El informe anual llega a escena | Ágil: Al depender del desarrollo diversificado para ofrecer un rendimiento sobresaliente, vender casas no es confiable.
Desempeño de Agility en 2020
Varios desempeños alcanzaron nuevos máximos, superando los objetivos de ventas y ampliando los ingresos y los márgenes de beneficio.
Ventas: en 2020, Agile logró unas ventas de 138,19 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 171 %, superando el objetivo de ventas anuales de 1.199,6 mil millones de yuanes en un 115,2 % durante tres años consecutivos.
Ingresos operativos: a finales de 2020, Agile logró unos ingresos operativos de 80.250 millones de yuanes, un aumento interanual del 33,2%.
Indicadores de ganancias: la ganancia neta de Agile en 2020 fue de 65,438+0,225 mil millones de yuanes, un aumento interanual de 365,438+0,3%; la ganancia neta atribuible a la empresa matriz aumentó un 2,61% interanual; año, alcanzando 9,48 mil millones de yuanes; el margen de beneficio bruto para el año es del 30%. Fue básicamente el mismo que el año pasado, el rendimiento sobre los activos netos fue de 65.438 + 09,9%, un aumento interanual del 2,3%;
Al volver a pisar la línea, la estructura de activos aún necesita optimizarse
Tres líneas rojas: Agile Real Estate todavía pisa una de las "tres líneas rojas" en 20 años. y sigue en la categoría amarilla. La relación activo-pasivo después de deducir los pagos anticipados a 20 años es del 72,2%, 4 puntos porcentuales menos que el año pasado, pero aún superior al 70%. El ratio de deuda neta es del 62,3%, una disminución interanual de 265.438+0%; el ratio de deuda en efectivo a corto plazo es de 1,29, un aumento interanual de 0,29, lo que requiere vigilancia.
Planificación 2021: el 23 de marzo, la reunión de desempeño de Agile 2020 se llevará a cabo en línea. En la reunión de desempeño, Pan Zhiyong dijo que el objetivo de ventas de bienes raíces de Agile para 2021 es de 150 mil millones de yuanes. Al mismo tiempo, se afirmó que la inversión total de Agile este año es de aproximadamente 40 mil millones de yuanes, incluidos 32 mil millones de yuanes en bienes raíces y aproximadamente 8 mil millones de yuanes en otras industrias. "Lo que es aún mejor es que tal vez se agregue un poco más y la inversión total alcanzará alrededor de 45 mil millones de yuanes".
Tabla: Boletín de calificaciones ágil en 2020
Basado en escala, capacidad de crecimiento y rentabilidad. Basado en una evaluación integral de 33 indicadores de tres niveles correspondientes a 9 factores que incluyen capacidades, capacidades operativas, capital y solvencia, capacidad de almacenamiento en tierra, participación de mercado, liquidez y naturaleza corporativa, la calificación de fortaleza integral de Agile en 2020 es A+ y su calificación de fortaleza integral es 8, sin cambios con respecto al año pasado, pero subiendo ligeramente el nivel de calificación.
Una
Estrategia de desarrollo empresarial
Una empresa inmobiliaria de marca en la provincia de Guangdong, ocho empresas importantes se desarrollan en colaboración para crear ventajas beneficiosas para todas las partes: Fundada en 1992, es una empresa inmobiliaria. Un grupo empresarial integral con negocio principal y desarrollo coordinado de múltiples negocios. Después de 28 años de desarrollo, Agile ha formado una estructura operativa paralela de ocho grandes grupos industriales: bienes raíces, vida elegante (propiedad), protección ambiental, ciudad elegante (servicios de asentamiento ecológico), gestión de viviendas, inversión de capital, gestión empresarial y urbanismo. renovación, con activos totales de más de 365 millones, 43,8+03,7 mil millones de yuanes.
Cultivar profundamente el Área de la Gran Bahía y el delta del río Yangtze y expandir prudentemente los mercados extranjeros: para fines de 2020, el alcance comercial de Agile cubre 200 ciudades en el país y en el extranjero, la reserva total de tierras es de aproximadamente 53,065,438+; 0.000 metros cuadrados, distribuidos en 84 ciudades del Sur de China, Este de China, Oeste de China, China Central, Hainan, Yunnan, Norte de China, Hong Kong y el extranjero. Entre ellos, la reserva de terreno en el Gran Área de la Bahía es de aproximadamente 6,5438+03,54 millones de metros cuadrados, lo que representa el 25,5%, y la reserva de terreno en el delta del río Yangtze es de 6,94 millones de metros cuadrados, lo que representa 654,38+03,1%; Se ha desarrollado en ciudades extranjeras como Kuala Lumpur, Phnom Penh y San Francisco, la reserva de terreno es de aproximadamente 360.000 metros cuadrados, lo que representa el 0,7%.
Profundizar el diseño nacional y adherirse a la adquisición de terrenos estratégicos diversificados: en 2020, Agile agregará 40 nuevos proyectos mediante licitación, subasta, solicitud de terrenos, adquisición de capital, etc., con un área total de nueva construcción de 8.361.000 metros cuadrados, lo que representa el 18,7% del total de la reserva territorial19. La superficie patrimonial es de 6.368 millones de metros cuadrados (76%). Durante el año, se abrieron seis nuevos mercados, entre ellos Baoji, Guiyang, Qidong, Taixing, Taiyuan y Zhaoqing.
II
Análisis de capacidad financiera
(1) Escala de ingresos
El desarrollo empresarial diversificado acelera el crecimiento del rendimiento general e impulsa el crecimiento año tras año. Crecimiento del beneficio bruto anual 365.438+0,3%.
Desde 17, los ingresos operativos, el beneficio neto atribuible a los accionistas y las ventas de Agile han seguido una tendencia ascendente. En los últimos 20 años, las tasas de crecimiento interanual de los ingresos y el beneficio neto atribuibles a la empresa matriz se han ampliado aún más hasta el 33,2% y el 26,1%, mientras que el beneficio bruto aumentó un 31,3%.
Bajo la doble presión de los precios de la tierra y los límites de los precios de las viviendas nuevas, los márgenes de beneficio de las empresas inmobiliarias se han comprimido gradualmente y la disminución de los beneficios brutos se ha convertido en un fenómeno común en 2020. Agile rompió la tendencia y subió 365.438 +0,3%. El apoyo detrás de esto no fue sólo el crecimiento de las ventas, sino también el excelente desempeño de la gestión de propiedades y la protección del medio ambiente.
En los últimos 20 años, las tasas de crecimiento de los ingresos de la gestión de propiedades y la protección del medio ambiente han sido del 119,3% y 51,7% respectivamente. En términos de proporción de negocio, el negocio diversificado del grupo representó el 65.438+04% en 2020, un aumento interanual del 4%, con el fin de ampliar los ingresos operativos.
La tasa de crecimiento del área de ventas se ha debilitado y la proporción de ingresos remanentes de ventas ha disminuido. Es necesario acelerar la operación del ciclo del proyecto y acelerar la devolución de fondos.
En comparación con otros indicadores, el crecimiento del área de ventas de Agile en 20 años ha sido relativamente lento. En términos de ingresos remanentes por ventas, solo el 50% se arrastró en 2020, lo que fue 4 puntos porcentuales más que en 2019, pero aún más bajo que en 2017 y 2018.
Restringidas por diversas políticas regulatorias, muchas empresas inmobiliarias tradicionales también han ampliado sus negocios diversificados para equilibrar los riesgos, aumentar los márgenes de beneficio y seguir desarrollándose. Esperamos que la proporción de negocios diversificados de Agile aumente gradualmente.
(2) Rentabilidad
La proporción de ingresos no operativos es relativamente alta y es necesario fortalecer la rentabilidad del negocio principal para mejorar la calidad de los ingresos.
Al comparar el beneficio neto a 20 años, el rendimiento sobre los activos netos y los indicadores operativos de ingresos netos de Agile con el promedio escalonado, se descubrió que el beneficio neto a 20 años de Agile (122,1 mil millones de yuanes) y el rendimiento sobre el neto Los activos (19,9%) son más altos que el promedio del escalón (9,58 mil millones de yuanes y 16,8%), pero más altos que el promedio del escalón.
Principalmente debido a su proporción relativamente alta de ingresos no operativos, de los cuales los ingresos de Agile por la venta de subsidiarias, empresas conjuntas y asociadas ascienden a aproximadamente 2,66 mil millones de yuanes.
El índice operativo de ingresos netos de Agile ha sido inferior al promedio del escalón durante dos años consecutivos, pero todos los indicadores han mejorado en comparación con el año pasado. En el futuro, será necesario ajustar aún más la estructura empresarial y aumentar el crecimiento de las ventas.
(3) Capacidad operativa
La capacidad operativa general es baja y, después de una disminución continua, la tasa de rotación aumentará ligeramente en 2020.
Desde 17, la tasa de rotación de Agile ha seguido disminuyendo. Después de 20 años, la tasa de rotación de activos totales e inventario comienza a acelerarse. También vimos que el año pasado toda la industria inmobiliaria estaba acortando el ciclo de operación del proyecto y acelerando la recaudación de ventas.
Con la introducción de la política de “dos concentraciones” de este año, se impondrán mayores requisitos a la velocidad de rotación de las empresas inmobiliarias en el futuro. Agile necesita seguir mejorando sus capacidades operativas para garantizar la cuota de mercado y competitividad.
Capital y solvencia
Aún pisando una de las "tres líneas rojas", el ratio de préstamos y los costes de financiación son altos, la cotización derivada de Asia proporcionará más fondos.
En los últimos 20 años, el ratio de deuda neta de Agile fue del 62,3%, una disminución interanual de 21 puntos porcentuales después de deducir los pagos anticipados, el ratio activo-pasivo fue del 72,2%, interanual; -una disminución anual de 4 puntos porcentuales; el ratio de deuda en efectivo a corto plazo fue de 1,29, una disminución interanual de 1,29. Excluyendo el pago anticipado a 20 años, la relación activo-pasivo seguirá estando en la línea roja y la tasa de crecimiento futuro de los pasivos que devengan intereses se limitará al 10%.
Al mismo tiempo, también hemos visto que Agile ha comenzado a ajustar su estructura de activos. La relación préstamo-préstamo neto en 2020 fue del 61%, una disminución interanual del 21,8%, pero el costo de financiación del 6,6% sigue siendo relativamente alto en la industria.
En los últimos dos años, la estructura de deuda de Agile ha sido relativamente estable, y el 70% de sus préstamos provienen principalmente de préstamos bancarios y otros préstamos. En junio de 2020, el Grupo solicitó la cotización de sus documentos de derechos de propiedad de Yacheng en el mercado de valores de Hong Kong. Con la ampliación de los canales de financiación, se espera que la futura presión de la deuda sea controlable.
Tres
Análisis de capacidades de desarrollo
(1) Capacidad de almacenamiento de suelo
El aumento del área de ventas no impulsó la adquisición de terrenos, y la relación inversión-ventas Por debajo del promedio escalonado, los fondos están subutilizados.
Desde 18, la superficie de nuevas reservas de tierras en Agile ha ido disminuyendo año tras año. En 2020, la nueva superficie de banco de terrenos de Agile fue de solo 8,36 millones de metros cuadrados, una disminución interanual del 23,3%, pero el área de ventas aumentó un 15% interanual hasta los 10,25 millones de metros cuadrados, la más alta en tres años. .
Al comparar el índice de ventas de terrenos de Agile desde 2018, encontramos que el índice de ventas de terrenos de Agile en 20 años fue solo de 0,82, 0,4 menos que 19 y más bajo que el promedio escalonado de 0,87 por primera vez, mientras que el índice de ventas de terrenos de Agile desde 2018 El índice de ventas de capital también se redujo significativamente a 0,5. Antes de esto, el índice de ventas de terrenos de Agile en 2018 y 2019 fue más alto que el promedio de la industria.
A juzgar por el aumento de las ventas año tras año, la eficiencia de utilización del capital de Agile es baja y no ha podido utilizar plenamente los fondos para ampliar su banco de tierras.
El coste de adquisición de terrenos está adecuadamente controlado y la prima sigue bajando. La tasa de prima territorial en 20 años fue inferior al promedio escalonado.
El precio mínimo promedio del terreno Agile en 2020 fue de 3.627 yuanes/metro cuadrado, un aumento interanual del 7,8 %, pero la tasa de prima cayó del 15,6 % en 19 al 10,6 %, lo que fue inferior al promedio escalonado del 16,2%.
Esto se debe principalmente a que Agile ha ajustado sus ciudades de adquisición de terrenos en el Gran Área de la Bahía y el este de China durante los últimos 20 años, reduciendo el área de adquisición de terrenos en ciudades de segundo nivel de alta calidad y aumentando su diseño en ciudades de primer nivel para equilibrar las tasas generales de las Primas y los costos de adquisición de terrenos.
Además, Agile también está desarrollando activamente proyectos de renovación urbana, reduciendo aún más el coste de adquisición de terrenos. Se puede ver que Agile es cada vez más cauteloso en su estrategia de adquisición de terrenos.
La calidad de las reservas de tierra ha mejorado y la proporción de nuevas reservas de tierra en ciudades de primer y segundo nivel ha aumentado al 50%. Persistiremos en profundizar el Área de la Gran Bahía y nos centraremos en el este de China.
En los últimos 20 años, la proporción de nuevas reservas de suelo de Agile Real Estate en ciudades de primer y segundo nivel ha alcanzado el 50,5%, un aumento interanual de 15 puntos porcentuales, pero aún inferior a el nivel promedio del escalón es del 61%. El sur de China representa el 30,5% de las nuevas reservas de suelo, seguido por el este de China, que representa el 25,8%. Agile se hizo cargo del 25,2% del terreno en el Gran Área de la Bahía en 2020, lo que equivale directamente a toda la región del Este de China.
La proporción del área y la cantidad de adquisición de tierras en ciudades clave ha alcanzado el 70%. Entre ellas, Guangzhou, Zhongshan, Tianjin, Wuxi, Kunming, Chengdu, Changzhou, Zhaoqing y otras ciudades tienen una alta proporción. volumen y precio, pero la profundidad del cultivo no es suficiente, se puede contar con proyectos de renovación urbana en el futuro.
En 2020, las nueve ciudades clave de Agile adquirieron un total de 65,438+0,63 mil millones de yuanes, lo que representa el 70%. Entre ellas, una sola ciudad en Guangzhou adquirió 2,750 millones de yuanes, lo que representa 654,38+02%. La adquisición total de terrenos en el Área de la Gran Bahía La proporción de terrenos es del 32%.
En términos de área de adquisición de terrenos, Agile tiene un área total de adquisición de terrenos de 5,84 millones de metros cuadrados en 11 ciudades clave, lo que representa el 70%. Entre ellas, solo Zhongshan tiene un área de adquisición de terrenos. 920.000 metros cuadrados, lo que representa el 11%. En comparación con empresas inmobiliarias con el mismo volumen de ventas, que adquieren en promedio el 80% del terreno en ciudades clave, las capacidades de desarrollo profundo de Agile aún son insuficientes y su trazado urbano está disperso.
En los últimos 20 años, se han agregado 6 nuevos mercados, lo que eleva la cobertura territorial total a 84 ciudades. En comparación con Yuexiu Real Estate, que también está profundamente involucrado en el Gran Área de la Bahía, el índice de adquisición de tierras de Agile en el Gran Área de la Bahía es del 32%, mucho menos que el 68% de Yuexiu. Es necesario fortalecer su capacidad para profundizar su desarrollo.
(2) Cuota de mercado
Se superó el objetivo de ventas para todo el año en un 115,2%, el área de ventas aumentó más que el precio de venta promedio, la relación de precio promedio de la tierra continuó disminuyendo. y la empresa se adhirió a la línea de productos de "alta demanda".
En los últimos 20 años, Agile ha logrado un contrato de ventas anual de 138,19 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 1%, superando el objetivo anual en un 11,5%. El precio de venta promedio del contrato es. aproximadamente 13.482 yuanes/m2, un aumento interanual de sólo el 65.438%. A juzgar por la proporción de ventas de Agile en ciudades de primer y segundo nivel, este precio de venta promedio corresponde a la mayoría de los productos "apenas necesarios" en la ciudad.
El ratio medio de venta de suelo ha ido disminuyendo desde el año 18. Aunque en general sigue siendo más alto que el promedio escalonado, es necesario fortalecer el apoyo del banco de tierras de Agile a las ventas. Al mismo tiempo, se puede considerar mejorar la calidad de los proyectos para aumentar el precio de venta promedio.
Las ventas en ciudades clave representaron 765.438+0%. A excepción de Guangzhou y Zhongshan, la contribución de las ventas de otras ciudades es pequeña y las ciudades de ventas están dispersas. Es necesario fortalecer el cultivo profundo para asegurar la contribución de las ventas de las ciudades individuales.
Según las estadísticas del Instituto de Investigación de Inteligencia Artificial Zhongke Jincai, la brecha de racionalidad de ventas de Agile en 2020 es de -65.438+000,8 mil millones de yuanes, 36,7 mil millones de yuanes menos que la diferencia de 65,438+000,9 yuanes, pero Sigue siendo muy inferior al actual. El valor medio del escalón es de -67.000 millones de yuanes.
La razón de la diferencia en las ventas es que Agile se ha cultivado profundamente en Guangzhou y Zhongshan durante muchos años, y está relativamente disperso en otras ciudades. La proporción de adquisición y venta de terrenos en ciudades clave es de alrededor del 70%, cifra inferior al nivel medio del escalón. No hay forma de garantizar el aporte de una sola ciudad en términos de volumen y precio.
A juzgar por la distribución de ventas de este año, las ventas logradas en nuevas ciudades clave de segundo nivel como Tianjin, Foshan, Nanjing, Chongqing y Wuxi no superaron los 5 mil millones. Cómo aumentar la adquisición de terrenos en otras ciudades regionales clave en el futuro también es una estrategia de expansión que Agile debe considerar.
(3) Liquidez
Se ha mejorado la velocidad de liquidación y el ciclo de liquidación de inventario es más rápido. Por lo tanto, el valor de almacenamiento de suelo de alta calidad debe aumentarse adecuadamente para aumentar las ventas.
El valor de las ventas anuales de Agile en 20 años es de 220 mil millones de yuanes, dividido por el volumen de ventas en 2020 de 654,38+038,2 mil millones de yuanes, se puede concluir que se necesitan unos 20 meses para digerir el valor de; los bienes en ese año, que es inferior al promedio escalonado de 30 meses; al mismo tiempo, el ciclo de eliminación de inventario también es relativamente rápido, alrededor de 22 meses.
A juzgar por la tendencia de realización de tres años, la relación (cantidad) terreno-ventas también está disminuyendo año tras año, sólo 0,22 en 20 años. Hemos analizado antes que los fondos de adquisición de terrenos de Agile no se han utilizado en su totalidad. En el futuro, deberíamos aumentar adecuadamente las reservas de suelo de alta calidad, aumentar la intensidad del cultivo profundo en ciudades individuales y acelerar aún más el desarrollo de la empresa.
Derroche
Pronóstico de ventas
El valor del inventario a principios de 20265438 + la renovación urbana bloquea el valor de los bienes, lo que puede respaldar el cumplimiento excesivo de sus ventas planificadas objetivo de 150 mil millones de yuanes en 2021.
A finales de 2020, Agile* * * tiene una reserva de terreno de 53.065.438+10.000㎡. Calculado sobre la base del precio de venta promedio de 13.482 yuanes/m2, el valor de los productos básicos al final del período fue de aproximadamente 714,7 mil millones de yuanes, lo que representó 5,2 veces las ventas en 2020. La reserva de valor de los productos básicos al final del período fue suficiente. A principios de 2021, el valor vendible de las nuevas reservas de terrenos y proyectos de la compañía era de aproximadamente 166,2 mil millones de yuanes, y se espera que Agile alcance ventas anuales de 104,5 mil millones de yuanes en 2021.
Sin embargo, Agile no ha convertido completamente proyectos de renovación urbana en bancos de tierra antes. En la actualidad, el valor total de los proyectos de renovación urbana de la empresa es de 360.000 millones de yuanes. Predecimos que Agile superará su objetivo de ventas de 65.438+05 mil millones de yuanes en 265.438+0 años.
Conclusión
Agile ha experimentado 19 años difíciles, pero inesperadamente marcó el comienzo de otra epidemia de 20 años. Pensé que el desempeño de Agile en 20 años sería más preocupante que en 19, pero Agile inesperadamente entregó un informe aparentemente perfecto. Varios indicadores básicos aumentaron aproximadamente un 30% interanual, mientras que el margen de beneficio bruto se mantuvo en el 30%. Después de un análisis en profundidad, descubrimos que Agile inevitablemente ha pisado una línea roja. Aunque ha comenzado a bajar del escenario de los juegos de alto apalancamiento, el costo de financiamiento del 6,6% sigue siendo relativamente alto en la industria.
Para las empresas inmobiliarias, además de observar los indicadores financieros, en realidad nos preocupa más qué tan bien la empresa adquiere el terreno, cuánto adquiere y cómo se venden las casas.
Detrás del rápido crecimiento de los ingresos operativos y las ganancias netas de Agile, encontramos que las casas de la compañía se vendieron lentamente, se adquirieron menos terrenos, los precios de las viviendas aumentaron lentamente y la rentabilidad de su negocio principal comenzó a disminuir, mientras que los negocios diversificados como la administración de propiedades y la protección del medio ambiente comenzó a rescatar el mercado. El desarrollo tradicional ha perdido su cuota de mercado y está recurriendo a la renovación urbana para encontrar una salida.
En 2021, Agile fijó su propio objetivo de ventas de 150 mil millones de yuanes, un aumento interanual de solo el 8,5 %, que es la mitad de la tasa de crecimiento de este año. Combinado con sus proyectos de renovación urbana, predecimos que Agile tiene la capacidad de superar sus objetivos de ventas, pero queda por ver si sus indicadores financieros pueden ser tan impresionantes como lo serán dentro de 20 años.