¡Guangzhou 14 nuevo! ¿Las inmobiliarias ya no se fijan en el "punto de oro" a la hora de vender propiedades?
Medio ambiente: el dinero escasea y las empresas inmobiliarias admiten que están bajo una gran presión financiera.
El 17 de mayo de este año, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió el "Aviso sobre la realización del trabajo de "Consolidación de los logros en la lucha contra las irregularidades y la promoción del cumplimiento"", que exige claramente a los bancos comerciales, fideicomisos, arrendamiento y otras instituciones financieras para no realizar financiación inmobiliaria en violación de las normas, convirtiéndose en un nodo importante en el endurecimiento de la financiación inmobiliaria en el primer semestre del año.
En agosto, los reguladores intensificaron sus esfuerzos para rectificar el caos en el mercado inmobiliario donde las instituciones violaron las regulaciones. El 9 de agosto, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió un documento para llevar a cabo inspecciones especiales de negocios inmobiliarios bancarios en 32 ciudades, que incluyen préstamos de reserva de tierras, préstamos de desarrollo, hipotecas personales, préstamos para alquiler de viviendas y otros préstamos bancarios relacionados con bienes raíces, para Investigar estrictamente todo tipo de malversación de fondos ilegales e ilegales en la industria inmobiliaria. El 30 de agosto, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió un aviso sobre inspecciones in situ de algunos bancos pequeños y medianos locales, criticando a los bancos pequeños y medianos por proporcionar financiamiento para proyectos inmobiliarios en violación de las regulaciones.
"El monto del préstamo es relativamente ajustado ahora y el tiempo es relativamente largo. Lo más importante es que la tasa de interés es inestable". Hace unos días, un vendedor dijo esto cuando un periodista visitó un real. finca en Zengcheng. Dijo que ahora coopera con varios bancos importantes y que las tasas de interés de los préstamos son básicamente entre un 10 y un 20 por ciento más altas. "Ahora que se acerca el final del año, el ciclo de aprobación de préstamos bancarios se ha alargado, lo que en realidad es una gran prueba para nuestros promotores."
El 6 de septiembre, el banco central anunció que decidiría el 6 de septiembre de 2065 El índice de reservas de depósitos de las instituciones financieras se reducirá en 0,5 puntos porcentuales y el índice de reservas de depósitos se reducirá en 65,4380 puntos porcentuales. Los fondos a largo plazo liberados por los recortes de las tasas de interés del RRR ascienden a unos 900.000 millones de yuanes, de los cuales los recortes de las tasas de interés del RRR ascienden a unos 800.000 millones de yuanes y los recortes específicos del coeficiente de reservas obligatorias ascienden a unos 654,38 billones de yuanes. Sin embargo, los analistas de la industria creen que el recorte de la tasa de interés RRR tiene como objetivo principal apoyar la economía real y la política inmobiliaria no se ha relajado mucho. No se descarta que la flexibilización financiera provocada por el recorte de la tasa de interés RRR traiga cierto impulso a la industria inmobiliaria, pero bajo la política inmobiliaria más estricta, el impacto no será significativo.
Sin embargo, cabe señalar que el 20 de septiembre se publicó el nuevo precio de mercado de préstamos (LPR): el LPR a 1 año fue de 4,2, 5 puntos básicos menos que el del período anterior; La LPR fue de 4,85, permaneciendo constante y sin cambios. Algunos analistas señalaron que la tasa de interés LPR durante más de cinco años se ha mantenido sin cambios, lo que indica que en el contexto actual de regulación del mercado inmobiliario, los tomadores de decisiones esperan evitar que los precios de la vivienda aumenten demasiado rápido estabilizando las tasas de interés hipotecarias.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que los datos sobre viviendas de segunda mano han mostrado caídas de precios en 20 ciudades durante tres meses consecutivos, la primera vez en los últimos dos años. A juzgar por los cambios en las diferentes ciudades, ha habido una disminución significativa en el número de viviendas nuevas y de segunda mano en las ciudades de primer y segundo nivel. "El verano indio de la primera mitad de 2019 ya pasó", dijo Zhang Dawei.
Oferta: “Un centenar de flores florecen” en zonas donde los inventarios se reducen y los envíos aumentan.
El seguimiento realizado por el Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan muestra que en vísperas del Día Nacional y los días festivos de este año, se abrieron o lanzaron 14 unidades residenciales de primera mano en Guangzhou, por un total de 2.306 unidades, 3 unidades menos que el mismo período del año pasado, pero el número total de unidades lanzadas Un aumento de 21 respecto al año anterior. La característica de “disminución de las propiedades residenciales de primera mano y aumento del volumen de carga” es obvia. En términos generales, la intensidad de la promoción de productos en las zonas periféricas es significativamente mayor que en las zonas centrales. Sin embargo, en la actualidad, el mercado de Guangzhou todavía promueve principalmente pequeñas cantidades de productos y gana popularidad controlando el ritmo de la oferta.
Desde una perspectiva regional, las principales áreas abiertas durante los feriados del Primero de Mayo o del Día Nacional en los últimos cuatro años han experimentado cambios de "Zengcheng-Panyu" a "Zengcheng-Huangpu" y luego a "Zengcheng- Nansha". Además, la proporción de nuevos productos lanzados en el pasado en las dos principales áreas de suministro supera el 50%, y los puntos calientes son obvios. Este año, se ha roto la "tradición" de los puntos críticos del "Día Nacional" y la oferta de casas nuevas en varios distritos ha mostrado una tendencia de "dejar florecer cien flores".
La principal zona de suministro representa sólo el 20% de Zengcheng, y Panyu y Huangpu, que están empatados en el segundo lugar, sólo representan el 17% cada uno. Los conocedores de la industria creen que esto se debe principalmente a la oferta de tierras más unificada en varios distritos de Guangzhou en los últimos años.
Durante la Semana Dorada de este año, el suministro promedio de 165 unidades por bandeja fue 46 unidades mayor que las 112 unidades en el mismo período de 2018, lo que indica un aumento significativo en la capacidad de suministro de bandejas individuales. El Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan cree que esto se debe principalmente a la optimización de las medidas de control del mercado inmobiliario en junio del año pasado 5438 065438 octubre, especialmente a la aceleración del número de nuevas aprobaciones de proyectos centrales. Tomando como ejemplo el proyecto de hierro y acero de Guangzhou, "sólo se aprobaron 50 unidades a la vez" en el mismo período del año pasado. Actualmente, se pueden aprobar de 200 a 300 unidades al mismo tiempo para el mismo proyecto sectorial. Además, los proyectos de mejora del "Undécimo Día Nacional" del año pasado, como Changlingju, Jiaomen, Huadu Huashan y Zengcheng Shilou, se concentraron en el mercado. El número de proyectos de este tipo con ciclos de transacción largos alguna vez fue pequeño, lo que indirectamente redujo el nivel promedio de oferta. el año pasado, por otro lado, las ventas navideñas del Día Nacional de este año se centran en unidades de villas de gran altura, con mayor capacidad de oferta;
Fenómenos: la promoción de productos está dispersa y muchos proyectos son "arrebatados" y "impulsados"
Cada año, los "Nueve de Oro y los Diez de Plata" son los vínculos clave de promoción. para que las empresas inmobiliarias apuesten, y muchos proyectos inmobiliarios optarán por estar abiertos en el período de diez días en un día festivo. Pero a partir de 2018, la tendencia a la "dispersión" de las nuevas ventas en Guangzhou se ha hecho cada vez más evidente. Este año, los lanzamientos de productos de los desarrolladores han sido dispersos y muchos proyectos se han apresurado o pospuesto.
Los expertos de la industria dijeron que desde la perspectiva de los desarrolladores, lanzar productos con anticipación desde finales de agosto hasta mediados de septiembre puede atraer clientes lo antes posible y acelerar la finalización de las tareas de cobro de pagos de fin de año; Desde la perspectiva de los compradores, debido a que los precios y la oferta del mercado de Guangzhou tienden a ser estables a largo plazo, y los clientes mantienen una actitud racional. La situación de “apoderarse del mercado” de los primeros años ya no es así. Muchos clientes optan por viajar y regresar a casa durante el feriado del Día Nacional. Para comodidad de los clientes, las empresas de bienes raíces generalmente envían los productos con anticipación.
A juzgar por las características de los proyectos en ejecución, del 24 de agosto al 7 de septiembre, los nuevos productos estarán principalmente en el rango de precios medio a alto. Incluyendo Zijunfu de Gezhouba, Guangzhou Iron and Steel y Pearl River Flower City en el Centro Deportivo Olímpico de Tianhe. Entre ellos, Pearl River Flower City recibió una licencia de preventa el 6 de septiembre y vendió un total de 400 unidades. Durante el período "Nueve de Oro y Diez de Plata", hubo "munición suficiente" y se abrió dos veces en septiembre (9.7 y 9.21). En las áreas periféricas, las áreas de metro de alta calidad de Nansha y Panyu, el área de Jinzhou y Xinzao han lanzado el metro de gama media a alta Yuexiu Tianqi y la ciudad inteligente de Cisco de 12 años luz, respectivamente.
El Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan cree que debido al largo tiempo de almacenamiento de las placas de gama media a alta, junto con el suministro insuficiente de placas de primera mano, excepto Guangzhou Iron and Steel, en los últimos años, y la alta concentración de clientes previstos, la pronta apertura del proyecto favorece la transacción. Después del Festival del Medio Otoño, cada distrito sólo necesita empezar a “probar el terreno”. En este momento, los sectores donde se están promoviendo nuevos proyectos generalmente tienen suficiente oferta primaria (como Huangge, Shitan y Zhucun) y la competencia es feroz. Es propicio para atraer compradores que esperan ver y tomar el "primer bocado de sopa" en el mercado.
Además, este año, a excepción de algunos mercados grandes como Asian Games City y Green Lake International City, que optaron por promocionar productos durante el feriado del Día Nacional, otros mercados primarios importantes básicamente han mantenido ventas estables. . Algunos proyectos obtuvieron una gran cantidad de certificados de preventa ya en julio-agosto, y los principales mercados de cada distrito mantienen básicamente alrededor de 500 unidades de inventario disponible. El Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan predice que durante el feriado del Día Nacional, varios distritos lanzarán una pequeña cantidad de unidades promocionales y habitaciones con precios especiales y mantendrán ventas estables.
Además de "anticiparse", también hay muchos "pedidos retrasados" en el mercado este año, que se espera que se pongan en el mercado después del feriado del Día Nacional. El Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan señaló que algunos "proyectos retrasados" tenían razones objetivas por las cuales el progreso de la construcción no cumplía con los requisitos para obtener permisos de preventa y el tiempo de lanzamiento debía ajustarse. Otra parte del retraso se debe a que los desarrolladores tardan más en generar impulso. Por ejemplo, el lago Huadu y la punta de la isla Nansha Lingshan son áreas completamente nuevas, con altos costos de adquisición de tierras y una aceptación desconocida en el mercado. Por lo tanto, los desarrolladores generalmente llevan a cabo una "ofensiva publicitaria" durante el período Golden Nine, por ejemplo, celebrando conferencias de prensa, haciendo publicidad y estableciendo sitios de demostración en distritos comerciales populares. Primero inicie la popularidad del proyecto y luego impulse los productos en el momento adecuado.
Diseño: La sección más interesante se centra en la “rentabilidad” para atraer clientes.
Según el seguimiento del Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan, la Ciudad de los Juegos Asiáticos es la "columna vertebral" durante el período del "Día Nacional". El nuevo grupo "Tian Yun" de la Ciudad de los Juegos Asiáticos está a punto de fundarse. ingrese al mercado y se espera que lance 400 conjuntos de nuevos productos.
Además, se espera que la nueva Shanda Science City ingrese al mercado antes de las vacaciones. Con las ventas de Poly Roland International y Kecheng Villa, se espera que atraiga al mercado a los clientes que viajan diariamente al metro del este.
Además del sector de volumen de operaciones tradicional, Conghua Jiekou y Zengcheng Shitan se beneficiaron de la ventaja rentable en 2019 y su atención siguió aumentando. De junio a agosto de este año, las transacciones de primera mano de Conghua fueron de 2.700 unidades, un aumento interanual del 10%. Impulsados por los beneficios de los desplazamientos de la Línea 14 y el desbordamiento de la demanda causado por el aumento de precios en el sector de la Ciudad del Conocimiento, cada vez más trabajadores de oficina en Baiyun y Huangpu están prestando atención al mercado inmobiliario de Conghua.
Además de la tradicional ciudad internacional de Cuihu a gran escala, se "introdujeron oficialmente" la nueva mansión Panjin Zhongjiang Yue y Fangyuan Yunshan Poetic Yunxi, y la popularidad regional va en aumento. Además, algunos proyectos de Shitan dieron los altos precios de PTU para ganarNo. En julio de este año, Shitan A19022 Zhengtian Village se utilizó como punto de venta para estimular a los compradores de viviendas a acelerar el ritmo de entrada al mercado.
Predicción de perspectivas
La "guerra por los clientes" puede comenzar después de las vacaciones
Según el pronóstico actual del "Día Nacional", la mayoría de los proyectos en Guangzhou durante el temporada navideña Se centrará en ventas directas o lanzará una pequeña cantidad de unidades de precio único y actividades de lotería para atraer clientes, pero las transacciones generales del mercado son estables. Desde la perspectiva de los sectores locales, en sectores donde los desplazamientos y la oferta del metro son relativamente escasos, los precios de los desarrolladores pueden ser relativamente "duros"; en sectores con competencia feroz, existe una alta posibilidad de obtener pequeñas ganancias;
Tomemos como ejemplo la encuesta realizada por el Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan en áreas como el área de Nansha Jinzhou y el Centro Deportivo Olímpico de Tianhe, donde la oferta primaria es relativamente escasa y los precios de los nuevos terrenos circundantes son relativamente. alto, los desarrolladores generalmente opinan que con la mentalidad de "no preocuparse por vender", durante el período "Golden Nine y Silver Ten", los productos se venden a precios regulares y la promoción es débil. En Huangpu Knowledge City, debido a que la Línea 21 no hace mucho que pasa por Tianhe y las unidades de segunda mano en el sector aún no han ingresado al mercado en grandes cantidades, algunas propiedades en Knowledge City incluso han mostrado una ligera tendencia ascendente. Basándose en las características de "salto de cola" de las transacciones del mercado primario en los últimos años, el Departamento de Investigación y Desarrollo de Guangzhou Zhongyuan cree que pueden comenzar más "guerras por acaparamiento de clientes" después de las vacaciones, especialmente en el cuarto trimestre de este año, una gran cantidad de nuevos Los proyectos entrarán en el mercado y el ambiente comercial será más entusiasta.
Opinión de expertos
De hecho, hay tres deficiencias en el mercado de Guangzhou: no falta demanda de vivienda, no faltan políticas favorables y no falta confianza del mercado. . En primer lugar, es probable que se siga liberando la demanda de vivienda, especialmente una demanda de vivienda de esperar y ver que también ingresará activamente al mercado en el futuro cercano. En segundo lugar, con el desarrollo regional y la construcción de diversos tránsitos ferroviarios, el mercado suburbano de Guangzhou está activo. En tercer lugar, existen oportunidades obvias de revalorización de la vivienda en Guangzhou en los últimos dos años y el mercado tiene suficiente confianza. Por lo tanto, se espera que el desempeño de los "Nueve de Oro y Diez de Plata" de Guangzhou sea bueno este año, o que las transacciones de mercado de Guangzhou sean más activas. Teniendo en cuenta que el mercado reciente todavía está dominado por promociones de reducción de precios, se espera que algunos promotores inmobiliarios sigan dispuestos a ofrecer ciertos descuentos o beneficios, y los compradores de viviendas puedan aprovecharlos activamente.
——Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House
Recientemente, el volumen de transacciones del mercado inmobiliario ha aumentado, pero en comparación con la desaceleración en Junio, julio y agosto, el aumento general en realidad no es grande. Dado que no se ha logrado el objetivo de recuperar fondos significativamente, la promoción definitivamente continuará durante la próxima semana dorada del "Día Nacional", de lo contrario no se resolverá el problema de la escasez de fondos para el proyecto. ¿Cuánto margen hay para reducir el precio? Además de algunos proyectos inmobiliarios regionales que han logrado el objetivo de recuperar fondos, es probable que el "Día Nacional" aumente los descuentos para aquellos proyectos con pocas ventas durante el Festival del Medio Otoño.
——El experto en bienes raíces Deng Haozhi
A partir del 23 de septiembre, la oferta de viviendas de primera mano en Guangzhou en septiembre fue de 4.080 unidades, cubriendo un área de 472.000 metros cuadrados, y 4.172 Se vendieron unidades, cubriendo una superficie de arroz de 458.000 metros cuadrados. Aunque los desarrolladores están más motivados para ofrecer, sus acciones de marketing siguen siendo conservadoras, por lo que el rendimiento de las transacciones es mediocre. Se espera que a medida que se acerque la Semana Dorada, los desarrolladores incrementen sus esfuerzos de promoción. A partir de octubre habrá una ola de guerras preferenciales con una cobertura más amplia en el cuarto trimestre.
——Analista jefe de mercado de Guangzhou Kerui
Xiao Xiaowen
Nueva información sobre algunos proyectos inmobiliarios "Golden Nine y Silver Ten".
Distrito de Liwan
La mansión Gezhouba Guangzhou Zijun agregará 143 metros cuadrados de apartamentos de cuatro habitaciones.
New World Hyatt Bay ha añadido productos recientemente que van desde 76 a 143 metros cuadrados, con dos a cinco dormitorios.
Distrito de Tianhe
Pearl River Flower City ha añadido 7 nuevos edificios, de 115 a 139 metros cuadrados, con cuatro a cinco habitaciones.
Yunshanghui lanza espacios para fabricantes de 30 a 55 metros cuadrados y oficinas corporativas de 155 a 900 metros cuadrados.
Distrito de Haizhu
Yuexiu·Tian Yu'e Jiangwan es la primera unidad dúplex con vista al río, con un área de construcción de aproximadamente 102~140 metros cuadrados.
El área del edificio principal del edificio Fahua Jiangnan es de aproximadamente 128 ~ 143 metros cuadrados, con cuatro dormitorios.
Distrito de Baiyun
El 31 de agosto, Weiteng Yunxing Market inauguró una residencia de dos a cuatro dormitorios con una superficie de 79 a 130 metros cuadrados.
El área de construcción orientada al sur de Runfu de China Resources Land es de aproximadamente 105 a 133 metros cuadrados, y pronto se lanzarán de 3 a 4 unidades dúplex.
Está previsto que Langyun Garden tenga 121 metros cuadrados, con habitaciones dúplex de entre 11 y 115 metros cuadrados y productos de villa.
Distrito de Huangpu
Se ha promovido la reputación de felicidad de Vanke y el proyecto Yueshan de Mountain View City de Vanke.
Huabiao Fenghu Yujing lanzará grandes apartamentos de cinco a nueve dormitorios que oscilarán entre 328 y 586 metros cuadrados.
Distrito de Panyu
La cuarta fase de la península de la bahía de Xinghe ha inaugurado recientemente una residencia ordinaria de 28 pisos con cuatro dormitorios y una superficie de unos 286 metros cuadrados.
En septiembre, la Ciudad de los Juegos Asiáticos inauguró apartamentos de tres a cuatro dormitorios con una superficie de 89 a 135 metros cuadrados.
Distrito de Nansha
Jialin Heju Zunyue Terrace es el primer apartamento de dos a tres habitaciones con un área de construcción de aproximadamente 76 a 96 metros cuadrados.
Jinke Cuibo Zhuming lanzará residencias de tres o cuatro dormitorios con vista al río de 80 a 138 metros cuadrados
Se espera que CCCC Blue Bay venda una villa con un área de construcción de aproximadamente 144 a 237 metros cuadrados.
Se espera que Agile Lugang construya unidades residenciales con un área de construcción principal de aproximadamente 34 a 90 metros cuadrados.
El proyecto comercial Huahui Center promociona unidades de oficinas LOFT de 50 a 70 metros cuadrados con vistas al Mar del Sur.
Enlaces relacionados
Placa final de la isla Nansha Lingshan
El nuevo edificio 165438 se inaugurará en octubre.
Information Times (Reportera Rosalin) El 23 de septiembre, el Museo de Arte de Estética Sonora "Escuche el mundo en la punta de la isla", organizado conjuntamente por Yuexiu Real Estate y Himalaya, se organizó grandiosamente en el Guangzhou Centro Financiero Internacional (CFI). El periodista se enteró en el evento de que el nuevo proyecto de Yuexiu Real Estate en Nansha, el Proyecto Yuexiu Pearl Tianyu'e Jiangwan, está ubicado en la punta de la isla Lingshan en Nansha y se lanzará el 5438 01 de junio.
Al acceder a la sala de exposiciones, se encuentra instalado en su interior un interesante dispositivo de sonido. Los tubos simples crean un vínculo de sonido, lo que significa que las personas pueden calmarse y reducir la velocidad para escuchar los hermosos sonidos olvidados de la vida. También podrás grabar postales de audio en la sala de exposiciones, elegir el audio más sonoro para enviárselo a tus familiares, amigos o incluso a ti mismo, y expresar tu vida y sentimientos con tu voz.
Se informa que Yuexiu, como uno de los promotores inmobiliarios más antiguos de China, siempre se ha adherido a la misión de la marca de "lograr una vida mejor". El Proyecto Yuexiu Pearl Tianyu'e Jiangwan, un nuevo proyecto en Nansha, se lanzará el 5438 01 de junio. Utiliza "Isla", "Otoño", "Enseñar" y "Continente" como temas, y utiliza imágenes minimalistas para agregar Espacio de imaginación adicional al edificio.
En 2014, se publicó oficialmente el "Plan reglamentario detallado para el área de inicio del área de la bahía de Mingzhu en el nuevo distrito de Nansha", que propone convertir la bahía de Mingzhu en un moderno grupo de servicios financieros, una oficina comercial central. área y una comunidad residencial Diamond Water Town. Después de cinco años de vigorosa construcción urbana, la isla Lingshan Jianpan se ha convertido en un lugar próspero. En abril de este año comenzaron a construirse seis bases con una inversión total de aproximadamente 654.380,34 millones de yuanes y hasta el momento se han reunido 6.543.803 empresas sede. En términos de transporte, la Línea 18 del Metro (en construcción), la Línea 22 del Metro (en construcción) y la Línea 15 del Metro (en planificación) atravesarán Pearl Bay y llegarán rápidamente a Guangzhou, Shenzhen, Zhuhai y otros lugares.