¿Qué tipo de casa puedo comprar con 4 millones de yuanes en Tokio, Japón?
Hace unos años, cuando se hablaba de los riesgos que enfrentaban los bienes raíces en China, algunas personas citaban la historia de la crisis inmobiliaria de Japón. No así tres o cinco veces.
Quizás como decían algunos pintores. Tal vez no, al igual que algunas personas famosas han estado cantando malas canciones sobre China y elogiando a Estados Unidos en línea, pero se han quedado en casa. De todos modos, diferentes personas hacen una cosa con diferentes propósitos.
Los precios en Tokio en el círculo de amigos están realmente estupefactos.
Durante el Festival de Primavera de este año, Lao Li, un agente inmobiliario chino en Tokio, Japón, publicó varias publicaciones en Weibo seguidas. Después de leerlo recientemente, siento que este simple Weibo en realidad tiene una gran información sobre el mercado inmobiliario nacional.
Cuando se trata de precios de la vivienda japonesa, hay que aclarar dos conceptos: primero, la mayoría de las casas vendidas en China son casas embrionarias. En segundo lugar, el área de las casas en China se calcula en función del área de construcción. En Japón, por el contrario, todas las casas en venta deben ser casas completamente decoradas y el área de la casa se calcula de acuerdo con el área práctica, que es el área interior de su propia casa. Las partes comunes, como pasillos, balcones, ascensores y vestíbulos, no pueden calcularse ni asignarse a cada hogar en el precio de la vivienda y deben correr a cargo del propio promotor.
Entonces, ¿cuál es la diferencia entre el área de construcción de las casas chinas y el área práctica de las casas japonesas? Generalmente la diferencia es del 30%. En otras palabras, comprar una casa de 70 metros cuadrados en Japón equivale a comprar una casa de 100 metros cuadrados en China. Esto también significa que si el precio de la vivienda en Japón es de 10.000 yuanes por metro cuadrado, en China será de 13.000 yuanes.
Por eso, la gente de las empresas de desarrollo inmobiliario japonesas suele decir que los chinos son demasiado inteligentes y los promotores de la construcción transferirán todas sus responsabilidades y obligaciones a los residentes. No sufrirán nada y aún podrán venderlas a un buen precio. precio.
La ley de construcción de Japón estipula que todas las casas deben renovarse antes de poder venderlas o alquilarlas. En este caso, significa que los precios de las viviendas en Japón incluyen los precios de las casas finamente decoradas, mientras que muchos de nuestros precios de las viviendas en China son sólo los precios de las viviendas de habitaciones embrionarias. Entonces, ¿cuál es la diferencia entre el precio de una decoración fina y el precio de una casa tosca? Si se calcula según los estándares de decoración habituales de 3 dormitorios y 1 salón, la diferencia es de unos 700.000. El estándar básico para la decoración fina en Japón es que se deben instalar paredes, pisos, equipos de cocina, equipos sanitarios, equipos de baño, equipos de aire acondicionado central y accesorios de iluminación básicos, excepto candelabros y lámparas de techo. Puede mudarse con solo una colcha. en tu espalda. Además, los materiales utilizados en la decoración fina son todos materiales respetuosos con el medio ambiente, incluidas paredes con aislamiento térmico, aislamiento térmico, puertas y ventanas resistentes al frío, etc.
Ahora comparemos la diferencia de precios entre Tokio y China. Tokio es la ciudad más grande de Japón. El área central de Tokio es la línea Yamanote y el tren ligero que circula por la ciudad, que es el área urbana central. Fuera de la línea Yamanote, es el área urbana no central. De hecho, este método de división es problemático porque Ginza está justo fuera de la Línea Yamanote. Pero al mercado inmobiliario de Tokio le gusta utilizar la Línea Yamanote como línea divisoria para los precios de la vivienda. El área urbana central es equivalente al área dentro del Tercer Anillo de Beijing.
Actualmente, los precios de la vivienda en áreas dentro de la Línea Yamanote son generalmente de 10.000 yenes por metro cuadrado en edificios de apartamentos de gran altura. 10.000 yenes equivalen a 60.000 yuanes. Pero el precio de 60.000 por metro cuadrado incluye una decoración fina y es para un área práctica. Entonces, el presidente de una empresa de bienes raíces en Beijing hizo un cálculo detallado conmigo. Si se calcula en función de los precios de la vivienda y el área de construcción de las casas embrionarias en Beijing, el precio real de 60.000 yuanes por metro cuadrado en Tokio es de sólo 38.000 yuanes por metro cuadrado, aproximadamente la mitad más barato que el precio de la vivienda en Beijing. Es más, debido a que Japón implementa la propiedad privada de la tierra, incluso si compran un edificio de apartamentos, todos los residentes siguen teniendo iguales derechos permanentes sobre la tierra en todo el edificio de apartamentos.
Los precios del suelo y la vivienda en Tokio son, naturalmente, los más caros de Japón, incluso más caros que los de Osaka y Kioto. Si compras una casa en una ciudad local de Japón, los precios de la vivienda varían mucho. Por ejemplo, en Otaru, Hokkaido, un famoso centro turístico de Japón, el precio de una casa de segunda mano, que es una construcción de villa en el concepto chino, a menudo sólo equivale a entre 300.000 y 500.000 yuanes. En Tokio, el precio de esta casa alcanzará entre 2,5 y 3,5 millones de yuanes.
Los chinos que compran más casas en Tokio ahora en realidad no son inversores, sino japoneses que trabajan en Japón. Debido a que hay muchos niños que trabajan y viven en Japón después de terminar la universidad en Japón y se están preparando para casarse y establecerse en Japón, sus padres originalmente querían comprar una casa de bodas para sus hijos en China, pero ahora la están comprando en Japón. Hace unos días, conocí al Sr. Honda, director de investigación de mercado del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Japón, y le pregunté cuánto le cuesta a un chino comprar una casa en Japón. Dijo que era alrededor del 60%.
Entonces, ¿se dispararán los precios de la vivienda en Japón como en China? A principios de este año, los precios de la vivienda en Tokio aumentaron en promedio alrededor del 15% en comparación con hace cinco años. ¿Por qué están subiendo los precios de la vivienda en Tokio? Hay tres razones básicas. Uno es el aumento de los precios de los terrenos comerciales en Tokio. En los últimos años, con la llegada de un gran número de turistas extranjeros, muchas empresas han construido hoteles y diversas tiendas, lo que ha provocado un aumento de los precios de los terrenos comerciales en Tokio. El aumento de los precios de los terrenos comerciales, naturalmente, ha provocado un aumento de los terrenos residenciales. precios de la tierra.
Otro factor son los Juegos Olímpicos de Tokio. En 2016, el número de turistas extranjeros que visitaron Japón superó los 24 millones.
Según estimaciones del gobierno japonés, si hay un aumento anual del 15%, el número total de turistas extranjeros alcanzará los 40 millones cuando se inauguren los Juegos Olímpicos de Tokio en 2020. En este caso, habrá escasez de hoteles en Tokio y en las principales ciudades turísticas de Japón. Por lo tanto, el gobierno fomenta activamente el desarrollo de hoteles familiares para recibir turistas extranjeros. Esto hace que algunas personas vean oportunidades de negocios y compren casas para abrir hoteles familiares. , lo que ha provocado que en algunos lugares como Tokio los precios de la vivienda de segunda mano en la ciudad hayan aumentado.
La tercera razón es que los extranjeros, incluidos los chinos, han estado comprando bienes raíces en Japón en los últimos años. En particular, la tasa de compra de casas chinas en Japón ha aumentado año tras año, e incluso ha habido un aumento. un fenómeno de especulación inmobiliaria.
Entonces, ¿seguirán aumentando los precios de la vivienda en Japón? El director Honda del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Japón cree que todavía hay margen de crecimiento antes de la inauguración de los Juegos Olímpicos de Tokio 2020, y después de eso habrá una caída. La razón es que la actual tasa de desocupación de Japón, o el número de casas desocupadas, ha alcanzado los 24 millones de unidades y se espera que alcance los 30 millones de unidades en 2025. Además, la tasa de natalidad en Japón es cada vez más baja y la demanda de viviendas también está disminuyendo. Por tanto, el problema del exceso de oferta en el mercado inmobiliario será cada vez más grave y no habrá margen para que suban los precios de la vivienda. Entonces me aconsejó, si quieres comprar tu propia casa, puedes comprarla ahora. Si quieres alquilarla después de comprarla, te sugiero que no la compres, porque hay demasiadas casas en alquiler, lo que definitivamente bajará el alquiler y no puede garantizar la rentabilidad.
Al escuchar lo que dijo, recordé un aviso que me envió el propietario de nuestro edificio de oficinas hace unos días, diciendo que el alquiler de la oficina se redujo en 10,000 yenes a partir de 2017 1. Esto parece ser una señal.