¿Cuáles son los objetos de evaluación de la evaluación del método de costos?
Bienes inmuebles recientemente desarrollados (denominados bienes inmuebles de nuevo desarrollo), bienes inmuebles existentes (denominados bienes inmuebles antiguos), bienes inmuebles en construcción (es decir, bienes inmuebles en construcción) progreso) y bienes inmuebles de desarrollo planificado (como casas de subastas) pueden utilizar el método del costo para la valoración. El método del costo es particularmente aplicable a bienes inmuebles como escuelas, hospitales, bibliotecas, recintos deportivos, parques, oficinas administrativas, cuarteles militares, etc. que son para el bienestar y uso público, tienen pocas transacciones y no tienen beneficios ni potencial económico. beneficios económicos. Generalmente se valoran bienes inmuebles como plantas químicas, plantas siderúrgicas, plantas de energía, campos petroleros, terminales, aeropuertos, etc. que están diseñados exclusivamente o desarrollados sólo para las necesidades especiales de usuarios específicos, así como edificios individuales o sus partes decorativas. utilizando el método del costo.
En los seguros inmobiliarios (incluidos seguros y reclamaciones) y en la indemnización por daños inmobiliarios, el método del coste se utiliza a menudo para la valoración. Debido a que después de que ocurre un accidente de seguro u otro daño, el daño a los bienes inmuebles generalmente es una parte del edificio que necesita ser restaurada a su condición original para un edificio completamente dañado, a veces se requiere reconstrucción; Además, cuando el mercado inmobiliario no es lo suficientemente activo o hay pocas transacciones inmobiliarias similares, es difícil utilizar el método de mercado para evaluar, por lo que se suele utilizar el método del costo.
El método del coste es generalmente aplicable a la valoración de todo el inmueble que se puede desarrollar de forma independiente. Cuando se utiliza el método del costo para evaluar el valor de los bienes raíces locales, como evaluar el valor de un edificio residencial, generalmente se evalúa primero el valor promedio de todo el edificio residencial, y el valor de la casa se puede obtener después de ajustar factores como como orientación, suelo y decoración. En la valoración real, dependiendo del método de desarrollo del inmueble, como el objeto de valoración, puede ser necesario calcular primero el valor medio de toda la "comunidad" y luego ajustarlo al valor medio del "edificio". y luego ajustar factores como orientación, piso, decoración, etc. en base a esto Calcula el valor de la casa. El uso del método del costo para evaluar el valor de un terreno en una zona de desarrollo suele ser similar.
El método del coste requiere mucho tiempo y mano de obra, y es difícil calcular el precio de recompra y la depreciación del objeto de valoración, especialmente en el caso de inmuebles con edificios antiguos. Si el edificio está en ruinas y básicamente no tiene valor de uso, no es adecuado valorarlo mediante el método del costo. En este caso, el edificio generalmente se valora según su valor residual después de la demolición; para todo el inmueble, generalmente se utiliza el método de desarrollo hipotético y su valor después de la finalización del desarrollo futuro se deduce de los gastos y ganancias necesarios debido a el desarrollo. Por lo tanto, el método del coste es adecuado principalmente para evaluar el valor de edificios de nueva construcción o inmuebles relativamente nuevos.