Contrato de alquiler de local en Yanbian
Análisis legal
El foco de este caso es si el contrato preliminar de servicios inmobiliarios firmado entre una empresa de bienes raíces y la Compañía S es vinculante para el propietario Yao.
La relación jurídica de administración de propiedades se refiere a la relación legal entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades. La selección de las empresas de administración de propiedades generalmente debe ser decidida por la junta de propietarios. Sin embargo, en la operación real, hay muchos casos de "desarrollo continuo" de propiedades, y la ocupación por parte del propietario es un proceso paso a paso. A menudo transcurre un largo período desde el momento en que se entrega la propiedad hasta el establecimiento de la asociación de propietarios. Para administrar y mantener las propiedades, proteger los derechos e intereses legítimos de los propietarios en las primeras etapas y crear un buen entorno de venta, arrendamiento y vida, es necesario que las empresas de administración de propiedades intervengan y realicen la administración de las propiedades en las primeras etapas. Antes de vender todas las casas, la unidad de construcción posee la propiedad de las casas no vendidas, generalmente los grandes propietarios. La ley estipula que los grandes propietarios deciden la elección de la empresa administradora de propiedades.
Cuando la unidad constructora seleccione una empresa de administración de propiedades, deberá firmar con ella un contrato preliminar de servicios inmobiliarios. El artículo 5 de las "Medidas para la gestión de nuevos barrios residenciales urbanos" del Ministerio de la Construcción de 1994 estipula que "antes de que una empresa de desarrollo inmobiliario venda las casas en un barrio residencial, debe seleccionar una empresa de administración de propiedades para que asuma la gestión del residencial". trimestre y firmar un contrato de administración de la propiedad con ella." El nuevo artículo 21 del Reglamento "Administración de la propiedad" también establece las disposiciones correspondientes a este respecto. "Antes de que la junta de propietarios y la junta de propietarios seleccionen y contraten una empresa de administración de propiedades, la unidad de construcción deberá firmar un contrato preliminar por escrito de servicios inmobiliarios".
El contrato preliminar de servicios inmobiliarios generalmente incluye el siguiente contenido: (1) La unidad de construcción y administración de la propiedad El nombre y dirección de la empresa; (2) Alcance del área de administración de la propiedad y proyectos de administración; (3) Plazo del contrato de administración de la propiedad; normas; (6) Acuerdo de rescisión y cancelación de contrato; (7) Responsabilidad por incumplimiento de contrato; (8) Otros asuntos acordados por ambas partes, tales como el uso, administración, mantenimiento y renovación de instalaciones y equipos públicos, servicios de seguridad, servicios de limpieza, gestión de fondos de mantenimiento de propiedades, etc.
Aunque el contrato de servicios inmobiliarios anticipados se firma entre la unidad constructora y la empresa gestora de la propiedad, sus objetivos de servicio incluyen a los propietarios y son vinculantes para ellos. En primer lugar, antes de que el comité de propietarios firme un nuevo contrato de servicios inmobiliarios con la empresa administradora de la propiedad, la unidad de construcción se ve obligada a firmar un contrato preliminar de servicios inmobiliarios, y el propietario no puede negarse a ejecutar el contrato alegando que no fue firmado por él. en segundo lugar, existen hechos entre el propietario y la empresa de administración de la propiedad. En la relación del contrato de servicio, el beneficiario final del comportamiento del servicio de la propiedad es el propietario, quien además debe pagar las tarifas del servicio de la propiedad, las leyes y regulaciones generalmente estipulan que al comprar; y vender una casa, el comprador y el vendedor deben acordar los servicios inmobiliarios preliminares, y el contrato de venta de viviendas comerciales debe incluir los servicios inmobiliarios preliminares. El contenido del contrato de servicios puede requerir que el comprador de la vivienda firme un acuerdo con la administración de la propiedad. empresa seleccionada por la unidad constructora. Por ejemplo, el artículo 28 del "Reglamento de desarrollo, operación y gestión de bienes raíces urbanos" de 1998 estipula: "Para la venta de viviendas comerciales, ambas partes firmarán un contrato escrito, y el contrato especificará... el método de administración de la propiedad y la responsabilidad por incumplimiento de contrato por ambas partes". "Gestión de ventas de viviendas comerciales" por el Ministerio de la Construcción en 2001. El artículo 13 de las Medidas estipula: "Cuando se vende una vivienda comercial, si la empresa de desarrollo inmobiliario selecciona una empresa de gestión de propiedades, el comprador deberá celebrar un acuerdo de administración de la propiedad con la empresa de administración de la propiedad seleccionada por la empresa de desarrollo inmobiliario al celebrar un contrato de venta de viviendas comerciales. El artículo 25 del Reglamento de administración de la propiedad también estipula que "el contrato de venta firmado entre la unidad de construcción". y el comprador de la propiedad deberá incluir el contenido acordado en el contrato preliminar de servicios inmobiliarios”.
En este caso, una empresa de bienes raíces y El contrato firmado por la Compañía S en mayo de 2001 era un contrato preliminar de servicios inmobiliarios. Al comprar la casa, Yao acordó entregarla a la Compañía S para una administración unificada. Este contrato preliminar de servicios de propiedad es vinculante para Yao y Yao deberá ejecutarlo.
Técnicas
Contrato previo de servicios inmobiliarios (texto modelo)
Parte A:
Representante legal:
Residencia:
Código Postal:
Parte B:
Representante Legal:
Residencia:
Correos Código:
Nivel de calificación:
Número de certificado:
De acuerdo con el "Reglamento de administración de propiedades" y las leyes, reglamentos y políticas pertinentes, Parte A y Parte B Se contrata a la Parte B para brindar servicios preliminares de administración de propiedad para (nombre de la propiedad), y este contrato se firma sobre la base de voluntariedad, igualdad y consenso mediante consulta.
Capítulo 1 Información Básica del Inmueble
Artículo 1 Información Básica del Inmueble:
Nombre del inmueble;
Tipo de la propiedad;
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Ubicación;
Área de construcción.
Hay cuatro áreas para la gestión de propiedades: de este a sur y de oeste a norte.
(Ver Apéndice 1 para el diagrama de planificación y Apéndice 2 para detalles de la composición de la propiedad)
Capítulo 2 Contenido y Calidad del Servicio
Artículo 2 Dentro del área de administración de la propiedad, la administración preliminar de la propiedad Los servicios proporcionados por la Parte B incluyen lo siguiente:
1 Mantenimiento, conservación y administración de la * * * parte de la propiedad (consulte el Apéndice 3 para obtener detalles de la * * * parte de la propiedad); /p>
2. Instalaciones utilizadas por la propiedad Operación, mantenimiento, cuidado y gestión de equipos (ver Apéndice 4 para detalles de instalaciones y equipos utilizados por la propiedad
3. de la propiedad * * * áreas y sitios relacionados, recolección y remoción de basura, dragado de aguas residuales
4. Mantenimiento y gestión de espacios verdes
5. gestión;
6. Ayudar en la gestión del mantenimiento del orden público y la seguridad y otros asuntos;
7. Servicios de gestión de decoración;
8. gestión.
Artículo 3 En el área de administración de propiedades, otros servicios prestados por la Parte B incluyen:
1.;
2.;
3..
Artículo 4 Los servicios preliminares de administración de propiedades proporcionados por la Parte B deberán cumplir con los estándares de calidad acordados (consulte el Apéndice 5 para conocer los estándares de calidad del servicio preliminar de administración de propiedades).
Artículo 5: Los propietarios individuales podrán encomendar a la Parte B el mantenimiento y otros servicios de la parte exclusiva de su propiedad. El contenido del servicio y las tarifas serán negociados por separado por ambas partes.
Capítulo 3 Tarifas de Servicios
Artículo 6 Los cargos por servicios de propiedad en esta área de administración de propiedades serán de la siguiente manera:
Sistema de secado por contrato
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Los propietarios pagan las tarifas de servicio de la propiedad en función del área de construcción de las propiedades que poseen. Los estándares específicos son los siguientes:
Edificios residenciales de varios pisos: RMB/mes. m2;
Edificios residenciales de gran altura: RMB/mes. m2;
Villa: RMB/mes. m2;
Edificio de oficinas: RMB/mes. m2;
Propiedad comercial: RMB/mes. m2;
Propiedad: RMB/mes. m2.
Las tarifas de servicios de propiedad se utilizan principalmente para los siguientes gastos:
(1) Salarios, seguros sociales y gastos de bienestar del personal de servicios de gestión;
(2) Propiedad* * * repuestos, * * costos diarios de operación y mantenimiento de instalaciones y equipos:
(3) Costos de limpieza en el área de administración de la propiedad;
(4) Costos de ecologización y mantenimiento en el área de administración de propiedades;
(5) Gastos de mantenimiento de órdenes del área de administración de propiedades;
(6)Gastos de oficina;
(7) Depreciación de activos fijos de empresas de administración de propiedades;
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(8) La * * * parte usada de la propiedad, * * instalaciones y equipos usados y gastos de seguro de responsabilidad pública;
( 9) Impuestos y tasas legales;
(10) Beneficios de las empresas de administración de propiedades;
(11).
La Parte B cobrará tarifas de servicios de propiedad de acuerdo con los estándares anteriores y brindará servicios de acuerdo con el contenido del servicio y los estándares de calidad acordados en este contrato. El excedente o pérdida será disfrutado o soportado por la Parte B.
2. Sistema salarial
Los fondos para servicios de propiedad son pagados por adelantado por los propietarios de acuerdo con el área de construcción de la propiedad que poseen. Los estándares específicos son los siguientes:
Residencial de varios pisos: RMB/mes. m2;
Edificios residenciales de gran altura: RMB/mes. m2;
Villa: RMB/mes. m2;
Edificio de oficinas: RMB/mes. m2;
Propiedad comercial: RMB/mes. m2;
Propiedad: RMB/mes. m2.
Los fondos por servicios inmobiliarios recibidos por adelantado consisten en gastos de servicios inmobiliarios y la remuneración de la Parte B.
Las tarifas de servicios de propiedad pertenecen a los propietarios pagados y son confiadas por la Parte B. Se utilizan principalmente para los siguientes gastos:
(1) Salario, seguro social y gastos de bienestar de la administración personal de servicio;
(2) Costos diarios de operación y mantenimiento de * * * partes de la propiedad, * * instalaciones y equipos:
(3) Costos de limpieza del área de administración de la propiedad ;
( 4) Costos de ecologización y mantenimiento dentro del área de administración de la propiedad;
(5) Costos de mantener el orden en el área de administración de la propiedad;
(6 ) Gastos de oficina;
( 7) Depreciación de activos fijos de sociedades administradoras de propiedades;
(8) La * * * parte usada del inmueble, * * instalaciones y equipos usados y gastos de seguro de responsabilidad civil;
(9) ).
La Parte B retirará la remuneración de las siguientes maneras:
(1) La Parte B retirará los fondos de servicios inmobiliarios recibidos por adelantado de acuerdo con el estándar del RMB (mes/trimestre/año). ).
(2) La Parte B (mensual/trimestral/anual) retirará los fondos por cobrar del servicio inmobiliario en proporción al %.
Todos los gastos de servicios de la propiedad se destinarán a los gastos pactados en este contrato. Después de la liquidación anual de los gastos de servicios a la propiedad, el saldo se trasladará al año siguiente para su uso continuo; el déficit en la liquidación anual de los gastos de servicios a la propiedad correrá a cargo de todos los propietarios.
Artículo 7 El propietario deberá pagar la tarifa de servicio de la propiedad (fondo de servicio de la propiedad) a partir del año, mes y día.
Si la propiedad terminada está incluida en el alcance de la administración de la propiedad pero aún no se ha vendido, o si no se puede entregar al comprador de la propiedad a tiempo debido a razones de la Parte A, la tarifa del servicio de la propiedad (propiedad fondo de servicio) será pagado en su totalidad por la Parte A.
Si el propietario y el usuario de la propiedad acuerdan que el usuario de la propiedad pagará la tarifa de servicio de la propiedad (fondo de servicio de la propiedad), el propietario asumirá la responsabilidad conjunta y responsabilidad solidaria conforme al contrato. El propietario deberá notificar de inmediato a la Parte B por escrito sobre el acuerdo de pago entre el propietario y el usuario de la propiedad.
Las tarifas de servicios de la propiedad (fondos de servicios de la propiedad) se pagan anualmente/trimestralmente/mensualmente, y el propietario o usuario de la propiedad cumple con la obligación de pago (en el momento específico de cada pago).
Artículo 8 Si la tarifa del servicio de la propiedad está sujeta a un sistema de cobro, la Parte B publicará el plan anual de administración de la propiedad y el presupuesto anual y las cuentas finales de los fondos del servicio de la propiedad a todos los propietarios, y anunciará los ingresos y Gasto de fondos de servicios de propiedad a todos los propietarios una vez al año.
Si hay una disputa sobre los ingresos y gastos de los fondos de servicios de propiedad, la Parte A y la Parte B acuerdan resolverla de las siguientes maneras:
Capítulo 4 Operación y administración de la propiedad
Artículo 9 Estacionamiento La tarifa del estacionamiento se pagará de la siguiente manera:
1. El estacionamiento pertenece a todos los propietarios * * *, y el usuario del espacio de estacionamiento pagará el tarifa de estacionamiento para la Parte B a razón de RMB/mes para espacios de estacionamiento al aire libre y RMB/mes para espacios de estacionamiento en garaje.
La Parte B retirará la tarifa del servicio de gestión de estacionamiento de la tarifa de estacionamiento de acuerdo con los estándares de espacios de estacionamiento al aire libre/mes y espacios de estacionamiento en garaje/mes.
2. Si el estacionamiento es propiedad de la Parte A y está confiado a la Parte B para administrarlo, el propietario y el usuario de la propiedad tienen prioridad para usarlo. El usuario del espacio de estacionamiento debe informar al estacionamiento. de acuerdo con los estándares de espacio de estacionamiento al aire libre/mes y espacio de estacionamiento en garaje/mes. La Parte B paga la tarifa de estacionamiento.
La Parte B retirará la tarifa del servicio de gestión de estacionamiento de la tarifa de estacionamiento de acuerdo con los estándares de espacios de estacionamiento al aire libre/mes y espacios de estacionamiento en garaje/mes.
3. Si el propietario compra la propiedad o el derecho de uso del espacio de estacionamiento en el estacionamiento, el usuario del espacio de estacionamiento deberá pagar la tarifa del servicio de administración del estacionamiento a la Parte B de acuerdo con los estándares de plaza de garaje al aire libre/mes y plaza de garaje/mes.
Artículo 10 La Parte B firmará un acuerdo escrito de servicio de gestión de estacionamiento con el usuario del espacio de estacionamiento para aclarar los derechos y obligaciones de ambas partes en el uso de los espacios de estacionamiento y los servicios de gestión de estacionamiento.
Artículo 11 Los clubes dentro de esta área de administración de propiedad pertenecen a (todos los propietarios/Parte A).
Si el club encomienda a la Parte B la operación y gestión del club, la Parte B cobrará honorarios a los propietarios o usuarios de la propiedad que utilicen el club de acuerdo con las siguientes normas:
Artículo 12 El área de administración de la propiedad pertenece a todos los propietarios. Todas las propiedades, instalaciones públicas y equipos, como estacionamientos y clubes, se confían a la Parte B para su operación, y los ingresos operativos se distribuyen de acuerdo con el siguiente acuerdo:
Capítulo 5 Aceptación de la propiedad
Artículo 13 La Parte B se compromete a Al inspeccionar la casa, la Parte A cooperará con la Parte B en la inspección de las siguientes partes e instalaciones de la casa:
Artículo 14. Parte A y la Parte B confirman que las partes, instalaciones y equipos inspeccionados de la casa tienen los siguientes problemas:
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La Parte A es responsable de resolver los problemas anteriores, y la solución es la siguiente:
Artículo 15 Para las * * * partes e instalaciones de la propiedad que serán asumidas después de la firma de este contrato, la Parte A y la Parte B seguirán el artículo anterior Estipula que las inspecciones y cartas de confirmación serán firmado como base para definir las respectivas responsabilidades de desarrollo, construcción y administración de propiedades.
Artículo 16 Cuando la Parte B se haga cargo de la propiedad, la Parte A entregará a la Parte B los siguientes materiales:
1. Plano general completo, edificio individual, estructura y equipamiento completo. planos e instalaciones de soporte Instalaciones, planos de terminación del proyecto de red de tuberías subterráneas y otros materiales de aceptación de terminación;
2. Datos técnicos sobre la instalación, uso y mantenimiento de instalaciones y equipos;
3. Archivo de documentos de garantía de calidad de la propiedad e instrucciones de uso de la propiedad;
4.
El artículo 17 Parte A garantiza que la casa entregada cumple con los estándares de aceptación estipulados por el estado y asume la responsabilidad de garantía de la casa de acuerdo con el período y alcance de la garantía estipulados por el estado.
Capítulo 6 Uso y Mantenimiento de la Propiedad
Artículo 18 Antes del establecimiento de la junta de propietarios, la Parte B cooperará con la Parte A en la formulación del uso de * * * partes y instalaciones en el área de administración de propiedades, normas y reglamentos sobre el mantenimiento del orden público y el saneamiento ambiental.
Cuando la Parte B proporciona servicios de administración de acuerdo con las normas y reglamentos, la Parte A, los propietarios y los usuarios de la propiedad brindarán la cooperación necesaria.
Artículo 19 La Parte B podrá tomar las medidas necesarias como la persuasión y la persuasión. Evite que los propietarios y usuarios de propiedades violen convenios temporales y reglas y regulaciones de administración de propiedades en el área de administración de propiedades.
Artículo 20, la Parte B notificará de inmediato a todos los propietarios sobre los asuntos importantes relacionados con la administración de la propiedad en el área de administración de la propiedad, manejará las quejas de los propietarios y usuarios de la propiedad de manera oportuna y aceptará las quejas de la Parte A, los propietarios y usuarios de la propiedad.
Artículo 21 Si la Parte A realmente necesita ocupar o excavar temporalmente caminos y sitios en el área de administración de la propiedad debido al mantenimiento de la propiedad o los intereses públicos, deberá obtener el consentimiento de los propietarios correspondientes y de la Parte B; Si es necesario ocupar o excavar temporalmente caminos y sitios en el área de administración de la propiedad, se debe obtener el consentimiento de los propietarios correspondientes y de la Parte A para devolverlos a su estado original.
Artículo 22 La Parte B firmará un acuerdo escrito de servicio de gestión de decoración con el propietario o usuario de la propiedad de la casa renovada y acordará el tiempo de construcción, la recogida y procesamiento de basura, las tarifas del servicio de gestión de decoración, etc. , e informar previamente al propietario o usuario del inmueble de las conductas prohibidas y precauciones durante la decoración.
Artículo 23 La Parte A proporcionará a la Parte B edificios de administración de propiedades que puedan ponerse en uso directamente de acuerdo con las regulaciones pertinentes (tiempo específico).
El área de construcción del edificio de administración de propiedades es de metros cuadrados, incluyendo: edificio de oficinas.
Las habitaciones del alojamiento son de metros cuadrados y están ubicadas en; el área de las habitaciones es de metros cuadrados y están ubicadas.
Artículo 24 El edificio de administración de la propiedad pertenece a todos los propietarios. La Parte B puede utilizarlo gratuitamente durante el período de este contrato, pero no puede cambiar su uso.
Capítulo 7 Fondos Especiales de Mantenimiento
Artículo 25 Depósito de fondos especiales de mantenimiento.
Artículo 26 Gestión de fondos especiales de mantenimiento.
Artículo 27: Utilización de fondos especiales de mantenimiento.
Artículo 28: Se continúan recaudando fondos especiales de mantenimiento.
Capítulo 8 Responsabilidad por incumplimiento de contrato
Artículo 29 La Parte A viola lo dispuesto en los artículos 13, 14 y 15 del presente contrato, dando lugar a la gestión de la Parte B Si el servicio no cumple el contenido del servicio y los estándares de calidad estipulados en los artículos 2, 3 y 4 de este contrato, la Parte A compensará al propietario y a los usuarios de la propiedad por las pérdidas sufridas por ello.
Artículo 30 Además de lo dispuesto en el artículo anterior, si los servicios de gestión de la Parte B no cumplen con el contenido del servicio y los estándares de calidad estipulados en los artículos 2, 3 y 4 de este contrato, la Parte B pagará indemnización por daños y perjuicios a la Parte A y al propietario de conformidad con las normas.
Artículo 31 Si la Parte A, el propietario o el usuario de la propiedad viola las disposiciones de los artículos 6 y 7 de este contrato y no paga la tarifa de servicio de propiedad (fondo de servicio de propiedad) en su totalidad y a tiempo, estará sujeto a la Norma deberá pagar daños y perjuicios a la Parte B.
Artículo 32 Si la Parte B viola lo dispuesto en los artículos 6 y 7 de este contrato y eleva el estándar de los honorarios por servicios inmobiliarios sin autorización, el propietario y usuario del inmueble tendrá derecho a negarse a pagar el exceso; Si la Parte B ha Cobrado, el propietario y el usuario de la propiedad tienen derecho a exigir a la Parte B que cobre el doble del monto.
Artículo 33 Si la Parte A viola lo dispuesto en el artículo 17 de este contrato y rechaza o retrasa el cumplimiento de las obligaciones de garantía, el propietario y usuario del inmueble podrá repararlo ellos mismos o encomendar a la Parte B el mantenimiento. Los costos y las Otras pérdidas resultantes correrán a cargo de la Parte A.
Artículo 34 La Parte B no se hace responsable de las siguientes situaciones:
1. El servicio de administración de la propiedad se interrumpe por causa de fuerza mayor.
2. ha cumplido con esta obligación las obligaciones estipuladas en el contrato, pero la pérdida es causada por defectos inherentes a la propia casa;
3. Por la necesidad de reparar las * * * partes usadas, instalaciones y bienes del inmueble. equipos, y se notifica con antelación al propietario y usuarios del inmueble, suspensión temporal Cortes de agua y energía eléctrica, paralización del uso de * * * instalaciones y equipos, provocando pérdidas
4. , suministro de energía eléctrica, suministro de gas, calefacción, comunicaciones, televisión por cable y otras instalaciones y equipos que no sean responsabilidad de las pérdidas de la Parte B;
5.
Capítulo 9 Otras Materias
Artículo 35 La duración de este contrato comenzará el día del año y terminará el día del año. Sin embargo, dentro de la vigencia de este contrato, cuando el contrato de servicios inmobiliarios firmado por el comité de propietarios en nombre de todos los propietarios y la empresa administradora de propiedades entre en vigor, este contrato terminará automáticamente.
Artículo 36 Si la junta de propietarios no se establece un mes antes del vencimiento de este contrato, la Parte A y la Parte B llegarán a un acuerdo para extender el plazo de este contrato si las dos partes no pueden llegar a un acuerdo; acuerdo, la Parte A rescindirá el acuerdo al vencimiento de este contrato antes de contratar una nueva empresa de administración de propiedades.
Artículo 37 Cuando se rescinda este contrato, la Parte B entregará rápida y completamente los edificios de administración de la propiedad y los materiales relacionados con la administración de la propiedad y otras propiedades pertenecientes a todos los propietarios al comité de propietarios si el comité de propietarios no lo ha hecho; establecido, la Parte B lo Transferirá a la Parte A o al custodio.
Artículo 38 El contrato de compraventa de vivienda firmado por la Parte A y el comprador de la vivienda incluirá el contenido estipulado en este contrato; al firmar el "Contrato de Compraventa de Bienes Raíces", el comprador de la vivienda se compromete a aceptar el contenido del presente. contrato.
Artículo 39 El propietario podrá acordar los derechos y obligaciones de este contrato con el usuario de la propiedad. Sin embargo, si el usuario de la propiedad viola este contrato, el propietario asumirá la responsabilidad solidaria.
Artículo 40 Los anexos al presente contrato son parte integrante del presente contrato y tienen el mismo efecto jurídico que el presente contrato.
Artículo 41 Para las materias no previstas en este contrato, ambas partes podrán firmar por separado un acuerdo complementario por escrito. Si hay un conflicto entre el acuerdo complementario y este contrato, este contrato prevalecerá.
Artículo 42 Cualquier controversia que surja de la ejecución de este contrato se resolverá mediante negociación entre ambas partes. Si la negociación fracasa, ambas partes pueden elegir el primer método a continuación:
1. Solicitar arbitraje al comité de arbitraje
2.
Artículo 43 El presente contrato se redacta en dos ejemplares, reteniendo cada parte un ejemplar.
Parte A (firma) y Parte B (firma)
Representantes legales
50 La junta de propietarios y la empresa administradora de la propiedad sólo llegaron a un acuerdo oral y no firmó un contrato de servicios inmobiliarios por escrito. ¿Son los acuerdos orales jurídicamente vinculantes?
Una empresa de administración de propiedades en una comunidad y el comité de propietarios acordaron que la empresa de administración de propiedades administraría la comunidad. Las dos partes acordaron verbalmente los servicios y tarifas, pero no firmaron un contrato de servicios de propiedad por escrito. Luego de que la empresa administradora de la propiedad se hiciera cargo de la propiedad, encontraron que las instalaciones externas de la comunidad estaban en mal estado y era necesario limpiar el entorno circundante, por lo que llevaron a cabo una rectificación integral de la comunidad, por lo que la empresa administradora de la propiedad pagó un suma de dinero. Cuando la empresa de administración de la propiedad anunció un aumento en las tarifas de servicio, el propietario señaló que las tarifas de servicio de la propiedad originalmente acordadas verbalmente no eran tan altas y se negó a pagar las tarifas de servicio excedentes. Posteriormente, la empresa de gestión inmobiliaria presentó una demanda ante el Tribunal Popular.
Análisis legal
En este caso, la empresa administradora de la propiedad y el comité de propietarios no firmaron un contrato escrito, por lo que las dos partes tenían diferentes entendimientos sobre el alcance de la administración de la propiedad. La rectificación de la comunidad por parte de la sociedad gestora de fincas entra dentro del ámbito razonable de la gestión diaria, y los gastos incurridos son razonables y justificables. Los propietarios de complejos deberían pagar a las empresas de administración de propiedades por los sobrecostos.
Según la teoría del derecho contractual, el contrato de servicios inmobiliarios es un tipo de contrato independiente y pertenece a la categoría de contratos anónimos en el derecho contractual. El contrato de servicio de propiedad y el contrato de encomienda en la Ley de Contratos tienen similitudes y también tienen sus propias características distintivas. El artículo 10 de la "Ley de Contratos" estipula: "Las partes podrán celebrar un contrato en forma escrita, oral u otras formas. Si la ley o los reglamentos administrativos estipulan que se debe utilizar la forma escrita, se debe utilizar la forma escrita. Si las partes acuerdan utilizar la forma escrita, se debe utilizar la forma escrita. Forma."
Aunque es simple y rápido celebrar un contrato verbalmente, sin las pruebas escritas necesarias, resulta difícil para las partes. proporcionar pruebas cuando se produce un litigio, y también resulta difícil para las autoridades judiciales descubrir la verdad. Al celebrar un contrato escrito, los derechos y obligaciones de ambas partes deben registrarse por escrito para que las disputas contractuales estén bien documentadas y las responsabilidades se puedan distinguir fácilmente. Los contratos de servicios inmobiliarios son una base importante para determinar los derechos y obligaciones de los propietarios y las empresas de gestión inmobiliaria en las actividades de gestión inmobiliaria. Si el contrato se concluye de conformidad con la ley, si el contenido es detallado y si es operable, juega un papel importante en la salvaguardia de los derechos e intereses legítimos de ambas partes en las actividades de administración de propiedades. Por lo tanto, el artículo 35 del "Reglamento de administración de propiedades" estipula: "El comité de propietarios celebrará un contrato escrito de servicios inmobiliarios con la empresa de administración de propiedades seleccionada por el congreso de propietarios. El contrato de servicios inmobiliarios deberá estipular los asuntos de administración de propiedades, la calidad del servicio , honorarios de servicios, y los derechos de ambas partes." Obligaciones, manejo y uso de fondos especiales de mantenimiento, locales de administración de la propiedad, período del contrato, responsabilidad por incumplimiento del contrato, etc.”
Entonces, si la propiedad La sociedad gestora y el comité de propietarios no firman un contrato escrito y sólo llegan a un acuerdo oral. ¿Cuáles son las consecuencias legales? El Reglamento de administración de propiedades no prevé esto. Según el artículo 52, apartado 5 de la Ley de Contratos, un contrato que viole las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos es inválido. Sin embargo, si la forma del contrato viola las disposiciones legales y reglamentarias, esto no conduce necesariamente a la nulidad del contrato. El artículo 36 de la "Ley de Contratos" estipula: "Si las leyes, los reglamentos administrativos o las partes acuerdan celebrar un contrato por escrito, pero una de las partes ha cumplido sus obligaciones principales y la otra lo acepta, el contrato queda establecido en". En este caso, las dos partes acordaron la administración de la propiedad verbalmente, sin celebrar un contrato escrito, violando lo dispuesto en el artículo 35 del "Reglamento de Administración de la Propiedad". Sin embargo, la empresa administradora de propiedades administró la propiedad y cumplió con las obligaciones acordadas por ambas partes, y el propietario aceptó los servicios de la empresa administradora de propiedades. Según el artículo 36 de la Ley de Contratos, los acuerdos orales tienen efectos jurídicos.
Las empresas de administración de propiedades deberán brindar los servicios correspondientes de acuerdo con las disposiciones del contrato de servicios de propiedad. Los asuntos de administración de propiedades generalmente incluyen los siguientes aspectos: (1) Gestión del uso, mantenimiento y actualización de piezas, equipos e instalaciones utilizadas. por la propiedad; (2) Servicios de gestión ecológica y de saneamiento ambiental; (3) Gestión del orden público y de la seguridad, como gestión de acceso, gestión de estacionamiento de vehículos, etc.; (4) Servicios de almacenamiento de datos de archivos de propiedad. Por supuesto, además de las cuestiones de gestión pública mencionadas anteriormente, los propietarios individuales también pueden confiar a empresas de gestión inmobiliaria la prestación de servicios especiales. El artículo 44 del "Reglamento de administración de propiedades" estipula: "Las empresas de administración de propiedades, encomendadas por los propietarios, podrán prestar servicios distintos de los acordados en el contrato de servicios de propiedad, y la remuneración del servicio será acordada por ambas partes". La empresa administradora de propiedades inspeccionó las deterioradas instalaciones externas de la comunidad. El mantenimiento y la limpieza del entorno circundante de la comunidad son servicios de administración diarios. Los gastos de gestión adelantados para la rectificación del inmueble son razonables y justificables, debiendo el propietario hacerse cargo del exceso de gastos.
Consejos
Entonces, ¿cómo determinar el coste de los servicios inmobiliarios? ¿Quién paga los honorarios del servicio inmobiliario? ¿Qué responsabilidades legales deben asumir las personas que no pagan honorarios de administración de propiedades?
Los cargos por servicios de propiedad deben seguir los principios de razonabilidad, apertura y tarifas acordes con los niveles de servicio, y distinguir la naturaleza y características de las diferentes propiedades. Los propietarios y las empresas de administración de propiedades acordarán el contrato de servicios inmobiliarios basándose en los estándares de cobro de servicios inmobiliarios formulados por el departamento de precios del Consejo de Estado junto con el departamento administrativo de construcción del Consejo de Estado. El propietario deberá pagar los honorarios del servicio inmobiliario de conformidad con el contrato de servicio inmobiliario. Si el propietario y el usuario de la propiedad acuerdan que el usuario de la propiedad pagará la tarifa del servicio de la propiedad, el propietario asumirá la responsabilidad solidaria de acuerdo con el acuerdo. Para las propiedades que han sido terminadas pero aún no han sido vendidas o entregadas al comprador de la propiedad, la tarifa del servicio de la propiedad será pagada por la unidad de construcción. Si un propietario viola el contrato de servicios de propiedad y paga los honorarios de servicios de propiedad atrasados, el comité de propietarios instará al propietario a pagar dentro de un plazo; si el propietario no paga dentro del plazo, la empresa de administración de propiedades podrá presentar una demanda ante el; Tribunal Popular.
——Citado de "Master of Laws" de la Editorial del Pueblo Yanbian