Informe de análisis de bienes raíces comerciales de Guangzhou-Informe de investigación-Informe de encuesta
Tianhe es el interior del centro comercial de Guangzhou y un distrito comercial emergente después del antiguo distrito comercial de Beijing Road. Su desarrollo comercial ha liderado la tendencia de desarrollo de Guangzhou. Desde la apertura de la Línea 1 del Metro hasta la aparición de la entrada del Metro Tianhe, la ciudad de Tianhe ha establecido su posición central. En tan solo unos años, las tiendas Tianhe se han vuelto prósperas. No hay duda de que las propiedades comerciales en Tianhe dominan Guangzhou.
(1) Características de distribución
El diseño comercial de Tianhe se centra en la ciudad de Tianhe y Jiazheng Plaza, respaldado por los mercados profesionales circundantes, con grandes centros comerciales y el consumo de alto nivel como foco. y las tiendas grupales y las tiendas comerciales a pie de calle son un modelo de desarrollo auxiliar. Su distribución comercial se concentra a ambos lados de las tres vetas de dragón de Tianhe Road, Tianhe North Road y Huangpu Avenue, y tiene una tendencia a avanzar lentamente hacia el este.
Team Plaza, Jiazheng Plaza y Hongcheng Plaza, que representan un consumo de alto nivel, ocupan firmemente la posición de liderazgo en el centro de Tianhe Road, entre ellos: Mercure Center, Zhujiang New Town Plaza, Haomeijia, Tianma Materials; Ciudad y Ciudad de Materiales de Nanxing, etc. Concentrado en la ciudad nueva de Zhujiang. Los centros comerciales de TI concentrados en Shipai y Dinggang incluyen: Pacific Computer City, Tianhe Computer City, Southern Computer City, etc. El grupo de tiendas concentrado en Tianhe North Road incluye principalmente: Hilton Sunshine Garden, Urban Huating, Caofang Garden, Tianqiyi, Dijingyuan, etc. Hay Victoria Plaza en Tiyu West Road, Guangzhou Book Center, Nanguo Kitchen and Bathroom Expo Center a lo largo de Huangpu Avenue, Tianyi Plaza en Dongguan Village, etc. Junto con el lento ritmo del movimiento de Tianhe hacia el este, los sectores de Chebei y Dongpu albergan una gran cantidad de tiendas construidas por grupos para una gran cantidad de poderosos desarrollos inmobiliarios como Jingjun Garden, Oriental New World, Tianlang Famous Residence y Huajing. Ciudad Nueva. Se puede decir que el mercado comercial de Tianhe se basa en el resonante nombre de "Tianhe" y en el suficiente poder adquisitivo de los consumidores dentro y fuera de la región, así como en todo el país y el mundo, para lograr el florecimiento de las tiendas en todas direcciones.
(2) Características de la oferta y la demanda
Se puede decir que las tiendas en Tianhe están por todas partes y las calles están llenas de diversión. Ha sido enviado desde grandes centros comerciales y tiendas grupales a puestos callejeros y puestos callejeros en el interior, y ha atravesado un "período emocionante". La tienda Tianhe tiene un gran volumen de envío y una digestión obvia. Desde el lanzamiento de Victoria Plaza, el lanzamiento de Jiazheng Plaza, hasta el ahora popular Sunshine Metropolitan Plaza. Pacific Computer City y Guangzhou Computer City son muy populares y todo el lugar está casi completamente alquilado. Las tarifas de recarga del primer y segundo piso son de 300.000 a 400.000. En Tianhe North Road, las tiendas del grupo al este de CITIC son muy populares y las buenas tiendas a gran escala casi escasean. Tianhe City Plaza ocupa el eje Tianhe y los precios de alquiler de las tiendas son relativamente altos, desde varios miles de yuanes por metro cuadrado, pero todavía se encuentra en un mercado caliente con precios pero sin mercado. Algunos centros comerciales con condiciones menos favorables también tendrán ciertas dificultades para atraer inversiones. Debido a la mala ubicación y la baja calidad de las tiendas en la calle Ciencia y Tecnología, hay muchas tiendas vacías. Zhujiang New Town Plaza también está trabajando arduamente para atraer inversiones; también hay muchas tiendas de alquiler dispersas que buscan nuevos negocios;
Las tiendas Tianhe tienen transacciones activas. De 1998 a 2002, el volumen de transacciones y la facturación de las tiendas de Tianhe básicamente excedieron la oferta. Sin embargo, en los últimos dos años, ha estabilizado el desarrollo racional de la oferta y la demanda. En 2001, se aprobaron 64.300 metros cuadrados de tiendas Tianhe, con un volumen de transacciones de 85.000 metros cuadrados. En 2002 se concedieron 70.600 metros cuadrados de terreno y se vendieron 86.400 metros cuadrados. El retraso en las tiendas se está asimilando razonablemente.
La facturación de las tiendas Tianhe siempre ha estado a la vanguardia de Guangzhou, ubicándose entre las tres primeras de la ciudad junto con Panyu y Haizhu. En 2003, el volumen de transacciones de las tiendas del distrito de Tianhe fue de 991.000 metros cuadrados, unos 30.000 metros cuadrados menos que el distrito de Panyu, que ocupó el primer lugar y el segundo lugar en la ciudad. A 51.100 m2 de la cuarta zona montañosa del este. Y de 1998 a 2003, el volumen de transacciones de las tiendas Tianhe siempre ha representado una gran parte del volumen total de transacciones de la ciudad, y el volumen de transacciones de las tiendas Tianhe ha tenido una tendencia ascendente. De 1999 a 2003, el área de transacciones de las tiendas Tianhe ha seguido una tendencia ascendente de 679,25 millones de metros cuadrados en 1999 a 990,44 millones de metros cuadrados en 2003, el volumen de transacciones aumentó casi a la mitad. En el primer semestre de 2004, las aprobaciones y la facturación cayeron debido a la falta de lanzamientos de nuevas tiendas.
(3) Características de los precios
Se puede decir que las tiendas en Tianhe son muy caras y se puede ver un efecto de cresta obvio en Tianhe. Tomando la ciudad de Tianhe como centro, disminuye gradualmente hacia las áreas circundantes. El alquiler mensual de los amarres en Tianhe City Plaza es de más de 1.000 yuanes/m2, el alquiler del primer piso de Jiazheng Plaza es de 750 yuanes/m2, el primer piso de Victoria Plaza es de aproximadamente 500-800 yuanes/m2 y el alquiler mensual de los el primer piso de las tiendas de grupos grandes en Tianhe North cuesta hasta 400 yuanes/m2 -500 yuanes/㎡; el primer piso de Wushan Road Digital Technology and Trade City cuesta entre 200 y 250 yuanes/㎡; y las áreas de Jingjun rondan los 100 ~ 200 yuanes/㎡. El modelo decreciente paso a paso hace que los precios de las tiendas Tianhe sean rastreables.
Aunque Tianhe es sinónimo de distritos comerciales de alto nivel, el precio promedio de transacción de sus tiendas no es el más alto de Guangzhou. Los tres primeros se han asignado al tercer distrito de Guangzhou: Dongshan, Yuexiu y. Liwan. La razón principal es que la extensión del área de Tianhe es mucho mayor que la de las tres principales y el desequilibrio de precios conduce a un precio promedio de transacción bajo. El alquiler mensual de las tiendas que dan a la calle en el área central puede alcanzar entre 500 y 600 yuanes/㎡, mientras que el alquiler mensual de algunas tiendas en ubicaciones pobres y remotas es de sólo unas pocas decenas de yuanes/㎡. Este desequilibrio ha reducido considerablemente el precio medio de transacción de las tiendas Tianhe.
Si observamos el precio promedio de las tiendas Tianhe en los últimos años, la tendencia de los precios de las tiendas Tianhe ha sido relativamente estable de 1998 a 2003, con altibajos ocasionales, y básicamente ha mantenido una tendencia ascendente.
En 2003, en marcado contraste con la fuerte caída de los precios promedio en las tiendas de la ciudad, los precios promedio en las tiendas en Tianhe dejaron de caer y se recuperaron. Aunque la velocidad es lenta, su precio es significativamente más alto que el promedio de la ciudad. El lanzamiento de varias ciudades comerciales de peso pesado, junto con el surgimiento del concepto de "Gran Distrito Comercial de Tianhe", hizo subir el precio de las tiendas de Tianhe en 2003. Esta brecha cada vez mayor con el precio promedio de las tiendas en la ciudad también resalta en gran medida la posición de liderazgo de Tianhe en el distrito comercial de Guangzhou, y es cada vez más obvia. En el primer semestre de 2004, el precio medio de transacción de las tiendas en el distrito de Tianhe fue de sólo 15.628 yuanes/metro cuadrado, una disminución del 27,58% con respecto a los 12.250 yuanes/metro cuadrado en 2003.
(4) Características operativas
La operación de la tienda de Tianhe se basa principalmente en un modelo de negocio de apoyo centrado en el consumo de alta gama y complementado por los mercados profesionales circundantes. Centrándose en centros comerciales integrales de alta gama como Tianhe City y Jiazheng Plaza, los mercados profesionales circundantes incluyen: el mercado profesional de materiales de decoración del hogar de la ciudad nueva de Zhujiang; el mercado profesional de TI, tecnología y tecnología digital de Shipai Avenue; y el mercado de construcción de Tianhe North Group, el mercado de libros Tiyu West Road, la ropa Shahe, las tiendas comunitarias Dongpu, etc. , construyendo así todo el mercado de Tianhedian.
La operación de las tiendas Tianhe presenta un modelo de operación comercial complementario de múltiples capas, formando un grupo comercial dominado por comerciantes grandes y conocidos y complementado por una gran cantidad de negocios circundantes para compensar las deficiencias de el centro comercial. Además de estos grupos, también existen una serie de círculos de mercado profesionales, que compensan las deficiencias de los centros comerciales y subcomerciales en términos de categorías comerciales y métodos comerciales. Esta tendencia de desarrollo y fenómeno empresarial es el modelo de desarrollo de una ciudad comercial madura, lo que ha llevado al surgimiento del gran patrón comercial de Tianhe. Dejemos que Tianhe despegue de manera integral y se convierta en un distrito comercial relativamente completo, formando una ciudad comercial integral y tridimensional que integre grandes almacenes, boutiques, moda, tecnología, supermercados, actividades especiales, comida y entretenimiento.
Las operaciones comerciales de Tianhe no solo se caracterizan por los hipermercados y los de alta gama, sino también por la Ruta Tecnológica “Tianhe Digital” y la Ruta Especializada “Tianhe Característica”. El Parque Científico y Tecnológico de Tianhe y el Parque de Software Tianhe seguirán desempeñando su papel como centros de distribución de propiedad intelectual y productos de alta tecnología de Guangzhou. Se trata de una base industrial de alta tecnología y de software con agrupaciones industriales complementarias y razonables, lo que garantiza la posición de liderazgo de Tianhe en el desarrollo de la industria de alta tecnología de Guangzhou. También hay tiendas especializadas en cada rincón de Tianhe: Xisu, Spring Flower, Yuan Yi Studio, Huazi, Tai Lun, Silverfish, Big Star Hair Salon... Aquí podrás ver todo tipo de artículos extranjeros novedosos, desde exquisitos hasta pequeños jarrones. y aceite de hongos hasta pelucas y colgantes de jade antiguos.
(5) Tianhebei Group Building Shops
Tianhebei no es sólo el "barómetro" del mercado residencial de Guangzhou, sino que la novedad de sus tiendas de varios pisos también llena el mercado de varios pisos de Guangzhou. . esperar. Las principales razones de la popularidad de las tiendas Tianhe Beiqunlou son las siguientes. En primer lugar, los edificios de oficinas y las áreas residenciales de gran escala circundantes han creado grupos de consumidores de ingresos medios y altos en Tianhebei. En segundo lugar, ocupa la posición central del nuevo eje central de Guangzhou, con una ubicación geográfica superior y una planificación municipal razonable. En tercer lugar, el transporte y las instalaciones circundantes son completos. La estación de tren Este y el metro coexisten, desde grandes centros comerciales, edificios de oficinas hasta centros de entretenimiento y ocio, las instalaciones son completas y de alta gama.
La gestión de formación de equipos temática de Tianhe North Road es una característica de gestión del mercado minorista de Tianhe. Basado en la ubicación geográfica de su propiedad y las características operativas de las tiendas en el área, el desarrollador formó una "calle de centro comercial" con el tema de grupos de edificios en Tianhe North Road. El tema de gestión de team building de Hilton Sunshine Garden es la industria de electrodomésticos y electrodomésticos. Wanjia se instaló en el complejo Huabiao Plaza, con el tema de operar un supermercado, el edificio del Grupo Dijingyuan tiene un restaurante como tema comercial, y el inquilino es; "Golden Diamond Chaoting"; el supermercado PARKnSHOP que ha entrado en Jintian Garden es operado por un grupo. También está el edificio Tianyu Garden Group con un "centro comercial de libros" como tema comercial; Todas las tiendas de este grupo de edificios tienen una determinada escala, y cada grupo de edificios está dirigido a una dirección diferente. La clasificación de los clientes es muy clara, para evitar competir entre sí y tomar el camino de operaciones desalineadas. Junto con la atmósfera comercial y el próspero mercado de Tianhe North Road, son proyectos candentes en el área.