mercado finalmente se han eliminado, la promoción integral de las tierras agrícolas que ingresan al mercado en varios lugares todavía necesita leyes y regulaciones más claras que orienten, y cómo fijar el precio de las tierras de construcción colectiva. También es una cuestión clave.
La promulgación de las "Directrices Técnicas" ha resuelto uno de los problemas de fijación de precios antes mencionados de la entrada de tierras colectivas al mercado.
Tomemos como ejemplo los terrenos de construcción colectiva, incluidas las viviendas, según las "Directrices técnicas", el método de reducción de ingresos, el método de comparación de mercado, el método residual, el método de aproximación de costos, el método de corrección del coeficiente de precio de la tierra pública, etc. Se pueden utilizar cinco métodos de valoración para evaluar el precio de sus derechos de uso.
Sin embargo, la valoración no es el precio final de transacción en el mercado (o el precio de alquiler). Este último también tiene en cuenta muchos factores, como la política de oferta de tierras y las condiciones del mercado.
¿Cuánto vale el terreno de construcción colectiva? Ha habido algunos casos anteriores como referencia.
Los datos oficiales muestran que desde 2005 hasta finales de 2018, se pusieron en el mercado más de 6,543,8 millones de terrenos de construcción comercial colectiva en 33 condados piloto (ciudades, distritos), con una superficie de Más de 90.000 acres y un precio total de alrededor de 257 mil millones, y la tarifa de ajuste es de 2,86 mil millones de yuanes.
Un cálculo sencillo muestra que el precio de mercado de una mu de terreno de construcción comercial colectiva es de unos 300.000 yuanes. Esto puede ser algo diferente de las expectativas externas, pero estos 300.000 yuanes es sólo una cifra promedio. La situación específica depende de la ubicación de la parcela y de los objetivos de planificación posteriores.
2065438+En septiembre de 2009, la Comisión de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Beijing vendió con éxito un terreno de construcción colectiva en el distrito de Daxing a Beijing Shangrui Real Estate Co., Ltd. por un precio de transacción de 1.512,83 millones de yuanes. . La superficie prevista de construcción del terreno es de 108.059 metros cuadrados. Calculado en base al precio de transacción, el precio mínimo es de aproximadamente 14.000 yuanes/metro cuadrado, lo que equivale aproximadamente a 9,3 millones de yuanes/acre.
El motivo por el que este terreno se puede vender a un precio tan elevado está relacionado con el uso previsto. En el pasado, los terrenos de construcción colectiva se comercializaban y no podían usarse para desarrollo residencial, pero los terrenos mencionados anteriormente se usarán para construir * * * viviendas con derechos de propiedad y se pueden vender a un precio unitario de 29.000 yuanes/ metro cuadrado.
Las "Directrices Técnicas" también proponen que la evaluación colectiva del precio de la tierra debería prestar especial atención a la madurez de varios mercados de tierras colectivas, la perfección de las políticas de apoyo relevantes y la conciencia de riesgo y las preferencias de los participantes del mercado por las tierras colectivas. impacto del precio de la tierra.
Además de las cuestiones de evaluación de precios abordadas en las directrices técnicas, todos los sectores de la sociedad todavía tienen muchas expectativas para promover de manera integral la entrada de tierras agrícolas al mercado, como por ejemplo, qué terrenos de construcción colectiva se pueden comercializar. el mercado, cómo ingresar al mercado y cómo distribuir los ingresos del valor agregado de la tierra después de ingresar al mercado.
Se espera que la solución a estos problemas técnicos se promueva en documentos como los "Dictamenes Orientadores sobre la Entrada al Mercado de Suelos Rurales de Construcción Comercial Colectiva".
El 9 de abril, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma emitió las “Tareas Clave para la Construcción de Nuevas Urbanizaciones y el Desarrollo Integrado Urbano-rural en 2020”, proponiendo promover de manera integral el ingreso directo de suelos de construcción comercial colectiva rural a El mercado. Orientar los suelos rurales de construcción colectiva hacia el mercado. Una vez que a los colectivos de agricultores se les permita manejar adecuadamente los derechos de propiedad y las relaciones de compensación, podrán recuperar las propiedades ociosas y los derechos colectivos abandonados de uso de la tierra para la construcción de bienestar público de los que los agricultores se retiraron voluntariamente de acuerdo con la ley, e ingresar al mercado de acuerdo con el negocio. finalidades determinadas por la ordenación del territorio. Lanzar una nueva ronda de reforma piloto del sistema de viviendas rurales.