¿Cuál es el nivel actual de precios de la vivienda? ¿Qué causó nuestra situación actual? ¿Qué consejo le puede dar al gobierno para regular los precios de la vivienda?
El Centro de Investigación Económica Mundial y de China de la Universidad de Tsinghua y "Economic Information News" de la Agencia de Noticias Xinhua organizaron conjuntamente "Descifrando el misterio: centrándose en las políticas macroeconómicas de China - Universidad de Tsinghua, China y el Foro Económico Mundial" el fin de semana pasado. En este foro, economistas y promotores inmobiliarios llegaron a un inusual consenso: el rápido aumento de los precios de la vivienda en China en los últimos años es insostenible. Algunos estudiosos creen que es probable que se produzca un punto de inflexión en el próximo año y medio.
Como seminario macroeconómico, la mayoría de las discusiones iniciales entre los participantes se centraron en la tendencia general de la economía china. Pero la reunión sólo duró aproximadamente media hora antes de que el tema se centrara en el sector inmobiliario, simplemente por el hecho de que los altos precios de la vivienda son uno de los mayores problemas que enfrenta la economía china.
Lei Dingming, profesor del Departamento de Economía de la Universidad de Ciencia y Tecnología de Hong Kong, dijo que la oferta monetaria de China estuvo cerca de 30 el año pasado, pero hasta ahora los precios no han aumentado demasiado rápido. La razón es que, debido al exceso de capacidad, la tasa de ganancia de los fondos que ingresan a la economía real es baja, y la mayoría de los fondos optan por ingresar al mercado de capitales y luego al mercado inmobiliario, por lo que los precios de la vivienda aumentan rápidamente.
Pero en opinión de Lei Dingming, la tendencia actual de los precios de la vivienda en el continente probablemente sea similar a la tendencia en Hong Kong a principios de 1997. Con el control del gobierno, los precios de la vivienda en Hong Kong comenzaron a bajar gradualmente a finales de 1997. Según él, si el índice de precios de la vivienda a finales de 1997 era 100, entonces el índice de precios de la vivienda en Hong Kong estaba sólo alrededor de 37 cuando tocó fondo en 2003, y acaba de recuperarse a alrededor de 78.
Li Daokui, director del Centro de Investigación Económica de China y el Mundo de la Universidad de Tsinghua, también cree que en los próximos 18 meses se introducirán medidas de macrocontrol más efectivas de los precios de la vivienda. Dijo que los fundamentos de la operación económica de China este año e incluso el próximo son muy buenos, y no hay necesidad de preocuparse demasiado por el crecimiento económico y las tendencias de los precios. El principal problema es el rápido aumento de los precios inmobiliarios. En un entorno tan general, hay dos "nunca aparecieron". En primer lugar, los jóvenes de la sociedad, especialmente los nacidos en las décadas de 1980 y 1990, nunca han expresado su insatisfacción con los altos precios de la vivienda y el rápido crecimiento actuales. En segundo lugar, el control del Estado sobre los precios inmobiliarios nunca ha sido tan claro. "La combinación de 'estos dos nunca antes habían aparecido' definitivamente conducirá a una serie de cambios en las políticas y permitirá que los precios de la vivienda se ajusten en el futuro cercano", afirmó Li Daokui.
Pan Shiyi, presidente de SOHO China Co., Ltd., también dio sus propias razones. Dijo que la solución fundamental a los precios de la vivienda radica en aumentar la oferta de suelo para el desarrollo residencial. Sólo así podrá aumentar la oferta de viviendas en el mercado y reducir así los precios de la vivienda. Según tiene entendido, en Beijing el promotor tarda unos 16 meses en obtener el terreno y obtener el certificado de preventa. En la actualidad, la oferta de suelo en todo el país está aumentando y se puede esperar que los precios de la vivienda bajen en el futuro.
También dijo que Hong Kong tiene una fórmula que resta el costo efectivo del capital de la tasa de rendimiento del alquiler en el mercado, y luego resta el impuesto a la propiedad. Si este número cae por debajo de -3, el mercado empieza a caer. Esto ha sucedido dos veces en la historia de Hong Kong, una en 1992 y otra en 1997. En comparación con Hong Kong, la situación actual en Beijing es que el tipo de interés de los préstamos bancarios para préstamos de segunda vivienda es 1,1 veces el tipo de interés de referencia, o 6,5 veces la tasa de retorno del alquiler de viviendas de segunda mano, según las estadísticas de Centaline Real Estate. en Beijing es 2,9 y en Shanghai es 2,3, lo que equivale aproximadamente a -4. Si se deduce el impuesto sobre bienes inmuebles de 1,2, el valor de reducción es aún menor, superando con creces el punto crítico de Hong Kong de -3. "En tales circunstancias, sin impuestos a la propiedad, los precios de la vivienda son muy peligrosos."
Sin embargo, en la reunión también hubo opiniones diferentes. Yuan Gangming, investigador del Instituto de Macroeconomía de la Academia China de Ciencias Sociales, cree que China ya tiene expectativas muy fuertes de aumento de los precios de la vivienda, y no basta con que una o dos políticas surtan efecto. Dijo que el mercado inmobiliario actual de China es muy similar al de Japón antes de 1985. De 1970 a 1985 y 1915, los precios de la vivienda en Japón aumentaron 16 veces y las expectativas de la gente se mantuvieron altas. Aunque el gobierno japonés ha introducido una serie de políticas, no han logrado muy buenos resultados. Al final, debido a la introducción del impuesto a la propiedad (similar al impuesto a la propiedad que se discute actualmente en nuestro país), los precios de la vivienda continuaron cayendo durante 20 años.
Es probable que el gobierno chino aprenda de la experiencia de Japón y sea muy cauteloso a la hora de imponer impuestos a la propiedad.
“Tan pronto como se introduzca el impuesto sobre bienes inmuebles, los precios de la vivienda definitivamente caerán. Por lo tanto, la introducción del impuesto sobre bienes inmuebles debe tener un calendario y es necesario establecer expectativas de que los precios de la vivienda subirán. estable y luego caer ". dijo Yuan Gang.
La regulación inmobiliaria está relacionada con la dirección de la economía china.
El día 24, China, la Universidad de Tsinghua, el Centro de Investigación Económica Mundial y "Economic Information News" de la agencia de noticias Xinhua celebraron "Descifrando el misterio: centrándose en las políticas macroeconómicas de China - Universidad de Tsinghua, China y el Foro Económico Mundial", el foro Hubo un animado debate sobre las numerosas dificultades y tendencias futuras de la economía china. Finalmente, casi todos los participantes centraron el tema en la cuestión inmobiliaria, creyendo que la tendencia futura de la economía de China está estrechamente relacionada con la tendencia del sector inmobiliario. Si la cuestión inmobiliaria no se resuelve, afectará gravemente el desarrollo saludable de China. economía en el futuro.
La opinión popular actual es que debido a la escasez de recursos de tierra en nuestro país, en las condiciones de la economía de mercado, la oferta supera la demanda y el aumento de los precios de la vivienda es inevitable. ¡equivocado! ¡Esta es una dirección equivocada de la opinión pública!
Recientemente, en una entrevista con los medios, el alcalde de Chongqing, Huang, dio una interpretación detallada de la nueva política de reforma habitacional centrándose en la construcción de viviendas públicas de alquiler. Al leer atentamente el "New Deal", uno parece ver la esperanza de una nueva ronda de reformas inmobiliarias en China. Como dijo el alcalde Huang: Mientras los gobiernos locales estén dispuestos a utilizar su cerebro, los precios de la vivienda podrán controlarse.
En los últimos años, para controlar los altos precios de la vivienda, el gobierno a menudo "trata la cabeza cuando duele y el pie cuando duele". Cada vez que regula, marcará el comienzo de una nueva ronda de medidas. levantamientos de represalia. De hecho, la causa fundamental del loco aumento de los precios de la vivienda reside en los gobiernos locales en todos los niveles. Bajo la actual política fiscal y sistema de tierras de mi país, los gobiernos locales inconscientemente desempeñan el papel de partícipes de los beneficios e incluso se convierten en los mayores beneficiarios del desarrollo inmobiliario. Por lo tanto, para frenar fundamentalmente el aumento de los precios de la vivienda, la actitud y las acciones de los gobiernos locales son cruciales.
El modelo básico de la reforma habitacional de Chongqing es el “sistema de doble vía”, es decir, viviendas públicas de alquiler y viviendas comerciales. La vivienda pública de alquiler unifica viviendas asequibles y viviendas de bajo alquiler, dirigidas a grupos de bajos ingresos. La vivienda comercial es para personas de ingresos medios y altos. Las personas más desfavorecidas alquilan viviendas de bajo alquiler, mientras que las personas de bajos ingresos viven en viviendas públicas de alquiler. Se entiende que Chongqing planea construir 20 millones de metros cuadrados de viviendas públicas de alquiler en dos o tres años para resolver el problema de vivienda de más de 6,543,8 millones de personas.
La nueva política de Chongqing para regular los precios de la vivienda puede convertirse en un modelo nacional. Porque esta medida respeta plenamente la situación actual de las personas de bajos, medios y altos ingresos de la ciudad, adopta políticas diferentes, las trata de manera diferente y avanza a paso firme. Y mediante la política de "ningún impuesto a la gama baja, impuesto preferencial a la gama media y aumento de impuestos a la gama alta", los precios de la vivienda se han estabilizado fundamentalmente. En un país grande como el nuestro, con un gran número de personas de bajos ingresos, la reforma de la vivienda debería ser de "doble vía" y no puede permitir una comercialización y privatización integrales de viviendas asequibles. Al mismo tiempo, la ventaja del "sistema de doble vía" es que, por un lado, resuelve los problemas de vivienda de la gente mediante la construcción de viviendas por parte del gobierno; por otro lado, la recaudación del "impuesto especial a la propiedad" es razonable. y posible, lo que no sólo refleja equidad y justicia, sino que también juega un papel importante en la supresión de los precios de la vivienda.
La nueva política de reforma habitacional de Chongqing puede convertirse en un modelo nacional porque el gobierno municipal de Chongqing ha usado su cerebro y encontrado sinceramente maneras de resolver las dificultades de vivienda de la gente. Además, se refieren a la experiencia extranjera avanzada, promueven audazmente la reforma inmobiliaria de acuerdo con prácticas aceptadas internacionalmente y consideran plenamente los intereses de todos los aspectos de la sociedad, haciendo que esta reforma inmobiliaria sea realista, razonable, a largo plazo y operativa, y desempeñando un papel importante. papel en la regulación de los precios de la vivienda y la promoción del desarrollo saludable del sector inmobiliario. Tiene una amplia importancia de referencia.
En resumen, la dificultad para regular los precios de la vivienda en China recae en los gobiernos locales, y el "gran avance" también recae en los gobiernos locales. Queda por ver si el “New Deal” de reforma habitacional de Chongqing puede abrir un agujero en el sólido muro de la reforma habitacional y abrir un camino sangriento.