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En el "Aviso sobre nuevas mejoras en el trabajo piloto de los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) en el sector de infraestructura" (denominado Documento No. 958) emitido por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma el 2 de julio , el alcance del proyecto piloto para REIT de infraestructura se amplió a campos de infraestructura como energía limpia y viviendas de alquiler asequibles. Al mismo tiempo, la Oficina General del Consejo de Estado emitió las "Opiniones sobre la aceleración del desarrollo de viviendas de alquiler asequibles", que aclararon el sistema básico y las políticas de apoyo para viviendas de alquiler asequibles.
El informe cree que el desarrollo de REIT de viviendas de alquiler asequibles, la revitalización de los activos existentes, el impulso de inversiones incrementales, la formación de una cadena de capital de circuito cerrado para la industria de viviendas de alquiler asequibles y la realización de un ciclo interno virtuoso de inversión y financiación pueden ayudar a resolver el problema del alquiler de viviendas en las grandes ciudades. La oferta encuentra un nuevo camino.
Al mismo tiempo, como plataforma de tenencia de activos maduros basada en acciones, los REIT de viviendas de alquiler asequibles pueden proporcionar canales de salida eficaces para las empresas de viviendas de alquiler asequibles, lo que les permite formar proyectos de desarrollo y salir sin acumular pasivos. el bucle para formar un nuevo modelo de "desarrollo, operación y revitalización" para el desarrollo sostenible, aumentar la proporción de financiamiento directo en la industria de viviendas de alquiler y reducir el índice de apalancamiento y los riesgos financieros de la industria de viviendas de alquiler; También se puede utilizar para comprar activos elegibles desocupados o ineficientes y transformarlos en viviendas de alquiler asequibles.
Una forma eficaz de solucionar las dificultades habitacionales de los nuevos ciudadanos y jóvenes en las grandes ciudades
El "XIV Plan Quinquenal" y el esquema de objetivos a largo plazo para 2035 claramente Estado: "Acelerar el cultivo y desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, revitalizar eficazmente los recursos inmobiliarios existentes y ampliar de forma vigorosa y ordenada la oferta de viviendas de alquiler urbanas".
El informe afirma que se ha formado el modelo de negocio de la industria de viviendas de alquiler de China. En la actualidad, se ha emitido y cotizado el primer lote de REIT de infraestructura piloto. Los proyectos incluyen tanto proyectos de derechos de propiedad como proyectos de franquicia. La escala total de emisión es de aproximadamente 31.400 millones de yuanes y los fondos incrementales retirados superan los 1.700 millones de yuanes. Entre ellos, el modelo con muchos activos ha generado históricamente problemas como la dificultad para revitalizar los activos de viviendas de alquiler, la alta presión sobre la inversión en viviendas de alquiler en las grandes ciudades con grandes entradas de población y la falta de canales de salida de activos para inhibir la inversión industrial.
El equipo de investigación de REIT de Guanghua de la Universidad de Pekín cree que el desarrollo de REIT de viviendas de alquiler asequibles es una forma eficaz de resolver las dificultades de vivienda de los nuevos ciudadanos y jóvenes en las grandes ciudades, una medida importante para promover la estabilidad y desarrollo saludable del mercado de alquiler de viviendas y un paso importante para mejorar la vivienda Necesidades realistas de la estructura del mercado de alquiler y los niveles de servicio.
El desarrollo del mercado de viviendas de alquiler en mi país va a la zaga: la población en alquiler representa alrededor del 11%, cifra muy inferior al nivel del 30% en los países desarrollados. Los precios de la vivienda en las grandes ciudades son altos y los grupos de ingresos bajos y medios de las ciudades no pueden permitirse comprar o alquilar una casa. Los grupos de ingresos medios soportan fuertes gastos hipotecarios. Una encuesta por muestreo muestra que entre los 65.438+35 millones de trabajadores migrantes que se mudaron a las ciudades en 2019, la proporción de compras de casas fue del 19,5%. Entre los más de 52 millones de trabajadores migrantes que se mudaron a las ciudades en 10 años, la proporción de compras comerciales. casas fue del 251%, y disfrutan de * * * derechos de propiedad sobre viviendas y viviendas asequibles. La proporción es 6544.
El proceso de urbanización de China aún se encuentra en una etapa de rápido desarrollo. Según "Guanghua Thought Power", una plataforma de expertos de la Escuela de Administración Guanghua de la Universidad de Pekín, la tasa de urbanización de China será de alrededor del 75% para 2035, y casi 200 millones de inmigrantes agrícolas se trasladarán a las ciudades.
A nivel internacional, los REIT son importantes poseedores de viviendas de alquiler. Tomando a Estados Unidos como ejemplo, las instituciones poseen alrededor del 50% del parque de viviendas de alquiler y los REIT son la parte más importante.
El desarrollo y la expansión de REIT de viviendas de alquiler asequibles ayudarán a mejorar la estructura actual del mercado de mi país, que está dominada por la oferta individual, y promoverán el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas a escala, la institucionalización y la profesionalización. Proporcionar viviendas de alquiler asequibles a los inquilinos mediante la construcción de nuevas viviendas de alquiler asequibles o la renovación de propiedades existentes ayudará a resolver el problema de la estructura desequilibrada de la oferta en el mercado actual de alquiler de viviendas, al mismo tiempo que mejorará los niveles de servicio de alquiler, estabilizará las relaciones de alquiler y estandarizará el comportamiento; de las entidades del mercado de alquiler, proteger los derechos e intereses de los arrendatarios y ayudar a resolver problemas como la mala calidad de los arrendamientos, los altos precios de los arrendamientos y los términos de arrendamiento inestables.
Una investigación realizada por el equipo de investigación de Guanghua REIT de la Universidad de Pekín encontró que las empresas en proyectos piloto generalmente tienen las características de "cinco cosas": "la necesidad de revitalizar los activos existentes, la necesidad de nuevas inversiones y desarrollo, la necesidad Para optimizar la estructura de activos, "necesitan un flujo de caja estable y cuentan con un equipo renovador e innovador", y están muy motivados y creativos a la hora de promover el proyecto piloto de REIT de infraestructura. Los gobiernos y empresas locales tienen más expectativas de ampliar los proyectos piloto y adoptarlos en su conjunto.
Bajo el modelo orientado a los activos, el gobierno "sostiene el cuenco de arroz dorado y pide comida".
En general, el modelo de negocio de la industria de viviendas de alquiler de China ha tomado forma. Según el grado de inversión en activos, generalmente se puede dividir en tres modelos: activos pesados, activos medianos y activos ligeros.
El equipo de investigación de Guanghua REIT de la Universidad de Pekín se centró en el modelo orientado a activos, que incluye tanto viviendas públicas de alquiler como viviendas de bajo alquiler operadas principalmente por gobiernos locales y empresas estatales.
También incluye viviendas de alquiler asequibles construidas utilizando terrenos de construcción colectiva en los últimos años, así como viviendas de alquiler asequibles construidas en terrenos de propiedad estatal utilizados específicamente para la construcción de viviendas de alquiler (como los terrenos R4 en Shanghai).
Los proyectos de viviendas de alquiler basados en activos suelen adoptar una gestión centralizada, tienen niveles de servicio relativamente altos y relaciones de arrendamiento relativamente estables, lo que favorece el cultivo y el desarrollo de empresas de arrendamiento institucionalizadas y profesionales. Sin embargo, los proyectos con activos pesados tienen una alta presión de inversión inicial y largos períodos de recuperación, y el gobierno y el capital social tienen una voluntad y capacidad limitadas para continuar invirtiendo.
A juzgar por los resultados de la encuesta, el equipo de investigación de Guanghua REIT de la Universidad de Pekín resumió tres problemas: es difícil revitalizar los activos de viviendas de alquiler formados en la historia, existe una gran presión sobre la inversión en viviendas de alquiler en las grandes ciudades con gran población entradas y no hay canales para la salida de activos. La falta de inversión inhibe las capacidades de inversión de la industria.
El equipo de investigación utilizó las situaciones de Chongqing y Suzhou para explicar las dos primeras preguntas.
Tomemos Chongqing como ejemplo. Hay 564.000 unidades de vivienda pública de alquiler (incluidas viviendas de bajo alquiler) en la ciudad, y se han asignado 540.000 unidades, lo que beneficia a unas 14.000 personas. en el área urbana central, y se han asignado 370.000 unidades de vivienda, beneficiando a alrededor de 970.000 personas; la inversión total en la construcción de viviendas públicas de alquiler sólo en el área urbana central alcanzó 89 mil millones de yuanes, provenientes principalmente de subsidios centrales y fondos fiscales municipales. y préstamos bancarios. A finales de 2020, el saldo total del préstamo era de solo 654,38 mil millones de yuanes, y los activos netos de los proyectos, calculados en base a los costos contables, se liquidaron en los proyectos, lo que dificulta el uso de los medios existentes para revitalizarlos, lo que efectivamente causa Los gobiernos locales a "cuencos de arroz dorado para pedir comida".
Tomemos Suzhou como ejemplo. En 2020, la población flotante de la ciudad era de aproximadamente 3,52 millones, y la mayoría de ellos resolvió sus problemas de vivienda alquilando casas. Hay aproximadamente 1.71.000 unidades de vivienda de alquiler en la ciudad y la oferta de viviendas de alquiler supera la demanda. En los próximos tres años, Suzhou debe recaudar 654,38 millones de unidades de viviendas de alquiler asequibles mediante la construcción de viviendas para talentos y dormitorios de trabajo. En Shanghai, donde el nivel absoluto de los precios de la vivienda es más alto y la proporción de población flotante es mayor, la población en alquiler es de casi 8,8 millones y existe un enorme desajuste y brecha entre la oferta y la demanda de viviendas en alquiler de 65.438+09 mil millones de metros cuadrados. metros. Durante el período del "Décimo Plan Quinquenal", está previsto añadir 400.000 unidades de viviendas de alquiler, lo que ejercerá una mayor presión sobre los fondos financieros y la inversión en capital social.
Además, los métodos de financiación de alquileres bajo el modelo de activos pesados son relativamente ricos, pero son principalmente financiación de deuda, incluidos préstamos bancarios, diversos tipos de bonos, planes de reclamaciones de seguros, ABS y otros productos. China Construction Bank implementa la "estrategia de arrendamiento de viviendas" con el nuevo concepto de "alquiler a largo plazo significa vivir a largo plazo, y vivir a largo plazo significa establecerse", utilizando de manera integral las ventajas de las finanzas, la tecnología, el crédito y otras ventajas para Innovar los servicios financieros de viviendas de alquiler y promover el establecimiento y la alianza de la industria de arrendamiento a largo plazo. La construcción de un mecanismo de mercado de alquiler promoverá el desarrollo de la inversión y la financiación de la industria de viviendas de alquiler. Pero, en general, la falta de inversión inicial por parte de los fondos de capital y de canales de salida para los activos existentes ha inhibido la capacidad de autoinversión y financiación de la industria de la vivienda en alquiler.
Los fondos para el arrendamiento de viviendas deben separarse de los fondos para el desarrollo inmobiliario.
El equipo de investigación citó datos de instituciones de investigación y dijo que de 201,7 a 201,9, la superficie total de viviendas de alquiler en China fue de 64,12 mil millones, 6,733 mil millones y 7,07 mil millones de metros cuadrados, respectivamente. En 2020, el número de personas atendidas por el mercado de alquiler de viviendas de China superó los 200 millones. Entre ellos, las viviendas públicas de alquiler, las viviendas de bajo alquiler y varios tipos de viviendas de alquiler asequibles con muchos activos desarrolladas en los últimos años brindan servicios de gestión centralizada y pueden revitalizarse a través de REIT. En los últimos dos años, * * * ha emitido con éxito 18 REIT de alquiler único, con un tamaño de emisión total de 215,56 millones de yuanes, y la tasa de interés de emisión es generalmente del 4,5% al 5%. Después de la investigación de mercado, los inversores en el primer lote de proyectos de capital en REIT de infraestructura requieren una tasa de rendimiento del 4% al 5%.
Tomemos como ejemplo un proyecto de viviendas de alquiler de terrenos de construcción colectiva en Beijing. El proyecto tiene un área total de construcción de 300.000 metros cuadrados y una inversión total estimada de 4.363 millones de yuanes. Los REIT se emitirán a partir de viviendas de alquiler propiedad de colectivos rurales, con un rendimiento conservador del 4,8%. Calculado en base a viviendas públicas de alquiler en Guangzhou, el alquiler estándar promedio es de aproximadamente 23 yuanes/metro cuadrado/mes. Calculado en base a un costo de inversión de 5.000 yuanes/metro cuadrado, el rendimiento del alquiler es de aproximadamente el 5,5%.
“Los datos anteriores muestran que la tasa de rendimiento de los proyectos de viviendas de alquiler elegibles cumple con las condiciones financieras básicas para la emisión de REIT”. En junio de 2018, la reunión ejecutiva del Consejo de Estado decidió acelerar el desarrollo de políticas de viviendas de alquiler asequibles, aclarando que las empresas de arrendamiento deberían pagar una tasa reducida del 1,5% por el alquiler de casas a particulares, y las empresas e instituciones deberían pagar una tasa reducida del 4%. para el alquiler de viviendas a particulares y grandes empresas de arrendamiento IVA. Las estimaciones preliminares indican que la política fiscal mencionada aumentará el rendimiento de los productos REIT en al menos un punto porcentual.
Con base en esto, el equipo de investigación de REIT de Guanghua de la Universidad de Pekín propuso que los activos de viviendas de alquiler asequibles pueden incluirse en el alcance de los activos básicos de los REIT públicos de infraestructura, dando prioridad a los municipios, las grandes ciudades con entrada neta de población, y diversos tipos de garantías cualificadas. Llevar a cabo proyectos piloto sobre activos inmobiliarios de alquiler no propietarios para evitar que los fondos recaudados fluyan hacia el ámbito de la promoción inmobiliaria.
El equipo de investigación cree que esto favorece la separación de los activos de viviendas de alquiler asequibles y los bienes inmuebles, y evita que el mercado malinterprete las políticas de control inmobiliario y las exageraciones de la opinión pública. Sin embargo, la demanda de alquiler se concentra principalmente en municipios y grandes ciudades con afluencia neta de población. El tamaño total del mercado de alquiler de las 10 ciudades clave del país representa aproximadamente el 50% del tamaño del mercado nacional.
Para viviendas de alquiler con un modelo de activos pesados, el equipo de investigación recomienda establecer un sistema diversificado de oferta de suelo. En primer lugar, continuar ampliando la oferta de terrenos de los terrenos asignados antes mencionados y otros proyectos de viviendas de alquiler asequibles, y los planes de oferta de terrenos pertinentes se enumeran por separado.
El segundo es adaptar las medidas a las condiciones locales, permitiendo a las empresas e instituciones utilizar sus propios terrenos inactivos para construir viviendas de alquiler para proporcionar empleados de sus propias unidades y personas calificadas a su alrededor. El tercero es cambiar la situación pasada en la que algunos sitios de viviendas asequibles eran demasiado remotos y tenían transporte inconveniente, centrarse en equilibrar la demanda de trabajo y vivienda, y garantizar que la oferta de viviendas de alquiler coincida con la demanda real.
Al mismo tiempo, establecer y mejorar estándares y sistemas relevantes, fortalecer la coordinación departamental, mejorar la eficiencia de la aprobación gubernamental en la reorganización de los REIT y, al mismo tiempo, aislar completamente el uso de fondos para viviendas de alquiler y fondos de desarrollo inmobiliario para garantizar la emisión de REIT de viviendas de alquiler. Los fondos retirados se invierten principalmente en la construcción y operación de viviendas de alquiler.