¿Cómo hacer que los agricultores chinos tengan dinero para gastar?
Primero está el sistema de tipos de interés, luego el sistema de tierras.
El 26 de agosto concluyó en el Gran Palacio del Pueblo la 12ª reunión del Comité Permanente del 13º Congreso Nacional del Pueblo. La reunión adoptó una decisión sobre la modificación de la Ley de Gestión de Tierras y la Gestión de Bienes Raíces Urbanos. Ley.
Esto significa que el sistema agrario de China ha experimentado cambios importantes. A juzgar por el impacto real, se puede decir que es "sin precedentes en 70 años".
Un artículo publicado en la cuenta pública oficial de WeChat del Ministerio de Recursos Naturales afirmó que esta revisión ha logrado "siete grandes avances":
1. de tierras de construcción colectiva en el mercado;
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2. Reformar el sistema de adquisición de tierras;
3. Mejorar el sistema de viviendas rurales. 4. Reservar espacio legal para la reforma de “varias regulaciones en una”;
5. Actualizar las tierras agrícolas básicas a tierras agrícolas básicas permanentes
6. autoridades;
7. Se introduce oficialmente el sistema de inspección de tierras.
Este resumen es sin duda preciso y riguroso. Sin embargo, también podemos observar esta "nueva ley de tierras" en un contexto más amplio y ofrecer un análisis más macroscópico y claro.
Permítame hacerle una pregunta primero: ¿Por qué los agricultores son generalmente más pobres que los residentes urbanos, mientras que los agricultores de las aldeas y suburbios urbanos son generalmente más ricos que los residentes urbanos?
La razón es simple: los agricultores alejados de las ciudades obtienen sus ingresos principalmente del "cultivo de cultivos"; los agricultores de los suburbios y las aldeas urbanas obtienen ingresos principalmente del "cultivo de casas".
En otras palabras, si se pueden disfrutar de los dividendos de la tierra es la clave para ser rico o pobre.
De hecho, lo mismo ocurre con los residentes urbanos. En los últimos 30 años, si su familia hubiera comprado una casa temprano, la vida habría sido fácil ahora; si usted no hubiera comprado una casa todavía, la vida habría sido cada vez más difícil.
En los últimos 10 años, también descubrirás que la ciudad y la región donde compras una casa también son importantes. Los precios de la vivienda en las grandes ciudades y áreas centrales aumentarán rápidamente, mientras que los precios de la vivienda en ciudades y suburbios cada vez más reducidos se estancarán.
El dividendo de la tierra se ha convertido hoy en día en el mayor “sobre rojo” de China. Es muy importante que pueda obtener este "sobre rojo".
Permítanme hacerles otra pregunta: ¿Por qué la economía de China ha enfrentado una evidente presión a la baja en los últimos años?
Algunas personas podrían responder que se debe a que la tasa de crecimiento de la inversión ha caído. Hace seis o siete años, la tasa de crecimiento anual de la inversión en China estaba por encima del 20%, pero ahora es inferior al 6%, lo que indica un crecimiento económico lento.
Pero ese no es el punto. La disminución del crecimiento de la inversión no se debe a que no tengamos dinero para invertir, sino a que nadie compra los productos en los que invertimos, lo que constituye el llamado excedente.
¿Por qué hay excedente? Está claro que muchas personas tienen una mala calidad de vida. La razón también es muy simple. Un número considerable de personas no pueden permitírselo y no pueden permitírselo. Por ejemplo, los economistas estiman que 100 millones de personas en China nunca han viajado en avión y 500 millones de personas no tienen baños en casa.
En otras palabras, la demanda interna es lenta.
¿Cómo “impulsar la demanda interna”? Sólo hay tres maneras: primero, aumentar los ingresos de todos; segundo, controlar la inflación; tercero, reducir la proporción de vivienda, atención médica y educación.
Los agricultores representan casi la mitad de la población de China. Si los agricultores se enriquecen y aumenta su poder de consumo, ¿qué fortaleza tendrá la economía de China? Para entonces, cualquier guerra comercial entre China y Estados Unidos, cualquier colapso de las exportaciones, para ser honesto, no será un problema. Después de todo, China por sí sola tiene casi el doble de agricultores que la población estadounidense.
¿Cómo enriquecer a los agricultores?
¿Subir los precios de los productos agrícolas? Obviamente es difícil, porque el costo de producción de los productos agrícolas de mi país es generalmente más alto que el promedio mundial, y las importaciones son a menudo más rentables que nuestra propia producción.
Es una buena idea dejar que los agricultores compartan el dividendo de la tierra.
Si las políticas son apropiadas, se puede aumentar el poder de consumo de alrededor de 600 millones de personas, ¡lo que será una fuerte fuerza impulsora para la economía china!
Más importante aún, a través de concesiones gubernamentales y tierras rurales que ingresan directamente al mercado, también puede proporcionar viviendas de bajo costo para las ciudades, aliviar la presión del aumento de los precios de la vivienda en las grandes ciudades y permitir que más residentes urbanos disfruten. "tierra sobre rojo". ¿por qué no?
Estos son los antecedentes y la visión del nacimiento de esta "nueva ley de tierras".
1. Los agricultores recibirán enormes dividendos por la tierra.
1. Las tierras colectivas se pueden poner directamente en el mercado.
El sistema agrario de China es una estructura dual de “propiedad estatal + propiedad colectiva”. Los terrenos de construcción urbana pertenecen al Estado y los terrenos rurales pertenecen al colectivo. Cuando la expansión urbana requiere tierras, las tierras colectivas deben convertirse en tierras de propiedad estatal mediante la expropiación gubernamental.
En otras palabras, los colectivos rurales primero deben "vender" la tierra al gobierno, y luego el gobierno la subastará y la venderá a empresas e individuos. En el proceso, el gobierno obtiene la diferencia. Esta diferencia de precios se convierte en una fuente de fondos para que el gobierno construya infraestructura y se incluye fiscalmente en los "ingresos del fondo".
Debido a que el precio ofrecido por el gobierno por la expropiación de tierras colectivas ha sido bajo durante mucho tiempo, los beneficios de la tierra obtenidos por las organizaciones colectivas son limitados y la cantidad asignada a los agricultores también es limitada. Por lo tanto, cuando se expropian tierras, a menudo surgen conflictos; las tierras colectivas en los suburbios de las ciudades a menudo se introducen en el mercado (pequeñas casas con derechos de propiedad) para evitar diversos impuestos y tasas.
La nueva "Ley de Gestión de Tierras" elimina la estipulación del artículo 43 de la ley original de que "cualquier unidad o individuo que necesite utilizar terrenos para la construcción debe utilizar terrenos de propiedad estatal" y permite terrenos de construcción operados colectivamente. para ser utilizado de conformidad con el plan, registrado de conformidad con la ley y sujeto al consentimiento de más de dos tercios de los miembros de la organización económica colectiva o representantes de la aldea, puede ser utilizado directamente por unidades o individuos ajenos al plan. Organización económica colectiva en forma de cesión o arrendamiento. Al mismo tiempo, los usuarios también pueden transferir, permutar o hipotecar los derechos de uso de terrenos de construcción comercial colectiva.
En otras palabras, el gobierno ha hecho una "autorrevolución" y renunciará a su papel de "intermediario" en algunas transacciones de tierras. El resultado debe ser que tanto los vendedores como los compradores se beneficien. Los vendedores (colectivos rurales) pueden cobrar más dinero y los compradores (usuarios de la tierra) pueden ahorrar mucho dinero. Al final nació un lote de "viviendas de bajo precio", que ayudará a reducir los costes operativos de toda la sociedad.
Por supuesto, como parte de un colectivo, los agricultores también pueden recibir más dividendos.
2. La compensación es más integral y los agricultores reciben más protección.
La nueva "Ley de Gestión de Tierras" añade el artículo 45, que define por primera vez los intereses públicos de la expropiación de tierras y adopta un método de enumeración claro: infraestructura implementada por la diplomacia militar y organizaciones gubernamentales. La expropiación se puede implementar en de conformidad con la ley en seis circunstancias, incluidos los servicios públicos, el alivio de la pobreza y la reubicación, y el desarrollo y construcción de proyectos de viviendas asequibles. Esta disposición ayuda a limitar el alcance de la adquisición de tierras y restringe que el gobierno abuse de su poder de adquisición de tierras.
Además, el gobierno también debe negociar con los agricultores, organizar audiencias y firmar acuerdos antes de aprobar la adquisición de tierras. En términos de compensación por adquisición de tierras, la compensación basada en el valor de producción anual de la tierra se ha cambiado al precio integral regional de la tierra.
La nueva Ley de Gestión de Tierras también eleva por primera vez el principio de compensación de "garantizar los niveles de vida originales de los agricultores sin tierra y asegurar su sustento a largo plazo" propuesto en el Documento No. 28 del Consejo de Estado en 2004. a un requisito legal, añadiendo tasas de compensación de viviendas rurales para los aldeanos y tasas de seguridad social para los agricultores sin tierra.
3. Los agricultores que se instalan en las ciudades pueden conservar sus granjas.
Considerando que es un largo proceso histórico para que los agricultores se conviertan verdaderamente en "residentes urbanos", la nueva Ley de Gestión de Tierras estipula que el Estado permite a los aldeanos rurales que se han asentado en las ciudades abandonar voluntariamente sus hogares pagando una tarifa. , lo que significa que los gobiernos locales no deben violar la voluntad de los agricultores que los obligó a abandonar sus granjas.
Mientras los agricultores obtienen el "dividendo de la tierra", este dividendo puede seguir transmitiéndose a los residentes urbanos.
En segundo lugar, los suelos colectivos entrarán en el mercado inmediatamente después de la aprobación, lo que ayudará a estabilizar los precios de la vivienda.
Las casas se pueden construir directamente en terrenos colectivos sin ser "requisadas por el gobierno" y no son para uso propio de los agricultores. Estamos acostumbrados a llamar a este tipo de casas "casas con derecho de propiedad pequeña". En el sistema tradicional, este tipo de casas se consideran una plaga.
Sin embargo, hay una ciudad que se ha convertido en la más activa de China gracias al apoyo a las "viviendas con derechos de pequeña propiedad", y es Shenzhen.
Al comienzo de la construcción de la zona especial, algunos expertos urbanos argumentaron que sería difícil que la población urbana de Shenzhen supere los 400.000 habitantes en el futuro. Pero en la actualidad, la población residente real de Shenzhen supera los 22 millones, con un aumento de más de 500.000 cada año.
Shenzhen tiene terreno limitado y el stock de viviendas comerciales formales y reformas de viviendas es de sólo 2 millones de unidades. ¿Cómo puede albergar a una población tan grande? Una razón importante es que hay 370.000 edificios ilegales en Shenzhen, que proporcionan alrededor de 6,5 millones de unidades de vivienda (cada unidad tiene un promedio de 40 metros cuadrados). Sin estas "viviendas naturales de bajo alquiler", Shenzhen no tendría una población tan grande y no tendría la vitalidad que tiene hoy.
Para decirlo sin rodeos, Shenzhen es una ciudad que ha logrado el objetivo final de “llevar directamente al mercado tierras rurales colectivas”. Estos pueblos urbanos y edificios ilegales alguna vez fueron considerados por la gente de Shenzhen como "sarna de la ciudad", pero al final construyeron la ciudad.
El enfoque de Shenzhen es causado por la historia y no se puede copiar.
Las tierras rurales colectivas han sido aprobadas por el gobierno, están en consonancia con la planificación urbana y pueden comercializarse directamente, lo que de hecho puede liberar dividendos de la tierra para la sociedad.
Una vez escribí un artículo titulado "Mercado inmobiliario de Shenzhen", ¡que puede ser el "modelo más exitoso"! Calculada sobre la base de los 428 millones de metros cuadrados de edificios ilegales en Shenzhen (alrededor del 70% de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel son impuestos), la existencia de estas casas equivale a que el gobierno libere un dividendo de política de al menos 10 billones (actualmente). precio) a toda la sociedad. Muchos empresarios de Shenzhen viven en pueblos urbanos y Ren es uno de ellos.
La experiencia de Shenzhen nos ayuda a comprender la importancia estratégica de la entrada directa al mercado de tierras colectivas rurales.
El siguiente análisis muestra quién disfruta más del dividendo de la tierra en el sistema de tierras que “no ha cambiado mucho en 70 años”.
1. La "Nueva Ley de Tierras" puede beneficiar a los agricultores, pero el tamaño del "sobre rojo" está estrechamente relacionado con la ubicación de la tierra.
Si eres un agricultor en una aldea urbana en ciudades centrales como Beijing, Shanghai, Shenzhen, etc., recibirás la bonificación más grande, decenas de millones o incluso más. Los de los suburbios son más o menos iguales, pero los de los suburbios exteriores son peores.
En general, los agricultores de las capitales de provincia y sus suburbios se benefician más que las ciudades a nivel de prefectura, y las ciudades a nivel de prefectura se benefician más que las ciudades y los condados a nivel de condado.
Si tu pueblo y tu terreno no están cerca de ninguna ciudad, entonces depende de la propiedad, el paisaje, el transporte y otros factores. Si el paisaje es especialmente bonito o si se produce té y café de alta calidad, el valor será aún mayor. Si la distancia es larga, no hay productos especiales y no hay paisajes especiales, entonces los dividendos de la tierra que se pueden obtener son limitados.
2. La tierra rural ingresa directamente al mercado y no puede ser "oferta abiertamente". Los gobiernos locales deben considerar su asequibilidad financiera y actuar con prudencia sobre la premisa de estabilizar los precios de la tierra y la vivienda.
La "entrada de tierras agrícolas al mercado" es esencialmente la autorrevolución del gobierno, renunciando a algunos de los "generosos ingresos" de las transacciones de tierras. Por lo tanto, se debe considerar la asequibilidad financiera de la ciudad. Shenzhen llegó a donde está hoy por accidente. Es difícil para otras ciudades copiar el milagro de Shenzhen.
A la hora de aprobar la "entrada de tierras agrícolas al mercado", los gobiernos locales deben considerar el equilibrio de los ingresos y gastos fiscales. Por lo tanto, la cantidad generalmente no es demasiado grande. En cuanto al impacto de la "entrada de tierras agrícolas al mercado" en los precios de la vivienda y de la tierra, los gobiernos locales también deben sopesarlo. Si no se controlan adecuadamente, los precios de la tierra y la vivienda pueden caer en picado, provocando en última instancia un desperdicio de recursos.
Al igual que Shenzhen, “la entrada de tierras agrícolas al mercado” ha creado 6,5 millones de viviendas, y las ciudades con altos precios de vivienda no han sido suprimidas. Me temo que será difícil replicarlo.
3. La "entrada de tierras agrícolas en el mercado" ha permitido a algunos residentes urbanos compartir los dividendos de esta ronda de reforma agraria, principalmente alquilando casas relativamente baratas.
El coste de construcción de viviendas será mucho menor si las tierras de cultivo se llevan directamente al mercado. Además, cuanto mayores son los precios del suelo urbano y de la vivienda, mayor es la brecha. En las ciudades de primer nivel, el costo de una casa con tierras de cultivo puestas directamente en el mercado puede ser una quinta parte del costo de una vivienda comercial. Al confiar en una propiedad inmobiliaria de este tipo, el alquiler de apartamentos a largo plazo puede ser rentable y también puede proporcionar alquileres a largo plazo por debajo de los precios del mercado. Esto tiene un efecto positivo en la estabilización de los precios de la vivienda.
¿Se pueden comprar y vender casas construidas en terrenos agrícolas cedidos al mercado? La política no está clara en este momento. Se estima que si se vende será diferente a la vivienda comercial debido a la diferente naturaleza del terreno.
Para las ciudades con visión de futuro, la "entrada directa de tierras agrícolas al mercado" es una gran oportunidad, que puede reducir los costos comerciales de la ciudad, mejorar la competitividad de la ciudad y atraer poblaciones inmigrantes. Pero el costo también es muy obvio: los ingresos directos del gobierno provenientes de la tierra se reducirán.