16 políticas para apoyar el sector inmobiliario
Del 16 de junio al 38 + 11 de octubre, el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron el "Aviso sobre apoyo financiero para el desarrollo estable y saludable del sector inmobiliario". Market", ¡se han introducido 16 medidas para apoyar claramente el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario! ¡Muy informativo!
Centrarse en:
1. Estabilizar los préstamos para el desarrollo inmobiliario;
2. Apoyar las necesidades razonables de los préstamos para vivienda individual;
3. Estabilizar la concesión de créditos a las empresas de construcción;
4. Apoyar la ampliación razonable de la financiación existente, como préstamos para el desarrollo y préstamos fiduciarios;
5. ;
6. Mantener la estabilidad financiera de los productos de gestión de activos, como los fideicomisos;
7. Apoyar a los bancos de políticas de desarrollo para que proporcionen préstamos especiales para el "desarrollo de la educación";
8. Alentar a las instituciones financieras Proporcionar apoyo financiero;
9. Proporcionar apoyo financiero para fusiones y adquisiciones de proyectos inmobiliarios;
10. Explorar activamente métodos de apoyo basados en el mercado;
11. Fomentar el cumplimiento legal Negociar de forma independiente los pagos diferidos de capital e intereses;
12. Proteger eficazmente las reclamaciones personales por préstamos diferidos;
13. disposiciones para la política de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios;
14. Optimizar las políticas de financiación de fusiones y adquisiciones para proyectos inmobiliarios por etapas;
15. Optimizar los servicios de crédito de alquiler;
16. Ampliar canales de financiación diversificados en el mercado de leasing.
El texto completo es el siguiente.
Entre ellos, en términos de mantener estable y ordenada la financiación inmobiliaria, el aviso señala específicamente:
A partir de la fecha de emisión del aviso, si el importe vence dentro de los 6 siguientes meses, se puede permitir que exceda el monto original. Estipula una extensión de un año y no ajusta la clasificación del préstamo. La clasificación del préstamo presentada al sistema de informes crediticios es consistente con ella.
Esto significa que los préstamos vencidos de las empresas inmobiliarias se pueden extender por un año más allá de las regulaciones originales; "no ajustar la clasificación de los préstamos" significa que la evaluación de los bancos por parte del banco central se ha relajado en consecuencia, lo que es muy fuerte.
El famoso experto Liu Xiaobo también expresó su opinión: Como la industria con la tasa impositiva más alta y la fuerza impulsora más fuerte en China, la industria inmobiliaria debe recuperarse para apoyar las finanzas y el empleo del país.
¡Esta vez, la actitud dada por el Banco Popular de China y la Comisión Reguladora Bancaria de China es de "apoyo"!
Dos. Documento No. 31 emitido por la Administración Estatal de Impuestos en 2009, texto original
Aviso de la Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China sobre la Emisión de las "Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta de Empresas en Reales Negocio de Desarrollo Patrimonial"
Desarrollo de Impuestos Estatales [2009] No. 365438 +0
La Oficina Nacional de Impuestos y la Oficina de Impuestos Locales de todas las provincias, regiones autónomas, municipios y ciudades bajo estados separados planificación:
Con el fin de fortalecer la recaudación y gestión del impuesto sobre la renta de las empresas para el desarrollo inmobiliario y las empresas operativas y estandarizar el desarrollo inmobiliario Para el comportamiento de pago de impuestos de las empresas operativas, de acuerdo con las disposiciones de la Empresa Ley del Impuesto sobre la Renta de la República Popular China y sus reglamentos de implementación, reglas de implementación y otras leyes tributarias y regulaciones administrativas relevantes, y combinado con las características del desarrollo y operación de bienes raíces, la Administración Estatal de Impuestos ha formulado las "Medidas para el Tratamiento del Impuesto sobre la Renta para Empresas de Desarrollo y Operación Inmobiliaria”》, se expide.
Administración Estatal de Tributos
II
Medidas para el tratamiento del Impuesto sobre Sociedades en la promoción y explotación inmobiliaria
Número de documento: Guoshuifa [2009] No. 365438 +0
Autoridad emisora: Administración Estatal de Impuestos de la República Popular China
Capítulo 1 Disposiciones Generales
Artículo 1 En de conformidad con la "Ley de Administración de Recaudación de Impuestos de la República Popular China" y estas Medidas se formulan de acuerdo con sus detalles de implementación y otras leyes tributarias y regulaciones administrativas relevantes.
Artículo 2: Estas Medidas se aplican a las empresas inmobiliarias dentro de China.
Artículo 3 El negocio de desarrollo inmobiliario empresarial incluye el desarrollo de terrenos, viviendas, viviendas comerciales y otros edificios, anexos y desarrollo de terrenos de apoyo. Si otros productos de desarrollo cumplen con una de las siguientes condiciones, se considerarán como tales. terminado.
(1) Desarrollo de producto.
(2) Los productos desarrollados se han puesto en uso.
(3) El producto desarrollado ha obtenido el certificado de derechos de propiedad inicial.
Artículo 4 Si una empresa se encuentra en las circunstancias estipuladas en el artículo 15 de la "Ley de Administración y Recaudación de Impuestos de la República Popular China", las autoridades fiscales podrán manejar el asunto de acuerdo con las disposiciones fiscales. Las leyes y reglamentos administrativos regularán gradualmente el país, pero no recaudarán ni administrarán la empresa.
Capítulo 2 Tratamiento Fiscal de los Ingresos
Artículo 5 El alcance de los ingresos por ventas de productos desarrollados es el precio total obtenido durante el proceso de venta de los productos desarrollados, incluido el efectivo y los ingresos en efectivo. Los diversos fondos, tasas y recargos recaudados por la empresa en nombre de los departamentos, unidades y empresas pertinentes e incluidos en el precio del producto desarrollado o facturados por la empresa se reconocerán íntegramente como ingresos por ventas de conformidad con las reglamentaciones; precio del producto desarrollado, La empresa emite facturas y puede actuar como agente de cobranza.
Artículo 6 Se reconocerán como realización de ingresos por venta de inmuebles los ingresos que obtenga una empresa mediante la celebración formal de un contrato de compraventa de inmuebles o de un contrato de preventa de inmuebles, de la siguiente manera:
(1) Por única vez Si los productos se venden mediante pago total, la realización del ingreso se reconocerá el día en que efectivamente se reciba el precio o se obtenga la prueba (derecho) para reclamar el precio.
(2) Para los productos, el ingreso se reconoce de acuerdo con el precio y fecha de pago pactados en el contrato o acuerdo de compraventa. Realización de ingresos por retiros de pagadores.
(3) El precio pactado en el contrato de compraventa o contrato de hipoteca bancaria se reconocerá en la fecha de su efectivo recibo, y el saldo se realizará en el banco.
(4) Para las ventas y desarrollo de productos encomendados, la realización de ingresos se reconocerá de acuerdo con los siguientes principios:
1. Si las ventas y desarrollo de productos encomendados son remuneradas. por la comisión, el ingreso se reconocerá después de que el encomendado reciba El día en que se vende la lista de productos desarrollados, se reconoce la realización del ingreso de acuerdo con el precio pactado en el contrato o convenio de compraventa.
2. Para encomendar la venta de productos desarrollados mediante un método de compra presunta, la empresa y el comprador firman un contrato o acuerdo de venta, o la empresa, el fiduciario y el comprador firman un contrato o acuerdo de venta. Si el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa es superior al precio de compra, el precio calculado con base en el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa se reconocerá el día en que se reciba la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario; si el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa es menor. En los dos primeros casos, si se determina el precio de compra y el fiduciario firma un contrato o acuerdo de compraventa con el comprador, el ingreso se reconocerá el día en que se publique la lista de productos. vendido y desarrollado por el fideicomisario.
3. Si se utiliza el precio más bajo (precio más bajo garantizado) y el producto desarrollado se vende en consignación, será un contrato o acuerdo de compraventa firmado entre la empresa y el comprador, o un contrato de compraventa. contrato o acuerdo firmado entre la empresa, el fiduciario y el comprador. Si el precio estipulado en el contrato o convenio de compraventa es superior al precio base, el precio calculado con base en el precio estipulado en el contrato o convenio de compraventa se reconocerá el día en que se reciba la lista de productos desarrollados vendidos por el fiduciario, y la empresa deberá pagar la tasa de encomienda de conformidad con la reglamentación. Si el precio estipulado en el contrato o acuerdo de compraventa es inferior al precio base, la realización del ingreso se reconocerá el día en que se reciba el precio calculado por el fiduciario con base en el precio base. Si el encomendado firma directamente un contrato de compraventa con el comprador, el día en que el encomendado reciba la lista de productos vendidos y desarrollados, el ingreso se reconocerá con base en el precio base más la participación obtenida de acuerdo con la reglamentación.
4. Si la empresa encomienda la suscripción para vender productos desarrollados, puede reconocer la realización de ingresos refiriéndose a los puntos 1 a 3 anteriores de acuerdo con las disposiciones pertinentes del contrato de suscripción para los productos desarrollados que tienen; no se ha vendido después de la expiración del período de suscripción, la empresa deberá seguir la La realización de los ingresos se reconoce con base en el precio y el método de pago especificados en el contrato o acuerdo de suscripción.
Artículo 7 Las empresas utilizarán los productos desarrollados para donaciones, patrocinios, beneficios a los empleados, premios, inversiones externas, distribución a accionistas o inversores, pago de deudas y transacciones no monetarias con otras empresas, instituciones e individuos. En caso de intercambio de bienes sexuales, se considerará como venta, y se reconocerá la realización de renta (o ganancia) cuando se transfiera la propiedad o el derecho de uso del producto desarrollado, o cuando efectivamente se obtengan beneficios. . El método y secuencia para reconocer los ingresos (o ganancias) son los siguientes:
(1) Determinar con base en el precio de venta en el mercado de productos similares desarrollados por la empresa en los últimos meses o en los últimos meses de este año;
(2) Determinado por las autoridades tributarias competentes con referencia al valor razonable de mercado de productos desarrollados locales similares;
(3) Determinado por el margen de costo beneficio de los productos desarrollados. La tasa de rentabilidad de los productos desarrollados no será inferior al 15%, y la proporción específica será determinada por la autoridad fiscal competente.
Artículo 8 El margen de beneficio bruto imponible de las empresas que venden productos desarrollados sin terminar será determinado por las oficinas tributarias nacionales y las oficinas tributarias locales de cada provincia, región autónoma y municipio directamente dependientes del Gobierno Central de conformidad con el siguientes regulaciones:
(1) Los proyectos de desarrollo ubicados en áreas urbanas y suburbios donde se ubican los gobiernos populares de provincias, regiones autónomas, municipios directamente dependientes del Gobierno Central y ciudades bajo planificación estatal separada, no serán menores del 15%.
(2) Si el proyecto de desarrollo está ubicado en el área urbana y los suburbios de ciudades a nivel de prefectura, no será inferior al 10%.
(3) Si el proyecto de desarrollo se ubica en otras zonas, no menos del 5%.
(4) Para viviendas económicamente asequibles, viviendas de precio limitado y viviendas en ruinas, la tasa no será inferior al 3%.
Artículo 9 Los ingresos obtenidos por una empresa de la venta de productos desarrollados sin terminar se calcularán trimestralmente (o mensualmente) con base en el margen de ganancia bruta imponible estimado y se incluirán en la renta imponible del período actual. Una vez completado el desarrollo del producto, la empresa debe liquidar rápidamente sus costos fiscales, calcular la ganancia bruta real de los ingresos por ventas anteriores e incluir la diferencia entre su ganancia bruta real y su correspondiente ganancia bruta estimada en el impuesto pagadero para el año. cuando este proyecto se combina con otros proyectos. Monto de ingresos.
Al realizar las declaraciones de impuestos anuales, las empresas deben emitir un informe de ajuste sobre la diferencia entre el beneficio bruto real y el beneficio bruto estimado de los productos desarrollados y otra información relevante requerida por las autoridades fiscales.
Artículo 10 Si una empresa firma un contrato de reserva de arrendamiento con el arrendatario antes de que se complete el producto recientemente desarrollado o se complete el registro inicial del inmueble y se obtenga el certificado de propiedad, el arrendador deberá obtener el contrato de arrendamiento a partir de la fecha en que el producto desarrollado se entrega al arrendatario para su uso. El precio previo al arrendamiento se reconoce como ingreso realizado con base en la renta.
Capítulo 3 Tratamiento Fiscal de las Deducciones de Costos
Artículo 11 Al calcular y deducir costos y gastos, las empresas deben distinguir entre los gastos del período y los costos imponibles del desarrollo del producto de acuerdo con las regulaciones. costos imponibles de los productos desarrollados vendidos y los costos imponibles de los productos desarrollados no vendidos.
Artículo 12 Los gastos incurridos por la empresa en el período actual, los costos imponibles de venta y desarrollo de productos, los impuestos y recargos comerciales y el impuesto al valor agregado de la tierra se pueden deducir en el período actual en conforme a la normativa.
Artículo 13 La contabilidad de costos del impuesto sobre productos de desarrollo se llevará de conformidad con lo dispuesto en el Capítulo 4.
Artículo 14 El costo imponible de los productos desarrollados vendidos se determinará con base en el área vendible vendida en el período actual y el costo unitario del proyecto del área vendible. El costo unitario de ingeniería del área vendible y el costo imponible de los productos desarrollados vendidos se calculan y determinan de acuerdo con la siguiente fórmula:
El costo unitario de ingeniería del área práctica = el costo total del objeto de costo ÷ el área práctica total del objeto de costo.
El costo imponible de los productos desarrollados vendidos = el área vendible que se ha vendido × el costo unitario de ingeniería del área vendible.
Artículo 15. Las empresas pueden deducir los costos reales de mantenimiento de los productos desarrollados que se han completado pero aún no vendidos y el mantenimiento diario de los productos desarrollados vendidos (incluidos * * * piezas de desecho y * * * instalaciones y equipos de desecho) de acuerdo con las normas pertinentes. leyes, reglamentos o contratos y costos de mantenimiento.
Artículo 16 Si una empresa transfiere ×× accesorios y ×× fondos de mantenimiento de instalaciones y equipos que se han incluido en los ingresos por ventas a los departamentos y unidades pertinentes de acuerdo con las regulaciones, se deducirán en el momento de la transferencia. .
Artículo 17: Las casas club, los sitios de administración de propiedades, las centrales eléctricas, las estaciones de calefacción, las plantas de agua, los lugares culturales y deportivos, los jardines de infancia y otras instalaciones de apoyo construidas por empresas en la zona de desarrollo se manejarán de acuerdo con lo siguiente regulaciones:
(1) Si no tiene fines de lucro y los derechos de propiedad pertenecen al propietario, o se dona al gobierno local e instituciones públicas de forma gratuita, puede considerarse una instalación pública, y sus costos de construcción se ejecutarán de acuerdo con las disposiciones pertinentes de las tarifas de las instalaciones públicas.
(2) Si el propósito es obtener ganancias, o los derechos de propiedad pertenecen a la empresa, o la propiedad de los derechos de propiedad no está clara, o se dona a otras unidades distintas a los gobiernos locales y Los servicios públicos son gratuitos, el costo debe calcularse por separado. Excepto el uso propio de la empresa, que se trata como construcción de activos fijos, los demás se tratan como construcción y desarrollo de productos.
Artículo 18 Los gastos de correos y telecomunicaciones, escuelas, instalaciones médicas y otras instalaciones construidas por empresas en la zona de desarrollo se calcularán por separado. Entre ellos, si una empresa construye instalaciones conjuntamente con los departamentos y unidades de gestión empresarial estatales pertinentes y las transfiere una vez finalizadas, la compensación económica otorgada por los departamentos y unidades de gestión empresarial estatales pertinentes se puede deducir directamente del costo de construcción del proyecto, y la diferencia después La deducción debe ajustarse al impuesto actual a pagar. Cantidad de ingresos.
Artículo 19 Si una empresa vende productos desarrollados en forma de hipoteca bancaria y acuerda que la empresa proporcionará garantía para el préstamo hipotecario del comprador, el depósito (garantía) proporcionado al banco al vender los productos desarrollados se no se deducirán de los ingresos por ventas y no se deducirán como gastos corrientes antes de impuestos, pero se podrán deducir cuando se produzcan pérdidas reales.
Artículo 20: Una empresa confía a una institución extranjera la venta de los productos que desarrolla. Los honorarios de venta (incluidas las comisiones o gastos de manipulación) pagados por la empresa a la institución extranjera no excederán el 65.438+00% del valor. ingresos por ventas confiados.
Artículo 21 Los gastos por intereses de una empresa se manejarán de acuerdo con las siguientes disposiciones:
(1) Gastos de endeudamiento incurridos por una empresa para tomar prestados fondos para construir y desarrollar productos que cumplen con los requisitos fiscales, pueden recaudarse y distribuirse de acuerdo con las disposiciones de las Normas de Contabilidad para Empresas Comerciales, y los costos de endeudamiento que son gastos financieros pueden deducirse directamente antes de impuestos.
(2) Si un grupo empresarial o sus empresas miembros piden prestado dinero de una institución financiera para uso común de otras empresas miembros del grupo, el prestatario puede asignar razonablemente los gastos por intereses entre las empresas que utilizan el préstamo y permitir el uso del préstamo. El interés razonablemente compartido por la empresa se deduce antes de impuestos.
Artículo 22: Las pérdidas causadas por la reanudación de los derechos de uso de la tierra por parte del Estado pueden deducirse antes de impuestos como pérdidas de propiedad de acuerdo con las regulaciones pertinentes.
Artículo 23 Si los productos desarrollados por la empresa (con el objeto de costo como unidad de medida) son desechados o dañados en su conjunto, se permite deducir la pérdida neta antes de impuestos después de la revisión y confirmación en de acuerdo con las regulaciones pertinentes.
Artículo 24 Si los productos desarrollados por la empresa se convierten para uso propio, el tiempo de uso real no excede los 65,438+02 meses y se venden nuevamente, los gastos de depreciación no se deducirán antes de impuestos.
Capítulo 4 Contabilidad de costos imponibles
Artículo 25 Los costos imponibles se refieren al proceso de una empresa que desarrolla, construye y desarrolla productos (incluidos los activos fijos, lo mismo a continuación) Gastos incurridos que deberían clasificarse como objetos de costo según las normas tributarias.
Artículo 26 Los objetos de costo se refieren a las partidas que soportan costos determinadas para el cobro y distribución de diversos gastos durante el proceso de desarrollo y construcción de los productos desarrollados. Los principios para determinar los objetos de costo imponibles son los siguientes:
(1) Principio de mercado. Si el producto desarrollado puede venderse externamente, debe contabilizarse como un objeto de costo imponible independiente; si no puede operarse ni venderse en el extranjero, puede recaudarse primero como un objeto de costo de transición y luego pueden asignarse sus costos relevantes; los costos que pueden ser operados y vendidos en el extranjero en el objeto.
(2) Principios de la recogida clasificada. Los proyectos desarrollados por el grupo con la misma ubicación de desarrollo, tiempo de finalización similar y sin diferencias obvias en el tipo de estructura del producto pueden contabilizarse como un solo objeto de costo.
(3) Principio de diferenciación funcional. Cuando un componente de un proyecto de desarrollo es relativamente independiente y tiene funciones diferentes, puede contabilizarse como un objeto de costo independiente.
(4) Principio de diferencia de precios. Si los precios de venta esperados de los productos desarrollados varían mucho debido a diferentes tipos o funciones de productos, deben contabilizarse por separado como objetos de costo.
(5) Principio de diferencia de costes. Si existen diferencias obvias en los costos de construcción de los productos desarrollados, deben contabilizarse por separado como objetos de costo.
(6) Principio de distinción de derechos e intereses. Si el proyecto de desarrollo es una construcción encomendada o un desarrollo cooperativo de múltiples partes, los objetos de costo deben dividirse y calcularse de acuerdo con los principios anteriores.
El objeto del costo deberá ser determinado razonablemente por la empresa antes de iniciar la construcción y deberá ser informado a la autoridad fiscal competente para su presentación. Una vez determinados los objetos de costo, no se pueden cambiar ni confundir a voluntad. Si realmente es necesario cambiar el objeto del costo, éste deberá ser aprobado por la autoridad fiscal competente.
Artículo 27 Los costos imponibles del desarrollo de productos son los siguientes:
(1) Honorarios de adquisición de terrenos y honorarios de compensación.
Se refiere a diversos gastos incurridos para obtener el derecho a utilizar terrenos de desarrollo (o derechos de desarrollo), que incluyen principalmente el precio de compra de terrenos o la tarifa de transferencia, importantes tarifas de apoyo municipales, impuesto a la escritura, impuesto a la ocupación de tierras agrícolas, tarifa de uso de la tierra, tarifa de inactividad de la tierra, cambio de terreno. uso Y la tarifa de transferencia pagada por el área excedente, los impuestos relevantes, las tarifas de compensación, las tarifas de reasentamiento y reubicación, las tarifas de construcción de viviendas de reasentamiento, las tarifas de compensación de cultivos jóvenes, las tarifas de compensación de casas en ruinas, etc.
(2) Costos iniciales del proyecto. Se refiere a los gastos preliminares tales como estudios hidrogeológicos, levantamientos topográficos y cartográficos, planificación, diseño, estudio de viabilidad, preparación preliminar y nivelación del sitio en la etapa inicial del desarrollo del proyecto.
(3) Honorarios de ingeniería de construcción e instalación. Se refiere a los costos de construcción e instalación incurridos durante el proceso de desarrollo del proyecto de desarrollo. Incluye principalmente el costo de construcción del proyecto de desarrollo y el costo de instalación del proyecto de desarrollo.
(4) Honorarios de construcción de infraestructuras. Se refiere a diversos gastos de infraestructura incurridos durante el proceso de desarrollo de proyectos de desarrollo, que incluyen principalmente tarifas de ingeniería de redes de tuberías comunitarias, como carreteras, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, descarga de aguas residuales, drenaje de inundaciones, comunicaciones, iluminación, etc., y entorno de jardines. proyectos como saneamiento ambiental y paisajismo.
(5) Tarifas de instalaciones públicas: se refiere a tarifas de instalaciones públicas que son independientes y sin fines de lucro, propiedad de todos los propietarios o donadas a gobiernos locales y servicios públicos de forma gratuita.
(6) Costes de desarrollo. Se refiere a los gastos de costos incurridos por la empresa para organizar y gestionar directamente proyectos de desarrollo y no puede atribuirse a objetos de costos específicos. Incluye principalmente salarios del personal administrativo, tarifas de bienestar de los empleados, tarifas de depreciación, tarifas de reparación, tarifas de oficina, tarifas de agua y electricidad, tarifas de protección laboral, tarifas de gestión de proyectos, amortización del espacio de rotación, tarifas de construcción de instalaciones de comercialización de proyectos, etc.
Artículo 28 Los procedimientos generales para la contabilidad de costos fiscales empresariales son los siguientes:
(1) Ordenar y clasificar los gastos reales del período actual según su naturaleza, propósito económico y ubicación. y zona horaria, y dividirlos en Es el costo que debe incluirse en el objeto de costo y los gastos del período que deben deducirse antes de impuestos en el período actual. Al mismo tiempo, los gastos devengados y los gastos diferidos relevantes deberán medirse y reconocerse de acuerdo con la normativa.
(2) Dividir razonablemente los gastos reales, gastos acumulados y gastos diferidos incluidos en el objeto de costo en costos directos, costos indirectos y * * * costos idénticos, y recolectarlos y distribuirlos razonablemente a objetos de costo completados. Objetos de costo en construcción y Objetos de costo en construcción.
(3) Asigne los costos a cargo de los objetos de costos que se completaron antes del período actual en función de los productos desarrollados vendidos, los productos desarrollados no vendidos y los activos fijos, y deduzca los costos a cargo de la declaración de impuestos del período actual. El costo de los productos desarrollados vendidos se deducirá del costo de los productos desarrollados no vendidos en el momento de las ventas reales.
(4) Clasificar los objetos de costos completados en este período en productos de desarrollo y activos fijos, y liquidar sus costos imponibles. Si se desarrolla un producto, el costo unitario del proyecto se calcula en función del área vendible y luego se calcula el costo imponible del producto desarrollado vendido y el costo imponible del producto no vendido. Se permite deducir el costo imponible de los productos desarrollados vendidos en el período actual, y el costo imponible de los productos no vendidos se deduce cuando se realizan las ventas reales.
(5) Para los costos soportados por el objeto de costo de la construcción inacabada en este período, se debe establecer una cuenta detallada separada y liquidarse después de que se complete el producto de desarrollo.
Artículo 29: Los productos de desarrollo desarrollados y construidos por una empresa se medirán y contabilizarán según el método del costo de fabricación. Entre ellos, los gastos que deben incluirse en el costo de desarrollo de productos son los gastos directos y los gastos indirectos que pueden distinguirse entre los objetos de costo y se incluyen directamente en los objetos de costo. * * *Los mismos costos y costos indirectos que no se pueden distinguir entre los objetos de carga deben asignarse a cada objeto de costo según el principio de beneficio y proporción. El método de asignación específico se puede seleccionar de acuerdo con las siguientes disposiciones:
(1) Ley de ocupación de terrenos. Se refiere a la asignación según la proporción del área ocupada por el objeto de costo de desarrollo con respecto al área total del terreno de desarrollo.
1. Para el desarrollo único, la asignación se basará en la proporción del área ocupada por un objeto de costo con respecto al área total ocupada por todos los objetos de costo.
2. El desarrollo por fases se basará primero en la proporción del área total de desarrollo ocupada por todos los objetos de costo en este período, y luego en la proporción del área total ocupada por todos los objetos de costo en este período. período.
El terreno ocupado por todos los objetos de costo durante el período se deducirá del terreno ocupado por el terreno de desarrollo durante el período, y el terreno ocupado por todos los objetos de costo en cada período se prorrateará.
(2) Método del área de construcción. Se refiere al prorrateo según la proporción del área de construcción del objeto de costo de desarrollo con respecto al área total de construcción del terreno de desarrollo.
1. Para el desarrollo único, el prorrateo se basará en la proporción del área de construcción de un determinado objeto de costo con respecto al área total de construcción de todos los objetos de costo.
2. Para el desarrollo por etapas, el área de construcción del objeto de costo se distribuirá en cada período primero de acuerdo con la proporción del área de construcción del objeto de costo con respecto al área de construcción planificada del terreno de desarrollo, y luego de acuerdo con a la proporción del área de construcción de un determinado objeto de costo con respecto al área de construcción total del objeto de costo en ese período.
(3) Método de coste directo. Se refiere a la proporción del costo directo de desarrollo de un determinado objeto de costo con respecto al costo directo de desarrollo de todos los objetos de costo en el período.
(4) Método de coste presupuestario. Se refiere a la proporción del costo presupuestado de un determinado objeto de costo con respecto al costo presupuestado de todos los objetos de costo en el período.
Artículo 30 Las empresas asignarán los siguientes gastos de acuerdo con los siguientes métodos:
(1) Los costos de la tierra generalmente se asignan según el método de área. Si realmente es necesario combinar otros métodos de distribución, se deberá negociar con las autoridades fiscales.
La promoción de suelo y la promoción inmobiliaria están vinculadas al mismo tiempo. Se trata de una adquisición única de suelo para desarrollar un inmueble por etapas.
Con la aprobación de las autoridades tributarias, los costos de desarrollo del terreno pueden asignarse de acuerdo con el costo presupuestario general del terreno y luego ajustarse una vez completado el desarrollo general del terreno.
(2) Los costos de desarrollo de instalaciones públicas calculados como objetos de costos de transición deben asignarse de acuerdo con el método del área de construcción.
(3) Si los costos de endeudamiento se prorratean entre diferentes objetos de costo, se utilizará el método de costo directo o el método de costo presupuestario para prorratearlos.
(4) El método de asignación de otras partidas de costos será determinado por la propia empresa.
Artículo 31 Si una empresa obtiene derechos de uso de la tierra a través de transacciones no monetarias, su costo se determinará de acuerdo con las siguientes disposiciones:
(1) A cambio de desarrollar productos, las empresas y las unidades deberán Si el derecho de uso de suelo se invierte en una empresa, se aplicarán las siguientes disposiciones:
1. Si el producto de desarrollo intercambiado es desarrollo y construcción de suelo, la empresa receptora de la inversión no reconocerá el costo. al aceptar el derecho de uso del suelo. Cuando los productos de desarrollo se separen por primera vez, el costo de confirmar los derechos de uso del suelo se calculará y reconocerá con base en el valor justo de mercado de los productos de desarrollo que deben separarse (incluidos los que se separaron por primera vez y los que se separaron posteriormente). ) y los impuestos y tasas pertinentes pagaderos durante la transferencia de derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir los derechos de uso de la tierra se sumará a la prima pagadera o se deducirá de la prima recibida.
2. Si los productos de desarrollo intercambiados son otros terrenos de desarrollo y construcción, la empresa receptora de la inversión deberá, cuando se produzca la transacción de inversión, pagar los impuestos pertinentes con base en el valor justo de mercado de los productos de desarrollo y el Proceso de transferencia de derechos de uso de la tierra. El cálculo de la tarifa confirma el costo de los derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir los derechos de uso de la tierra se sumará a la prima pagadera o se deducirá de la prima recibida.
(2) Si una empresa o unidad invierte derechos de uso de la tierra en forma de capital, la empresa que recibe la inversión deberá, cuando se produzca la transacción de inversión, calcular los derechos de uso de la tierra de acuerdo con el valor justo de mercado de los derechos de uso de la tierra y el proceso de transferencia de derechos de uso de la tierra. Los impuestos y tasas pagaderos pertinentes se calcularán y confirmarán para determinar el costo de adquisición de los derechos de uso de la tierra. Si se trata de una prima, el costo de adquirir los derechos de uso de la tierra se sumará a la prima pagadera o se deducirá de la prima recibida.
Artículo 32: Excepto los siguientes gastos devengados (pagados), el costo real será el costo imponible.
(1) Si el proyecto no se liquida finalmente y no se obtiene la factura completa, el monto de la factura insuficiente se puede acumular bajo la premisa de que hay suficientes documentos de respaldo, pero el monto máximo no excederá 65,438+ de el importe total del contrato 00%.
(2) Si las instalaciones públicas aún no se han construido o completado, los costos de construcción se pueden acumular razonablemente con base en los costos presupuestados. Dichas instalaciones públicas deben cumplir con las condiciones clara e irrevocablemente comprometidas para la construcción en el contrato, acuerdo, anuncio o modelo de compraventa de la casa, o deben construirse de acuerdo con las leyes y reglamentos.
(3) Los costos de construcción y los costos de mejora de la propiedad que deben informarse al gobierno para su aprobación pero que aún no se han presentado para su aprobación pueden retenerse y pagarse de acuerdo con las regulaciones. Los costos de mejora de propiedades se refieren a fondos de administración de propiedades, fondos de mantenimiento de edificios públicos u otros fondos especiales que deben ser asumidos por las empresas de acuerdo con las regulaciones.
Artículo 33 El estacionamiento construido por la empresa se contabilizará separadamente como objeto de costo. El aparcamiento formado por la infraestructura subterránea será tratado como instalación pública de apoyo.
Artículo 34 Cuando una empresa liquide los costos imponibles, deberá obtener los gastos reales incurridos, pero si no obtiene las certificaciones legales, no se incluirán en los costos imponibles. Cuando efectivamente se obtengan los certificados legales, se incluirán los costos imponibles de acuerdo con la reglamentación.
Artículo 35 Una vez completado el desarrollo de un producto, la empresa podrá optar por determinar la fecha final de la contabilidad de costos imponibles antes de la liquidación final del impuesto sobre la renta de las sociedades en el año de finalización, sin ningún retraso. Si los costos imponibles de los productos desarrollados no se liquidan como se requiere en el año de finalización, las autoridades fiscales competentes tienen el derecho de determinar los costos imponibles, realizar los ajustes fiscales correspondientes y tratar el asunto de acuerdo con las disposiciones pertinentes del Impuesto. Ley de Administración de Recaudaciones de la República Popular China.
Capítulo 5 Tratamiento Fiscal de Materias Específicas
Artículo 36 Las empresas cooperan y desarrollan conjuntamente proyectos inmobiliarios con otras empresas, unidades e individuos como organismo principal, y el proyecto no establece un empresa persona jurídica independiente Se aplicarán las siguientes disposiciones:
(1) Si el contrato o acuerdo de desarrollo estipula que los productos de desarrollo se distribuirán a todos los inversores (es decir, socios y partes de empresas conjuntas, lo mismo a continuación) , cuando la empresa distribuye los productos de desarrollo por primera vez, si se ha liquidado el costo imponible del proyecto, y la diferencia entre el costo imponible del producto de desarrollo que debe asignarse al inversionista y el monto de su inversión debe incluirse en la renta imponible del período actual; si el costo imponible no se ha liquidado, el monto de la inversión del inversionista se trata como ingreso por ventas para el tratamiento fiscal correspondiente.
(2) Si el contrato o convenio de desarrollo estipula la distribución de las utilidades del proyecto, se seguirán las siguientes disposiciones:
1. las rentas imponibles del ejercicio actual y unificarlas. Para declarar y pagar el impuesto sobre la renta de las empresas, las utilidades del proyecto no podrán distribuirse antes de impuestos. Al mismo tiempo, no se puede amortizar en costos ni deducir antes de impuestos de los gastos por intereses relacionados por aceptar inversiones de inversionistas.
2. Las ganancias operativas del proyecto del inversor deben tratarse como dividendos y bonificaciones para el tratamiento fiscal pertinente.
Artículo 37 Si una empresa invierte derechos de uso de suelo en proyectos de desarrollo inmobiliario de otras empresas con el propósito de desarrollar productos, se manejará de acuerdo con las siguientes disposiciones:
Cuando la empresa obtiene primero el desarrollo. Al desarrollar productos, los productos de desarrollo deben descomponerse en dos negocios económicos: transferencia de derechos de uso de la tierra y compra de productos de desarrollo para el tratamiento del impuesto sobre la renta, y el terreno debe calcularse y reconocerse con base en el valor justo de mercado. de los productos de desarrollo que obtendrá el proyecto (incluidos los adquiridos por primera vez y los adquiridos posteriormente). Ganancias o pérdidas por transferencia de derechos de uso.
Capítulo 6 Disposiciones Complementarias
Artículo 38 Para las empresas de inversión extranjera dedicadas al desarrollo y operación de bienes raíces, las ventas no se hayan completado antes del 36 de junio + 36 de febrero + 0 de 2007 Ingresos de desarrollo de productos. Una vez finalizados dichos productos desarrollados, el tratamiento fiscal se llevará a cabo de conformidad con los métodos estipulados en el artículo 9 de estas Medidas.
Artículo 39 El presente aviso entrará en vigencia a partir del 65438 de junio + 1 de octubre de 2008.
3. ¿Cómo entender el artículo 16 de la Interpretación Judicial del Tribunal Supremo Popular sobre Venta de Viviendas?
Artículo 16 Ajuste del importe de la indemnización por daños y perjuicios
Si una parte solicita una reducción alegando que la indemnización por daños y perjuicios acordada es demasiado elevada, el importe se ajustará sobre la base de que la indemnización por daños y perjuicios excede el 30% de la pérdida causada. Reducción adecuada si la parte solicita un aumento por considerar que la indemnización por daños y perjuicios acordada es inferior a las pérdidas causadas, el monto de la indemnización por daños y perjuicios se determinará con base en las pérdidas causadas por el incumplimiento de contrato.
Este artículo trata sobre si el monto de la indemnización por daños y perjuicios se puede ajustar y cómo ajustarlo.
Esta disposición en realidad contiene tres niveles de significado: Primero, si una parte no cumple con sus obligaciones según lo acordado o retrasa el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, lo que constituye un incumplimiento de contrato, el monto de la indemnización por daños y perjuicios estipulado en el contrato de compraventa de viviendas comerciales se calculará el método para asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato, en segundo lugar, si las partes solicitan una reducción por considerar que la indemnización por daños y perjuicios acordada es excesivamente superior a las pérdidas causadas por el incumplimiento del contrato; puede hacer los ajustes apropiados en función de si la indemnización por daños y perjuicios acordada supera el 30% de las pérdidas; en tercer lugar, las partes pagarán la indemnización por daños y perjuicios acordada si se solicita un aumento por considerar que la pérdida es menor que la pérdida causada por el incumplimiento del contrato; , el monto de la indemnización por daños y perjuicios se determinará en función de la magnitud de la pérdida. Se puede ver que esta disposición implica el principio de determinar el monto de la indemnización por daños y perjuicios, si el monto de la indemnización por daños y perjuicios se puede ajustar y cuál es el estándar de referencia para ajustar la indemnización por daños y perjuicios.
4. ¿Las dieciséis regulaciones inmobiliarias originales?
El artículo 16 de Bienes Raíces incluye específicamente:
1. Estabilizar los préstamos para el desarrollo inmobiliario
2. Apoyar las necesidades razonables de los préstamos para vivienda individual;
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3. Estabilizar la concesión de crédito a las empresas constructoras;
4. Apoyar la extensión razonable de la financiación existente, como préstamos de desarrollo y préstamos fiduciarios;
5. en la financiación de bonos;
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6. Mantener la estabilidad financiera de los productos de gestión de activos, como los fideicomisos;
7. Apoyar a los bancos de políticas de desarrollo para que proporcionen préstamos especiales para la "educación". edificio";
8. Alentar a las instituciones financieras a brindar apoyo financiero;