Viviendas de bajo alquiler en Corea
La relación general entre los precios de la vivienda y los alquileres
En los países de economía de mercado, especialmente en los países desarrollados, la vivienda es un mercado de libre oferta. Además del sistema de seguridad social, la compra y el alquiler están enteramente regulados por el mercado. La tasa de privatización de la vivienda es baja (la baja tasa de privatización de la vivienda se debe al sistema fiscal, los hábitos de vida y la cultura). La tasa de privatización de la vivienda en la mayoría de los países europeos es inferior al 50% y en Estados Unidos es inferior al 70%. El mercado de compra y arrendamiento se encuentra en un estado relativamente equilibrado de oferta y demanda. El personal y el empleo son ilimitados y totalmente móviles. Un número considerable de viviendas (distintas de las viviendas de propiedad privada) son propiedad de fundaciones, instituciones u organizaciones privadas (incluidos particulares). Con el fin de proporcionar al mercado suficientes viviendas de alquiler estilo apartamento. Debido a que un gran número de casas se alquilan para obtener ingresos, el monto del alquiler está directamente relacionado con los precios de la vivienda, lo que afecta la compra y la construcción.
Cuando la tasa de rendimiento del alquiler es alta, la gente comprará más casas para alquilar, la demanda de compra de viviendas aumentará y los precios de las viviendas aumentarán. Si los rendimientos de los alquileres caen a medida que aumentan los precios de la vivienda, entonces habrá menos comportamiento de compra, por lo que los precios de la vivienda subirán menos o menos. Cuando los precios de la vivienda caen hasta la tasa de rendimiento del alquiler y aumentan la demanda de compra de vivienda, el alquiler afecta el aumento de los precios de la vivienda y mantiene un equilibrio relativo durante el aumento a través de la relación de oferta y demanda del mercado. El alquiler afecta los precios de la vivienda, y los precios de la vivienda afectan los alquileres, restringiéndose entre sí. Sin embargo, los alquileres y los precios de la vivienda en general han estado aumentando durante mucho tiempo, porque el PIB per cápita y los niveles de ingreso per cápita siempre aumentarán en lugar de disminuir, y la búsqueda de la gente de disfrutar de la vida solo aumentará en lugar de disminuir.
Particularidades de China
La situación inmobiliaria de China es completamente diferente a la de los países desarrollados y los países de economía de mercado. La razón importante radica en la base del sistema de distribución de bienestar de vivienda en especie de 50 años de antigüedad y el sistema de oferta no de mercado dominado por viviendas públicas con estándares de alquiler limitados.
1) China es un país en desarrollo con un PIB per cápita bajo, pero el sistema de asignación de viviendas a largo plazo y la reforma de viviendas y el sistema de venta de viviendas han hecho que la tasa de privatización de viviendas urbanas de China llegue al 80%, y 80% de las viviendas privatizadas Obtuvieron derechos de propiedad mediante reforma y compra de viviendas. Si la tasa de privatización de la vivienda se calcula basándose en la combinación de viviendas urbanas y rurales internacionales, llegará al 94%. Excluyendo el alquiler estándar de viviendas públicas en un gran número de ciudades, en sentido estricto China aún no tiene un mercado de alquiler orientado al mercado y el mercado total de alquiler es extremadamente bajo (menos del 5% del total). El impacto de este alquiler sobre los precios de la vivienda en el mercado también es extremadamente bajo.
La tasa de privatización de la vivienda urbana de más del 80% muestra que los activos reales de las familias chinas son grandes, pero la circulación y el alquiler de transacciones de vivienda secundaria son bajos y el volumen de mercado de alquileres del mercado inmobiliario es muy bajo. Sólo el 7% de las ciudades y pueblos de todo el país tienen segundas residencias, y menos del 50% de las segundas viviendas se alquilan, por lo que el impacto del alquiler en los precios de la vivienda es aún menor.
Si el 30% de los hogares urbanos son familias de bajos ingresos, la tasa de privatización de la vivienda para este grupo de personas llega al 62%, cifra superior al nivel de la mayoría de los países desarrollados. Entre los inquilinos, más del 80% de las personas alquilan viviendas públicas de propiedad estatal e implementan estándares de vivienda de alquiler bajo, complementados con viviendas de alquiler bajo y viviendas privadas antiguas tradicionales. Por lo tanto, el nivel de alquiler no tiene nada que ver con los precios de la vivienda en el mercado.
2) La mayor parte del mercado fiscal orientado al mercado de alquiler urbano de mi país es un mercado de alquiler de transición para poblaciones flotantes y familias temporales, a diferencia de la mayoría de los países desarrollados donde muchas familias alquilan casas para toda su vida. Estos inquilinos son principalmente forasteros, forasteros y jóvenes que no han formado una familia (incluido el alquiler de casas de agricultores), y la gran mayoría son hogares con casa (en lugar de hogares sin casa). Por lo tanto, el estándar de renta transitoria es diferente del estado normal de mercantilización completa. Para alquileres relacionados con el extranjero, la casa es buena, la ubicación es buena y el alquiler es alto. Los alquileres de residencias administrativas, negocios y oficinas (los espacios de oficina representan una gran proporción de los alquileres) también serán ligeramente más altos, mientras que los alquileres de residencias de transición serán ligeramente más bajos. También hay enormes diferencias en la calidad y ubicación de las viviendas en la periferia urbana-rural y los agricultores rurales tendrán alquileres más bajos.
Debido a las enormes diferencias en los objetos del mercado de alquiler y la calidad de la vivienda, así como a la relación de oferta y demanda del mercado casi aislada e independiente, la información sobre el alquiler es difícil de unificar, lo que se ha convertido en un factor que afecta los precios de la vivienda.
3) El mercado inmobiliario comercial de mi país está dominado por las ventas sobre plano (las ventas sobre plano representan alrededor del 64%), por lo que el reflejo del alquiler en las compras de viviendas es información relativamente rezagada, no información actual. En la curva de comparación de la relación entre alquileres y precios de la vivienda durante diez años consecutivos, hay muchas ocasiones en las que los alquileres suben y los precios de la vivienda bajan, y los precios de la vivienda suben y los alquileres bajan.
Quizás las ventas sobre plano tengan algo que ver con la diferencia horaria entre el alquiler y el uso de la casa real. Los cambios en los alquileres en el mercado con la oferta y la demanda no estarán relacionados con el volumen de ventas de propiedades sobre plano, sino solo con el número de casas realmente puestas en uso. Sin embargo, la relación de oferta y demanda de propiedades sobre plano puede. estar relacionados con cambios en los alquileres. Tal vez el alquiler se convierta en un indicador temprano, por lo que lo que debemos preocuparnos no es el alquiler de hoy, sino el de mañana o uno o dos años después, por lo que comprar una casa hoy equivale al alquiler de mañana (si se utiliza para alquiler).
Aunque los alquileres y los precios de la vivienda fluctúan de forma interactiva, la tendencia general es al alza. Desde el punto de vista general, la oferta insuficiente seguirá siendo la principal contradicción a largo plazo. Después de todo, el mercado de alquiler es todavía demasiado pequeño y la proporción de viviendas propias sigue siendo la principal del mercado. Si la casa no se utiliza para alquiler, el aumento de los precios de la vivienda seguirá siendo una tendencia de desarrollo a largo plazo. La cultura tradicional de poseer propiedades significa que la gente todavía se preocupa más por los precios de la vivienda que por el alquiler.
4) No hay muchas casas disponibles para alquilar en el mercado, y la dificultad de alquilar es un fenómeno común en las ciudades de todo el país, lo que resulta en algunos retornos altos en el mercado de alquiler orientado al mercado. Sin embargo, las estrictas medidas de macrocontrol, especialmente una serie de regulaciones de recaudación y administración de impuestos, han eliminado el umbral para futuras transferencias del mercado comercial y lo han convertido pasivamente en un producto disponible para alquiler. Así, durante un período de tiempo, debido a la presión especial de las políticas, el número de propiedades de alquiler en el mercado aumentó rápidamente. Si la oferta aumenta significativamente en un corto período de tiempo y la demanda permanece básicamente sin cambios, los alquileres definitivamente bajarán. Especialmente para aquellos "propietarios" que se han visto obligados por los préstamos bancarios a no tener dónde escapar, bajo la presión psicológica de que los alquileres son superiores a la falta de ingresos, el mercado de alquiler se ha visto distorsionado por las políticas y las reducciones de los alquileres se han vuelto inevitables en el corto plazo. .
Sin embargo, los alquileres en este mercado de alquiler no reflejan con precisión la oferta y la demanda a largo plazo. Este tipo de vivienda se transformará en un producto comercializable bajo ciertas condiciones en lugar de una vivienda de alquiler a largo plazo. Entonces, ¿cuándo ocurrirá este cambio? Una vez que esto suceda, ¿aumentarán los niveles de alquiler?
Los cambios bajo políticas especiales pueden ser un comportamiento a corto plazo, pero comprar una casa es un comportamiento dual a largo plazo de poseer activos y disfrutar de la residencia. El comportamiento a corto plazo de China no puede explicarse por la práctica internacional de los países desarrollados con mercados de alquiler completos, ni puede utilizarse para deducir resultados de compras a largo plazo utilizando alquileres reales a corto plazo (en lugar de tendencias de alquiler a largo plazo).
¿No comprar una casa si baja el alquiler?
El factor decisivo a la hora de comprar una casa no es el alquiler. Hay que admitir que desde un punto de vista económico, el nivel del alquiler representa el valor de una casa en el mercado de alquiler normal. Cuando los ingresos por alquiler son razonables, el precio de la vivienda se estabilizará a un precio razonable; cuando el alquiler sea bajo, el precio de la vivienda será bajo cuando el alquiler sea alto y el precio de la vivienda será alto cuando el alquiler sea bajo; No comprar una casa con un precio superior al rendimiento razonable del alquiler. Sin embargo, en un mercado de alquiler deformado, los cambios actuales en el alquiler no representan tendencias de desarrollo a largo plazo. La base es que el desarrollo urbano de China se encuentra en una etapa en la que la gente está ansiosa por mejorar sus condiciones y calidad de vida, no sólo por resolver la escasez de viviendas y de un lugar donde vivir.
El factor principal a la hora de decidir si comprar una casa es la demanda, y la premisa de esta demanda es la capacidad de comprar una casa. Las personas que no tienen capacidad, sin importar si la tasa de retorno del alquiler es alta o baja, no deben exigir un consumo excesivo de vivienda y afectar su vida familiar normal.
Las demandas se dividen en necesidades de mejora para ampliar la superficie habitable (incluida la ampliación de la superficie habitable para formar una familia independiente para satisfacer las necesidades de la vida privada), necesidades de mejora para mejorar la calidad de vida y necesidades de bienes de lujo y expectativas para satisfacer el disfrute espiritual, demanda de inversión para la apreciación de activos e ingresos por alquiler, demanda de demolición forzada y otras razones, y demanda migratoria de tratamiento médico, educación, empleo, negocios, cuidado de ancianos, etc. en el proceso de urbanización. La mayoría de estas demandas son para tenencia o vivienda a largo plazo. Aparte de la demanda de ingresos por alquiler, no se consideran desde una perspectiva de inversión, por lo que las fluctuaciones del alquiler tienen poco impacto en el momento de la compra. En particular, las ventajas de ubicación, ubicación, tipo de departamento y edificio en sí no se ven afectadas por el alquiler, sino una opción que resultará en la pérdida de recursos permanentes si no se compran con anticipación.
Los requisitos previos para comprar una casa con un alquiler bajo son: primero, cuando el alquiler es bajo, se utilizan condiciones de alquiler suficientes para garantizar la demanda de vivienda, reducir la demanda de compra de viviendas y hacer que los precios de la vivienda caigan; En segundo lugar, los productos adquiridos para las necesidades de vivienda están en la ubicación, la ubicación, el tipo de unidad, el entorno y otros aspectos que pueden proporcionar suficiente garantía de elección. , y existen condiciones ideales de selección o productos alternativos a la hora de retrasar el comportamiento de compra. Si no se pueden cumplir las dos condiciones anteriores, a menos que la compra sea un comportamiento rentable para el alquiler a corto plazo, el alquiler no puede afectar la elección de otros motivos de compra.
Si la disminución de los alquileres se debe a que más personas optan por comprar casas, lo que reduce la demanda del mercado de casas en alquiler, o a que más personas que ya han comprado casas ofrecerán casas al mercado para alquileres a corto plazo, no resolverá los problemas a largo plazo de la gente. En cuanto a la vivienda, la gente está más dispuesta a obtener derechos de propiedad y vivir más segura.
La inestabilidad del mercado de alquiler de China también se debe al hecho de que las opciones de empleo existentes en China son menos libres que las de los países desarrollados totalmente orientados al mercado. La mayoría de ellos viven en el mismo lugar que sus padres o eligen las condiciones laborales del lugar de nacimiento o matrimonio. Predominan las personas con viviendas familiares estables. Los alquileres no son lo suficientemente altos como para que estas personas renuncien a comprar una casa para reducir gastos.
Expectativa y Estabilidad
Comprar una casa es el acto de adquirir activos y resolver problemas de vivienda. El alquiler es una conducta que soluciona el problema de la vivienda sin función inversora. (Si no compra una casa para utilizar los fondos en otras inversiones y obtener más ingresos, entonces es lo mismo que invertir en préstamos hipotecarios después de comprar una casa). La diferencia entre los dos es que comprar una casa no solo Resuelve el problema de una vida razonable, pero también tiene funciones de inversión y la posibilidad de generar ingresos (ingresos por apreciación), mientras que alquilar una casa solo puede ser consumo puro, alquilar una casa no aumentará los ingresos.
Esta diferencia refleja las expectativas y la estabilidad de las personas.
Las expectativas son a la hora de elegir alquilar una casa, si las expectativas de alquiler a largo plazo son altas o bajas, si la casa alquilada puede ser adecuada a largo plazo y si tiene estabilidad a largo plazo. De lo contrario, la casa alquilada no podrá decorarse según sus deseos personales y, a menudo, la búsqueda de rentas y las mudanzas le causarán problemas.
Otra expectativa es si los precios de la vivienda caerán y si se espera que suban o bajen. Si los precios de la vivienda siempre aumentan en el largo plazo (desde la perspectiva del desarrollo económico global, si observamos los precios de la vivienda durante un período de tiempo más largo, encontraremos que sólo aumentan pero nunca bajan), entonces ahorrar para el corto plazo El alquiler provocará pérdidas a largo plazo en el precio de la vivienda. El aumento de los precios de la vivienda acabará por abrumar los ingresos por alquiler.
El juicio esperado no puede separarse del estado actual de desarrollo de la ciudad y discutir de forma independiente los principios básicos de la economía. La construcción urbana y la vivienda en los países desarrollados han entrado en un período relativamente estable. A medida que aumenta la tasa de urbanización, el patrón básico de la ciudad es relativamente fijo, el diseño funcional urbano es relativamente maduro y el nivel de construcción, decoración y configuración de las viviendas no es muy diferente. En el mercado de alquiler, los alquileres en muchos países europeos están determinados por negociaciones sociales y comunitarias (no por una competencia y comercialización completamente libres), y sus expectativas son relativamente predecibles y estables.
Sin embargo, China está en el proceso de acelerar la urbanización y las funciones y patrones de las ciudades están experimentando cambios tremendos. Se puede decir que los cambios en la infraestructura y los sistemas de transporte son trascendentales. El nivel de construcción y las condiciones de configuración de las casas varían mucho, y la velocidad de construcción, construcción y renovación urbana también varía. El alquiler y la compra de una vivienda se rigen por algo más que los niveles de alquiler a corto plazo. Si los obvios terrenos residenciales en Beijing se transfieren fuera de la quinta circunvalación, el gobierno ha tomado una decisión clara de reducir y detener la construcción de viviendas dentro de la segunda circunvalación, y la población será trasladada fuera. De esta manera, no son un puñado de ciudades las que han trasladado las oficinas del gobierno municipal a nuevos distritos. Entonces, ¿cómo determinar las expectativas y la estabilidad de la gente? Cuando desee comprar una casa en Beijing, es posible que no haya casas en venta en esta área.
Diferencias en sistemas y culturas
Cuando comprar una casa es más ventajoso que alquilar, ¿por qué la tasa de privatización de la vivienda en los países desarrollados es menor que en China, un país en desarrollo, en lugar de mayor? ? Lo que importa son las diferencias institucionales y culturales.
La diferencia cultural es que China está acostumbrada a la economía real. Incluyendo el sistema de derecho civil que todavía se utiliza hoy en día, las personas están acostumbradas a poseer en lugar de usar, acostumbradas a heredar el negocio de su padre y a heredar el concepto de heredar el linaje de su padre, acostumbradas a compararse con otros para mostrar su riqueza, estatus, y el disfrute de la vida, y acostumbrados a utilizar la riqueza para luchar por el derecho a hablar. Más importante aún, la pobreza de "un estudiante universitario, dos estudiantes universitarios" todavía está fresca en nuestra memoria. Cuando la reforma y la apertura pasaron de la distribución física de la vivienda a la privatización de la vivienda, poseer una casa con derechos de propiedad propios se convirtió en un sueño inculcado en el público por las autoridades. Esto no sólo aumentó el consumo de vivienda de los residentes urbanos, sino que también se expandió enormemente. El deseo de la gente por el consumo de vivienda. El concepto avanzado y de gran capacidad del consumo de vivienda ha convertido la vivienda de alquiler y la vivienda de seguridad social en accesorios de la sociedad. Aunque personalmente me opongo a la idea errónea de que sólo ser propietario de una casa nueva con derechos de propiedad puede resolver el problema de la vivienda independientemente de las diferencias, esto no cambia esta expectativa de consumo. Por lo tanto, las personas que acaban de empezar a enriquecerse en China darán prioridad a la compra de una casa en sus vidas y sólo considerarán el alquiler como una transición a corto plazo, por lo que no calculan en absoluto el impacto de los ingresos por alquiler en la compra de una casa.
Las diferencias institucionales radican en diferencias institucionales sobre la tierra, diferencias en las capacidades de protección de los sistemas de derechos de propiedad y sistemas tributarios, diferencias en los contratos y garantías fiduciarias, y diferencias en el consumo causadas por la cultura y las instituciones.
No existe ley de propiedad ni impuesto a la propiedad en nuestro país, por lo que poseer una propiedad no aumentará el costo de posesión y uso. Un certificado de propiedad siempre es más fiable que un contrato de arrendamiento. Se puede heredar incondicionalmente sin pagar impuestos sobre sucesiones...
Cuando se viaja a lo largo de las orillas del hermoso río Nilo, lo que más lamenta es que un gran número de personas. Los edificios a lo largo de las orillas son edificios sin terminar llenos de gente, muchos edificios tienen paredes de ladrillo visto, sin decoración de fachada y muchos techos son barras de acero del edificio anterior. La razón es que se imponen impuestos a los edificios terminados pero no a los edificios sin terminar, por lo que un gran número de familias prefieren vivir en casas sin terminar.
La tasa de privatización de la vivienda en Estados Unidos es inferior al 70% y la proporción de personas mayores que poseen bienes inmuebles es extremadamente baja. El volumen anual de transacciones de viviendas es aproximadamente el doble que el de China, de las cuales entre el 70% y el 80% son transacciones de viviendas de segunda mano. En primer lugar, en términos del sistema, los contribuyentes pueden estar exentos del impuesto sobre la renta personal (según el número de contribuyentes en la familia). Si no compras una casa, no puedes disfrutar de la exención fiscal, por lo que no hay. familias que pueden permitirse el lujo de no comprar una casa. Sin embargo, las casas están sujetas al impuesto a la propiedad y al impuesto a la herencia, por lo que casi todas las familias no considerarán dejar que sus hijos hereden la casa. En cambio, cuando los ancianos no tengan ingresos laborales estables, venderán la casa a cambio de consumo y fondos de pensiones. (incluido el seguro hipotecario de vivienda). Los impuestos a la herencia en la mayoría de los países se han convertido en un impedimento al ritmo de privatización de la vivienda. Al mismo tiempo, su mercado de alquiler orientado al mercado y sus garantías contractuales pueden satisfacer la residencia a largo plazo mediante el alquiler (hay una gran cantidad de apartamentos de alquiler en lugar de alquilar casas de propiedad individual, lo que tiene una fuerte estabilidad institucional).
Todavía existen muchas diferencias culturales e institucionales, así como muchas diferencias en las etapas de desarrollo económico. Por lo tanto, la China actual no puede explicarse aplicando la relación general entre la experiencia extranjera y la economía.
Lo que en última instancia determina la motivación para comprar una casa es el entorno institucional y las preferencias personales. Cada uno tiene necesidades diferentes y no hay necesidad de dejar que las personas sin dinero tomen decisiones por quienes tienen el poder de decidir el uso y la existencia de la riqueza. Cualquiera puede dar innumerables razones para no comprar una casa, pero el aumento de los precios de la vivienda ha aumentado la riqueza de más personas que han comprado una casa. Esta es la realidad social en China.