Cambio de casa en Changzhou: ¿vender o comprar primero?
Es aún más difícil cambiar de casa en ciudades con restricciones de compra como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, especialmente para aquellos con registro de hogar no local que solo pueden comprar una casa. Cambiar de casa significa vender su casa primero, luego alquilarla y luego buscar una casa. Como resultado, es posible que no puedas comprarlo.
Este no es el caso. Un amigo de fuera de Beijing cambió accidentalmente su casa a Beidiao y pasó de vivir en ella a alquilarla. Aunque ocurre raramente, el riesgo de cambiar de casa es real. En términos generales, hay dos formas de cambiar una casa, una es vender la casa primero y la otra es comprar la casa primero y luego venderla. Hablemos del cambio de casa del 18 de agosto desde varios aspectos:
Los motivos del cambio de casa:
1. Que los niños vayan a un buen colegio;
2. La casa existente es demasiado pequeña para vivir;
3. El entorno circundante y la casa misma;
4. >
5 , rico y voluntarioso;
6 Para estar más cerca de los padres.
Se ha aclarado la demanda de reposición de vivienda y el siguiente paso es vender y comprar casa. Las familias que quieran cambiar de casa pueden elegir entre una casa nueva o una de segunda mano. Ambas tienen sus propias ventajas.
Casa nueva:
Ventajas: Los impuestos son relativamente sencillos, con sólo dos gastos principales: impuesto de escrituración y fondo público de mantenimiento. Las casas son nuevas a estrenar y el precio es inferior al de las casas de segunda mano.
Desventajas: Las casas nuevas suelen estar ubicadas en lugares remotos, con instalaciones de apoyo incompletas, ciclos de entrega largos y altos costos de espera.
Casas de segunda mano:
Ventajas: La mayoría de las casas están ubicadas en distritos comerciales maduros con instalaciones de apoyo completas.
Desventajas: Los impuestos sobre las casas de segunda mano son más elevados que los de las casas nuevas. Aunque no es necesario pagar el fondo de mantenimiento público, el impuesto sobre la escritura, la comisión de agencia, el impuesto comercial repercutido por el vendedor y el impuesto personal son más altos. Si se trata de una residencia no ordinaria, el coste del impuesto suele ascender al 10% del precio de la vivienda.
El proceso completo de cambio de casa suele ser el siguiente: vender una casa → verificar las calificaciones para la compra de la casa (grupos de compra restringidos) → encontrar una nueva casa → firmar un contrato → mudarse. Pero, de hecho, no todo el mundo puede pasar por este proceso sin problemas. Las razones pueden ser:
1. Cambios de política, problemas con las calificaciones para comprar una casa y la imposibilidad de comprar una casa en el área objetivo después de venderla. Por ejemplo, el distrito de Tongzhou en Beijing ha implementado una política de restricción de compras separada.
2. El vendedor sube el precio o rompe el contrato. Este es el mayor riesgo para los que reducen su tamaño.
Aunque el riesgo de vender primero es mayor, el coste de vender primero es menor porque después de vender, puedes comprar una casa al coste de la primera vivienda. Hagamos algunos cálculos. Jun a tiene un apartamento de dos habitaciones de 70 metros cuadrados en Shanghai y planea cambiarlo a 120 metros cuadrados. Calculado sobre la base del precio medio de 2.065.438 yuanes/metro cuadrado en Shanghai en abril de 2006, el precio de mercado de un apartamento de dos habitaciones de 70 metros cuadrados es de aproximadamente 3,2 millones de yuanes, y que reemplaza una casa de 65.438.020 metros cuadrados en el mismo lugar costaría unos 5,5 millones de yuanes.
Comparación de costes de intercambio de casa:
Gastos de hipoteca
Vender primero y luego comprar:
La cantidad total de dinero vendido por la casa Cuenta como pago inicial. Para los 2,3 millones de yuanes restantes, elija un préstamo comercial a 20 años. La tasa de interés se calcula con un descuento del 15% sobre la primera vivienda y el pago mensual es de 14.144,44 yuanes.
El gasto total de capital e intereses es 14144,44×240 (período) ≈ 3,4 millones de yuanes.
El interés total es de 6.543.800.900 yuanes.
Compre una casa primero y luego una casa:
El monto total de la casa vendida se cuenta como el pago inicial, y los 2,3 millones restantes se pueden elegir como un plazo de 20 años. préstamo comercial. La tasa de interés se calcula sobre la base de la tasa de interés base: el pago mensual es de 154320 yuanes.
El pago total de capital e intereses es 15052,21×240 (período) = 3,6 millones de yuanes.
El interés total es de 1,31.000 yuanes.
Gasto del impuesto sobre la escritura:
Vender la casa primero: la tasa del impuesto sobre la escritura para la primera vivienda es 1,5 y el importe del impuesto sobre la escritura es 550×1,5 = 82.500.
Compre una casa primero: la tasa del impuesto sobre la escritura para la segunda casa es 3 y el monto del impuesto sobre la escritura es 550 × 3 = 16 500.
Se puede calcular que, debido a la diferencia entre las tasas de interés de los préstamos y los impuestos sobre la escritura, el gasto del préstamo para vender una casa primero es casi 200.000 yuanes menos que el de comprar una casa primero, y el impuesto sobre la escritura es 82.500 yuanes menos. Por lo tanto, el coste total de comprar una casa es mayor que el de comprar una casa primero.
Cabe señalar que también es importante organizar razonablemente la vivienda durante el período de transición, porque la vivienda perfecta no es tan fácil de encontrar, por lo que debes dejarte una salida.
Para las personas de clase trabajadora que ya poseen una casa, venderla primero y luego comprarla es una opción más factible. Aunque corre el riesgo de que aumenten los precios de la vivienda, no tendrá la confianza para comprar una casa nueva si no la vende primero. Y con efectivo en mano, puede completar la compra más rápido y reducir el impacto de las fluctuaciones del precio de la vivienda. En el inestable mundo inmobiliario actual, lo más importante es controlar los pasivos y reducir la incertidumbre.
(La respuesta anterior se publicó el 2 de diciembre de 2016. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).
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