Cambios en la construcción de viviendas asequibles en mi país Medidas de Chongqing para promover la construcción de viviendas asequibles
¿Qué tipo de cambios bienvenidos se producirán en la construcción de viviendas asequibles en nuestro país? ¿Cuáles son los objetivos ideales de regulación del mercado inmobiliario en el país y en el extranjero? ¿Cómo lograr este objetivo? ¿Qué medidas ha tomado Chongqing para promover la construcción de viviendas asequibles? El siguiente editor le ayudará a comprender estos problemas.
El esquema del "Duodécimo Plan Quinquenal" establece que mi país construirá 36 millones de unidades de vivienda asequible en los próximos cinco años, elevando la tasa de cobertura de vivienda asequible al 20%. De 2011 a 2012, la construcción de viviendas asequibles superó la tarea anual. En 2013, habrá dos cambios gratificantes en la construcción de viviendas asequibles. En primer lugar, se espera que la fuente de financiación para la construcción de viviendas asequibles se incluya en las finanzas públicas. y solidificado en el contexto de la nueva urbanización en el futuro, las fuentes de financiación estables impulsarán el crecimiento del "volumen" de viviendas asequibles; en segundo lugar, la aceleración de la construcción de instalaciones de apoyo se colocará en una posición más destacada y la calidad de las viviendas asequibles; será mejorado.
El objetivo ideal de la regulación del mercado inmobiliario en el país y en el extranjero es que el ingreso promedio de un hogar en este país o ciudad pueda comprar una casa comercial ordinaria de 70 a 80 metros cuadrados en 6 a 7 años. Para lograr este objetivo, generalmente debemos centrarnos en los cinco aspectos clave de la regulación inmobiliaria, incluido "el equilibrio entre la oferta y la demanda, el precio de la tierra, la ponderación fiscal, el apalancamiento financiero y el patrón de asignación".
Para lograr un equilibrio entre la oferta y la demanda de inmuebles, primero debemos determinar la cantidad total de inmuebles. Cada país tiene estándares para el área de vivienda per cápita según su situación real. Los países desarrollados occidentales generalmente tienen un estándar de 40 a 50 metros cuadrados, mientras que China tiene más gente y menos terreno. El estándar de superficie habitacional per cápita en nuestras ciudades es de 30 metros cuadrados. Este estándar multiplicado por la población determinada por un plan urbano es la cantidad total de bienes inmuebles que necesita la ciudad. Una vez determinado el monto total, si debe completarse en uno o dos años, de tres a cinco años o de diez o veinte años depende del volumen de construcción y del volumen de construcción de ese año, que también debe controlarse. En todas las ciudades emergentes y en expansión, la inversión inmobiliaria anual no puede exceder el 25% de la inversión en activos fijos. Si es inferior al 25%, significa que la industria inmobiliaria de la ciudad está subdesarrollada. Una vez superado, fácilmente aparecerá una burbuja. En los últimos años, la inversión inmobiliaria en algunas ciudades nacionales representó entre el 30 y el 40%, o incluso entre el 50 y el 60% de la inversión en activos fijos. Los hechos han demostrado que han aparecido burbujas.
En términos de control de los precios del suelo, también debemos prestar atención a dos puntos. En primer lugar, el precio de la tierra es un factor fundamental importante que afecta el nivel de los precios de la vivienda. El gobierno no debería especular con los precios de la tierra en aras de obtener ganancias, y no debería ser el culpable de hacer subir los precios de la vivienda. Los altos precios de la vivienda en muchas ciudades de China hoy en día están directamente relacionados con los altos precios del suelo. El chiste que solemos contar es que la harina es más cara que el pan, y el pan es más caro de hacer. Esta es la verdad. Lo que debemos entender es que el precio mínimo de una ciudad no puede exceder 1/3 del precio actual de la vivienda. Esto debería considerarse como un "gobierno militar" y un mecanismo eficaz. Si aumentan los precios de la tierra, sus ingresos financieros a corto plazo pueden ser altos, pero el resultado final será un deterioro del entorno de inversión, lo que afectará el desarrollo sostenible de este lugar en el largo plazo. Entonces, ¿cómo podemos garantizar que el precio mínimo no pueda exceder 1/3 del precio actual de la vivienda y lograr un control efectivo de los precios del suelo? Esto requiere que el gobierno construya reservas de tierra. Sin reservas de tierra, perderá el poder de control básico de la gestión urbana. No puede controlar incluso si el precio de la tierra es inferior a 1/3 del precio de la vivienda. convertirse en charla vacía. Por lo tanto, el gobierno municipal de Chongqing ha promovido vigorosamente las reservas de tierra desde 2002, y ha puesto en manos del gobierno el 60% de los 500 kilómetros cuadrados de terreno edificable en el área central de la ciudad que se ampliará en el futuro, casi 400.000 acres. . Cuando la reserva de tierra del gobierno es relativamente suficiente y el gobierno quiere bajar el precio de la tierra, solo necesita considerar bajar el precio de su propia tierra. Cuando el precio local es alto, puede suprimirlo suministrando dos terrenos más.
En materia fiscal también hay que prestar atención a dos puntos. Los impuestos sobre bienes inmuebles son una parte importante de los ingresos fiscales de un país o una ciudad. Generalmente representan alrededor de 1/3 de los ingresos fiscales en el extranjero y alrededor del 40% a nivel nacional. Sin embargo, existe una diferencia importante entre los impuestos inmobiliarios nacionales y extranjeros. Los impuestos inmobiliarios extranjeros se basan principalmente en impuestos directos, como el impuesto sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre la propiedad, etc., mientras que los impuestos nacionales se basan principalmente en impuestos relacionados con la producción. incluidos el impuesto sobre las escrituras de transacciones, el impuesto al valor agregado, el impuesto comercial y el impuesto sobre la renta, etc., estos impuestos se incluyen fácilmente en los precios de la vivienda y hacen subir los precios de la vivienda. Los impuestos directos, como el impuesto sobre bienes inmuebles y el impuesto sobre la propiedad, son impuestos sobre los activos que se recaudan todos los años. Si este impuesto es alto, aumentará el costo de uso para los compradores de viviendas y hará que las personas que viven dentro de sus posibilidades no se atrevan a comprar una casa. demasiado grande. Por tanto, los impuestos directos desempeñarán un papel eficaz en el control del mercado de consumo inmobiliario.
Esta es también la razón por la que Chongqing llevó a cabo una reforma fiscal y impuso impuestos a la propiedad. Al mismo tiempo, en la regulación fiscal real, se debe adoptar una estrategia de "regulación de tres extremos": "garantías en el extremo inferior, trato preferencial en el extremo medio y restricciones en el extremo superior". La gama baja está garantizada, lo que significa que las viviendas de gama baja, como las viviendas públicas de alquiler y las viviendas de reasentamiento, no estarán sujetas a impuestos, ni se cobrarán tasas de apoyo, tasas de transferencia de tierras ni ganancias de las empresas constructoras. Estos "cuatro no cargos" pueden minimizar el costo de la construcción de viviendas, de modo que el precio de alquiler o de venta para la gente sea bajo; hay descuentos en el rango medio, es decir, casas comerciales ordinarias compradas por la gente para vivir; se aplicará una cierta cantidad de impuesto preferencial; hay restricciones para las casas comerciales de alta gama, es decir, los precios de las casas son dos, tres o cinco veces más altos que el promedio. Al mismo tiempo, se aplican impuestos sobre la escritura y el valor agregado más altos en el proceso de transacción. Esta es una práctica internacional. De hecho, es un tipo de redistribución de la propiedad que encarna la justicia.
Cuando se trata de apalancamiento financiero, debemos entender que existen dos conceptos de regulación financiera de bienes raíces. La regulación financiera es, ante todo, una regulación fundamental, es decir, la política monetaria, como el ajuste de los tipos de interés y el ajuste de los coeficientes de reserva. Esto no es sólo una regulación financiera del sector inmobiliario, sino que también afecta a todas las industrias del mundo. La industria, también está sujeta a cambios macroeconómicos. El impacto de la política monetaria. El apalancamiento financiero del que estamos hablando aquí se refiere a la regulación financiera del sector inmobiliario, que tiene como objetivo permitir el desarrollo sano y estable del sector inmobiliario. En la actualidad, los controles financieros de China sobre los bienes raíces son diversos, como restringir el crédito para la inversión de los promotores inmobiliarios, aumentar las tasas de interés de los préstamos para el pago inicial e introducir restricciones a las compras, límites de precios, restricciones a los préstamos y otras medidas. De hecho, ninguna de estas medidas alcanzó el punto crítico de las "siete pulgadas". Una vez determinada la política macromonetaria, se debe implementar una tasa de interés unificada, y los préstamos hipotecarios deben basarse en esta tasa de interés. No se puede dar un descuento del 30% hoy y cancelar el descuento mañana y cambiarlo a voluntad. De hecho, sólo existe una forma más sencilla, directa y eficaz para que las finanzas controlen los bienes inmuebles: el ratio de apalancamiento entre el pago inicial y la hipoteca. Cuando se quiere estimular vigorosamente el sector inmobiliario, se puede implementar un pago inicial cero y alcanzar un índice de apalancamiento del 100%, y se producirá una crisis de las hipotecas de alto riesgo. Este es el caso de los Estados Unidos. En otra situación, para endurecer el sector inmobiliario, se implementan hipotecas cero y el ratio de apalancamiento es cero. Estos son dos extremos de la regulación financiera del sector inmobiliario. Para el gobierno, la llamada regulación financiera del sector inmobiliario sólo implica discutir la relación entre pago inicial cero e hipoteca cero. En lo que a nosotros respecta, para la primera casa comercial ordinaria comprada por gente común, el pago inicial debe ser de aproximadamente el 30% para la segunda o superior casa comercial o para las casas comerciales de alta gama, el pago inicial puede ser del 60%; las terceras o superiores casas comerciales, no podrán tener hipoteca cero. Siempre que adoptemos una política regulatoria de este tipo, hagamos un buen uso del apalancamiento financiero del índice de pago inicial y fijemos el índice de hipoteca, las diversas medidas regulatorias adoptadas actualmente, como restricciones de préstamos, restricciones de precios y restricciones de compra, en realidad pueden cancelarse. .
El último paso es realizar una buena distribución del inmueble. No importa qué tan bien se ajusten los precios de su vivienda, y usted puede comprar una casa en 6 o 7 años, todavía habrá un número considerable de personas necesitadas que no pueden permitirse comprar una casa. Por lo tanto, en términos de asignación de vivienda, una. Se debe adoptar un "sistema de doble vía" y el gobierno proporcionará ayuda a estos grupos con viviendas asequibles. La oferta de vivienda en una sociedad no puede ser 100% vivienda comercial, ni 100% vivienda asequible gubernamental. Hay una proporción del 30% al 70%, o del 40% al 60%. La proporción específica se puede determinar según el. Situación real de cada ciudad, pero la asignación de viviendas es un "sistema de doble vía". Es responsabilidad que debe asumir nuestra sociedad.
Los bienes raíces son un producto de consumo, relacionado con la oferta y la demanda. Si la oferta supera a la demanda, caerá, y si la oferta supera a la demanda, los bienes raíces también son bienes raíces, y lo son. relacionado con los precios de la tierra. La clave para los bienes raíces es la tierra. El precio de la tierra aumentará y los bienes raíces se depreciarán. La llamada preservación del valor inmobiliario El valor agregado es principalmente el mantenimiento y la apreciación de los bienes inmuebles. Los impuestos sobre los vínculos de tenencia y los impuestos sobre las transacciones de producción se extenderán a las bases tanto de los compradores como de los vendedores. los precios de la vivienda y los impuestos sobre las tenencias aumentarán los costos de tenencia, frenando así el consumo de bienes raíces; los bienes raíces también son un producto de activos personales y, por supuesto, también están relacionados con el apalancamiento financiero, mayor es el poder adquisitivo. estimula el sector inmobiliario si el apalancamiento es pequeño, el poder adquisitivo será débil, lo que inhibirá el sector inmobiliario también necesita un "sistema de doble vía" de asignación. El sistema de vivienda asequible en el "sistema de doble vía" es el. El servicio público del gobierno no es sólo pensiones. La atención médica, la educación, la salud y la cultura también deben incluir la provisión de seguridad habitacional para los grupos necesitados. En resumen, mientras regulemos los cinco eslabones clave del sistema inmobiliario: equilibrio entre oferta y demanda, precios de la tierra, peso impositivo, apalancamiento financiero y configuración de doble vía, promoveremos el desarrollo sano y estable del sector inmobiliario y lograr la paz y la seguridad nacionales.
(La respuesta anterior se publicó el 2 de agosto de 2013; consulte las políticas de compra de viviendas actuales y relevantes)
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