¿Cómo evaluar si el precio de alquiler de los comercios en una calle es razonable?
En primer lugar, la tienda que planeas alquilar es una tienda de un solo piso en el primer piso. Generalmente se debe hacer una distinción entre el precio de alquiler del primer piso y el precio de alquiler del segundo piso de una tienda. Pero en la industria de la restauración, no hay requisitos estrictos sobre si la tienda es de una o dos plantas, de lo contrario, hay que utilizar el precio de alquiler del primer piso de cada tienda de referencia como referencia.
Dependiendo de la situación de su sector, no es necesario distinguir si la tienda es de doble capa o no, siempre que sea adecuada para su uso. El método de valoración del alquiler es el siguiente:
Paso uno: Calcular el alquiler diario por metro cuadrado del local.
El alquiler de un local de 260 metros cuadrados en las plantas superior e inferior es de 17.000 al año)
Tienda B (con Centro de Lotería del Bienestar, 100 y 400 metros cuadrados abajo) es 341.000 por año).
Tienda C (hay un volumen de 300 metros cuadrados en el primer piso y 800 metros cuadrados en el tercer piso, con un alquiler total de 500.000).
Tienda D (40.000 al año para una tienda de 20 metros cuadrados)
Tienda E (En cuanto a la tienda que quieres alquilar, actualmente tiene una planta completa de 350 metros cuadrados). metros, y la portada es súper larga... )
Por ejemplo, el alquiler diario de la tienda A por metro cuadrado = 170.000 yuanes/365 días/260 metros cuadrados = 1,79 yuanes/metro cuadrado/día .
Los datos son los siguientes:
Tienda A: 1,79 yuanes/metro cuadrado/día
Tienda B: 2,32 yuanes/metro cuadrado/día
Tienda C: 1,25 yuanes/metro cuadrado/día
Tienda D: 5,48 yuanes/metro cuadrado/día
Paso 2: según el flujo de clientes, el entorno circundante, Calidad de la tienda. La racionalidad de la estructura espacial se puntúa en cuatro aspectos.
(Nota: los artículos de referencia generales son del 15 al 18, pero las tiendas a las que hace referencia están todas en la misma ubicación y sus necesidades son relativamente simples, por lo que los cuatro artículos anteriores son suficientes).
Configuración de puntuación: 10. Según su criterio sobre las diversas condiciones de la tienda, las puntuaciones van desde "muy mala, mala, regular, buena, muy buena" y las puntuaciones correspondientes van del 1 al 10.
Es importante tener en cuenta que los siguientes son sólo ejemplos. Califique puntos específicos según las condiciones objetivas de cada tienda.
Por ejemplo:
La puntuación de una tienda = 7 puntos por el flujo de clientes + 5 puntos por el entorno circundante + 5 puntos por la calidad de la tienda + 8 puntos por la racionalidad de la estructura espacial = 25 agujas.
El mismo método de puntuación, el resultado final es el siguiente:
Puntuación de la tienda = 25 puntos
b puntuación de la tienda = 29 puntos
c Puntuación de la tienda=27 puntos
Puntuación de la tienda D=22 puntos
Puntuación de la tienda E=26 puntos (es decir, la tienda que desea alquilar también se puntúa según el mismo estándar)
Paso 3: Calcular el coeficiente de alquiler de cada tienda de referencia.
Señal de conexión:
Tienda A: 25 céntimos, 1,79 yuanes/metro cuadrado/día
Tienda B: 29 céntimos, 2,32 yuanes/metro cuadrado/día .
Tienda C 27 centavos 1,25 yuanes/metro cuadrado/día
Tienda D 22:00 h 5,48 yuanes/metro cuadrado/día
Tienda E 26 centavos × yuanes/cuadrado metro/día
Luego calcula y divide el alquiler diario por metro cuadrado de cada tienda de referencia por la fracción para obtener el coeficiente de alquiler de cada tienda.
Entonces de la siguiente manera:
Coeficiente de pavimentación única = 1,79 yuanes/metro cuadrado/día ÷ 25 minutos = 0,0716.
b Coeficiente de pavimento = 2,32 yuanes/metro cuadrado/día ÷ 29 minutos = 0,08.
c Coeficiente de pavimentación = 1,25 yuanes/metro cuadrado/día ÷ 27 minutos = 0,0463.
Coeficiente de pavimentación D = 5,48 yuanes/metro cuadrado/día ÷ 22 minutos = 0,249
Paso 4: Determina el precio de alquiler de cada tienda de referencia para la tienda que deseas alquilar. .
Nota:
Es decir, ¿qué tienda crees que se acerca más al valor comercial de la tienda que quieres alquilar, expresado en forma de porcentaje, el porcentaje de cada tienda? ¡Debe sumar 100%! Esta es una forma de corregir los factores que influyen.
Si es demasiado problemático, puede sumar los coeficientes de las cuatro tiendas A, B, C y D, y luego dividir por cuatro.
El coeficiente compuesto así obtenido puede no ser exacto, pero se puede adivinar de forma aproximada.
Por precaución empresarial, sugiero que sigamos mi método.
Entonces:
50% de influencia de una tienda
25% de influencia de la tienda b
20% de influencia de la tienda c
p>Impacto del 5% de la tienda d
Multiplique el coeficiente de cada tienda por el porcentaje de impacto que cada tienda tiene en el precio de alquiler de su tienda y luego súmelos para obtener el coeficiente integral.
Entonces:
Coeficiente integral = Tienda A 0,0716x 50% + Tienda B 0,08 x25 % + Tienda C 0,0463 x20 % + Tienda D 0,249X5%.
=0.07751
Paso 5: Multiplica el coeficiente integral por la puntuación de la tienda que deseas alquilar para obtener el precio final de alquiler de tu tienda.
El motivo es muy sencillo, es decir, cuantos puntos vale la tienda, vale el alquiler correspondiente. Es la ecuación más sencilla para encontrar "X" usando los métodos de división y equivalencia que todos aprendimos en la escuela primaria.
Para ayudarte a recordar, enumeraré cómo se ve esta fórmula, que es:
9÷3=81÷X
Entonces: X=3
Finalmente, el precio de alquiler diario por metro cuadrado de la tienda que desea alquilar = coeficiente global 0,07751XE la tienda (su tienda) obtiene 26 puntos.
Es decir: 0,07751X26=2,015 yuanes/metro cuadrado/día.
En otras palabras, el precio de alquiler de la tienda que deseas alquilar es de 2.015 RMB/metro cuadrado/día.
Alquiler anual=2.015 yuanes/metro cuadrado/díaX350 metros cuadradosX365 días=257449 yuanes/año.
En otras palabras, según mis suposiciones sobre "el valor de cada tienda" y "el porcentaje de referencia de cada tienda con respecto al alquiler de su tienda", el alquiler anual de su tienda se calcula en aproximadamente 257.000/ año .
Nota:
Mencionaste que este lugar solía ser un banco, pero el banco se mudó. Quiero hacer catering y puedo montar unas 30 mesas. El consumo per cápita es de unos 40 yuanes y el alquiler es adecuado. No estoy estresado. El antiguo restaurante está en una calle, por lo que el flujo de gente no es un problema. "
La facturación anual de su hotel no está necesariamente relacionada con el alquiler. Está relacionada con su operación, platos, posicionamiento del hotel y marketing diario. No juzgue el alquiler de la tienda en función de la facturación.
Los factores considerados en mi método de evaluación de alquileres ya incluyen factores de flujo de clientes, por lo que siempre que intentes ser objetivo al calificar las tiendas de referencia, la conclusión será correcta.
Si. Si insistes en utilizar el volumen de negocios para calcular el alquiler, se recomienda calcular de la siguiente manera:
Calculado en base a 30 mesas y un consumo per cápita de 40 yuanes.
Facturación anual = 30 mesas. x número medio de personas por mesa x 40 yuanes x número medio de mesas por día (estimación conservadora) Compara el volumen de negocios con el alquiler anual calculado previamente y tendrás una idea.