Comentario rápido|El aumento y la caída de los alquileres están más estrechamente relacionados con la oferta y la demanda del mercado que con la reforma fiscal individual.
La reforma del impuesto sobre la renta de las personas físicas no conducirá necesariamente a un aumento de los alquileres.
◎?Investigador/? Yang Kewei y Bai Pinhui
La cuestión de si la reciente deducción fiscal conducirá a un aumento de los alquileres se ha convertido en el centro de atención del mercado. A primera vista, el juego entre inquilinos y propietarios es inevitable. Si bien los inquilinos disfrutan de deducciones fiscales, los propietarios también deben soportar los costes fiscales resultantes. Los propietarios, como proveedores fuertes en el sentido tradicional, inevitablemente generarán expectativas generalizadas de que los impuestos se trasladarán a los inquilinos, lo que inducirá aumentos de los alquileres. Como comportamiento de consumo, la capacidad de transferir impuestos dependerá de la relación de oferta y demanda en el mercado de alquiler, el nivel de ingresos del grupo de alquiler y otros factores. Incluso si la oferta y la demanda en el mercado de alquiler en las principales ciudades de primer y segundo nivel son limitadas, a menudo se inducirán decisiones adversas basadas en la relación costo-beneficio, como reducir el consumo de alquiler o renunciar a los derechos de deducción del impuesto sobre el alquiler. En última instancia, la reforma fiscal no necesariamente conducirá a alquileres más altos.
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Los alquileres cambian cíclicamente.
La temporada alta se concentra tras el nuevo año, con un incremento intermensual superior al 0,3%.
Las estadísticas muestran que, a largo plazo, los alquileres de viviendas son generalmente estables, con aumentos interanuales en su mayoría controlados dentro del 3%, aumentos mensuales en su mayoría por debajo del 0,5% y aumentos mensuales en su mayoría por debajo del 0,5%. Los aumentos mensuales en la mayoría de los meses son cero. Por ejemplo, las rentas mensuales en 2018 y diciembre fueron básicamente las mismas, con un incremento interanual del 2,5%. En el corto plazo, los alquileres no han aumentado rápidamente y por etapas. Además, los alquileres de viviendas cambian cíclicamente. La temporada alta del mercado de alquiler se concentra principalmente en marzo y el tercer trimestre del año, con un aumento intermensual de más del 0,3%. Tomando como ejemplo 2018, los alquileres aumentaron especialmente rápidamente en marzo y agosto, con un incremento intermensual del 0,6%, un nuevo máximo para el año. Esto no es ajeno a la migración estacional a gran escala de grupos de alquiler. Marzo es el período pico para que los trabajadores inmigrantes trabajen en las ciudades, y el tercer trimestre es la temporada de graduación. Un gran número de graduados universitarios recientes abandonan el campus para trabajar. Por ejemplo, en 2018 había alrededor de 8,2 millones de graduados universitarios en todo el país, una gran parte de los cuales se destinarán al mercado de alquiler de viviendas. A corto plazo, el aumento masivo de la demanda de alquiler agravará inevitablemente el desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado de alquiler, lo que dará lugar a aumentos periódicos de los alquileres. Sin embargo, una vez que el mercado de alquiler entre en la temporada baja, será difícil mantener el rápido aumento del período inicial. Es básicamente el mismo que el mes pasado, y el aumento interanual se mantiene sin cambios o se reduce ligeramente.
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El alquiler depende del nivel de ingresos del grupo de alquiler.
El juego depende de la oferta y la demanda del mercado.
A diferencia de los aumentos anteriores a corto plazo en el sector inmobiliario, esta ronda de aumentos a corto plazo en las ciudades tiene características de rotación obvias. Hay muchas ciudades con aumentos generales en todas las ciudades, especialmente ciudades con aumentos dobles. Sin embargo, la oferta y la demanda en el mercado de alquiler de viviendas están básicamente equilibradas, y la oferta supera a la demanda en la mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel. Los aumentos de los alquileres a nivel nacional son muy limitados, con un aumento anual inferior al 3%. Esto muestra que la eficiencia de transmisión entre los precios de la vivienda y los alquileres es débil, y que el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda no ha obligado a que los alquileres aumenten al mismo ritmo. Las estadísticas muestran que los alquileres de viviendas a nivel nacional aumentaron un 2,5% en 2018, lo que fue significativamente menor que el aumento de precios en el mismo período. Afectados por muchos factores, como la intervención del capital y el monopolio de la oferta de vivienda por parte de intermediarios, los alquileres en ciudades como Beijing y Shenzhen aumentaron bruscamente en 2018. Sin embargo, con el continuo fortalecimiento de la supervisión y el orden del mercado, los aumentos de los alquileres han vuelto gradualmente a niveles normales, lo que no ha provocado un aumento general de los alquileres en todo el país. ?
En comparación con los países desarrollados de Europa y Estados Unidos, la filosofía de inversión residencial de China no está madura en esta etapa. Los inversores se centran en los ingresos por apreciación de los activos provocados por el aumento de los precios de la vivienda, con la esperanza de que los precios de la vivienda aumenten bruscamente en el corto plazo, y luego invierten y retiran dinero. No me importan mucho los rendimientos de las inversiones de los activos a largo plazo; La tasa de rendimiento del alquiler no es una consideración importante al comprar una casa. En los últimos años, el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas ha entrado en una vía rápida y empresas inmobiliarias, bancos e instituciones de Internet han entrado en el mercado de alquiler con el objetivo de hacerse con una parte del pastel. Sin embargo, la vivienda individual sigue siendo la principal fuerza de oferta en el mercado de alquiler y la tasa de participación de los inversores institucionales todavía se encuentra en un nivel bajo. De hecho, es difícil revertir la atmósfera inversora de "éxito rápido y ganancias rápidas". ?
Del mismo modo, el poder adquisitivo de los compradores de viviendas depende principalmente del pago inicial actual y de la capacidad de pago mensual, y la asequibilidad del alquiler del grupo de alquiler depende principalmente del nivel de ingresos del grupo de alquiler y de la proporción adecuada de alquiler en los ingresos actuales. Debido a la continua entrada neta de población y al desajuste entre la oferta y la demanda en el mercado de alquiler en las ciudades de primer y segundo nivel, todavía existe una cierta presión al alza sobre los alquileres durante las temporadas altas. Sin embargo, dado que el factor decisivo en la asequibilidad del alquiler de los grupos de alquiler es el nivel de ingresos, incluso si los alquileres de las viviendas en las principales ciudades de primer y segundo nivel aumentan en todos los ámbitos, el consumo de alquiler se habrá reducido para entonces algunos grupos de alquiler pueden verse obligados. para alquilar en suburbios exteriores con áreas más pequeñas y alquileres más bajos. Para dar un paso atrás, en los primeros días del aumento vertiginoso de los precios de la vivienda, se puede decir que la primera pista es la ola de retorno de la población concentrada en ciudades de primer nivel. Las ciudades débiles de segundo, tercer y cuarto nivel siguen siendo mercados de compradores típicos, lo que significa que los inquilinos tienen un poder de negociación significativamente mayor que los propietarios. Incluso si los alquileres de mercado aumentan durante la temporada alta, el aumento es muy limitado.
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La estandarización del mercado del alquiler es la tendencia general.
El IRPF tiene un efecto limitado en el aumento de los alquileres.
El XIX Congreso Nacional del Partido Comunista de China propuso claramente el establecimiento de un sistema de vivienda con oferta multisujeto, garantía multicanal, tanto de alquiler como de compra. Sin embargo, la construcción del sistema del mercado de alquiler sigue en blanco. Algunas personas e instituciones saben aprovechar las lagunas políticas. Debido a la ruptura de la cadena de capitales, algunos operadores de apartamentos de alquiler a largo plazo quebraron y los alquileres en las ciudades centrales se dispararon. Este es un caso típico. A largo plazo, el mercado de alquiler de viviendas debe desarrollarse de manera estandarizada. Por un lado, fomentamos el consumo de viviendas en alquiler, cultivamos empresas de arrendamiento estandarizadas y apoyamos a las empresas de arrendamiento para que crezcan y se fortalezcan.
Por otro lado, debemos fortalecer la supervisión del mercado de arrendamiento, colmar estrictamente las lagunas en la supervisión de políticas y promover un desarrollo mejor y más rápido del mercado de arrendamiento. ?
En lo que respecta a las deducciones fiscales, su impacto en los aumentos de los alquileres es ciertamente limitado. Por un lado, el resultado del juego entre inquilinos y propietarios depende de la relación de oferta y demanda en el mercado de alquiler. Incluso si la oferta y la demanda en el mercado de alquiler en las principales ciudades de primer y segundo nivel son escasas, a menudo se inducirá una selección adversa basada en la relación entre costos y beneficios, como que los inquilinos renuncien a su derecho a deducciones fiscales. Por otro lado, la tendencia general es el desarrollo estandarizado del mercado de alquiler. Cuando se mejoran los sistemas pertinentes, los propietarios están destinados a pagar una cierta proporción de impuestos sobre sus ingresos por alquiler. Para entonces, la capacidad de transferencia de impuestos dependerá de muchos factores, como la relación de oferta y demanda en el mercado de alquiler y el nivel de ingresos del grupo de alquiler. ?
En general, la cuestión de si la deducción del impuesto personal induce aumentos de alquiler ha suscitado acalorados debates en el mercado, lo que indica que el actual sistema del mercado de alquiler de viviendas aún no está completo. Dado que los alquileres de las viviendas dependen principalmente del nivel de ingresos del grupo de alquiler, los alquileres aumentarán de manera constante a largo plazo, pero el aumento general será limitado. Incluso en las ciudades centrales de primer y segundo nivel, el rápido aumento de los alquileres en el corto plazo conducirá inevitablemente a una baja en el consumo de alquileres y a un efecto de retorno de la población. Además, el mercado de alquiler de viviendas se ha desarrollado de manera estandarizada y la estabilidad de los alquileres es una parte integral de la cuestión. A largo plazo, los alquileres seguirán fluctuando dentro de un rango estrecho.
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