65438+¿Cómo se comparan los bienes raíces entre Chengdu y Chongqing en octubre?
A juzgar por los precios de las viviendas de segunda mano en Chengdu y el volumen de transacciones de 5.438 en junio y octubre, el precio promedio es 15.000, que es casi el precio promedio de los listados principales de celebridades de Internet que recomendé antes. De hecho, el precio es muy razonable. Incluso el Mundo Azul en el Segundo Anillo Oeste, donde solía vivir, tenía alrededor de 18.000 habitantes y la casa tenía más de 10 años. No hay marca, ni distrito escolar, ni bendición de las principales empresas.
Sin embargo, los datos de Chongqing no son optimistas. El precio medio de las transacciones en junio fue de 5.438 + 30% en octubre. El volumen de transacciones en los últimos tres meses fue menos de la mitad que en Chengdu. Se puede decir que tanto el precio como el volumen perdieron.
No podemos evitar preguntarnos: en Chengdu, que tiene restricciones de compra tan estrictas, los precios de la vivienda han aumentado más rápido que Chongqing y el volumen de transacciones es mayor que Chongqing. Chongqing no tiene restricciones de compra y el umbral es bajo. Al contrario, el precio es bajo. ¿Qué ha experimentado Chongqing en los últimos años? Escúchame, un conductor experimentado de Chengyu Real Estate, ¡muéstratelo lentamente!
Chengdu promueve y protege los precios locales de la vivienda mediante restricciones de compra, mientras que Chongqing permite que la gente de todo el país corte puerros.
De hecho, un análisis cuidadoso de las políticas de restricción de compras y de préstamos en las principales ciudades nacionales muestra que su propósito principal es aumentar los precios de la vivienda, no suprimirlos. Sin embargo, este aumento también es técnico. Se basa en la realización de trabajos por parte de los residentes locales. Por lo general, una zona de precios elevados se limita primero y luego se expulsa lentamente. La zona de precios altos en el medio producirá un efecto de aglomeración, que luego se extenderá a la zona de precios bajos y finalmente logrará un aumento general.
La política de restricción de compras implementada en Chengdu puede considerarse un "desempeño a nivel de libro de texto" en la historia de las restricciones de compra en las ciudades chinas. En primer lugar, después de que los precios de las viviendas se dispararon a 20.000 en 2065 y 438+06, tomaron la iniciativa al imponer restricciones de compra en la Zona de Alta Tecnología y el Nuevo Distrito de Tianfu. Muchas verduras diaosi que originalmente pertenecían al condado de Shuangliu y luego se incluyeron en el nuevo distrito de Tianfu de repente se convirtieron en hielo, con un aumento de más del 100% en menos de un año. Esta restricción de compras restableció la liquidez a un alto nivel, impidió que los fondos extranjeros huyeran a un alto nivel y evitó efectivamente la aparición de riesgos sistémicos financieros. A continuación, Chengdu implementó sucesivamente restricciones de préstamos, restricciones de precios y restricciones de ventas. Se puede decir que es un conjunto de restricciones de compra que se utilizan a menudo en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen.
Sin embargo, estas herramientas de control tradicionales están lejos de ser suficientes. En la segunda mitad de 2017, cuando el mercado inmobiliario de Chengdu alcanzó un máximo de 20.000, Chengdu utilizó con éxito la herramienta de liquidación de talentos, que la industria consideró una "relajación encubierta de las restricciones de compra". Las cosas nunca son tan simples. Una vez que los talentos se asentaron, el número de personas que regresaban del primer y segundo nivel, como Beijing, Shanghai y Guangzhou, se duplicó repentinamente y se formaron largas colas en los centros de talentos del nuevo distrito de Tianfu y la zona de alta tecnología. Es muy fácil superar el máximo de 20.000 a la vez. En diciembre de 2017, el precio de transacción de algunos proyectos de celebridades de Internet como Longfor Crystal Blue Peninsula superó los 25.000.
Esta medida ahora parece ser la búsqueda de Chengdu de sucesores de alto nivel en todo el mundo. Debido a que demasiada gente se estableció y compró casas gracias a sus calificaciones académicas, Chengdu posteriormente endureció sus políticas. Incluso si tiene un registro de hogar en un área popular, como una zona de alta tecnología, debe solicitar seguridad social durante dos años consecutivos antes de ser elegible para comprar una casa. Las políticas pueden variar, pero siempre reflejan la sabiduría de Chengdu de beneficiar exquisitamente a la gente.
Chengdu siempre ha sido una forma de fortalecer la provincia y ocultar la riqueza entre la gente. Aunque ha sido conocida entre la gente durante muchos años como la "capital provincial chupasangre", esto no puede detener el entusiasmo de más de 90 millones de personas en Sichuan por comprar propiedades en Chengdu. Ahora parece haberse convertido en un sueño. Chengdu también aprovechó la oportunidad para lanzar el concepto de "Rongpiao Talent Apartments" y logró precios de vivienda comparables a los de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen. Chengdu no está simplemente “impulsando a la gente” a imponer restricciones de compra, sino que se mantiene al día con las tendencias de la moda y atrae los talentos necesarios. Este tipo de conciencia y ejecución no tiene rival entre las ciudades occidentales. Incluso Xi'an, el antiguo enemigo de Chengdu, ha estado aprendiendo recientemente el estilo de Chengdu en Daxing.
Si miramos retrospectivamente a Chongqing, bajo la premisa de terreno montañoso y altos costos de construcción urbana, el patrón de distribución multicéntrico en forma de pastel ha persistido durante diez años. Actualmente, los precios de la vivienda ni siquiera se encuentran entre los 20 primeros del país. Los precios medios en algunas zonas económicamente débiles de Chongqing, como Dadukou, Banan, Shapingba y otros lugares, no son tan buenos como los de Mianyang, una ciudad secundaria de Sichuan, y no hay base alguna para restringir las compras. Sin embargo, después del aumento de los precios en Jiangbeikou en 2016, Chongqing no siguió el ejemplo de Chengdu e inmediatamente introdujo restricciones de compra, por lo que se perdió esta buena carta. Hasta el momento, ningún centro de precios de la vivienda en Chongqing ha logrado aglomerarse.
Además, no existe una política de talentos clara y poderosa, ignora las leyes del mercado e insiste en imponer el impuesto al personal de los "Tres No" y el impuesto a la vivienda de alto nivel, lo que debilita a un gran número de talentos potenciales que quieren establecerse en Chongqing.
Los precios ultrabajos de la vivienda en Chongqing han traído sufrimiento a la gente de Chongqing en los últimos diez años. No sólo se ha perdido por completo el mercado nacional, sino que tampoco ha podido disfrutar de los beneficios inmobiliarios que merece. Además, las tres generaciones sólo pueden enriquecerse si se quedan en Chongqing. Si desea vender una casa en Chongqing (lista de celebridades que no son de Internet), solo puede ir a ciudades de tercer y cuarto nivel. Además, en el caso de llagas y enfermedades, los bienes inmuebles no funcionan como dispositivo de seguridad en el hogar. Los ciudadanos tienen una única fuente de ingresos y no pueden obtener oportunidades de inversión en bienes raíces. Ya sea desde la perspectiva de la apreciación de los activos de los hogares o de la igualdad de oportunidades de inversión, ya es una base de puerros reconocida en el sistema metropolitano.
Los bajos precios de la vivienda deben deberse a problemas económicos, pero el modelo del PIB no es saludable ni favorecedor para la gente.
Aunque el PIB de Chongqing casi entró en el club de los 2 billones en 2017, en la última década, el rápido crecimiento del PIB de Chongqing y el crecimiento de la riqueza y los ingresos de las personas no han seguido el ritmo.
Según estadísticas incompletas, entre los más de 6 millones de residentes permanentes en Chongqing, sólo el 10% tiene un ingreso anual de 100.000 (ingreso no familiar), y muchas familias tienen un ingreso total de menos de 100.000 . El ingreso por depósitos per cápita en Chongqing es aún peor. La siguiente imagen muestra los depósitos per cápita de 29 ciudades de todo el país en 2017. Chongqing ocupó el segundo lugar desde abajo, con depósitos per cápita un 20% menos que Chengdu. Por supuesto que contiene humedad. Chongqing es la población de una provincia y Chengdu es una ciudad. En 2017, Chongqing tenía 14 condados afectados por la pobreza a nivel nacional.
Muchos expertos y think tanks privados también han comenzado a darse cuenta de que Chongqing ha sobregirado su desarrollo futuro al aumentar su escala de deuda para aumentar el PIB. Debido a que en el nuevo ciclo económico se está abandonando el modelo de crecimiento del dividendo demográfico extensivo y debido a que el país está prestando cada vez más atención a la protección del medio ambiente, muchas capacidades de producción atrasadas se enfrentan a la eliminación directa.
Chongqing es un sistema dominado por la economía de propiedad estatal, en el que las empresas estatales contribuyen con más del 80% del crecimiento del PIB. La mayoría de las empresas estatales de Chongqing provienen de industrias con uso intensivo de mano de obra, por lo que el gran cuchillo para reducir el exceso de capacidad debe golpear primero a estas empresas estatales. Chongqing Iron and Steel, que estaba al borde de la quiebra, fue la primera en llevar la peor parte. Aunque pierde dinero cada año, el gobierno lo subsidia todos los años. Algunos trabajadores pesados del acero dijeron que no pueden pagar ni siquiera medio año de salario, y mucho menos comprar una casa, y tienen que depender del apoyo de sus padres para las comidas diarias. Esta es también la razón por la que nunca he sido optimista acerca de Dadukou. La relación precio-ingresos de la vivienda es particularmente eficaz al estudiar el mercado inmobiliario de Chongqing.
La industria pesada tradicional no tiene adónde ir, y la industria pilar de Chongqing, la industria de fabricación de automóviles, no es mucho mejor. Según datos publicados por Changan en enero de este año, las ventas de modelos Ford han caído un 30%. El gobierno de Chongqing otorgó inmediatamente cientos de millones de subsidios. Es bastante parecido al estilo de las tres provincias del noreste. El énfasis en I+D y la producción, y la imposibilidad de producir en masa modelos de gama baja según la demanda del mercado, es la razón principal de la fuerte caída de las ventas de Changan. También es un problema común de muchas empresas estatales en Chongqing: Prevalece la burocracia, no se respeta el mercado y la asignación de recursos depende de la administración y no del mercado. Por supuesto, esto se verá afectado por las sanciones del mercado.
En el mercado financiero, el desempeño de las empresas estatales de Chongqing también es insatisfactorio. El Banco de Chengdu ha cotizado en acciones A, mientras que el plan de oferta pública inicial del Banco de Chongqing todavía está pospuesto indefinidamente. Una de las razones importantes es que los estados financieros no son válidos, varios indicadores básicos, especialmente el ROE (rendimiento bancario sobre el capital), han disminuido y el crecimiento de las ganancias depende demasiado de las plataformas gubernamentales. El Chongqing Rural Commercial Bank, otro miembro de la troika financiera, fue advertido por las cuatro grandes firmas contables responsables de la auditoría debido a los excesivos aumentos salariales de los empleados. Aunque cotiza en Hong Kong, el precio de las acciones de Rural Commercial Bank ha estado deprimido durante mucho tiempo.
En la nueva era económica, los precios de la vivienda se han convertido en un barómetro de la economía de las grandes ciudades. En las ciudades con economías pobres, los precios de la vivienda generalmente se mantienen estables. Aunque no existe tal relación lógica en los libros ni reconocimiento oficial, los hechos que tenemos ante nosotros nos dicen que Chongqing sigue siendo una economía planificada típica. Aunque el país le ha otorgado el estatus de "tierra montañosa abierta al interior", la inversión industrial, el diseño, la asignación de recursos, la planificación urbana y la financiación de Chongqing requieren recursos administrativos para garantizarlos e implementarlos.
Obviamente, confiando en la magia de los altos precios de la vivienda, Chengdu tomó la iniciativa para completar la modernización industrial. Chengdú no es una excepción. Utilizar los precios de la vivienda como punto de partida para promover la modernización industrial es un arma mágica para las principales ciudades de segundo y tercer nivel. Wuhan y Hefei también operan de esta manera. No se puede esperar que la industria espere a que se aumenten los subsidios estatales. Una empresa que carece de función autohematopoyética no es diferente a un mendigo que pide limosna en la calle. Aquellos que viven según el clima perderán sus empleos a medida que la ciudad mejore.
Chengdu se expandió hacia el este y controló el oeste, se expandió hacia el sur y cambió hacia el norte. Vale la pena prepararse para un día lluvioso, lo cual vale la pena aprender de Chongqing.
En comparación con la planificación caótica de Chongqing, los planes estratégicos del este, oeste, norte y sur de Chengdu lanzados en julio de 2007 han derramado un barril de petróleo en el ya de por sí caliente mercado inmobiliario.
Chengdu nunca antes había tenido un plan así. El patrón urbano tradicional es "pobre en el este y caro en el oeste, rico en el sur y caos en el norte". Hay una enorme brecha entre ricos y pobres en diferentes regiones. Una vez que salió este plan, el distrito de Chenghua fue el que más se benefició. Esta área es algo similar a la combinación del Distrito Oeste de Chongqing y el Distrito Jiulongpo de Dadukou, Shapingba. Solía ser una zona industrial que los ricos de Chengdu rara vez visitaban. El conocido hígado de una pequeña ciudad del condado en el quinto distrito de la celebridad de Internet Dian Steel Pipe Factory vino de aquí.
El distrito de Chenghua solía ser tan pobre como el distrito oeste de Chongqing, y la ciudad de Vientiane no ha cambiado mucho. El verdadero cambio es que en 2016, el concepto de "Tianfuxuan-Canggang" apareció repentinamente en Chengdu, y el distrito de Chenghua obtuvo el efecto indirecto del precio de la vivienda de "Canggang" en el distrito de Xinfu. Panzhihua Iron and Steel Co., Ltd. era originalmente el territorio de una fábrica de tubos de acero sin costura y debería ser tan árido como Dadukou. En 2012, Chengdu, con la determinación de un hombre fuerte de cortarse la muñeca, demolió directamente esta enorme fábrica y la planeó para convertirla en una zona rica y de alta calidad, lo que una vez causó controversia entre la gente. Pero cualesquiera que sean las críticas, los planes del gobierno están por las nubes. En los últimos cinco años, se han reunido desarrolladores de renombre, incluidos Wharf, Yanlord, Sun Hung Kai, Keppel Singapore, Greenland y otros sitios de alto precio. Ahora todos los proyectos inmobiliarios de Panzhihua Iron and Steel Co., Ltd. son proyectos estrella con precios superiores a 30.000 RMB. Los precios de la vivienda son difíciles de entender y costear para la gente corriente de Chengdu.
Aunque la placa de acero trepadora pertenece administrativamente al distrito de Jinjiang, el distrito de Chenghua ha recibido ayuda económica y los precios de la vivienda en las zonas bajas del pasado han comenzado a despegar. En junio de 5438 + octubre, el precio de transacción de Longfor 3000 Miles superó los 25.000 yuanes. Calculado en base al precio de costo de más de 8.000 yuanes en 2008, la prima superó el 300% y el efectivo recuperado superó los 140W. Si se vende a Chongqing, es completamente posible comprar un juego de Xingpan Vanke Jincheng en Yuzhong. Distrito, que es más grande que antes.
A través de una planificación estratégica urbana razonable y el efecto indirecto de las áreas ricas, se puede decir que el distrito de Chenghua ha completado una "transición fénix" y la apariencia urbana y el nivel de vida de los residentes han mejorado enormemente. Este cambio es como si el distrito de Dadukou se convirtiera en el distrito de Yubei, caminando por Tazishan, muy cerca del tercer anillo. Esta solía ser la franja urbano-rural. No puedo imaginar que el Parque Tazishan se haya vuelto tan hermoso, rodeado de una gran cantidad de listados de celebridades de Internet de alto nivel por valor de más de 30.000.
La marcha de Chengdu hacia el este es feroz y la maldición del doble sifón está empezando a aparecer. ¿Dónde están las oportunidades en Chongqing?
La extensión de Panzhihua Steel siempre ha sido una molestia para Chengdu. Debido a que está bloqueada por las montañas Longquan, también dificulta que Chengdu avance hacia el este. Pero tras la finalización del nuevo ferrocarril de alta velocidad Chengdu-Chongqing, el efecto sifón en Chengdu ha aumentado.
La maldición del doble sifón significa que cuando los precios de las viviendas en el centro de la ciudad sean dos veces más altos que los de las zonas exteriores, los fondos se acelerarán hacia el centro, que es lo que a menudo llamamos desvío. Este capital no es sólo para comprar casas, sino que también incluye otros fondos especulativos como la inversión privada y la inversión gubernamental. Hará que los precios de la vivienda en el centro sean cada vez más altos, la economía sea cada vez más fuerte y los precios de la vivienda en las ciudades pequeñas y medianas. en la periferia será cada vez menor, la población joven y de mediana edad se perderá y el envejecimiento de la población se intensificará, la economía se debilita cada vez más.
En el ciclo de 2008, Chengdu aprovechó esas condiciones del mercado. El precio de la vivienda en la comunidad donde vivo llega a más de 8.000, mientras que las propiedades de calidad como Chongqing Longfor Zidu City solo cuestan más de 4.000, convertidas al precio mínimo. De hecho, la diferencia de precio en ese momento era mayor que ahora. Lo preocupante ahora es que Chongqing no parece estar interesado en "expandirse hacia el oeste". Desde un punto de vista práctico, es una tarea casi imposible. Debido a que cuesta mucho dinero reubicar industrias atrasadas y altamente contaminantes en la región occidental, ya es demasiado tarde para avanzar hacia el oeste. A menos que crucemos la montaña Zhongliang, reconstruyamos una nueva ciudad de alta calidad y construyamos cuidadosamente un área rica similar al acero para escalar, ni siquiera puedo imaginarlo con mi cerebro.
Todavía hay una pequeña posibilidad de respirar: 1. El ferrocarril de alta velocidad Chengdu-Chongqing no puede funcionar a una velocidad teórica de 350 por hora y se dice que no utiliza el Fuxing más avanzado. . Mientras no se pueda alcanzar uno, la sinergia económica de la urbanización Chengdu-Chongqing no será obvia y el sifón carece de soporte de hardware. En segundo lugar, la relación de diferenciación entre el precio promedio de Chengdu y el precio promedio de Chongqing no se ha alcanzado dos veces, lo que no puede constituir el de Davis; expectativas de fondos; 3. Chengdu tiene cuatro límites + lotería, y el umbral es alto. Los inversores extranjeros no pueden ingresar al mercado a voluntad para comprar bienes, pero la gente de Chengdu viene a Chongqing para obtener fondos a precios bajos.