Métodos de contabilidad de costes para la renovación integral de pueblos antiguos en Guangzhou
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Las "Medidas de contabilidad de costos para "Renovación Integral de las Aldeas Antiguas de Guangzhou" se emiten por la presente 》Se le entrega a usted, impleméntelo concienzudamente. Si encuentra problemas durante la implementación, infórmelo a la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural.
Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Guangzhou
2019 10 31 días
Método de contabilidad de costos de renovación integral de la antigua aldea municipal de Guangzhou
Primero Para aclarar aún más los estándares de contabilidad de costos para la reconstrucción integral de aldeas antiguas, estandarizar los métodos de contabilidad para la reconstrucción integral de aldeas antiguas y calcular científicamente el costo de los proyectos de reconstrucción, de acuerdo con las "Medidas de Renovación Urbana Municipal de Guangzhou" (Guangzhou Orden del Gobierno Popular Municipal N° 134), "Orden del Gobierno Popular Municipal de Guangzhou N° 134" Medidas de implementación para la renovación de aldeas antiguas" (Suifu Ban [2015] N° 56) y "Opiniones de implementación del Gobierno Popular Municipal de Guangzhou sobre la mejora the Level of Urban Renewal and Promoting Economic and Intensive Land Use" (Sui Fugui [206544
Segundo Este método se aplica a la remediación integral, la reconstrucción y el reasentamiento de antiguas aldeas en la contabilidad de costos de los planes de planificación del área de renovación urbana , la preparación y revisión de los planes de implementación del proyecto dentro de la región administrativa de esta ciudad.
Artículo 3: Los costos de renovación integral de las aldeas antiguas incluyen principalmente gastos preliminares, gastos de construcción e instalación, gastos de reubicación temporal, gastos de demolición, gastos municipales, gastos de conversión agrícola y gastos imprevistos.
Los gastos preliminares mencionados en el párrafo anterior se refieren a los gastos de trabajo preliminares del proyecto, incluidos los honorarios del estudio de información básica, los honorarios de verificación de la información básica y la preparación del plan de planificación de zonificación. honorarios, honorarios de preparación del plan de implementación del proyecto, honorarios de evaluación del precio del suelo de financiación, honorarios de estudio y demarcación del terreno, etc.
Artículo 4 Honorarios actuales de demolición de viviendas El flete se calcula según un estándar de no más de 60 yuanes. por metro cuadrado (incluidos los gastos de gestión y gestión de la demolición de la casa, la eliminación de lodos, la descarga de lodos y diversos procedimientos). La compensación por mudanza se calcula a un nivel estándar de 4.000 yuanes por hogar (incluidos los gastos de mudanza y entrada si la casa es); equipado con teléfono, televisión por cable, red de banda ancha y otras instalaciones y necesita ser reubicado, la tarifa de reubicación se calculará de acuerdo con las disposiciones pertinentes de la Compensación Colectiva de Tierras para Agricultores de Guangzhou.
El artículo 5 no está permitido. Los costos de protección (reubicación o reparación) de reliquias culturales móviles, edificios históricos y edificios tradicionales se determinan de acuerdo con el plan de protección específico y se incluyen en el costo de renovación.
Artículo 6: Con la condición de que el total. Si no se excede el monto de construcción planificado, los edificios antiguos deberán protegerse. El monto total de la reconstrucción de viviendas de reasentamiento dentro del alcance de la reconstrucción de la aldea se determina de tres maneras: "edificio", "hogar" y "persona". La reconstrucción de viviendas de reasentamiento en el mismo proyecto solo se puede calcular utilizando uno de estos métodos. El monto total de la reconstrucción residencial no incluye los edificios residenciales.
(1) Si se aprueba en forma de "edificio", el. la cantidad total de renovación residencial será de 280 metros cuadrados por residencia multiplicada por el número total de residencias legales dentro del rango de renovación, y no excederá el 10% de aprobación después de que la proporción aumente o 3,5 veces el área total del sótano de. edificios residenciales legales, y la proporción se incrementa en no más del 10%.
(2) El monto total de la renovación residencial se determinará sobre la base del "hogar" El número total de hogares dentro de la renovación. El alcance se multiplicará por 280 metros cuadrados por hogar. El estándar de evaluación para "hogar" se ajustará a las disposiciones pertinentes de la gestión de planificación y construcción de la aldea. Las aldeas antiguas que hayan completado la transformación de la aldea podrán evaluarse de acuerdo con los hogares registrados. por los órganos de seguridad pública. /p>
(3) Con la aprobación de la "persona", el sujeto de expropiación o de renovación compra las casas legales existentes de los aldeanos (incluidas las casas que cumplen con la política de compensación de renovación de los "tres antiguos"). ) al precio de tasación de mercado, y los aldeanos (población registrada) Las casas se recompran en función del área de construcción per cápita de 50 metros cuadrados y los costos de construcción e instalación si el contrato se completa dentro del tiempo especificado, se pueden recompensar y recomprar; Se proporcionará en función del área de construcción per cápita de los aldeanos (población registrada) que no exceda los 25 metros cuadrados.
Los "edificios residenciales legales" mencionados anteriormente se refieren a edificios residenciales con uno de los siguientes certificados, que incluyen: certificado de derechos de propiedad de la casa, permiso de construcción de aldea y ciudad, certificado de propiedad familiar, 65438 + aprobado para su uso antes de febrero. 31 de 2009 Certificado básico, certificado de gestión y registro de construcción de viviendas de aldeanos del gobierno del distrito (Comité de Gestión de la Zona Económica del Aeropuerto de Guangzhou), documento de confirmación de construcción de una sola casa.
El departamento de gestión del registro de hogares (agencia de seguridad pública) emite un documento de confirmación de la población del hogar registrado y el número de aldeanos. El número de aldeanos utilizado para calcular el área de construcción de derechos e intereses residenciales es. revisado y confirmado por cada distrito en función de las condiciones del "hogar".
Artículo 7 La cancelación de los costos de reconstrucción de viviendas de reasentamiento dentro del alcance de la reconstrucción de la antigua aldea es la siguiente:
(1) Colectivos de aldea terminados antes del 65438 de junio + 31 de febrero de 2009 Si el número total de residencias legales y residencias de tres pisos y medio o menos aprobadas por las organizaciones económicas no excede el monto total de reconstrucción aprobado, se permite la reconstrucción en una proporción de 1:1 y se incluye en el costo de reconstrucción; el monto total y el monto total de reconstrucción se pueden utilizar como vivienda de reasentamiento para ser reconstruida. El precio unitario del costo de construcción del área de derechos de propiedad de reasentamiento se calcula en base a la diferencia entre el precio unitario del costo de construcción de la casa reconstruida y la instalación de la vivienda y la compensación del costo de instalación (1.500 yuanes por metro cuadrado el costo de construcción de la propiedad de la casa). El área de derechos calculada de acuerdo con los principios anteriores se incluye en el costo de renovación; entre ellos, las casas deducidas. La compensación por los costos de construcción e instalación (1.500 yuanes por metro cuadrado) la recaudan los propios aldeanos y no está incluida en los costos de renovación.
(2) Si el número total de residencias legales y residencias de menos de tres pisos y medio aprobadas por la organización económica colectiva de la aldea antes del 5438 de junio + 31 de febrero de 2009 excede el monto total de reconstrucción aprobado, el total aprobado El monto de la reconstrucción puede ser Después de la reconstrucción, la parte sobrante puede recibir una compensación monetaria basada en el precio de reemplazo de la casa, o puede convertirse en vivienda comercial colectiva de forma proporcional según el principio de que los ingresos por alquiler de la casa equivalen a los ingresos por alquiler del inmueble.
(3) Para los edificios construidos antes del 5438 de junio + 31 de febrero de 2009 y aprobados por la organización económica colectiva de la aldea, los costos de instalación y de instalación del edificio se pueden compensar a 1.500 yuanes por metro cuadrado, que se incluirán en los costes de renovación.
(4) Los edificios sin cédula legal construidos después del 5438 de junio + 31 de febrero de 2009 no estarán incluidos en los costes de decoración en principio. Cumple con las disposiciones del artículo 25 de los "Dictámenes de Implementación del Gobierno Popular Municipal de Guangzhou sobre la mejora del nivel de renovación urbana y la promoción del uso económico e intensivo de la tierra" (Sui [2017] No. 6).
(5) La renovación integral de pueblos antiguos adopta el método de comprar primero una casa y luego recomprarla. La diferencia entre el precio de compra y el precio de recompra se incluirá en el costo de renovación.
Artículo 8 La reconstrucción de la propiedad económica colectiva en el marco de la reconstrucción de antiguas aldeas se puede evaluar de dos maneras: la superficie de construcción existente o el rango de uso del suelo.
(1) Según el área de construcción existente, el área de construcción legal de la propiedad de organización económica colectiva es 1:1, y el monto de reconstrucción se evalúa para aquellos construidos antes del 5438 de junio + 31 de febrero; 2009, no existe un Para edificios con certificados, el monto de reconstrucción se evaluará de acuerdo con la proporción de 2:1 del área de construcción existente, o el monto total de reconstrucción permitido se convertirá con base en el principio de garantizar que la propiedad económica colectiva los ingresos no se reducirán después de la reconstrucción. El área restante podrá compensarse de acuerdo con los costos de construcción e instalación e incluirse en el costo de reconstrucción. Los edificios sin certificados legales construidos después del 65438 de junio + 31 de febrero de 2009 no serán aprobados. El término "legal" mencionado en este párrafo se refiere a la existencia de un certificado de propiedad de propiedad o procedimientos legales de solicitud de construcción.
(2) Terreno dentro del rango de uso de suelo aprobado, incluidos parques industriales, corrales, almacenes, estacionamientos al aire libre, etc. , calculado sobre la base de la superficie de terreno existente y la relación de superficie de 1,8 (bruto), los costos de construcción e instalación serán recaudados por el colectivo del pueblo y no se incluirán en el costo de renovación. Los terrenos reservados incluidos en el ámbito de la reconstrucción integral de pueblos antiguos podrán ejecutarse con referencia a este artículo.
El sujeto de la transformación puede elegir el método de contabilidad total para la transformación de la propiedad económica colectiva de la aldea de acuerdo con la situación real. En principio, sólo uno de los métodos puede utilizarse para calcular el importe total de reconstrucción de la propiedad económica colectiva de la aldea para parcelas con el mismo certificado de propiedad. En circunstancias especiales, el distrito informará a la reunión del grupo líder de renovación urbana con autoridad de aprobación según la situación real. Teniendo en cuenta el estado actual de la reconstrucción del antiguo pueblo, el terreno de construcción legal no está construido o ya está construido pero aún no ha alcanzado la escala de construcción aprobada. De acuerdo con la escala de construcción aprobada, el área de construcción de la propiedad económica colectiva reconstruida puede complementarse. Los costos de construcción e instalación corren a cargo del colectivo de la aldea y no están incluidos en el costo de reconstrucción.
Artículo 9 El costo de los proyectos de construcción e instalación de propiedades colectivas residenciales y de aldeas sin certificados legales construidos antes del 5438 de junio + 31 de febrero de 2009 se calcula en 1.500 yuanes por metro cuadrado. La compensación específica será implementada por el colectivo de la aldea bajo la premisa de que no exceda la compensación total aprobada por los costos de construcción e instalación de la vivienda.
Artículo 10 El estándar para las tarifas de reubicación temporal se determinará con referencia al último "Precio de referencia del alquiler de la casa en Guangzhou" emitido por el departamento de administración de vivienda y en base a la evaluación del nivel de alquiler del mercado en el área donde Se encuentra el antiguo pueblo. El precio unitario de las tarifas de reubicación residencial temporal puede fluctuar entre 20 y 40 yuanes por metro cuadrado al mes; el precio unitario de las tarifas de reubicación temporal de propiedades económicas colectivas puede fluctuar entre 30 y 60 yuanes por metro cuadrado al mes.
Para edificios y estructuras legales construidos y cuya renovación se permitió antes del 5438 de junio + 31 de febrero de 2009, si la antigua aldea es relativamente grande y toda la aldea se renueva y reubica al mismo tiempo, los costos de reubicación temporal se puede calcular en base a cinco años (es decir, “el área de construcción residencial permitida para reconstruir × el precio unitario de reubicación temporal × 60 meses + el área de construcción de derechos de propiedad colectiva permitida para reconstruir × el precio unitario de. reubicación temporal × 60 meses”). Si la antigua aldea es de gran escala y necesita ser renovada en fases y reubicada paso a paso, los costos de reubicación temporal pueden registrarse en cuatro años (es decir, “área de construcción residencial permitida para ser reconstruida × precio unitario de reubicación temporal × 48 meses + área de construcción de propiedad colectiva permitida para ser reconstruida × reubicación temporal Precio unitario × 48 meses”). El área de construcción ocupada por el patrimonio no se computará para gastos de reubicación temporal. 65438 + Los edificios sin cédula legal construidos después del 31 de febrero de 2009, no estarán incluidos en los costos de reubicación temporal.
Artículo 11 Las instalaciones municipales y las instalaciones de servicios públicos planificadas dentro del alcance de la reconstrucción de la antigua aldea se entregarán al gobierno y a los departamentos funcionales pertinentes de forma gratuita, y el terreno utilizado para las instalaciones se convertirá en propiedad estatal. terrenos en propiedad simultáneamente con los terrenos utilizados para la financiación. Entre ellos, la inversión en la construcción de instalaciones no comerciales en la zona de reasentamiento de la antigua aldea está incluida en el costo de reconstrucción y se da prioridad al apoyo a la construcción.
Artículo 12 El cálculo de los costos de reconstrucción se basará en el grado de construcción de los edificios residenciales reconstruidos y sus instalaciones de apoyo y propiedad económica colectiva, y se basará estrictamente en el precio unitario integral (incluida la construcción individual y honorarios del proyecto de instalación (incluidos los honorarios de decoración), honorarios de las instalaciones de apoyo comunitario, otros honorarios de construcción del proyecto, honorarios de preparación, etc.). ) Lista aprobada de costes de renovación integral de pueblos antiguos.
El precio unitario del costo de renovación es el valor multiplicado por la base correspondiente (excepto para "6.8 Construcción especial de bienestar público, como infraestructura municipal a gran escala e instalaciones públicas de apoyo que sirven a la región" en el " Relación de Costes de Renovación Integral de Pueblos Antiguos" en el archivo adjunto). El número base es el costo de referencia anual del proyecto anunciado por el Departamento de Gestión de Costos del Proyecto de Construcción de la ciudad de Guangzhou, que se ajusta cada año según el precio publicado. Este coeficiente es un valor fijo y no se puede ajustar.
Artículo 13 El costo de la transformación más allá del alcance de la consolidación de la propiedad de la tierra circundante será evaluado por instituciones profesionales de acuerdo con las regulaciones pertinentes de consolidación parcelaria gubernamental.
Artículo 14 Para proyectos de reconstrucción integral de aldeas antiguas que adoptan métodos de reconstrucción independiente y reconstrucción cooperativa, los derechos de uso de la tierra en el acuerdo de financiamiento de la parcela se pueden transferir y la tarifa de transferencia de la tierra se puede incluir en el costo de Reconstrucción integral de antiguos pueblos.
La base de cálculo para el precio de financiación del suelo es el "Aviso de la Oficina General del Gobierno Popular Municipal de Guangzhou sobre la emisión de documentos de respaldo para las Medidas de Renovación Urbana de Guangzhou" (Suifu Ban [2015] No. 56), la "Implementación de la Renovación Municipal de Guangzhou" Medidas para las aldeas antiguas" y el "Gobierno popular municipal de Guangzhou" Las disposiciones pertinentes de los dictámenes de implementación del Gobierno sobre la mejora del nivel de renovación urbana y la promoción del uso económico e intensivo de la tierra (Sui Fugui [2017] No. 6).
Artículo 15 Los gastos imprevistos se calculan con base en el 3% de la suma de los gastos preliminares, gastos de demolición, gastos de reconstrucción y otros gastos en el "Cuadro de Composición de Costos de Renovación Integral de Old Village" adjunto. Si realmente fuera necesario un avance, el monto máximo no excederá el 5%, que se utilizará para los gastos efectivamente incurridos durante el proceso de reasentamiento y compensación pero no incluidos en el costo de reconstrucción. Esto incluye la firma de un acuerdo de compensación por demolición y reasentamiento, evaluación de riesgos, otras evaluaciones especiales, terminación anticipada del contrato de arrendamiento económico colectivo de propiedad, compensación por pérdidas operativas y otros gastos que no están incluidos en el costo de transformación.
En principio, la recompensa por la demolición no excederá el 3% del coste de decoración (la base de cálculo no incluye los derechos de uso del suelo para la transferencia acordada de las parcelas de financiación para calcular la tasa de transferencia del suelo).
Artículo 16 Para asuntos no cubiertos por estas Medidas, cada gobierno de distrito (Comité de Gestión de la Zona Económica del Aeropuerto de Guangzhou) organizará expertos o instituciones técnicas profesionales para realizar evaluaciones y demostraciones basadas en la situación real del proyecto, forma un informe de evaluación y presentarlo a la Oficina del Grupo Líder de Actualización Urbana, presentarlo al Grupo Líder de Renovación Urbana para su revisión.
Artículo 17 El plan de compensación y reasentamiento por demolición (incluidos los estándares de compensación específicos y los métodos operativos) será implementado por el colectivo de la aldea por su cuenta sin superar el costo general de transformación.
Artículo 18 Las presentes Medidas se implementarán a partir de la fecha de su promulgación y tendrán una vigencia de cinco años. Al mismo tiempo se abolió el original "Aviso de la Oficina de Renovación Urbana de Guangzhou sobre la emisión de medidas contables para la renovación integral de las antiguas aldeas de Guangzhou" (Suixin Gui [2065 438+07] No. 3). Si los documentos de política pertinentes de la antigua Oficina Municipal de Desarrollo Urbano sobre los costos de renovación de las antiguas aldeas no son consistentes con estas Medidas, estas Medidas prevalecerán.